登録と抽選【営業マンの力関係は？！】

>>81

物件によって違うから、営業マンにきけよ

うちの場合は、四角い抽選箱に数字の入ったボールを入れて、
営業マンがひとつを掴み出すって方法だったよ。
いちおう、「お客様の中で引きたい方はおられませんか？」
って聞いてたけど、誰も出なかったね。

部屋毎に受付順の番号をもらい当日ガラポンだったな。球に順に受付番号が書いてある。
その部屋の数だけ球を入れてガラガラポンとやる。確か当選の次の番号順に補欠の優先
順だった。昔の話ではあるが。

>>82
物件によって違うのは承知してます・・・
　一般的にどんな方法があるか知りたかったので。

>>83、84
　情報有難うございます！参考になりました。

８１
うちは、会場で該当の部屋を希望している人が呼ばれて、まず、ガラポンを
回すための棒くじを引いて順番決め→ガラポン回す。
金・あたり、銀・次点、赤・３番手、白・はずれだったかな。

購入検討者の属性に比べたら、営業マンの力関係なんて吹けば飛ぶような
ことだと思います。
向こうも商売ですから。

マンション抽選があるのですが、倍率が２〜３倍で、非公開抽選になりそうです。
登録時に、２年分の源泉徴収をもってくるようにと言われたのですが、
私と妻の２人分を持っていくほうが、属性という意味では有利になるのでしょうか？

ただ、実際マンションのローンを組むころには、妻は退職している可能性がありますが、抽選時には働いています。

>>88

ムダだと思う。奥さんが医者とか先生などの専門職か教師などの出産後も仕事が継続できる公務員であれば信用されるが、そうでない場合はまず無理です。

>88
随分人気の部屋なんですね。
２，３倍というのはかなり人気があると思います。
どこのマンションですか？

先生と教師はかぶってました、すまん。訂正します。

ムダだと思う。奥さんが医者とか弁護士などの専門職か教師などの出産後も仕事が継続できる公
務員であれば信用されるが、そうでない場合、会社員などはまず無理です。むしろ二馬力でないと返せないの？と思われてしまう。

89です。
お返事ありがとうございます。
そうですね、妻は普通の会社員なので、源泉徴収を出さなくてもよさそうですね。
今回は私の源泉徴収のみの提出でいこうと思います。

マンションがどこの物件かは、差し控えさせてもらいますが、
私の希望の間取りと階数を要望書で一度出したのですが、そのときにだいたいの倍率を教えてもらったので、他の間取りがどうかはわからないのです。

最近マンションを契約しました。
申込者の多い部屋は抽選でした。最高は５倍、２〜３倍がほとんどで、あとは１倍も。
公開抽選で、いわゆるガラポン、公平だと思いました。
抽選に参加した人たちは座って見ていました。傍目には当たったとか外れたとかまったくわからないくらい静かに。その後、当たった人は別室に行き部屋番号を言って書類を受け取り帰ってきました。当たらなかった人は次期販売の説明を受けたよう。結構人気のマンションでしたが、あまり倍率が上がらなかったのは事前に担当者がうまく振り分けたからでは？と思いました。というのは販売した部屋はその時点ですべて埋まりましたから。以前抽選で何十倍とかいうのを聞いたことがありますが、そういうのはどういう物件なんでしょうか、よほど条件がいいとか？なんでしょうね。抽選になると聞いたときには、え？と思いましたが案外しず〜かな雰囲気で終わったのでほっとしてます。

＞93
＞最高は５倍、２〜３倍がほとんどで、あとは１倍も。
その5倍とかの倍率がそもそも嘘というケースがあります。
一つめは、売れているように見せるため。これはすぐ【キャンセル物件】として再度売りに出されます。
２つめは、本来当てたい人がいる際、他の人が申し込んで当たると困るため、倍率を高めて申し込みさせないようにという意味と、嘘の申し込みで倍率を高めておけば、嘘の申し込みが当選しても、本来当てたかった人を当選に出来るためです。誰が申し込んだかなんて個人情報を盾にすれば追求できませんし。

同じ間取りで、価格があまり変わらない場合、
一方が２倍でもう一方が５倍というのは考えにくいです。
普通なら倍率の低い方に流れませんか？

・・・つまりはそういう事です。

「ガラポン」が公平だと思ったら大間違いです。

あれはどんなにガラガラ回しても、次に出る玉は決まっているのです。

駐車場とか駐輪場も営業マンの力が関係あるんでしょうか、
部屋の広さとか関係あるんでしょうか。

倍率は積み立て君などをやっていれば、２人でも倍率10倍なんてことはある。

>>95
それを逆手にとって嘘の申込を入れ、倍率を高めることで倍率の低い部屋（＝人気の無い部屋）に誘導するわけですよ。
>>96
それもあるかもしれませんが同倍率同時抽選以外は当選者（当選番号）を後で入れ替える方法もあります。
>>98
その場合は１１倍、もしくは２１倍です。

角部屋や上層階は、営業努力せずに売れるから、最後までとっておきたい、低層階や日照に問題ありの
方角の部屋は、売れ残る可能性が高いから、なんとかうまく捌きたいとおもったら、人気部屋をサクラも入れて高倍率にして、不人気部屋に誘導するというのは基本戦略ですね。

なんていうか本当にブラックな業界ですね。。。

見た目には平等そうでも
高額の部屋に、駐車場の抽選を有利にしたりしちゃうんですか。

営業マンの力関係が、抽選を左右することはあまりありませんね。
仮に上司がそんな事をすると、社員全体のモチベーションが下がりますので。

部屋の広さや価格が、購入・駐車場・駐輪場の抽選を左右する訳ではありません。
抽選を左右するのは「人気」です。
仮に一番広くて、高額の部屋が抽選になる程の人気があった場合、
その部屋の人に一番良い駐車場・駐輪場を使える様に配慮するメリットは何もありません。
そんな事をしなくても、購入したいと思う人がいるからです。
それならば、不人気住戸用に良い位置の駐車場・駐輪場を確保し、
「このお部屋ならこの位置の駐車場・駐輪場をお使いいただけます」
と伝えられた方が、はるかに良いです。

もう一つ言いますと、正確には高収入等の属性の良い方が、抽選で有利になるとは限りません。

①号室　　４０００万円
②号室　　３０００万円
③号室　　２５００万円　　の３部屋があった場合

Ａさん　→　年収・頭金共、どの部屋でも問題なし
　　　　　　第一希望：①　第二希望：②　第三希望：③

Ｂさん　→　年収・頭金ともギリギリ
　　　　　　①以外は買うつもりはなし

この場合、Ｂさんが①の部屋、Ａさんは②の部屋、となるのが営業としては理想です。
理由は・・・わかりますよね？

まあ力関係は特に無いけど、基本的には初心者的な担当者のほうが希望の部屋は通りやすいよ。
要は営業力がないから、お客さんを誘導出来ないので、おのずと誘導できる力がある人が別の部屋を勧めることになる。
まー高い買い物だから何も知らない人から買うってのもリスクあるけどね。

>>105
それはありますね。
営業としては少しでも倍率の少ない住戸に誘導しますから。
ただ、自分の担当のお客様が同じ住戸に重なると悲劇・・・

>>105
105さんは業界の方ですか？いやー意外でした。お客さんを誘導出来ない新人君の方が、顧客側の希望が通るのですね。ほんと盲点でした。そんなこと思いもよらなかったです。

社内抽選ってのはどうしても納得できません。
何か顧客同士で問題があるといけないということですが、
ホントに抽選をしたのか疑問です。基本的には先着順で該当の部屋は
既に決まっていたのではないかと思ってしまっています。
当日要望書を記入しましたが、その時間帯は誰もいませんでした。
同じ部屋の希望者と会わないように振り分けをしたと言っていましたが、
他の部屋の希望者とは会っても仕方がないような気がしましたが。。。
何か抽選はやったと言うことを証明させることはできないのでしょうか。
公開抽選で外れれば納得いったのですが。。

非公開抽選の場合、何度も出てきていますが、ほぼ間違いなく抽選はしていません。
確かめる方法としては、間をおかず複数の営業マンに

「抽選はどんなやり方で行ったのですか？」

と聞いてみて下さい。おそらく即答できないか、食い違いが出てくるはずです。
普通に考えれば、担当しているお客様の抽選に立ち会わない、
又は抽選方法を把握していないなんてありえませんから。

