管理寺の修行場<part2>

>組合が上手く機能せずスラムになったマンションも多いとか、やはり意見の統一は無理。

18年前のこと、今はまともな人が集まり健全になったよ。
貧乏人が淘汰された結果だよ。

建替えたからだと思う。マンションも住民も心機一転。

いや、町中は建ぺい率から不適格既存建物なので改修が殆ど。

既存不適格建物でも改修となると建築確認申請はいるはず。
そうなると現法令に適合するよう指導を受けることになる。
そうしないと改修の工事許可は下りない。

＞既存不適格建物でも改修となると建築確認申請はいるはず。

いいえ50％以上の改修に限ります。

改修面積ではない。主要構造部に手を加えるか、または材質を変更するかで建築確認申請が必要。
既存不適格建物の改修に関しては市町村の建築指導課に相談した方がいい。

いずれにせよ、災害等で被害を受けたマンションは対応が難しく、再建も大変。
やはり自身の意思で管理出来る戸建てが良いのでしょうね。

今はマンション住まいだけど、将来は戸建に移ろうと思ってる。
そのために宅地を３か所に買った。３１坪と３２坪と２１坪。

>>840
何でバラバラに買うの？まとめて１つの８０坪買えばいいのに。

架空の話に良く付き合いますね。

＞池の周りに柵を設けて安全対策をしなかったのは管理組合の業務上過失。
立ち入り禁止の柵を乗り越えて池に近づいた本人の単純過失に過ぎない。
＞だから治療費と傷害による精神的苦痛の慰謝料を払え。
だから治療費と傷害による精神的苦痛の慰謝料を払う必要はない。

>>843

それらは裁判官が決めることになる。
原告は管理組合の安全対策の不備を指摘するし、被告は原告の不注意を指摘するだろう。
ただ、水景施設としての池に立ち入り禁止の立て札を立てていたのかどうか。
高級マンションや大型マンションには水景施設があるが、立て札立てるような無粋なことは一般にしない。

架空で議論とはお目出度いね。

少なくとも標準管理規約程度は規定しましょう。

はい

管理会社に都合の良い無能な役員を選出する規約だけは止めるべきです。

さりとて立候補を募っても誰も応募しない。

無能でない人とは現役で管理職に就き技術的知識も多少ある人をイメージするが、そういう人は間違いなく多忙であり必要な費用負担はいとわないから任せるよと言う。
結果毎日が日曜日で金はないけど口は出すわいなと言うお爺さんが跳梁跋扈する。
お爺さんは急に会社勤めの頃の気分がよみがえり若手の理事の方を『クンづけ』で呼んだりして顰蹙を買う。

>無能でない人とは現役で管理職に就き技術的知識も多少ある人をイメージするが、そういう人は間違いなく多忙であり必要な費用負担はいとわないから任せるよと言う。

多忙を理由に逃げる様な人は無能をさらけ出すことを避ける理由に過ぎない。

多忙って何？
夜警の見回りだって時間を決めているよ。

忙中閑あり、有能な住民が管理業務やらないとマンションは資産価値が落ちるよ。働けよ。

↑
高級マンション見習って良い管理会社に任せれば大丈夫。
所詮中途半端な素人理事が、思い込みで事に当たる方が危険だろ。

素人が出しゃばっても、ろくな事にはならんよ。

管理組合の役員は仕事を含む日常生活の中で出来る業務であるので、脳が不足している人ほど多忙を理由に逃げる。

つまらん管理会社はリベートの獲得がフロントに義務づけられている　事務所には棒グラフで成績が表示され好成績者は皆に拍手される　かたや成績の悪いフロントは居場所が無くなる
大規模修繕獲得では本人へキックバックがある　だから工事額は目いっぱい増やしたがるわけだ　時には借入金も斡旋しても

すまい・る債買ったらいい。５月２０日から募集が始まる。

うちは築浅の５００戸以上のマンションだけと修繕積立金が安いので、すまい・る債の修繕積立金額（表の金額以上）をクリアーできないので債権を買うことができない。

高級マンションの様に、賢く良い管理会社に任せたら楽出来ますよ。
貧乏たらしく、自前で管理するのは面倒くさいでしょ、金勘定だけでＯＫだよ。
管理会社の内情なんか興味ないし、利益上げるの当たり前ですからね。
どうせ素人では無理。

