入居までのスケジュール

ローンに不安があるのなら
契約前に仮審査をしてもらった方が良いのでは？
心配されているように希望と合わないローンを組んで
後々、苦しむ結果になってしまいますよ

そもそも諸経費の負担について決まっていないのに
契約するというのも問題があると思います。

02さん、ありがとうございます。

言葉が足りず申し訳ありません。
諸経費の件は、明後日営業担当から正式に連絡が来ることになっており
諸経費をお知らせ頂いた結果「契約するか否か」を返答する約束となっております。

営業担当に審査の順序についてお伺いした所、「通常の流れは契約してから審査をします。」と
言われてしまいました。。。。

やはり、上記のような内容の重要事項説明書では契約後のキャンセルは出来ないと言う事でしょうか？
（希望のローンが通らず別のローンを拒否した場合、手付金放棄せざるをえないという事でしょうか）

自分自身でも銀行などに仮審査を御願いしてみようと思います。

契約書でローン特約の対象をご希望のローンのみに指定することが
できればいいのですが、売主によっては提携ローン全部を対象としますから
そうなると希望のローンがＮＧでも別の提携ローンがＯＫになれば
手付金を手放さないとキャンセルできませんね。

複数用意されている提携ローンの中にご希望のローンがあるのですよね？
提携ローンなら事前審査してくれるのが普通ですけど
（ただフラット35だと事前審査はしてくれません）

諸費用が決まった後に営業ときちんと話し合って不安を解消した方がいいですよ
その間に別の人が契約したとしたら　それはそれで諦めてもいいのでは？
どっちにしろ希望しないローンを組んで、生活破綻したら
元も子もないのですから

もし真剣に話を聞いてくれない営業なら上司なり別の営業をつけてもらっても
いいと思います。

＞2さん
目から鱗のご回答頂き誠にありがとうございます。
営業担当は、始めに全額変動金利で組むプランを持ってきました。提携ローンで三井●友でした。
私はフラット35と短期固定10年ローンで併用したく考えておりましたのでその提案をしたところ
すんなりと話した内容で資金計画安を作ってくださり、その資金計画をもとに購入を決めたのです。
提携しているかは確認不足でした。
明日、提携ローンについてと、ローン特約の範囲を設定して頂けるかどうか確認致します。
フラット35は事前審査ができないようなので、全額民間ローンで仮審査をして頂ければいいのですよね。
（全額借りる借りないは別として）
審査に不安があるのに、危なく諸経費金額で折り合いがつけばお金を振込む所でした。
その先には、手付金放棄かローンで生活破綻が待っていたのかもしれません。。。

あと、冒頭であげた契約までの流れは一般的なんでしょうか？
①仮申し込み⇒手付金支払い⇒本契約⇒仮審査⇒本審査⇒入居
②　　　　　⇒手付金支払い⇒仮審査⇒本契約⇒本審査⇒入居
　　　　　　　　　　　　提携ローンであれば、通常事前審査が先という事ですよね。

①のような申し込み方法を組まれた方、いらっしゃいますでしょうか？
本契約より前に（重要事項説明前に）手付金は支払うのが一般的なんですか？

出先なので、当時使用した資料が手元に無くうろ覚えで申し訳ないのですが、
確か、重要事項説明前に手付は支払う必要が無かったと思います。
ただ、手続をスムーズにするために、事前に振り込むように指示している、と記憶しています。
手付振り込んでも、重要事項説明を受けた上で契約するのを止めた場合は、全額帰ってくると
思います。
私も、スレ主さんと同じ疑問があり、本を読んだら（この本が手元にあれば、確実なお答えができるのですが）
払わなくてもいい、と書いてあったので、そうデベにいったら、契約時にお金を持ってきてもらえれば
良い、といわれ、そうしました。
今思えば、そこまですることは無かったような気もしますが。

なぜそんなに手付金にこだわるのですか？
返金してもらえないことを心配しているのでしょうか？
普通、「本契約より前に（重要事項説明前に）」に印鑑を押す前でしたら、手付金は戻ってきます。
私の場合も「本契約より前に（重要事項説明前に）」に手付金の支払いをしました。
手付金の支払いをしないと仮押さえが出来なかったので。
その際、「キャンセルする場合、手付金は返済されますか？」の確認はきちんとしましたが。

自分も11月に購入予定です。いままでの自分の経験です。
①購入申込書（意思表示のようなものだと聞きました・・・）
②銀行仮審査申込み（不動産会社さんが、銀行に提出。確か大手の銀行を選べました。）
　フラット35で仮審査の申込みをしました。
③手付金支払いを依頼されました。
　↓＋1週間
④重要事項説明
　契約（押印）前に銀行ローンについてどうなっているのか聞くと仮審査OKの回答をもらいました。
⑤本契約
　自宅に帰ると銀行から、仮審査結果が郵送されていました。
　本来であれば、契約と同時に現金の引渡しだと思います。
しかし、当日に財布に入らないぐらいの大金を持ち歩くのは危険だし、不動産会社も大金渡されても
困ると思いますので、振込みでよいのではないでしょうか。でも信頼できる不動産会社でないと少し不安ですよね。