希望の部屋を購入するために、もっとも有効な方法は、

「○○○号室に当選しなければ、あそこの××マンションの□□□号室を買う事にします
　そのかわり当選したらその日に手付金を持ってきて、その日に契約します。」

と営業マンに話すことです。別に戸建でもかまいません。
重要なのは話を具体的に、はっきりと伝える事です。

「抽選日は○日ですよね？その２日後が、××マンションにお返事する日なので・・・」
「すいません。源泉徴収票は××マンションの方に渡してしまったので、少し待ってもらえますか？」

こんな感じですね。

営業マンに「今回外れても、次回の販売住戸でも考えてくれる」と思われるとかなり不利です。
勿論、「第二希望住戸」なんて空白で提出です。

「今回を逃したら、このお客さんは他所へ逃げてしまう！」と思わせる事が重要です。
心理的には、他社のマンションを買われるのは絶対に避けたい事なのです。

それでも外れるようなら・・・運が悪かったとあきらめて下さい・・・

>>110 禿同。

・自分が筋の良い顧客（契約する気満々・資金的にも問題ない）であること。
・そこ以外は購入する気がないこと。
が充分に営業に伝わっていて、かつ、早めにツバつけておけばかなりの確率で
当選すると思うよ。

毎日営業ミーティングでサバいているので、上記を満たす優良顧客がつくと
他の顧客が検討しようとすると「いやーここは倍率高いですよ。こちらならんて
いかがですか？」といったりで分散させるようにつとめるみたい。

110さんのアドバイスは実戦的だな。うーんいいスレだ。

源泉の話は抜いたほうが。
普通はコピー渡すから。。。
もしくは、「一昨年のが手持ちにないので来週（適当）納税証明書を取りに行く予定です」
のほうが．．．。

ちなみに過去、かなり失礼なお客様の物言いに上司がブチ切れてしまい、
その人は抽選からはじかれた事があります。

具体的には
「買ってやるからありがたく思え」「どうせ値引きするんだろ？」
「電話したらすぐ来いよ」　こんな感じだったと思います。

この対応は賛否の分かれるところですが、
将来のリスクを回避する、という目的で「お客様として認めなかった」訳です。
つまり
「部屋の引渡しまで」と「入居後、他の住民と」何らかのトラブルが起きる可能性が高いと判断されました。

お客様が購入するマンションを選ぶように、売主も購入するお客様を選んでいます。

営業マンへの対応は「普通」がお勧めです＾＾

>>114
110も「普通じゃない」に含まれてます？
ありのような気がするのだが．．．

あの〜、あまり関係ないのかもしれませんが、今日、電車の中でちょっとしたトラブルがあって、男性二人が喧嘩していたのです。喧嘩というか、一方が他方に激しく詰め寄っている、暴力も。駅員さんが止めに入って大事には至りませんでしたが。原因はわかりません。何があったのかわかりませんが、こういう人が同じマンションにいると大変だな〜と、思ってしまいました。多分キレ易い人？。売主もできればこういう人種ははじいてほしいものだと思いました。

>>114
うちにもトラブル起こしそうな（絶対起こす）奴が契約しました。
そいつはちょっとした知り合い（仲間じゃないよ）なので担当者に忠告しましたが・・・
余計なお世話だったかな。
というより自分の部屋の下とか隣だったらやだったんで・・・それを知りたかったので・・・
幸い全然離れていましたが・・・
担当者には不安な材料提供しちゃったと後悔しています。
でも入居まで不安のも嫌だし、理由言わなければ教えてくれないしさんざん悩んで思い切って聞きました。

>>115
全然別物ですから安心して下さい。
将来トラブルになるであろう人の特徴としては

「自分の言う事、考えること、決める事は常に正しい。間違っている訳が無い」
　　　　↓
「なのでその通りにしないお前らがおかしい」

という思考回路の方です。
話し合いにもならず、先方の言いたい放題で終わります。
こういった方は、組合の決定事項にも従わない比率が高く、最悪の場合

「納得出来ないから管理費は払わない」

なんて事になりかねません。


ご参考までに経験上、上記の様な方は・・・
「公務員・研究者・学校の先生・中小企業の２代目」
という職業の方に多いです。
普段、あまり人に何かを指図されたりという機会が少ない職種ですね。

職業差別ではありませんので念の為。

「不動産会社の営業マン」という社会的には良くないイメージを受け入れている立場上、ご容赦下さい。

保険会社勤務の友人から聞いた話だと、事故でもめる確率が高いので
事故係が嫌がるのも、公務員の奥さん、学校の先生の奥さん、研究者、2代目社長の奥さん
らしい。
頭下げる機会の少ない旦那を持つと、自分まで偉いと錯覚するらしい。

すみません、上の方で出ていたのですが、初心者でよくわからなかったので教えて下さい。
抽選で、買い替え客は不利なのでしょうか？
「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？
その会社にも手数料が入るし、と考えていたのですが。。。
ちなみに売却額の１／４でローン完済、残り３／４を頭金に充てようと思っています。

今検討しているマンションが、抽選は免れなくなりそうなので今のうちにお聞きしようと思いました。

>122
希望価格で売れない場合、300万円500万円安くてもいいのなら、
立地が良ければ買取業者が引き取ってくれますよ。
業者はリフォームして相場で売ります。

>123さん
書き込みありがとうございます。
そのような条件(希望より安くても良い)を飲むのなら、
買い替え物件をもっている事が、抽選に不利という訳ではないのですか？

＞「当たったら御社で売却もおまかせします」というのはダメなのでしょうか？

仲介と新築販売は、たとえ同じ会社でも、営業は別だし、多くの場合、新築デベは、三井のリハウスなどに
丸投げするだけだよ。仲介手数料は新築デベの営業にはいかないから、めんどうくさがられる。
不利だと思って、自分で先に、仲介業者と話をつけて、もう転売の見込みはついているという状況に
すれば、いいと思う。

>>115
・・・不利になりますね。
「買い替え特約」（持ち家が記載の期間・条件内で売却できなかった場合、契約が白紙になる特約）
を付けることも出来ないでしょうから・・・

既に営業マンに持ち家の売却がある事を伝えているのなら、
125さんの言われる通り「売却の見込みがついた」と言って、抽選に参加して下さい。
まだその内容を伝えていないのなら、持ち家の売却が必要な事は黙っておく方がいいでしょう。

「今住んでいる家を売っている」という事は、
「抽選に当たったら間違いなく購入する」とも取れますが、
「抽選に外れても、他の部屋で契約してくれるだろう」とも考えます。

住むところが無くなってしまう訳ですからね＾＾

間違えました・・・126は122さんへのレスです。

や、普通は買い替えの特約はつくんじゃないかな？
それゆえ、数ヵ月後に解約のリスクがあるので買い替えの客は抽選では弾くんだけど。
要は抽選には必ず行けばいいんですよ。そこで全部の部屋の番号をメモか音声で控えて、こういう掲示板に公開する。そうすれば抽選結果の齟齬が出てくる可能性があるから、何かあればその会社に言えばいい。もしくは倍率自体も嘘のケースがあるからそれはそれでまた注意しないと行けないんだけど。

付け加えると、個人で抽選の結果について真偽を見抜くのは難しいことなんですよ。
他のひとの個人情報なんて聞いてもわかんないわけですし、また昨今の個人情報保護の観点から出しては来ないでしょうし。
真偽を見抜くためには抽選日当日の生の情報を残して、仕事で来れなかった人やゲンを担いで抽選に来なかった、あとから結果を事後報告される方々にぶつけるしかないんですよ。

不動産の売却が必要な場合、必ず「買い替え特約」が付く訳ではありません。
むしろ少数といっていいでしょう。
抽選になる様な人気物件で「買い替え特約を付けて欲しい」という希望を出しても、まず拒否されます。
「特約なしで契約をし、持ち家の売却が上手くいかなかった場合のキャンセル時には手付金没収」
という条件を受け入れて、初めて他に抽選に参加されている方と同じスタートラインに立てる。
というレベルの話です。

「買い替え特約」とは
売れ行きのあまり良くない物件で、買い替えに不安を抱いているお客様に
「買い替え特約を付けますから契約しませんか？」と営業マンからの提案が主です。

抽選の公正さはどんな方法を取っても疑われます。これは仕方が無いことです。
残念ながら抽選会場で注意して参加人数や倍率を控えても、実際に役立てる事は難しいでしょう。
仮に調べた結果、明らかな不正が行われていたとしても、営業に文句を言うくらいでしょう。
おっしゃられるように個人情報の観点から、抽選に外れた方、また当日来られなかった方と連絡を取り合う事は不可能に近いです。

