グッドローンってどうですか？

まじめな意見です。
GLは、そんなだまし（3月金利急騰）はしないそうですよ。
ああくまで、公庫がどんな金利をGLに提供するかにかかっているので、
意図的に、融資実行が多い、3月に金利を上げて、ぼろ儲けをする気はないそうです。
そんなことをしたら、GLの評判はガタ落ちになると認識なさっておられるようです。

197へのレスです

＞１９８
１９７さんのレスにどう関係があるのでしょうか？
１９７さんは、申し込みから融資実行までにかかる期間について
お聞きなのではないかと・・・
＞２００
グッド公庫ローンの融資実行日ですよね。
グッド住宅ローンは、物件引渡にあわせて融資実行とあるので、
融資実行日の規定はないと思います。

皆さんありがとうございます。
グッド公庫ローンを考えているので、公庫だと審査に時間がかかるのでは？と思いまして・・・
でも２００さんは間に合ったんですね。
明日デベに早速相談してみます！
１９８さん、ありがとうございます。私もそのページは見ました。
そこには抜けていますがおそらく「２ヶ月以内の融資実行はできない」という事を教えてくださったのでしょうか？
なんとか交渉すれば早めてくれはしないだろうか、と淡い期待をよせてここに投稿させていただきました。
（土日だったので直接グッドに尋ねることが出来なかったので。）
もし引渡し日に実行が間に合わなければ、つなぎ融資を使うしかないんですよね？
どれくらいかかるんだろう・・・
金利が安いから急遽変更しようかと思ったのに、それだったら意味がないかなぁ。

つなぎ融資は手数料が３１，５００円、あとは日割りの利息と契約書に張る印紙の実費がかかるみたいです。
中古の場合は使えないって書いてありました。

>>199
>>203
ごめんなさい。肝心な部分が抜けていました。
質問に対して何の意味もない、変なレスになっていました。

引用したかった文は以下のとおりです。
■ 以下に該当するお客様につきましては、勝手ながら現状お取り扱いができません。

相談申込日より２ヶ月以内に融資実行をご希望の方
ご融資対象物件所在地が沖縄県、及び離島部の方
自営業及びそれに準ずる会社経営者の方で物件価格の80％を超える借り入れをご希望の場合
※それ以外のお客様につきましても、現状お取扱いできない場合がございますのであらかじめご了承下さい。

しかしながら、至急申し込んで、ＧＬに対応してもらえないか相談したほうがよいと自分も思います。

ここは皆様、お金持ちの方が多くてお恥ずかしいのですが、うちは９割ローンです。
グッドの審査が下り、残りの分はみずほで借りる予定でした。デベの提携ローンがみずほなので
そちらのフラットの審査も通しています。みずほに聞いたところ、グッドのフラットで借りても
残りの一割はみずほで貸すことは問題ないので大丈夫と言う返事でした。第一抵当が
他銀は無理だが公庫なら全く問題ないとのことでした。ところがここにきて（３月末引渡し）
「グッドのフラットで借りるなら、みずほ分はもう一回審査をしなおさなくてはいけませんでした！！」とみずほの担当者。急いでも
２週間はかかるとのこと。それを聞いたデベの融資担当者は今月末までに金消を済まさなくては
困ると言って来ました。大規模物件なので登記をするのにデベの使っている司法書士がまとめて
手続きするのに間に合わないと言って来ました。みずほのフラット＋みずほでとのこと。なんだか
デベと銀行の勝手な都合でこちらが一生懸命調べて手続きしたことが無駄になり、また受けられるべき
金利のメリットが受けられないなんて！！と憤慨しています。

　みずほで借りてもグッドに払うべき手数料を一年後に繰り上げ返済すれば大差がないといわれ、簡単なソフトで
計算したら確かに大差がない？？ここに来られる方は研究されつくしているので、そのあたりのことを
どのようにお考えか教えていただければと思います。

>207
借入額（フラット、みずほ自前各々）、期間、みずほ自前の金利タイプなどを書き込まれたほうが、
良いアドバイスがあるのではないでしょうか？
その情報がないので、計算したわけではなく間違っているかもしれませんが、
１年後に繰上げでなく、グッドに払うべき手数料を頭金に充当しても、
現在のGLとみずほの金利差（0.4％ですよね？）が埋まるとは思えないのですが。
いずれにしても、こうなったことの責任の所在をはっきりさせ、
泣き寝入りしないようがんばってください。