住宅支援機構の債権は積み立てておいた方がいいですよ。
災害時等の融資が（有利、スムーズ）かもね、ハッキリ言うのは不味いかな。
例えばの話、付き合いの無い銀行が金貸してくれないのと一緒ですよね。
各管理会社に聞いたら教えてくれますよ、損はまず無いし保険代わりにドーゾ。（笑

>>861
総会決議がいる。
内のバカ管理組合は、過去に定期預金を理事会決議でやってしまってた。
組合員も管理規約違反なのに誰も意義申し立てしなかった。
後から入居して過去の議事録を調べて初めて分かった。

＞大規模修繕獲得では本人へキックバックがある　だから工事額は目いっぱい増やしたがるわけだ　時には借入金も斡旋しても

やられる組合側もそれをチェック出来ない役員を選ぶ無責任の結果だ。

管理会社の社内のことは分からない。

管理会社の肩を持つつもりはないけど、キックバック自体はいろんな業界でもある事。
支払った額と受けたサービスなりがマッチしていればいいと思う。

＞管理会社の社内のことは分からない。

当然、全ては管理委託契約書の内容に依る。

共有財産とは言えどうして日本人は他人に財布を預ける様に簡単に他人である会社に委ねるのでしょうか？

管理組合が自分で管理したらいいのでは？

管理組合が自分で収納・支払をやればいいと思う。
担当は会計理事の仕事だ。がんばれよ。

自分で管理すれば自分の責任。
みんなそれが嫌だから管理会社に委託すると思うけど。

>管理組合が自分で収納・支払をやればいいと思う。

第三者の管理会社を介在させないと横領の危険が増大する。

その第三者が横領したら？

当然、契約次第です。

質問ですが、区分所有者死亡で、相続人がおらず管理費の滞納が有り滞納税金もある場合
管理組合の持つ管理費等の先取特権と滞納税金は競売後、どちらが優先されますか。
やはり税が優先ですかね。

築４５年、事故物件（自殺）の為１００万でも売却は無理そうです。管理費＋税＝２７０万位です。

↑
家裁に頼むんだろうけど、競売が成立しないかもね。　残念かな。
競売が成立したならその特定承継人が滞納管理費払う事になるけどね。
泣くしかないかな。

（相続人の捜索の公告）
第九百五十八条 　前条第一項の期間の満了後、なお相続人のあることが明らかでないときは、家庭裁判所は、相続財産の管理人又は検察官の請求によって、相続人があるならば一定の期間内にその権利を主張すべき旨を公告しなければならない。この場合において、その期間は、六箇月を下ることができない。
（権利を主張する者がない場合）
第九百五十八条の二 　前条の期間内に相続人としての権利を主張する者がないときは、相続人並びに相続財産の管理人に知れなかった相続債権者及び受遺者は、その権利を行使することができない。
（特別縁故者に対する相続財産の分与）
第九百五十八条の三 　前条の場合において、相当と認めるときは、家庭裁判所は、被相続人と生計を同じくしていた者、被相続人の療養看護に努めた者その他被相続人と特別の縁故があった者の請求によって、これらの者に、清算後残存すべき相続財産の全部又は一部を与えることができる。
２ 　前項の請求は、第九百五十八条の期間の満了後三箇月以内にしなければならない。
（残余財産の国庫への帰属）
第九百五十九条 　前条の規定により処分されなかった相続財産は、国庫に帰属する。この場合においては、第九百五十六条第二項の規定を準用する。

（相続財産の管理人の代理権の消滅）
第九百五十六条 　相続財産の管理人の代理権は、相続人が相続の承認をした時に消滅する。
２ 　前項の場合には、相続財産の管理人は、遅滞なく相続人に対して管理の計算をしなければならない。

結局、国庫に入る分けだ。

＞築４５年、事故物件（自殺）の為１００万でも売却は無理そうです。管理費＋税＝２７０万位です。

誰が売却出来るの？

あり得ないことにだろうと想像するとは何と無知識なことよ。

区分所有法では、「民法第255条の適用除外（第24条）」が規定されており、専有部分と敷地利用権の分離処分が禁止されているマンションにおいて、相続人なくして死亡した部屋の権利（区分所有権および敷地利用権）は特別縁故者へ分与されるか、または、国庫へ帰属することになるのだ。
家庭裁判所で特別縁故者として認めてもらう必要がある特別縁故者もいなければ最後は国有財産となるのだ。
組合員の１人が「日本国」という、珍しい現象が起こることになる。