過去、こちらの用意した抽選方法が納得出来ないと言い出したお客様がいましたが、
他の方が賛同する事はありませんでした。
「そういうあなたが考える抽選方法はもっと納得出来ない」と思われたからでしょう。

また、抽選が終わった後に何をしても結果が覆る事はありません。
仮にご自分がめでたく抽選に当たって喜んでいる時に「こんな抽選は無効だ！」
と騒ぎ出した方がいても、眉をひそめるだけでしょう。

販売会社の行う抽選の真偽が「グレー」なところは否めませんが、
その中で少しでも当選する確率を上げる対策を考える方が前向きですよ！

ついでですが「自営業」も不利です。
自営業をされている方にありがちなのは「自分の年収を間違えている」点です。

色々な物を経費で落としている為「自由に使える金額=年収」と思っている方が少なくありません。
住宅ローンを組む際は、実際の申告額（税引き後の金額）が必要となります。
アンケートで「年収1,000万円」と書いていても、実際の申告額は「400万円」という様な事が結構あるのです。
まずはご自分の年収を把握してください。

そして事前審査で必要になるであろう

・過去２年分の確定申告の写し
・過去３年分の決算報告書。（ちなみに１年でも赤字だとほぼアウトです）

を用意しておいてください。

自営業の方は気に留めてくださいね！

登録日の期間が1週間ほどありますが、この部屋！と決めたら
1日目にさっさと登録をしておくほうがかえっていいのでしょうか？
営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？と
強く勧められてますが、別の部屋に回されそうな気もします。
毎回、部屋ごとの倍率を聞いてもころころ変わるので不安になってきました。

133の方のような言われ方されたことあります。
違う所は最終日にきて倍率をみてからはどうですか・・・？と言われた点です。
これって、こちらの立場に立って有利な方法ですよという意味で言われてるのか、それとも営業の方的にはやはり誘導するための常套手段なんですか？どうなんでしょう。

同程度の広さ、価格の部屋で抽選になる場合、その時の倍率を見て有利な方に変えるというのはよくあります。
お客様によっては部屋の状況を確認する為、頻繁に連絡をして来られます。
ただ、期間中に部屋をあちこち変えたとしても、同じ様に考えられる方もいるので、
最終的には差の無い倍率的に落ち着く事が多いのです。
つまり期間中のお部屋移動はあまり意味がなく、営業の手間を省く為、
あらかじめ迷いそうなお客様には最終日での登録を勧めたりするのです。

どの日に登録するのが有利か？と言われれば、
希望の部屋を手に入れる為には「本気度」のアピールが重要なので、
「初日」に希望の部屋を登録し、後はどっしりと構える方がいいと思います。
後は他の方が、あなたが登録した後の倍率を見て、勝手に避けてくれます。

過去、登録期間初日の朝一で来られ、登録をされたご家族がいらっしゃいました。
本当にその部屋が欲しいと言う熱意が伝わってくる、とても良い方でした。
営業マンの誰もが「あの方に当たればいいな」と思っていましたが、
残念ながら抽選には外れてしまいました。

その奥様は泣いていました。

何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。

・・・そして後日、偶然にもその部屋ではありませんでしたが、キャンセルがでました。
満場一致でそのご家族に真っ先に連絡をしました。
とても喜んで頂き、今はご家族でそのマンションに住まわれています。

営業マンも人の子ですから・・・

補足ですが、弊社の場合は抽選時に「次席」。
（もし当選した方が契約に至らない、もしくはキャンセルが出た場合に、次にその部屋を購入する権利を持つ方）
等の順位は決めません。

順位付けを決めると、どうしてもその部屋が欲しい方が親戚や知り合いに頼んで登録件数を上げ、
有利にしようという事態が生じるからです。

>>135
「その奥様は泣いていました。」
「何だかとても申し訳ない気持ちでいっぱいでした。」
「営業マンも人の子ですから・・・」

一見、ある家族のエピソードを例に、抽選の公平さと親身な営業をうたっているように聞こえますが、どうもあやしい感じがします。作り話ではないでしょうか？

「営業マンの誰もが・・・」「満場一致で・・・」
通常営業の方とはマンツーマンの対応で、それぞれ担当の客が決まっているはずですから、すべての営業マンが、会ったこともない一家族の抽選の行方に関心を持ったり、連絡するかどうかを決定したりすることがあるのでしょうか？

「今はご家族でそのマンションに住まわれています。」
過去の話と言っていますが、なぜその家族が現在住んでいるかどうかなんて知っているのでしょうか？

>>125、126、128、130さん
買い替えに関して書き込みどうもありがとうございました。
既に営業に買い替えを伝えてあり、査定もしてもらっていたため、
もうこのまま抽選に望み、抽選当日乗り込んで念じています。。。
買い替え特約についての話は出ていないです。

>>125
全営業マンを集めて定期的にミーティングが行われます。
その時にお客様の状況等も共有します。
「この部屋を他に考えている人がいるか？」
等を把握していないと困るからです。
また、頻繁に来られるお客様は他の営業マンの印象にも残ります。
特に抽選時には営業マンは全員立会いますので、出席されているお客様と顔を合わせます。

そしてキャンセルが出た場合も、まずはミーティングで報告がされます。
それを受けて、各営業マンが一斉に自分の担当するお客様に連絡を取ると、
複数の購入希望者が現れた場合にトラブルの元になります。

それを避ける為、まずは「連絡を取るお客様の順番」を決めます。
「検討しない」という返事ならば次のお客様に連絡、という流れですね。
そして最初に連絡を取るお客様が、上記の方となった訳です。

ちなみに今でもその方とは年賀状程度のやり取りはしておりますので・・・
年賀状には今でもそのマンションの住所が記載されています。

・・・信じて頂けるかどうかはお任せしますが＾＾

＞営業の人には最終登録日の前日あたりに倍率を見て登録されたら・・・？
別の人には、早く来て登録すれば、他でこの部屋を検討している人は抽選を避けて他に登録してくれますよとか言ってるよ。
うちの会社では競争感を煽るために、初日の朝一番に出来るだけ人を集めるようにしてます。
一時的に熱狂的な雰囲気になりますよ。

どうしても買いたいマンションがあり、部屋もほぼ決めています。中層100戸超のマンションですが、登録抽選方式になるそうです。ＭＲのオープンはまだ先であり、当然、要望書を出すタイミングも、まだ先です。登録抽選の場合、本当に公平に抽選されてしまうのか？ある程度、営業マンの方で配慮してくれるのかは、物件次第だと思いますが、それを見分ける手段について、ご存知の方教えて下さい。さすがに、営業マンに、抽選に配慮を加えてもらえますか？と堂々と聞くのは、気がひけるもので。

ＭＲのオープンもまだとは・・・ずいぶん気が早いですね＾＾

抽選の公正さを見分ける手段ですが、「非公開抽選」の場合はほぼ間違いなく不公平です。
既出ですが、「どんな方法で抽選を行ったのですか？」という質問でボロが出る場合があります。

「公開抽選」でもやり方はいくらでもありますので、安心は出来ません。
不安なようでしたら、勇気を持って抽選前に「皆でチェックさせて頂けませんか？」と申し出るべきです。
後からどんなに文句を言っても、無駄ですから。
他の人も、営業マンから特別の約束をされていないならば、チェックを断る事は無いでしょう。

「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」
というのも都合の良い話なのですが＾＾

熱意とあなたがデベにとって良い客であるかどうかで決まります。それとあなたが良い客であっても
さらに条件の良い客にぶつかると希望は適いません。

142さん、143さん、お返事ありがとうございます。
141です。まさに、「自分の抽選に手心を加えてもらうことを期待しつつ、無理な場合は公正な抽選を求める」という都合の良い話しです。熱意を思い切りアピールしても、公正な抽選をされてしまっては徒労に終わってしまうので、事前に熱意をアピールする価値があるか否か（手心を加えてもらえるか）を見極めたいと思う次第です。