先日、とある物件を購入いたしました。

>あと、冒頭であげた契約までの流れは一般的なんでしょうか？

一般的ではないと思います。
ただ、そういう提案をしてくる営業はいると思います。
仮申し込みの際に支払う申込金には何の効力もないのでキャンセルすれば通常返却されますが、
手付金となるとすでに皆さんがお書きになっているように提携銀行のローンが通らない場合や
物件に対して重大な欠陥が発見された場合、売主の都合による契約解除以外では
手付金放棄となります。

考えられることは、
1、早く物件を売りたい。
2、いつまでも迷っている買主に決断を促すため。

今の時代ある程度名前の出ている業者がそのようなことをすればあっという間にネットで
「悪徳業者」と噂が広まってしまいますので通常あまりないと思います。
スレ主さんが書かれている「売れ残り物件」というのが早く売りたい理由の一つかもしれません。

私も同じように「手付金を入れて下さい」とを言われましたが、
言われた時点で「重要事項も聞いていないのに手付金は払えないと」
きっぱり断りました。
特に何も言わず業者は、「分かりました」といってくれました。

私の場合は、フラットにすると提携銀行が2行しか選択するところが無かったので
フラットはやめました。

民間の場合は、仮審査に通れば余程のことが無い限り本審査で落ちることが無いと思いますので
仮審査は、必ず受けるようにした方が良いと思います。
仮審査の場合は、7日〜10日で結果出ると思います。（三菱は、3日で返事来ましたけど・・。）

私の場合、おまけがありまして選んだ銀行が提携銀行では無いと言われたのですが
「そんな話は、聞いていない。」といって特約組んでもらいました。
（事実聞いていなかったんですけどね。）

一生の買い物ですの恥ずかしいくらい図々しくなったほうが良いです。
売り急ぐなら「なんで売り急ぐんですか？」と行っちゃった方が良いです。
4さんも書かれていますが、悩んでいるうちに他の人に買われてしまったら
それはそれで由としてまた、探せばいいと思います。

スレ主さんの後悔の無いようにがんばってください。

うっわ・・・

皆さん、ご親切にありがとうございます。
＞08さん　おっしゃる通り、手付金が返還されない事を恐れています。
　営業担当がどうもヘラヘラと軽くモノを言うタイプの方で。

でも、流れとしては手付金を先に支払いする事もある、その後契約書に押印前であれば手付金全額返還
してもらえる、という事が皆さんの経験談でよくわかりました。

＞09さんのような流れであれば少し安心するのですが。
やはり審査は先にしておいてもらわないと契約は怖くて出来ないです。
仮審査を依頼し、契約前にその結果を教えていただく流れで相談してみます。

＞10さん　おっしゃる通り、かなり売り急いでる感じがあり「8月末までに契約してほしい」と
言われています。しかし、購入は一時、支払いは一生（35年）なので、恥ずかしくてもスッキリさせて
しまわないと後々後悔する結果になってしまいますね。

ネットなどで見る限りあんまり評判のよくない大手新興系の会社です。部屋は非常に気に入っていますので
購入の意思を示しつつ、手付金返還もしくは07さんのように契約時に支払いをしたい旨営業担当に相談します。
あと、ローンの部分に心配があるので、契約時点で仮審査の結果を教えていただき希望にあうローンが通れば
押印するよう話を進めてまいります。
その間他のどなたかが購入なさっても縁がなかったと思って諦める事に致しました。

皆様ご親切にどうもありがとうございました。
マンション購入本を読んでも、内容が難しく理解に苦しんだあげくこの掲示板に書きこみさせて頂きました。
感謝致します。

＞11さん　うっわ・・・って何か？？？

申込み→１０万円程度の預かり金を渡す→（抽選）→重要事項説明→１割程度の手附（最大で２割まで法律上では可能）を渡し、預かり金の返却を受ける→契約
売主との力関係により、手附の支払い時期が重要事項説明の前になったり、契約時になったりする。
但し、契約締結後に手附としての効力は生じる。それまでは単なる預かり金の扱い。

契約書に書かれた金融機関と一定期間内に融資を受ける停止条件が付いている場合、その金融機関で融資実行が不可だったら手附は全額返却。
昔「当社指定の金融機関」と記述しておいて、サラ金を紹介という悪徳業者がいたため、具体的な金融機関名を記述するよう行政指導が行われました。

＞13さん
ありがとうございます。
今日デベ担当者にかけあい、手付金は契約申し込み時に支払う約束をとりました。
でも契約締結前であれば返却が可能であるというお話ですね。

重要事項説明書には金融期間名や期間に関しての停止条件は書かれていません。
次に話す際に金融期間名を記述していただく重要事項説明書に変えて頂けないか掛け合ってみます。