また無知ですか、国税租税など滞納したまま滞納者死亡、相続人無しなら
お国や自治体は単独で財産は公売するのよ、裁判や競売は民事での話。
お国や自治体はは裁判不要だろ。　組合は配当要求するだけですむのよ。

組合員としてやるに過ぎない。

亡くなった方（被相続人）に相続人がいない場合、管理組合、利害関係人や検察官の請求により、家庭裁判所は、遺された財産の管理・清算を行う「相続財産管理人」を選任します。　一般的には弁護士や司法書士等が選ばれます。家庭裁判所は、相続財産管理人が選任されたことを官報で公告し、もし相続人がいれば名乗り出るよう促します。

↑
そんな、みんな知ってますよ、滞納税が有るなら公売されるの待てば楽でしょう。
家裁に頼むまで無いし、配当要求しとけば良いだけ。

どうせ税の滞納で行政に差し押さえされてるんだろうから、手ー出せないよ。
行政は裁判不要、強制執行ではなく強制徴収できるのよ、それも勝手に、乗った方が得。

＞滞納税が有るなら公売されるの待てば楽でしょう。

滞納税がなかったらどうですか。

>>889
今は>>875さんの質問への回答ですよ。

＞滞納税がなかったらどうですか。↓
>>887さんの言う通り、以後、相続財産管理人の手続きで競売、残があれば国庫へだべ。

税は、国や地方公共団体の収入の大部分を占め、その活動の基盤となるものである。また、その徴収には大量性・反復性があり、徴収のために煩雑な手続を要するとすれば、効率的な行政の執行を妨げるおそれがある。
そのため、税の徴収にあたっては、私債権の実現には許されない自力執行権が認められている。自力執行権とは、履行されない債権を、債権者自らが強制手段を以って実現させる権限である。

↑　
それを強制徴収って言うんだよ、差し押さえしてからだけどね。
税の債権より先に設定された抵当権には勝てないけどね。（ローン残等）が優先。

おまえら競落したことあんの？

↑
公売での落札は競落とは言わないのよ。素人

↑
どっちが素人だよ。

>>875
国税徴収法
（法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先）第20条　次に掲げる先取特権が納税者の財産上に国税の法定納期限等以前からあるとき、又は納税者がその先取特権のある財産を譲り受けたときは、その国税は、その換価代金につき、その先取特権により担保される債権に次いで徴収する。
4．登記をした一般の先取特権

国税徴収基本通達
第20条関係　法定納期限等以前にある不動産賃貸の先取特権等の優先
1　法第20条第1項各号に掲げる先取特権（仮登記（保全仮登記を含む。）に係るものを含む。法第133条第3項、令第50条第4項参照）は、法第19条第1項各号に規定する先取特権とは異なり、一定の条件の下に質権又は抵当権に優先し、又は同順位であることから、先取特権の成立が国税の法定納期限等以前又は財産譲渡時以前であるときに限り、その被担保債権は、国税に優先する。
　なお、法第20条第1項各号及び法第19条第1項各号《不動産保存の先取特権等の優先》の先取特権に該当しない先取特権の被担保債権は、国税に劣後することはもちろん、滞納処分手続においては劣後配当も受けられない。

（優先順位等）
17　一般の先取特権の優先順位等は、次のとおりである。
(1)　一般の先取特権は、特別の先取特権には劣後するが、共益費用の先取特権だけは、その利益を受けた総債権者に対して優先の効力を有する（民法第329条第2項）。
　また、登記をした一般の先取特権と抵当権又は不動産質権とが競合した場合には、登記の早いものが優先する（民法第341条、第373条参照）。
（共益費用の先取特権とみなされる先取特権）
18　建物の区分所有等に関する法律第7条の先取特権は、（中略）その優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなされる（同法第7条第2項）。