一般の営業でも同じだと思いますが、
本来、相手の信用力が高い場合は買い手有利となり、価格を下げられる可能性が高まります。逆に信用力が低い相手には強気の価格で臨むこととなります。ローリスク・ローリターン、ハイリスク・ハイリターンと一般的には言われていると思います。
しかし、人気マンションの場合は価格が決定しています＝利益が確定します。
この場合、経済合理性を考える売主は、信用力の高い相手に確定利益で売るのが得策と判断するのではないでしょうか？　ローリスク・確定リターンがベストシナリオのはずです。
このような発想は大手のほうが自然と身に着けているような気がします。
以上を考えると、抽選とは「売り手サイドの選択」と考えるのが妥当な発想だと思います。
売主の最悪シナリオは契約後、ローン特約により白紙解除、解除後の物件はどうしても売り急ぐ必要性があるため、買い手有利になってしまう＝利益が減少する　ではないでしょうか？
もし仮に、公平な抽選が行われるのなら、銀行でもない売主サイドに年収や自己資金調達方法をアンケート段階でヒアリングする必要性があるのでしょうか？

購買意欲と購買能力は同時に備わっている必要があると思います。子供はいくらおもちゃを欲しても親がダメといえば買えない＝購買能力がない　です。

実際の抽選裏舞台は知りませんが、常識的な与信管理をともなった営業経験のある方なら想像つくかと思います。

皆様ご存知のように、営業マンにとって重要なのは営業成績、つまり「何戸売るか」です。
販売会社によっても異なりますが、歩合割合が高い会社の場合「抽選をどう行うか？」は意外と大きな問題なのです。

会社としては「条件の良いお客様に売りたい」という希望があっても、営業マンとしては、
「その為に自分の担当のお客様が買えない」→「成績にならない」→「歩合給が入らない」
となっては困りますし、納得出来るものではありません。

その為、よほど条件の悪い方以外は公正な抽選が行われる場合が多いです。
つまり成績になるかどうかは、運に任せる訳です。

ただ、実際は販売会社によって成績の付け方が異なりますので、判断が難しいのですが・・・

確かに歩合給をとっている営業マンにとってはそうですね。でも会社から
みれば、営業マンの希望だけを聞いて販売しているわけではありません。
成績をつけるのも、全ての営業マンではないですし。

仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？
大手の販売会社でそんなに歩合幅が大きいところあるのか？
物件全体の売れ行きが好調の場合、MR単位でボーナスに色をつけるぐらいが現実的歩合じゃないか？
不動産関係者じゃないからよくわからないが、個人主義の弊害が出ない程度の歩合だと思いますが。

前に務めてた不動産会社ではボーナスのランクが１〜５まであって、売り上げトップの営業マンは
いつも５だった。普通に仕事してれば３。売れない物件のＭＲの応援に行かされてたけど
成績トップの営業マンなら売れない物件も売れるのかな。

顧客属性（年収、自己資金の多寡）が平等に営業マンに割り当てられると仮定すれば、あとは顧客対応能力じゃないですか？　はっきり言って失格者の営業マン一杯いますよ。担当替えて欲しいと切実に思うもん。どうしてもそこが欲しいのなら担当変えさせます。複数で迷っている場合は対応がいいマンションに行くと思いますが。
売れない物件はなかなか売れないと思いますが、顧客のニーズに応えてくれれば、一定水準以上の物件はかなり売れていくんじゃない？

販売会社の場合は、成績に応じて給与が変わると言うより「○○万円／１戸」という歩合給です。
私のところではありませんが、他の販売会社では１戸当たり１０万円〜３０万円程度です。
その分、基本給は低いのですが。

過去の例では、同じ物件内でも、売れない部屋では歩合が高いケースがありました。
（その部屋を売ると○○万円ＵＰというもの）

マンションの販売とは扱う商品が一つだけなので、営業マンとしての仕事は
「お客様の要望に応える」というより「この物件を買う人を探す」事が主です。

「ではこんな物件はいかがでしょう？」という商談にはならないのです。
その為、売る為にはある程度個人の営業力に頼るしかありません。
それを引き出すのが「歩合給」なのです。

＞仮に営業担当者の歩合給重視だとしたら、こちらが嫌がっているのに、なぜ営業マンは他の間取りへ誘導するのか？

これは話は簡単で、あくまで営業の仕事は「全戸完売」させることだから。
極論言えば、10戸のマンションで1戸に対して10倍の倍率がついて9戸は0倍というのはもっとも最低。
10戸全部が1倍で完売する。これが成功例。
歩合云々というより売れ残りのリスクを回避するためです。

こちらのスレは、きちんと対応されていますね〜感心しました！

よく営業さんの電話攻撃に対して、態度が悪い・・等々の文句を言ってる方の話を聞きますが
本当にそんなひどい営業があるの？と思っていました
我が家にもたまに営業電話がかかってきたりしますが
ひどい対応なんてされたことないです
昨日も電話でＭＲの誘いがありましたが、普通に話して（別物件契約済みだったこともあり）
「またよろしくお願いします〜」って感じで終わりました

何件か回ったＭＲでもとても対応良くして頂いたし
ひどい話を聞く度に”本当なの？”って思います
気に入った物件も契約できて、自分はラッキーなんですね

スレ違いなのですが、営業さんにありがとう〜が言いたくなりました

最近のお客様はあまり自分の「情報」を出したがらないですね。

「どのエリアで探しているのか？」
「どんな間取りを希望しているのか？」
「どのくらいの予算なのか？」

アンケートも空白が多く「勝手に見て、勝手に考える」方が増えています。
色々と質問をしても答えて頂けない事も多いのです。
また、お客様自身、ご自分の希望がまとまっていないからかもしれません。
この場合、上司に「このお客様はどうなんだ？」と聞かれても答えられないのです。
その為、執拗にそのお客様に連絡を取り「なぜ買わないのか？」という意味の無い質問をする事になります。

また、情報が少ない＝ひょっとしたら買うかも？と思われてしまう面もあります。

逆にそのお客様の希望がはっきりと分かり、この物件では条件に合わないと思えば、
早めにそのお客様に連絡をすることは無くなります。
「しつこい営業を受けた事がない」と言われる方は、ご自分の情報を出し、
希望をきちんと伝えているからだと思います。

１５４さんへ
確かにその意味もわかるけど、初対面の方に年収を答えるのは結構躊躇しますが、かなりリアルな内幕ですね。
私の場合は、やっぱりしつこい勧誘を警戒し、電話番号を空欄にしていましたが、109で確認したのか電話がかかってきたところがありました。
しかし、ＭＲめぐりを重ねたり、こういった情報源より、今はほとんど真正直に答えています。
しかし、ＭＲの営業マンもこれだけ根掘り葉掘り記入させるくせに、購入希望者の平均年収はいくらだとか、勤務先属性の平均像はどんなところとか、購読新聞のデータ開示してほしいとか言っても「そこまでわかりません」とかいっているやつがいる。アンケート記入したんだから、途中段階でも開示してほしい。
こちらも、あんまりローンがカツカツな同居人が多いマンションはいやですからねえ。◎パレスとかは昔、相当ローンぶち込んで販売したのか築浅の競売物件によく◎パレスの物件が出てました。
こんなところはできればすみたくないですよ。
少し趣旨外れましたが、営業マンが売主側の目線でしか考えない対応が露骨で少し悔しい。

公庫つき物件での同倍率同時抽選方式だと属性も何もあったもんじゃないのでは？
たとえスーパーマンの属性（全額自己資金とか芸能人とか）であっても無意味な気がする。
抽選後1週間で契約なんて場合、頭金10％払えないなどで繰り上げ当選になるのかな？

同倍率同時抽選方式でも、ダミー票をいれて、属性の良い人を優遇することは可能です。

初心者なんで教えて下さい。
同倍率同時抽選方式って、どんな仕組みですか？

けど次点、次次点まで発表するのだったら属性悪い人が次点になっちゃったらやっぱり同じなんじゃない？
営業マンは「できるだけ努力する」と言ってたけど。

次点、次次点を発表しようが、当選者が契約したことにしてしまえばよいのです。

すべてではないに城、必要十分条件として、持つべきものは金と信用ってことですか。考えてみれば仕方のないこととはいえ・・・。

同倍率同時抽選方式→

正式名称は分かりませんが、抽選になる住戸が多数ある場合、
倍率の同じ部屋でまとめて抽選を行う方法の事です。

例えば「１０１」「１０３」「１０５」号室の３部屋が同じ「４倍（申込んでいる人が４人）」なら、まずクジなどを引いてもらい、それぞれの番号を決めます。

「１０１」（①中田さん　②中村さん　③宮本さん　④高原さん）
「１０３」（①清原さん　②鈴木さん　③金本さん　④桑田さん）
「１０５」（①田中さん　②清水さん　③大西さん　④斉藤さん）