>247
月々の返済額を見ると"大差なく"感じても
総支払額を見ると"大差"に感じたりしない？

→207
みずほのフラットはグッドのフラットより金利が高いから、みずほで借りるより、グッドで借りたほうが、
年収に対する返済に閉める割合は少ないと思います。
リスクが減るのに、再審査なんておかしな話ですね。

>>209
大差なく感じるポイントが間違ってる。207をよく読んで見てね。

>>207
お気の毒です。
おそらく似た事例は他にもあると思います。
というのは、フラット３５が注目されはじめたのは、１０月以降、つい最近のことです。
デベロッパーや、肝心の金融機関の融資担当が情報不足だったりで、他の公庫融資と混同していた、というのはよくあるパターンです。
フラット３５は、あくまでも、公庫ではなく、金融機関の抵当権がつきます。
となると、この場合、第１抵当権は公庫ではなく、GLとなります。
みずほの場合（というかどこでも大体）、融資は第１抵当権の設定が決まりとなっているため、ＮＧとなってしまたのでしょう。

新型住宅ローンを希望しているのに、「公庫より0.1パーセント金利が低い長期固定ローンがあります」、などと、こちらが望んでいない違うローンに、さりげなく
誘導しようとさえしていました。

207さんの場合、「グッドのフラットで借りるけど」と念を押していたということであれば、銀行の担当の不手際としか思えません。
単純に、「GLのフラット分は、公庫の抵当権がつく」、と思い違いをしていたのでしょう。
不手際は不手際ですが、銀行の規定は、担当レベルではなんともなりそうもないので、もっと上の人にきちんと話を通したほうがよいと思います。

デベロッパーも銀行の融資担当も、フラット３５に関しては、知識と経験がまったく足りていません。
こちらのほうがずっと詳しいくらいです。
グッドに限らず、とにかくフラット35は制約や気をつけなければならないことが多いので、これからの方は、気をつけてください。

207さんからのレスがないので、仮に
２５００万借入、３５年で計算してみました。フラットのみで計算しました。
○GLの場合
月額85,797円、総利息額１１,０３４,７５７円
○GLに払う手数料（2.1%；５２５,０００円）を頭金に充当し（１年後繰上より返済額が少なくなる計算をしました）、みずほで借りた場合
月額89，326円、総利息額13,046，949円
あくまでも３５年かけた場合の試算ですが、上記条件だと約２００万の支払額差がでます。
借入額によるので何ともいえませんが、月々は数千円の差、総支払額は１００万単位の差。
「大して変わらない」といったのが、デベなのか銀行なのか分かりませんが、責任逃れのために
適当にごまかそうとしてるように思えますが。

＞２１２
抵当権についての内容、間違ってますよ。
フラットはどこで借りても、抵当権は公庫です。
＞デベロッパーも銀行の融資担当も、フラット３５に関しては、知識と経験がまったく足りていません。
＞こちらのほうがずっと詳しいくらいです。
がんばりましょう。
ただ、デベや、銀行がフラットについては経験不足で、借りる側がしっかりしないといけないというのには
激しく同意です。
私も、昨年１２月からフラット（当時は公庫買い取り型とか言ってましたね）あたりはじめましたが、デベ担当者は
名前を知っている程度、みずほはローン相談窓口に行って、説明を求めましたが「公庫買い取り型の住宅ローンの
説明をお聞きしたいのですが」の回答が「うちは取り扱ってません」でした。
今はそんなこと無いと思いますが、実績は少ないようですので、勉強してソンしないようにしましょう。

>>207
ちょっと確かめてほしいのだが・・・簡易ソフトによる繰上返済の試算。
試しに今日このコミュニティのどこかで載っていた繰上返済の試算のページで試算したら、
１９５８万借りてそのまま繰上返済なしで返済するよりも、
２０００万借りて１年後に４２万繰上返済するほうが、
「なぜか安かった」

なぜだ？
１年後に繰上返済するという前提で試算したのだが、既に返済した１年分の元金と利息が足されていないような気がする。
ぱっと計算しただけなので、入力間違ったかもだが。
算数苦手なんで誰か207さんにレスよろ。

