2006年1月実行の方

>50
そろそろ１２月実行の金利がちらほら聞こえるようになりましたが、思っていたよりあがっていないor微減みたいですね。
１月もこの流れでいってくれるといいのですが。
ところで、１月の金利ってやっぱり早めにでるのでしょうか。
仕事納め前には出るはずですものね・・・クリスマスくらいにわかるといいなぁ。

はじめて書き込みさせていただきます。

慎重というか臆病なため、はじめから長期固定だけで考えていました。
その中でも金利が低くて繰り上げ返済手数料が無料というのでずっとグッドにするつもりでした。
それが、こちらの掲示板でいろいろな借り方や発生する費用にも差があるんだと知り、慌てて調べました。
（団信や保証料が、同じフラットでもSBIと銀行で違いがあるとかも知りませんでした。）

その結果、住友信託で２本立てにしようと思っています。
1)30年1,500万円　2.68%
2)15年1,600万円　当初2年固定 0.6%、その後全期間0.8%優遇
頭金をもうちょっと払えば借り入れをもう少し低くできますが、手持ちの資金が少ないのも不安なんで3,100万円借ります。

長期と短期の割合とか借り入れ年数とかを、かなりしつこくシミュレーションしました。
シミュレーションの基本条件は自身の収入が今後一切増えない事。
それと当初2年が過ぎた後の金利が15年の間に3%を超えた時には即刻繰り上げする事。
繰り上げ資金は、低い金利のメリットを最大限に生かして貯めるお金と手元に残す現在の貯金。
貯める分は、今後の人生のイベントにおける出費予想も盛り込んで残ったものです。
ちょっと甘いのが3%超えは6年目以降にやってくるというかなり勝手な希望的仮定です。
あと、収入が増えないというのも。減る可能性もありますからね。
さらに・・・もしリストラにでもなると、もうどうしようもないんですよね。

大甘の部分を除き自分ではこれ以上のプランはないと思っているのですが、やっぱり心配で、
まだ時間があると思うとまた別のシミュレーションをしてしまいます。
高い買い物だけに必死です。でも疲れますね。

住友信託さんの審査結果が届くのが待ち遠しいです。
これだけ書いてて、実はまだOKいただいてないのです。
OKが出てかつ金利が1月にはそんなに上がってない事を祈るばかりです。

だからなんなの？　という内容ですよね。
これ以上の机上計算をしない自分なりの決意表明にしようと思い、こちらに書かせていただきました。
長文・駄文、失礼いたしました。

１２月の金利が出てきましたね。
ソニーは微減、住友信託は据え置きとのこと。
さてさて、１月はどうなることやら。反発がないことを願うばかりです。

12月は１１月と同じ所が多いですね。　１月はどうなるか、ゼロ金利は暫く続けるとの日銀副総裁の言葉で
12月よりもさがるかな？　と思っていますが、どうでしょうか。　12月変動、１月に短期固定に切り替えようかと悩んでいます。

あなた達、金利のことで神経質になり過ぎ・・・。

だってお金ないんだもん！同情するなら金よこせ！

最近の更なる上値を追う株高で金利がまた上に動きはじめました。
しかも急ピッチで・・・1月の実効金利は若干上がりそうですね。
残念です。

政府の量的緩和解除のけん制は確かに好材料であり、それにより金利はかなり下がってきました。
しかし、そんな中、今も株式市場がかなり強い状況で、11月から続いた株高/債権高構図
がここにきて揺らいでいるようで、その調整が始まっている感じです。長期的にみると株価の調整も
ありますが、この一ヶ月ではまだ、金利上昇の余地があり、時間的に1月の金利は多少あがるような
きがします。

１月かなり上がりそうですね

例の耐震計算の一件で、住宅ローンの取立て猶予とかが結構出るからその分も含めて上げてくるのでは？

一気に来そうだね、SBI でも 3% 超えの予感

下がるぞ。

どっかのすれで言っている人がいましたが、ヘッジのために
株を買っていた人が勝ち組でしたね。ローン予定額の１０％でも
投資していたら、おつりがきました。もしかしたら今からでも
遅くないかも。