>>895
素人さん、それが如何したの？　説明してみな？

>>896
くだらんコピペいりませんよ、専門家はアホでも知ってます。

裁判所が執行するのが競売で国・自治体等公的機関が執行するのが公売では？

当然そうですが、このレスにはそれ自体理解出来ない方がいるんですよ。
なんせ修行場ですから。

＞素人さん、それが如何したの？　説明してみな？
＞くだらんコピペいりませんよ、専門家はアホでも知ってます。

育ちが知れますね、気の毒としか言い様がありません。

無知を承知で書き込む方も育ちが知れますね。　気の毒ね。

（要耐震改修認定建築物の耐震改修に係る指導及び助言並びに指示等）
第二十七条　所管行政庁は、要耐震改修認定建築物の区分所有者に対し、技術指針事項を勘案して、要耐震改修認定建築物の耐震改修について必要な指導及び助言をすることができる。
２　所管行政庁は、要耐震改修認定建築物について必要な耐震改修が行われていないと認めるときは、要耐震改修認定建築物の区分所有者に対し、技術指針事項を勘案して、必要な指示をすることができる。
３　所管行政庁は、前項の規定による指示を受けた要耐震改修認定建築物の区分所有者が、正当な理由がなく、その指示に従わなかったときは、その旨を公表することができる。

古いマンションが今問題になっているを知らないのは貴方だけね。

誰もそんな話してないのよ。バイバイ

国土交通省は、大規模建築物の耐震診断を義務付ける方針を固めた。首都直下 地震や南海トラフ巨大地震などに備え、震災に強い街づくりを急ぐ。国交省は2013年の通常国会に耐震改修促進法の改正案を提出する 方針だ。
現行の耐震改修促進法は、耐震診断・改修とも所有者の努力義務にとどまり、その実施は所有者の意思に委ねられている。国交省は、耐震化が進まない現状を打開し、耐震化を加速させるには、従来よりも踏み込んだ規制誘導策が必要だと判断した。

ここは管理寺の修行場とのスレですが？　なにか勘違いですか。

おたくのマンションは大丈夫ですか？

改正の概要

（１）不特定かつ多数の者が利用する大規模な建築物等に対する耐震診断の義務付け

　不特定かつ多数の者が利用する大規模な建築物、大規模な地震が発生した場合においてその利用を確保することが公益上必要な建築物等の所有者は、耐震診断を行い、その結果を一定の期限までに所管行政庁に報告しなければならないこととする。

（２）耐震診断及び耐震改修の努力義務の対象となる建築物の範囲の拡大

　耐震診断及び耐震改修を行う努力義務が課せられる建築物の範囲を拡大し、現行の建築基準法の耐震関係規定に適合しない全ての建築物を対象とすることとする。

（３）耐震改修計画の認定基準の緩和による増築及び改築の範囲の拡大並びに認定に係る建築物の容積率及び建ぺい率の特例措置の創設

　所管行政庁が建築物の耐震改修の計画を認定することができる増築及び改築の範囲を拡大するとともに、増築に係る容積率及び建ぺい率の特例を講じることとする。

（４）建築物の地震に対する安全性に係る認定制度の創設

　建築物の地震に対する安全性に係る認定制度を創設し、当該認定を受けた建築物の所有者は、当該建築物等にその旨の表示を付することができることとする。

（５）区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定制度の創設

　区分所有建築物の耐震改修の必要性に係る認定制度を創設し、当該認定を受けた区分所有建築物については、区分所有者の集会の決議（過半数）により 耐震改修を行うことができることとする。

３．閣議決定日
平成２５年３月８日（金）

何とかミックスで建設業に潤いを与える為に、マンションの建替えが進まないので耐震義務を強化して修繕積立金の増加や浪費させる魂胆だ。

耐震は特別決議だが普通決議に改悪しようとしている。

業者がやりやすい様にしようとしている。

立法と行政は業者よりにならざる負えないかも。

司法も同じであれば日本の三権は業者よりである。

組合員は益々生活権をかけて、

せめて管理費等の節約を考える時期にきている。

>せめて管理費等の節約を考える時期にきている。

いや、そんな消極的ではなく理事長以下役員が管理会社を使いこなすことが肝要です。

それが出来ない管理組合が多いので悪口程度しか言えないのが現実です。

管理会社を管理委託契約書に従って実行させたら如何ですか？
そうすれば管理会社に悪口は浴びせなく成りましょう。

頑張れ、組合役員。

>>917
至言です。管理組合がキッチリ管理会社をコントロールすべきです。

916
努力が足りない。

そうですよね

業者がやりやすい様にしようとしている。

それが出来ない管理組合が多いので悪口程度しか言えないのが現実です。