そしてデベの担当者が、ガラガラ等を回して当選番号を決めます。
仮に「③」がでた場合は「宮本さん、金本さん、大西さん」が当選となる訳です。

この方式では、複数の住戸を同時に行う為、意図的に誰かを当選させるには架空の票を加えて倍率を上げる必要がある訳です。
倍率の割には参加者が少ない場合は要注意です。

>>155
届け出ていれば、住所から電話番号が分かりますからね。
（ちなみに番号案内は「104」です。お気を悪くしたらすいません。）

ちなみに個人的には、そこまではしていません。
「電話番号の未記入」や「賃貸の部屋番号抜け（←これが多い！）」は「記入忘れ」ではなく「記入を拒否した」という意思表示です。
私は最初に「記入して頂けますか？」と聞いていますので、それを拒否された上で調べるのはあまり印象の良いものではありませんから・・・

おっしゃるとおり、皆さんに記入して頂いたアンケートの内容を集計して、営業に役立てる訳なので「そこまで分かりません」というのはおかしな話です。「詳しくはお答えできません」ならまだわかりますが、「調べて説明するのが面倒くさい」だけでしょうね＾＾

「購読新聞」でチラシを折り込む新聞社を、「来場分布図」でエリアを決めます。
「勤務先」でどんな業種が多いかを判断し、おおよその所得層を算出します。
特にこれらの内容に関しては、開示しても差し支えのない内容がほとんどなのですが、
「どんな職業の方が多いですか？」や「何人家族が多いですか？」等の質問では、

「その方と同じ勤務先の購入者が複数いた場合」や「女性単身の方が多い場合」は返答に困る事もあり、その場合は「分かりません」と答える場合もあるのです。

162番さん、お尋ねします。それじゃ、抽選会に参加した方がよいのですか？
登録番号5番をもらってますが、どうせだめかなと今からあきらめてます。
登録番号１からガラガラをまわされると聞いたので・・。
でもまわすのは大概、係りの方らしいけど。
キャッシュで払うことにしたのにな〜んか番号からしてダメだったみたい。
ローン組まなくっても条件アップにならないみたいですね。

163さんへ155です。
なるほど。マンションなんで他人も広義の「同居人」と考えてしまうため、他人の属性まで気にしてしまいます。「頭金ゼロでマンション買えます」またそれで買った人は＝「将来の修繕積み立ての臨時徴収能力ありません」、って聞こえてしまい、敬遠してしまいます。そんなこと考えていると、対応がしっかりしているところ＝大手の大規模プロジェクト（デベでもその時期の目玉物件のようなもの）に自然と目が行きます。考えすぎかなあ。まあ抽選会をやる規模のマンションだとこんな心配は無用なんですけど。

>>165
正しいですよ。

頭金やローン額を聞かれますが
それって　あとで変更可能なんですか？

金利次第で　ローンを組むかどうかを考えたいのですが。

ローンの金額を減額する予定で少なめに頭金を申告するのはOK。後々「ローン増やしてください」はやめたほうがいい。結局ローン通れば文句ないですが、資金計画の立案能力がない人＝しっかりしてない　と疑念をもたれると損ですよ。こっちは　「購買意欲、購買能力とも十分です」と正々堂々といえるようにすることは交渉ごとの主導権を握れる（この場合、「抽選」を有利にする前提のスレ）前提だと思います。

>>164
抽選方法が良く分かりませんが、少なくとも５人の登録があるとして・・・
ガラガラに当たりを１つ、ハズレを４つ入れて登録番号順に回すという方法でしょうか？
164番さんが当選する為には、前の４人の方が全てはずれる必要があるわけですね。

どうやら「登録順」に番号が決まってしまったようですが、公正な抽選が行われたならチャンスはあります。私のお客様でも、はずれると思って抽選会に来られなかった方が当選された事もあります。

私としては、お客様には抽選会に参加して頂きたいです。当選されたなら良いのですが、
「はずれました」と連絡をするのは精神的にキツイんです。

！別に、164番さんがはずれると思っている訳ではありませんよ。
必然的にはずれる人数の方が多いので・・・

>>165
そうですね。管理費や修繕積み立て金等の徴収を考えるなら属性の良い人の方が良いです。
その面では、販売会社と思惑は一致します＾＾

ただ、属性が良い方だと別の心配もあります。
「払えない」ではなく「払わない」という方が出てくるのです。
管理会社とのトラブル等で「納得出来ないものは払わない」と言い出すのです。

どちらの方もいるマンションは最悪ですが・・・

>164
普通は1から5番までの番号の玉を全部抽選器にいれて出た順に当選次点…みたいな感じだと思うので別に5番でも全く関係ないはずですけど。
しかも逆にいうと勇んで一番に登録しても別に抽選上はなんの効力も無いわけで。
そもそも論でいうと、何番であろうとずるされたら全く関係なくなりますけど。

我が家も抽選でしたが
１戸に５件の申し込みがあった場合、玉を１〜５番まで入れて
ガラガラして、１番初めに出た番号が当選
次が次点、その次が・・・とやりました

ガラガラ回す人も会場に来ている中から選ばれました
もう一人横で見ている人も選ばれて、玉の番号をチェックしたりしていました

さらに、同倍率同時抽選だったので
２倍の部屋、３倍の部屋・・・と順にやって
例えば２倍の部屋が３戸あって２番が当たりなら、その３戸全部２番の人が当たりです

ちなみに我が家は２倍でしたけど、ハズレでした

結局は公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主がいるということでしょうか？　部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？　公平感があったと感じている方と作為的だと経験されている方が混同している。
売主のそのとき次第か？？？

部屋によっては属性が似通っていれば公平にし、属性に差があればなんちゃって抽選など使い分けているということでしょうか？

それが操作ということ。全ての抽選で操作をするわけではなく、一部細工するわけだよ。

173さんのおっしゃる通り、「公平な抽選をする売主となんちゃって抽選をする売主」の見分け方で、良い方法はないでしょうか？

>>175
公平な抽選をする売主などありませんよ。たまたまものすごく人気がでた物件で、文字どおり一期で完売
というなら、抽選操作も必要ないが、多くの場合、売りやすい部屋と売りにくい部屋が混在するから、
売れにくい部屋をさばくためにも、抽選操作をするわけよ。
どんな物件でも抽選操作ありとお考え下され。

だから抽選会に出席するかどうかを何度も確認されたのかな。
「もし、当日、来られるようであれば知らせて下さい」とまで言われたけど。
結果はダメでした。行った方がよかったのでしょうか？
う〜ん、わからない。

↑
だから属性が同じ客の場合は単純に抽選で、それ以外はなんちゃって抽選だろうという結論に達してるんじゃないのか？
購買意欲と能力のあるものに販売するのは商売なら当たり前のこと。みなわかっているはず。
購買能力のないもの（ローンとおらなさそうなひと）は仕方ない。

179です。
すみません。きつく言い過ぎました。
確かに何百戸も販売するマンションに一つ一つ操作してたら販売側も訳わからなくなるってのも言えていると思います。物理的労力の観点より。締め切ってその人うちに結果を出すんでしょうし。
また、操作しまくってれば、そのうち話題になって会社の信用問題になりかねないですからね。

>一方、資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して
>明らかに不誠実な人には「公平な」機会を与える理由がないので
>そういう人はそれなりにビハインドをもたされている、と考えて良いと思います。

ということは、どの物件でも抽選に操作が加わるということとほぼ同じだよ。
資金力が不足している人や、申し込み手続きに対して明らかに不誠実な人は
どの物件でもくる可能性があるわけ。

どんな物件でも抽選操作の可能性ありとお考え下され。の方が正確だな。

人気物件でどの部屋にも希望がはいりかつ、申込者の属性に問題なかったら、抽選操作の必要は
ないが、ありえない前提です。

売れ残る部屋に誘導する必要はあるし、ローン審査が無理な客ははじめからはじきたいし、
抽選操作は売主側の都合でもあるし、ローン破綻者を生まないためでもある。

スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

どの物件でも抽選操作の可能性アリといっているのは、例えば、100戸分の抽選があるマンションで100戸とも抽選操作があるわけではないよ。
売れ残り部屋の誘導する分だけ、抽選操作すればいいのであって、自然にまかせていい抽選の方が
ほとんどだろ。勿論、属性に問題があれば、操作の対象になるが。