金利上がりますよ。
１２月の借入金利を決定したころよりすでに０．０８ほど戻っていますから。
１１月なみまでは戻らないかもしれませんが、１月は微増がほぼ確定です。

株は今から参戦するなら、大手銀行株だと思います。
初期投資も必要ですが、まだ２割値上がりの余地があるものもあるそうです。
私は別の銘柄に投資していますがね。

今回のマンションの構造偽造問題で３人に１人の人が
マンション購入を買い控え・あるいは延期するとの新聞記事が載っていましたが
このような状態になると、金利は下がるのではと思っておりますが
どうなのでしょうか。
円安以上に影響がでかいと思うのですが

市場金利はマンションの需給では決まりませんからね。銀行はリスク量を考えそれに
見合った金利を要求します。それに競争激化などの要素で少し色をつけますが、
0.1-0.2％程度ではないでしょうか。

どこまで上がるか楽しみ♪

金利が上がるかもしれませんが、そんなにあがりませんよ。
金利は長期国債の金利が参考になり、これは
今回の偽装問題の影響を受けることはなく、海外の金利動向、
ゼロ金利政策解除時期の思惑、株価に影響するもので、不動産業界の動向で
決まるものではありません。

国債大量売却に走るメガバンクの“読み”
「日銀の政策変更の可能性を踏まえてJGB（日本国債）を2兆円減らしました」
(by 三井住友・北山禎介社長)
http://nikkeibp.jp/wcs/leaf/CID/onair/jp/biz/416941

＞＞７１
メガバンクが債券を売るということは、金利あがらないんじゃないか。
株式も、底値で大量に売っていたし。
相場は大勢と反対に動くことが多いです。

今日の東証一部の下げはすごいですね。一時３００円近くまでさげました。

銀行株が軒並み安いってのが痛いですね。　私は今日明日で押し目を拾いますが。

ジェイコムショックですか。

今日の株式の下げがジェイコムの影響なら、明日寄り付きは買いですね。
結局お金が別のところに流れただけですから。ジェイコムを買うような
人は、再投資するだろうし。

今回の件は、証券会社からの注文なら発行済み株式数の何十倍もの存在しない株式を
いくらでも売ることが出来るということを個人投資家に知らしめたことに意味があるな。
結局、個人と証券会社は違うルールで戦っているということなんだな。
証券会社は普段はそのルールを利用して大儲けしているんだろうけど。

まあ明日はみずほＦＧ株に注目が集まるだろうな。

信用評価損率から言ってもいつ崩壊が起こっても不思議ではない状態だっただけに・・・
http://www.hi-ho.ne.jp/mosage/hiyouka/graph.html
嫌な予感がするな。

似たような取引は、信用取引でできますよ。手持ちの金が無くても
空売りはできます。

>77
個人投資家がやる空売りと、機関投資家が実行できる空売りにはシステム上の差異があって、
信用建余力の与信を行うか否かが大きく異なるそうですよ。

今回の場合って、「残高がないのに現物売りを異常に実行した結果、信用売りとなった」
のであって、個人投資家はこれが出来ません。残高の範囲でしか現物取引できませんからね。

一般投資家に許されている信用取引の空売りというのは存在している株を借りて売る行為。

借りているという意識を持たずに空売りしている人もいるかも知れないが
これは明らかにシステム上そうなっているもの。
（空売りが市場に流通している株数近くに膨らめば逆日歩無限大になる）

一般投資家に認められている存在している株を借りての空売りの場合にはいずれその株を返さなくてはならない。
ところが今回の場合、発行済み株式数の40倍もの存在しない株を空売ったので株を返すことは不可能。
よってこれは信用の空売りと見るべきではなくバーチャルのいかさま売りで、
証券会社にはそれが可能だということ。

ジェイコムショックもなんのその、株式市場は強いですね。
おかげで金利は上昇。１月の金利は上がりそうですね。
上げ幅がどれくらいになるか？
０．１％くらいですめば良い方かな？

株式市場と金利は相関関係にないのでは？

>８１さん
あなたは素人ですね。市場をウォッチしている人間ならそんな質問は笑止です。
日経新聞を読むことをお勧めします。

株式市場状況は美人投票だから・・・
短期ではあまりあてにならないかも、（長期は必ず連動する？）

UBSがジェイコム発行済み株式の2.6培、3万8198株取得だってさ。
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20051213AT2D1301Y13122005.html
やっぱりと言うか外資はえげつないね。
売ったみずほは発行済み株式数の42倍を売り、
買ったジェイコムは発行済み株式数の2.6培を買う。
どうやら証券会社は発行済み株式数なんか無視のこういう売買が自由自在に出来るらしい。