現在仮審査を先にして頂くよう話を進めてまして、営業担当の方にはご理解頂けたようです。
少しほっとしました＾＾

順調に進んでいる様子でよかったです
ご希望のフラット35+固定10年の仮審査が上手くいくといいですね
フラット35は4倍基準を満たしていればだいじょうぶだと思いますが
問題は併用ローンですね。
金融機関によっては併用ローンを準備していますが（八千代銀行・協同住宅・東芝）
準備していないところは抵当権の問題で厳しいかもしれません
提携先がフラット併用ローンを準備していればいいのですが
吉報まってますよ

あとローン特約には金融機関名だけでなく条件（期間・金利など）も
記述してもらわないといけません
そこまで売主がOKするかはわかりませんが

8月末までに契約して欲しい何て期間を区切るということは、
決済か担当の8月の売り上げでも足りないんじゃないですか？
でも不動産屋の決済って3月でしたっけ？
足元上手く突けば・・・・。

＞2さん
また結果がわかりしだい掲示板でご報告させていただきます。ありがとうございます。
ローン特約について担当者に聞いたところ、口頭でですが
「色々ご紹介した上で金利が高く無理だとおっしゃる場合は白紙撤回させて頂きます」と
説明を受けました・・・次話す際、その説明は重要事項説明書のどの部分にあたるのか？詳しく聞いてみます。

＞16さん
8月までに売りきりたいそうです。
上手くいくかどうかは別として・・・購入の意思はありますので、なんとか不安なく契約をしたいと考えております。

皆様、その節はおせわになりました。
無事、契約を進めてまいりまして重要事項説明まで到りました。
これからローンの本申し込みとなるそうです。
仮審査結果がまいりましたが、意外とアッサリとした内容で
「こんな１枚紙だけ？」と思ってしまいました＾＾

しかし・・・どうもデベ担当者達（コロコロ人が変わる為）に信用がおけないのです。
ローンの組み方、資金計画、税金の事等々質問しても返事が来ません。
契約前はシツコイくらい！毎晩電話がかかってきていたのに契約後にこちらから質問して
「おり返す」と言われたのに3日以上音沙汰無し。
口頭でおっしゃる内容と、実際契約事項説明書にかかれている内容が違った等
デベの姿勢に対し不信感が募ってきております。
長期修繕計画（案）など「自宅で読んでください」としか言われなかったのですが
帰って読んでみたら修繕費ＵＰなど全く知らされていない内容でした。
重要事項説明の際にも念書のような書類を何枚か書かされましたが、私達の不利益となる
部分ははぶいて読まず、対して影響のない部分だけ読んで記入を急かす始末・・・
まぁ、それは私達もきちんと確認せずにサインしてしまうところがいけないのですが。

万が一、解約をする場合どの時点まで解約することができるのでしょうか？
担当者にはローン申込書を書いて提出後、銀行側から「いくら借せるのか、共有名義の割合等
連絡が来る流れだ」と説明を受けましたが、どの時点まで解約できますでしょうか。

手付金がもったいないですが、35年狂った資金計画と信頼できない売主に降りまわされるのもどうなのか。と
真剣に考え始めています。

契約書にサインどころか、ローンの申し込みもしちゃったのね？
銀行からの入金前までか、頭金の残額を払うまでは、解約できるとは
思うけど・・
どうしても解約したいなら、急いだ方が良いことは確か。

>>18
＞無事、契約を進めてまいりまして重要事項説明まで到りました。
＞契約前はシツコイくらい！毎晩電話がかかってきていたのに契約後にこちらから質問して「おり返す」と言われたのに3日以上音沙汰無し。
２つの文章、矛盾しています。
重要事項説明を受けて、それを承認しただけ（上の方の文章）
契約までした。（下の文章）

８月末までに契約うんぬんと事前に書かれていたから、「契約に至りました」んでしょう。

新築マンションの重要事項説明は、事前に付属文書まで含めて預かっておくのが無難。
なにせ、更地の売買と違って、膨大な資料数とボリュームです。
全てに目を通すには、「その場で閲覧しなさい。」的な量ではありません。
私も昨年、新築マンションの重要事項説明を受けて、契約もしました。

重要事項説明書の本通に関しては、必ず要旨を全て読むことになっています。
「書面を交付して、宅地建物取引主任者が説明する」ことになっているからです。
付属文書に関しても、一字一句では無くとも（まず分量から見て無理）、全体構成と要旨の説明は必要です。
「重要事項説明を確かに受けました」ということを、受けた本人（共有持ち分者がいる場合は、当然その全員）が記名・押印する義務があります。
納得しなければ、記名・押印する必要はありません。

長期修繕計画のチェックポイントは、修繕積立基金の積立額が妥当であるかどうかという点です。
基金の積立時期と金額によっては、修繕積立金がどんどん年をおう毎に高くなります。
購入をし易くするために、基金の拠出金額を少なくすることが、よくあるからです。

>>18
既に契約しているなら、解約すべきかどうかはもう少し考える余地があります。
手附は、停止条件（ローンや買換え）を満たした場合以外は全額没収です。

気を付けなければいけない点は、引渡し直前までいった時点ではキャンセルが出来なくなることです。
その場合は、契約書にも書かれている通り「損害賠償額の予定」が実行されます。
だいたい契約金額の２０％です。