>>184=176
>>スレの流れを読んでいて、勘違いしている人がいるので一言。

勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。
最初に「公平な抽選をする売主などいない」と断言したのはあんたじゃなかったっけ？
時と場合による、という含みを持たせたいのなら
きちんと文章に表現しとけよ…。

デベの本来の目的はいい部屋を購入希望者に振り分けることじゃないよね
いかに、効率よく完売させるか（ローン落ち、キャンセルを少なく）。
属性もはずれることも多いけど、何もしないよりは遥かに効率はいいのでは。

極端な話、お客がどこの部屋を選ぼうが関係ない、いい部屋も悪い部屋も
まんべんなく売れていくのが理想でしょ。

＞勘違いを他人に転嫁するとは失礼なヤツだな…。

勝手に勘違いしているくせに、反省のない奴だな。

公平な抽選をする売主などいないというのメッセージは変えない。
どんな売主でも、ローン落ちるような人や●暴関係は操作するわけ。
公平な抽選なら、彼らも通るわけだ。

いいかよく読め。

物件全体では、必ずなんらかの抽選操作はある。それはある意味必要な操作。公平な抽選が、
必ずしもいいわけではなく、悪平等ということもある。

仮に、100戸あるマンションで、100戸とも抽選操作するような勘違い野郎がいるが、
そこまで効率の悪いことはしないのは、当たり前。属性に問題がなく、他の部屋に誘導する必要も
なければ、そのまま抽選、属性に問題があれば、操作ということだろう。

デベの本来の目的効率よく完売させるかに抽選操作は不可欠。
ローン落ちを防ぐためには、属性の悪い奴を落とすだろうし、キャンセルを少なくするためには、
その部屋に満足していて間違ってもキャンセルしたりしないような客を選ぶだろう。
抽選した結果、ひやかし客が当選、次点が本命客となり、ひやかし客に引っ張られているうちに
本命客がほかに逃げ、冷やかし客が案の定申し込まないというのが、営業上、最悪なのよ。
営業経費が丸損だろ。

完全に公平な抽選など幻想だよ。必ず操作がある。

じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかない
ということ？
ローン審査を終えて登録らしいし、キャンセルなど望めそうもないんですよ。
人気のない部屋にするかイチかバチかで抽選に賭けるということ？

１９１さんそこまで悲観的に考える必要はないと思いますよ。自分の本気度が営業さんに伝われば大丈夫ですよ。後は神様のみぞ知るです。

>>じゃ、デベにも何にもコネのない人は人気の薄い部屋を選ぶしかないということ？

コネなくとも、あなたが
・「良い客」（ローンキャンセルなどありえない）にグルーピングされていて
・その部屋以外絶対買わない
ことがちゃんと販売会社に伝わっていれば良いだけだよ。

「買えるか微妙」とか「ほかの部屋でも良い」という人の当選確率は下がると思ふ。

そうです。交渉ごとなんだから強い立場（頭金、年収アリ、など）にたたないといけません。
少なくとも売り手は「ビジネス」ですから。

何度も言われていますが、営業サイドとしては「抽選の操作」が前提ではありません。
何の問題も無ければ、全て公正な抽選をする方が楽だからです。
「抽選の操作」を考えるケースとしては

・部屋の偏り
本来は【Ａタイプ：４倍　Ｂタイプ：１倍】という倍率でも【Ａタイプ：１０倍　Ｂタイプ１倍】
と伝える事により、人気の無いＢタイプへ誘導するのです。
この場合「結局売れる戸数は同じではないか？」と思われるかもしれませんが、
一般的に、はずれた方は「次期分譲」も視野に入れて検討されます。
階数は異なるかもしれませんが、同じタイプ（間取り）が販売されますので、上記のケースでは

「ＡからＢへ希望を変えた方が当選して契約」→「最初からＢを希望していた方は次期分譲で契約」
という可能性があり、営業サイドとしても望ましい事なのです。

何もしなければ
「最初からＢを希望していた方が無抽選で契約」→「次期分譲のＢタイプお客様を新しく探す」
となってしまいます。


・当選させたい（させたくない）方がいる
既出ですが「属性」の良い方・悪い方、人間的に購入して欲しい方・欲しくない方がいる場合です。
ただこの場合、倍率を操作する（上げる）と当選させたい方も逃げてしまう恐れがあるので、事前に説明をする必要があります。
ちなみに○暴関係の方が購入を希望されても、そもそも登録や抽選の参加すら出来ません。
何が何でも断ります。全力で阻止します。抽選会にそれらしい人が参加しているだけで、
「このマンションは危ないんじゃないの？」と思われるからです。

過去、見た目は完全に「そちら系」の方が抽選会に参加された事があります。
他のお客様もチラチラとその方の様子を伺っていました。
私のお客様からも「あの人は・・・？」と聞かれて「普通の方ですよ^^」と答えましたが・・・
言いたかったんですけどね・・・
「ああ見えて【警察官】なんですよ！」

「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」

・・・・・このふたつの言葉を１人の人間が吐いているのは、どう考えても矛盾。
自分で言ってて「アレ？？」って思わないのかな。

>>195
ながなが書いているが要約すると、
部屋の偏りの是正、当選させたい（させたくない）方がいる場合、抽選操作が行われる。

部屋人気が偏らない、当選させたい（させたくない）方が全くいない物件はありえず、
抽選操作は必然となる。

>>196

君の国語力が不安だよ。
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は両立する。

まあまあ操作は仕方なくとも、入居後の買主のことを思ってやってくれるんだという解釈にしましょうよ。

究極の「コネ」とも言える「自社社員」が購入を希望した事もありますが、上司に
「どうせ買うなら売れない部屋を買え！」と言われていました。

「だったら要りません」「何でだ？」「だって・・・」という数日にわたるやりとりの結果・・・

売れ行きの悪い部屋を買わされていました。

自社社員の場合は「割引」が適用になりましたので、
「人気の部屋を何で割り引かんといかんのだ！」という上司の一声で、こんな事になったのです。

上司からすれば
「電話や訪問に行かなくても、お客が目の前にいる」
「【ちょっと来い】と言えばすぐに来る」
「【もうこの部屋でいいじゃん】なんてむちゃくちゃな話法でも、クレームにならない」

というまさに理想的な「お客様」ですね^^
「コネ」があっても良いとは限らないのです。

うーん。社員にそのようなことをさせるのは3流の証。
社員にはある程度はいい部屋を買わせて商品満足度を高めたほうが営業やモチベーションにいいに決まってます。
こんなことしたらみんなやる気なくなってしまいますが。かわいそう。
まっ、だからちゃんと商品説明ができないんでしょうが。

>>196

国語力のない君に説明すると、
「公平な抽選をする売主などいない」＝全てのマンションで抽選操作が行われている。

抽選操作とは、例えば、100戸あるマンションで、一部の部屋で行われるものであり、
抽選する部屋全部で行われるものでもない。（操作の必要のない部屋もある）

従って、「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
ということはできる。

>>201
「売れ行きの悪い部屋」＝「悪い部屋」と勝手に思っているようですが、
「売れ行きの悪い部屋」＝「希望した部屋と比べて割高」というだけです。

その営業マンが避けたのも「その部屋の方が広くて良いが、割安感が無い」という理由です。
それを最終的には「割引」の適用で納得出来たから「契約」したのですが・・・

そもそも抽選になる様な部屋を社員が買う事になって、後で問題にならないとでも？
「日銀総裁」ほどではありませんが、ある意味「インサイダー」ですよ？
うちは「一流」とは言いませんが、疑われる様なことをする「三流」でもないと思っています。

>>202
そこまで日本語の得意な御仁が何故解らないのか不思議ではあるが・・・
こちらも説明してやろう。簡単なことだ。

貴方が言う「操作の必要性がない抽選」は、確かに公平に行なわれている。
言い換えれば、調整・操作が行なわれている一方で「一部の抽選」は
公平に行なわれているのであり、その抽選の当事者にとって売主の処理は公平そのものである。
したがって「公平な抽選をする売主などいない」と断言するのは誤りである。