勉強しなおしてきます。抵当権の設定は公庫でした。

215さんの試算の通り、期間短縮の繰上げ返済すれば
頭金増やすより、１年後の繰上げ返済の方が総返済額が減る事もあります。

初めの借入額が多い方が、月々の返済額が、ずっと多いわけですからね。
頭金増やすのが、総返済額減らす一番の手法とは限らないわけです！

"大差"なんて人によって感じ方違いますからね。
207さん本人が大差ないと思ったなら、別にいいんじゃない？

>217
なるほど、と思い、繰上げパターンで計算してみました。
条件は
借入れ　2500万
期間　35年
○GLのみ
月々返済額：85,797円
返済期間：35年
総返済額：36,020,006円＋手数料525,000円=36,545,006円
○みずほ、1年後に525,000円（GLの手数料相当分）繰上げ返済（期間短縮）
（フラットの繰上げは100万以上なのでありえませんが、仮ですから）
月々返済額：91,260円
返済期間：34年
総返済額：37,571,250円
と、私の計算では、やっぱりみずほが100万ほど高い。
私の計算おかしいですかね？
1年後にどれくらい繰上げしたら、みずほのほうが安くなるかと思って、繰上げ額をいろいろ変えてみました。（50万単位）
繰り上げ時期は同様に1年後、期間短縮型です。
○100万の場合
総返済額：36,933,166円
○150万の場合
総返済額：36,292,850円
ここで逆転しました。
217さんの言う通り、必ずしも元金が低い方が総返済額が低いわけではないですね。
でも、207さんのケースのように、GLの手数料分程度の繰上げでは、やっぱり金利差0.4%を埋めることは出来ないと思いますが・・・
よっぽど短期で借り入れるのであれば別だと思いますが、やっぱりデベ・銀行がいいかげんな事いってるような・・
とにかく、207さんが条件を教えてくれないことにはちゃんとアドバイスできませんね。
207さん、見てますかー

なんかみんな的外れなコト言ってないかい？
グッドローンを勧めたがってる人が多いのは、これでよくわかるけど。

207の話は、どっちが安くいけるか、って言う話じゃないと思うのだが。

>220
1年後にGLの手数料分を繰上げしたら、みずほで借りてもかわらないっていわれたのが、本当か？と言うことを確認するために、いろいろ試算出してるんですが。
なにか、おかしいですか？

＞２２０
あんたがグッドローンを嫌っているのもよくわかる（笑）

まーとにかく、繰上返済するなら期間短縮に限るということはわかった。

以前、繰上返済するなら八千代最強で
繰上返済しないならＧＬ最強というスレを見たのですが
ＧＬの諸費用はそんなに高いのでしょうか？

219さんの試算参考になりました。

元の207さんの話とは関係なくなってしまいますが、
"頭金を増やすより、期間短縮方の繰上げ返済の方が安くなる"
という部分に興味を持ったので試算をしてました。

１ -- 2400万円借りる
２ -- 2500万円借りて1年後に100万円繰り上げ返済
（ソフトの関係上繰上げ返済額を986315円としています。）

全期間固定2.23%で試算しています。

１
月々返済額：82365円
返済期間：35年
支払い利息額：10593363円

２
月々返済額：85797円
返済期間：33年
支払い利息額：9961939円

月々返済額が約2500円高くなるが
最終的に約63万円お得と出ました。

借入額を多くして、月々の返済額を増やし
期間短縮の繰り上げ返済で総支払額を安くする
作戦もあるわけですね。

最初から借り入れ期間短く出来ればその方が良いでしょうけど。。

>224
手数料が借入額の2.1％です。
2500万円の借り入れなら52万5千円ですからね。
みずほ：31,500円、八千代：52,500円ですね。

たしかに毎年100万円繰り上げ返済できるくらい
余裕のある人には八千代の方が安く済みそうね。

>225
支払利息額は減ってるけど、月払いが増えてるのだから総支払額が減ったとは限らないよ！
大丈夫かな？

>227
月々の支払額が増えた分、期間が減ってるでしょ？
ちゃんと確認しましょ。

>227,228
225です。

35年で借りて、12回返済後に
24回分期間短縮で計算しています。

>227
総支払額＝元金＋支払利息額
なんだから、支払利息額が減れば総支払額も減るっしょ！

確かにそうですね。ゴメンなさい。227

しかし、207はどこいったんだろう？

>225

>借入額を多くして、月々の返済額を増やし
>期間短縮の繰り上げ返済で総支払額を安くする
>作戦もあるわけですね。

別に、「借入額を多くする」必要はなく単に最初から「月々の支払額を増やせば」いいんでしょ？
返せる額内で。そうすれば自動的に期間が短くなる、と言うことだけのような。
225さんの試算の2400万を最初から33年で借りれば、試算2より月々返済額も、利息も少なくてすむ。
言葉のあやかもしれませんが、「作戦」としてやることはないでしょ？
試算2の月々返済が可能なら、最初からその額返済するように組めばいいだけでは？
225さんの書き方だと、わざとたくさん借りて、あとから繰上げした方がいい、見たいに読めるので。
ご自分で
＞最初から借り入れ期間短く出来ればその方が良いでしょうけど。。
とはお書きですが・・・