揚げ足とりだと思うかい？　そりゃお互い様だww

全く日本語ができないのにもほどがある。

調整・操作が行なわれている一方で、一部の抽選」は公平に行なわれているのであり
＝全部ではないが、不公平とはいえないが、公平な抽選をしていないといえる。

従って、
「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は矛盾せず、両立する。

調整・操作が行なわれている一方で、一部の抽選」は公平に行なわれているのであり
＝全部が不公平とはまでいえないが、公平な抽選をしていないといえる。

簡単にいうと、マンション一棟売るのに、正直に全部屋公平な抽選をする売主はいない。
売主の都合やあるいは買主の都合にあわせて、適当な抽選操作はか　な　ら　ず　存在する。

＞したがって「公平な抽選をする売主などいない」と断言するのは誤りである。

論証できていないよ。残念ながら。

「公平な抽選をする売主などいない」
「総数100戸のマンションで、100戸とも抽選操作するような事はない」
は矛盾せず、両立する。
というのを反論できるかい。俺の勝ちだ。

・・・なんですかコレ？

公平な抽選をする売主などいない。と言っているが、そういう売主は少しも悪いとは思わない。
むしろ逆で、抽選操作は、売主の都合だけではなく、購入者にとっても必要だ。

売れのこりがでないように、きれいに売ってもらったほうが、管理費の心配がなくて購入者としても助かるし、○暴のような社会的に問題がある人間を排除してもらうのも大切だ。
売主には、スマートに抽選操作をやっていただきたいと思っている。べつに不正な行為だと思わない、
合理的な経済行為だと考える。

売れ行きの悪い部屋は割高感があるからはあたり前なんじゃないですか。インサイダーって重要情報を自己の利益のために使う株取引のことを言うんです。後にその株を売却して売却益を稼ぐような。
そもそも抽選になるような部屋を社員が買う場合になんちゃって抽選は当然ありうる話でしょう？
第2期分だと「販売済み」とかいたら2期目の客は「1期で売れたんだ」と思うんじゃない？
200っだえの記述をよむと「いやいや買わされた」としか解釈できないね。跡で納得済みだってことがわかったけど。3流1流って会社の規模のことを行ったんじゃなく、社員の心のことを言ったまで。補足説明があったから3流は取り下げますよ。誤解を招く書きぶり。

>>212
そりゃあんた、人気物件には当てはまらない理論だよ。
しかも抽選当たった購入者には結果的にはいいが外れた購入者には全くもって合理的でも
なんでもないぞ。

間違いなく売主に踊らされてるな。

ちなみに210は勝ちでいいと思う。
満足してくれ。

深夜に熱い戦いが展開されたようですね^^;

結局のところ、
・人気のある（倍率の高い）部屋は、抽選前から他に誘導すべく販売側でも調整かける
　（販売側で倍率操作もありえる）
・抽選は「誘導に屈しない・属性的に問題ない購入希望者」で競うことになる
ってところじゃないんですかね？

操作によって購入者自身が護られているのもまた事実であり、そういうものだと考えればいい。
抽選制度と言うのは、廃止が決まっている公庫の融資制度とともに生まれた新築マンションに限られた制度であり、もともと歪んでいるものだ。同じマンションでも、1回目の売出しから売れ残れば、先着順になるし、中古物件に至っては抽選は存在しない。
資本主義経済的に考えれば、需要によって価格は決められるべきなので、人気物件で希望者が重なったら、最も高い金を出す人が買えるべきではないか。
抽選制度自体が歪んでいるし、もはや公平性はもはや幻想。
抽選を操作すれば、属性の良い人、物件を買いたい熱意の高い人が、買える確率が高くなり、
ひやかし客やローン破綻予備軍や○暴などが買いにくくなる、結構なことではないか。

抽選制度というのは、
日本が貧しい時代の「全ての国民に平等に住居」をという理念が成立した場合に意義が認められるものではないかな？
ところが、豊かな時代になり、ただ住めればいいのではなく（それなら分譲マンションを買うこともなかろう）、自分の嗜好に適した住居、他よりももっといいものという考えに今は移っているのだから、公平な抽選というのは存在意義をなくしている。

結局、売りたい人に売るっていうことに落ち着いて、それでいいんじゃない？　売りたくなるような人になればいいんであって。何らかの抽選操作は当然と考えられる。
デベも人気が編重しない商品開発をやればいいんじゃない？　いつもまちまちの間取り、広さで、同じような間取りに人気が集中するんでしょ？　絶対バラけることがないっていうのはわかるけど。
地域のニーズをしっかり汲み取れば間取り・広さは想定できないのでしょうか？
単純に、土地があって容積率があって、容積率いっぱいの延べ床にすると、こんなプランです、なんてやってるだけでしょうか？

公庫付きマンションの場合、何か登録等の一定のルールがあるんですよね？詳しい方、教えて下さい。
でも、最初（第一期）から先着順をうたっている物件や、第一期の販売（登録・抽選）の部屋を絞っておいて、それ以外の部屋をどんどん先着で受けちゃう物件ってありますよね。事前に要望を受付け、「要望が入った部屋は、第一期の登録・抽選の対象から外しますので、大丈夫です」って、営業マンに言われたこともあります。基本的に何でもありなんでしょうが、最低限のルールってどうなっているのでしょう？

>>217-218　さん

私のレス番で語っておられるのは何故ですか？(^^;）

>>219

人気が偏るのは当たり前。絶対に偏る。日照のよい向き、眺望の良い高層階、独立性のある角部屋など人気のでる部屋は物件の一部に集中する。そういう人気部屋は抽選というより、オークションにして、競り落した人が買えれたほうがいいと思うけどね。

>>220

最低限のルールより、ルールの抜け穴を知っておいたほうがいいよ。

>>222
オークションにした場合どこまで価格の透明性を維持できるのでしょうか。
嘘の登録をやってるくらいだから嘘の価格の札入れもありえますよね。。
第3者に委託してやってもらうしかないでしょうね。

>>224
ごもっともな意見です。オークションも危険ですね。第3者に委託といっても、信用できそうもないか・・・。

昨日抽選がありました。結局1倍でした。事前に営業マンが振り分けていたということでしょうか？他の部屋では3倍前後の倍率もあったようです。

公平な抽選は少ないですね。ちなみにデベが選別してくれたお陰でよい方ばかりですが。

>>227

デベの選別は、売り手の都合でもあるが、購入者全体としても、結果的に良いと思う。
生活水準が一定以上になるから、管理組合運営がらくになる。

なんか、話がゴッチャになってないか？
エントリー件数を調整する事と、抽選そのものを操作する事とが
区別できてない人が混じってるぞ…。

226です。今まで散々抽選操作で漏れたらどうしようと思っていたのですが、結果的にエントリー件数調整で優遇されましたということを言いたかったのです。
いずれにせよ、買い手の機会均等というのは資本主義上難しいということでしょう。

エントリー件数を調整する事と、抽選そのものを操作する事は、ワンセットです。
事前の策として、エントリー調整があり、その調整に応じない招かれざる客を抽選操作で排除する
ということです。

【ご本人からのご依頼により投稿を削除させて頂きました。管理人】

【削除投稿に関連する内容でしたので削除させて頂きました。管理人】

抽選操作の現実ですね

「公平な抽選を行なうデベはいない」

営業マンに裏金を握らせれば好きな部屋を買える筈。

顧客属性が良ければ優遇される。
それは売り手にとっても都合が良いので、仕方ない面もあると思います。

このスレ、面白いね。

営業マンに裏金を握らさせるほど、お金に余裕がある人はいないし、
好きな部屋＝人気のある部屋であることから、営業マンも売るのに、苦労しない。

まともにやっても簡単に売れる部屋を、裏金もらうような危ない橋を渡るサラリーマンはいないよ、会社にばれたらクビですから。
それでなくても、普通に売るだけで、歩合給ががっぽり入るのがマンション営業マンですから、特定のお客を優遇するなんて面倒なことはしません。

売りやすい人にさっさと売って、お金をもらうだけですよ。

....ってか抽選って実際人が見に来なければやらないのが普通だそうですよ。

ずいぶん以前のスレのようですが、
全部読むのに時間がとても掛かりましたけど（笑）とても参考になりました。
いよいよ希望していたマンションの事前登録＆説明会が始まります。
申し込みの受付はまだ先なのですが、皆さんのレスを念頭に
第一希望のみ伝えて、他は考えていないことをアピールして来ようと思っています。
モデルルームに行く前にこの板読めて良かったです。
抽選対策（？）参考になりました〜！
・・・コレで外れたら、“属性”悪かったと諦めます（笑）
もう、どうしようもない気がしますし。
世の中、住宅の業界では　そんな言葉で振り分けられてるのか〜、とちょっとびっくりしましたが・・・。そういうものなのですね。

補足します。

もしマンションの抽選が宝くじみたいに公平なら、デベはなぜ抽選の前に、
本人属性を聞くのですか？　
無駄じゃないですか。抽選でおちるかもしれない人のアンケートとってどうするのですか？

公開抽選なのにどう調整するの？

>>246

サクラを入れて抽選する。
サクラにまず当選させ→当然サクラは当選→優遇した客に譲る。

○暴関係者を落とす場合

>>246

サクラを入れて抽選する。
サクラにまず当選させ→サクラを当選させ、○暴は落選→サクラも後でキャンセルさせて、二期以降の販売にまわす。

二期以降ではなく次点＆次々点にまわすんでは？
それがいない場合はキャンセル住戸として先着にまわす。
（当然落選対象者にはまわさない形で）

「公開抽選」が主流なのですか?
基本的な質問でしたらすみません。

うちのマンションは先着順で私が契約した間取りは２階と３階の２部屋しかない角部屋（１階は駐車場）ところでした。
最初、２階は申し込み済みで残り１部屋でした。３階の方が元々良かったので次の日、押さえようとＭＲに行くとすでに他の人が申し込みしており
あらら・・・の状態に。担当者は近い間取りの別の部屋を紹介して
きましたがここが駄目なら見送る事を伝えるといっとき話をした頃「実は・・」と話始めました。「２階の方はローンの審査でちょっと引っかかっている」と・・申告以外の借金があった様でもし駄目だったらご案内出来るとか言い出しました！いつ結果がわかるのか？と尋ねると「明日か明後日」にはわかると回答。
次の日の１６時くらいに電話が鳴り。「ご案内出来る様になりました。」
という連絡。「本日中の申し込みならＯＫです。」ということで仕事帰りすぐに行きました。これって何か操作されてるっぽいですかねぇ。とりあえず２階でも買えたからいいんだけど。

一倍しかない間取りの部屋に最終日の締め切り間際に申し込めばいいのでは？
もしそれで抽選のとき３倍、４倍になってたら不自然でしょ。
サクラと唐突に突然大量に入れられない。
けっきょく操作できると思えない。

>>252

意味ないなあ。操作する価値があるのは人気部屋でしょ。
ほっておいても人気が集中する部屋だからこそ操作するわけで。

＞２５２

　私は、登録締め切り後、類似条件で、倍率のついていない部屋が
あることをデベに聞き、間取り等を再確認して変更してもらいました。
　数百万円高くなりましたが、その分広くなったし、ローンを
ぎりぎり組まずに買える範囲でもあったので、納得の物件です。

　なお、交渉に当たっては購入資金の準備状況を、こと細かに説明
しました。

　絶対ナイショッて言われたので、どこが相手かはご勘弁を。

>>252
６０倍も７０倍もある人気部屋サクラ数人いれたところで操作できるわけないじゃん。頭わるいね。

>>254
要するに人気のある物件に貴方が申し込んで抽選に周ったら落選の可能性高いから申し込みのついてない他にまわされたと？でも類似条件で数百万高いなら損してるね。。
だから人気がなかったんだろうね。
まあ落選して購入できないよりマシだしものは考えようだけど、営業にしたら戦略だよね。

>>255

おめでたい。。。　サクラで60倍になっているかもよ。ふふふ。

>>255　頭悪いね

悔しくて２連投ですか。
頭も悪そうだけど妄想も酷そう。
>>257
それなら倍率のついた部屋は全て６０倍にならないとおかしいね。頭悪いねｗ

まあ何でもいいけどどうせ買うなら人気のある部屋買いたいよね。
割損感のある部屋を営業に押し付けられないようにするためにも
属性が大事なのかもね。そういう意味で我が家は倍率ついた部屋をgetできて満足してます。今思えば営業に抽選会場来るように強く薦められてたのは我が家が当選するよう操作されてたからなのでしょうか。。。？

>>259
どうやっても業者は儲かる以上、「買わない」という選択肢が一番お得なんだけどね。

>>259

よほど悔しいのか粘着しているね。

60倍というのはたとえばということにで書いているのに、どうして、倍率のついた部屋は全て６０倍になるのか、意味わからん。頭悪杉。脳みそ　う　ん　こだねw

＞今思えば営業に抽選会場来るように強く薦められてたのは我が家が当選するよう操作されてたか＞らなのでしょうか。。。？

自分も操作されたカモだったこともわからないのか？（笑い）

クリスマスの三連休すらこんな掲示板で頑張ってた淋しい人がバカみたい

三倍、四倍の倍率ついてる部屋ですら操作で特定の人間が確実に当選するようにするには最低でも１０倍２０倍にしなきゃ無理だとさえわからない。知能の低そう。ｗ

ちなみに人気の部屋は要望書の段階で何十倍になることもあるのに、よっぽど不人気物件しか狙ってないんだろうね。しかも売れ残りを押し付けられるなんて可哀想すぎるｗ

しかも倍率が高い部屋を操作されてたとしたら我が家はラッキーだったということじゃん。
人気が高い部屋かどうかはマンション見慣れてたら（見慣れて無くてもｗ）バカでもわかるよ。
まさかそれでも、何か言いがかりつけないと気が治まらないのかな。ばかまるだしｗ

とりあえず当選した人間は操作どうこうなど思いもよらない。
何故なら操作であろうと公平な抽選だろうと当選したのだから関係ないと考えるから。
しかし落選した人間または人気のない物件をあてがわれた人間は操作があると思い込む。
事実操作はあるのかもしれないけど被害妄想って怖いね。

>>262

君は、かつて積み立て君という制度があったことをしらないのかな？
一人で、10倍、あるいは20倍の権利を持てる。だからデベが操作をするとき、積み立て君を持っている人が2人はいりましたあといえば、簡単に20倍、40倍になるわけ。

今は積み立て君の倍率優遇制度がなくなったから、この手は使えなくなったけど、抽選を操作するのはいろんな手がありますから。手品といっしょで、必ずトリックにタネはあります。

>>264
10倍20倍はともかく40倍60倍はないよ

人気のマンションは１００倍超えることもある
現在の話をしてるのに昔の話を持ち出したり必死にはみえても説得力なさすぎて笑える

>>266
そういう意味ではなく、操作する場合無駄に60倍とかやるよりもっと効率よくやるってことに気付こうよ。

操作してるとしたら倍率ついてる部屋全て操作してるでしょ。
頭わるっｗ

典型的なだまされタイプですな。
売り側の心境を考えたらそんな「全て」なんて効率の悪いことだろうよ。

>>268

頭悪いね。操作は一部の人＝一部の部屋でやるから意味がある。
属性のいい一部の人だけです、操作してもらえるのは。

操作は必ずある。

理由は、自分はいつも操作してもらっているほうだから。
ひやかしも含めて、抽選落ちたことない。倍率は10倍前後。
連続当選は確率的にいっても不可能だね。

ちなみにくじ運は全然悪いほうです。

>>271
暇なんですね ＞ ひやかし

>>270
属性がいいから抽選会場来るよう強く薦められたということでしょ。
頭悪すぎるのか必死なのか知らないけど４連投するほど熱くなることなの？ｗ

操作が一部とか、反論できないとどんどん話しが変わってくのが痛すぎる


まあ抽選あるかないかどうでもいいけど（当選した人間はみんなそう思ってるはず）
同じ操作されるなら当選できるように操作されたいよね。
誰かのように人気のない部屋を押し付けられる操作は簡便ｗ

簡便×
勘弁○

漢字できないね。痛すぎ。

クリスマスの三連休も真昼間も深夜も掲示板に張り付いてるキチ●イは、文章推敲も命がけなんだろうね。内容より揚げ足に神経つかってるなんて痛すぎ。
殆どの人間は適当に書き込んでるだろうに、何か追い詰められることでもあるんだろうか。

必死なのがいついてて気色わる

同じ穴のなんちゃらだな、この人も。。。

深夜に２０分後の反応って。。。
図星にいちいち反応されてもね。
キチ●イに言っても無駄なんだろうけど

あいたた、またやっちゃってるよ

経済的な損得だけなら最後に売れ残ったモデルルームを買うのが一番賢いね。

経済的な損得だけなら最後に売れ残ったモデルルームを買うのが一番賢いね。

売れ残った原因があると考えられない低脳にお誂え向きだよね。
うーん、低脳というかビ○ボー人むきかも？

Ｗ