そうだな、何も考えずに３５年組むんじゃなくて、きっちり必要額、必要期間で借りればいいのだな。
人生何があるかわからないから、結局35年にしてしまったが。

>233
フラット35って33年ローンとか組めないよね？
30年まで縮められない人には 225さんの「作戦」もありかと。。

20年以上35年以内なら何年でもいいんじゃないの？

>235
借りれるよ。1年単位で変えられる。べつに30年じゃなくてもいい。

早速教えて頂きありがとうございます。。。
八千代かＧＬで悩み中です。
また相談させてください

207はネタだったので、消えました。

207です。インフルエンザになりこちらを覗けないでいましたら沢山のレス、本当にありがとう
ございました。詳しく計算もして頂きありがとうございます。感謝しています。
　状況がかわりました。みずほが無理とわかってあきらめていたのですが、主人がダメもとで
以前に仮審査を通していた中央三井信託銀行に相談しました。前回は全額でOKが出ていたのですが
やはりグッドのフラットとの併用は再審査になるとのこと、なんと二日で返事が出てOKと言われました。
デベは事務所の引越し（この忙しい時期に！！）で連絡とれず。明日はみずほの金消の予定だったんです。
ギリギリ間に合ったみたいです。
この混乱を招いたのは、１つはみずほ銀行の担当者がみずほフラット＋みずほローンで審査が
通っていても他行フラット＋みずほローンの場合、借入れ金額が同じでも再審査が必要でそれには
２週間を要するということを説明しなかったこと、２つ目はデベの司法書士事務所でまとめて登記手続きを
するので早めに契約を済ませなくてはいけない、銀行の司法書士だと極端な話、融資実行の一日前に
判をついても間に合うとみずほ担当者。考えてみるとデベと銀行が時間がないと言って選択の幅を少なくしてお互いが手間が
かからない提携ローンに持っていかせようとしているのかもと考えてしまいました。まだデベとみずほには連絡して
いないのでどんなリアクションがとられるかわかりませんが。結果的には我が家が望んでいた形でローンを
組むことが出来そうでホッとしています。でも実際に金消を済ませるまでは落ち着きませんが・・。
　

（続き）
金利の計算、ありがとうございます。うちの場合、グッドの手数料が６０万くらいなんです。
みずほで一年後に１００万繰上げ返済するとして差額４０万を差し引いてグッドと比較すると
支払い総額で５７万ほどお得でした。はじめの計算では差額の４０万を入れていなかったので
総額が一万も変わらなかったんです。大差どころか全く同じだったんでグッドに固執することも
ないのかとも考えていたのですがやはりグッドの方がお得でした。変わりないんじゃない？と
言ったのはデベの司法書士です。金利差０．４％もあるのにそんな訳ないと思って計算した
結果が？？だったのでご相談した次第です。いろんなパターンで計算してくださりありがとう
ございます。改めてじっくり目を通していきたいと思います。
　レスへの返事が遅れましたことお詫びいたします。また沢山のご丁寧なアドバイスありがとう
ございます。

GLで検討しているものです。
GLは、融資の代理受領（GL→ハウスメーカ）は可能なのでしょうか？
ご教示願います。

>242
可能です。少なくとも提携なら。
提携デベはGLホームページで確認できます。

>242
提携デベではなかったですが、
対応してくれましたよ。

＞242
融資実行時に手数料、火災保険料（GL提携AIUにした場合）等の諸費用が借入れ金額から差し引かれて振り込まれます。
その為、デベとGLで諸費用額をあらかじめやりとりして頂いておく必要があります。

ＧＬの仮審査が通った通知が来ました。
後は、融資実行日まで金利の上昇がない事を祈るばかり・・・・。

さて金消当日は、会社・営業所に行くようにとの事ですが、ＨＰに詳細は載っていますか？？

>246
なんか中が分かりにくいビルなので、担当者に聞いた方がいいと思います。
エレベーター乗り換えたりしなきゃなんないんですよね。ビルの場所自体は駅に直結で分かりやすいですが。
HPにもそこまで載ってないし。

フラット35の３月実行金利は、明日発表なんですか?
ホームページには載るんでしょうか。
以前、自分で確認したところ電話のお姉さんに１日に発表です。といわれたのですが、
25日くらいに発表という方もいるようで。

２月の金利は、たしか、１月中に発表されましたよね。
３月実行組なので、ドキドキしています。

金消はやはり平日だけですかね？

私は地方なので、営業所があるならそちらに出向くと思うのですが・・・・
いったいどこにあるのでしょうか？？

金消は、平日じゃないですかねぇ？？