ま〜、資本主義なんていかに金を儲けるかって世界ですから。
金の有るやつはどんどん金を増やす。中には、貧乏人からはい上がってくるやつもいるけどね。

今のところは、株の利確売りに押されての下落により
長期金利が少し下がってますね。とっても、神経質な動きでイライラします。
1月実行金利は下がることはもう無いでしょうが、なんとか
現状維持してもらいたいです。

>84
証券会社といえどもさすがに同業者、みんな返すとさ。
http://news.goo.ne.jp/news/kyodo/keizai/20051214/20051214a2920.html

耐震偽装でマンション販売が一時的に緩むと、良いキャンペーンが
でてくるかもしれませんね。

なんだかんだいっても、都銀は住宅ローンが予定どおり増えないと
困りますから。利幅はまだ大きく、デフォルト率は低い。
企業融資と根本的に違います。

88さんの考えとは私は根本的に違う認識でいます。
住宅ローンの利幅は薄く、デフォルト率は高い。
銀行の保証会社の決算書を見れば儲かってないのは明らかです。
景気が回復し、企業の資金需要が出てくれば、優先されるのは個人よりも企業でしょう。
過度な住宅ローンキャンペーンは期待しないほうが賢明です。
足元の円高もあって、1月の金利は据え置きと予想します。
が、この板で話題に登るのは後発組の金融機関で、メガバンクは話題にならなくなっていることが、
将来の金利上昇を物語っているような気がします。

８９さん、なかなか詳しいご存知ですね。

銀行からみると今後BIS２導入時に住宅ローンのリスク＊＊ット算入比率が
確か５０％から３０％に下がります。これと同様中小企業へ貸し出しも
掛け目が減ります。ローンポートを分散に注目するからです。

一方分子は変更なしで８％基準のままです。
私はこれが住宅ローンに注力せざるえない理由だと考えます。
また保証会社の問題はありますが、それを除くとデフォルト率は
5ベーシス程度だと記憶しています。

これはヒストリカルな中小企業、大企業とくらべても
圧倒的に低く、いまだ魅力的な投資だと思います。

企業融資の利ざや１％以下と住宅ローンの
２％近くが解消しない限り、住宅ローンの残高純増を
目指すしかないでしょう。

ソニー銀は２，３年以外は1月微増でしたね

>90さん
住宅ローンのリスクウェイト５０％が銀行を住宅ローン獲得に走らせているのは理解しています。
３０％になるとか企業向け融資の掛け目が下がるという話は初めて聞きました。
自己資本比率改善となる話ですね。
そもそも銀行がこれだけの利益を計上できるようになり、株の含み益も拡大している今、
ＢＩＳ規制が問題になることはないのでは？

あと、住宅ローンのデフォルト率が５ベーシスなんてそんなに低いわけないです。
２０ベーシスの保証料とっている保証会社が大赤字で、親銀行が損失補填している状況ですから。

住宅ローンの利鞘が２％？それは店頭金利での話でしょ。
盛んに宣伝しているキャンペーン金利ではＢｂｂ格以上の大企業への融資の利鞘と変わらない。
しかも個人ローンは手間ひまかかる。
キャンペーン金利で先行したメガバンクが今は静かで、住宅ローン後発組だけが頑張っている。
いずれ住宅ローンキャンペーンは縮小する方向と見ている。

いずれにしても今が借り得でしょう。1月金利も上がる可能性が少なくなってきたし。
私だったら、長く優遇を受けられるタイプのローンをお勧めします。

>>92さん
ＢＩＳ基準はもうすぐ改定されます。なんでそれに注目してきました。ＢＩＳで大切なのは
中核資本（Ｔｉｅｒ　Ｏｎｅ）比率でこれは資本金、資本準備金、利益剰余金など
が分子、リスク＊＊ットが分母で構成されます。まだ銀行の経営者は自己資本比率で考える
人が多いですが、投資家はＴｉｅｒ　Ｏｎｅで考えます。Ｔｉｅｒ Ｏｎｅはただ多ければ
良いというわけでなく、多すぎると過剰資本だと判断されます。もともと利益が出れば
利益剰余金で自然に積みあがるため、優良銀行は資本過剰対策として、資本を減らす必要が
でてきております（自社株買い、Ｍ＆Ａ、配当）。

これを書いていて気づいたのですが、優良銀行ではＴｉｅｒ Ｏｎｅ比率を上げすぎない
ために、住宅ローンを増やしすぎない方が良いのかもしれませんね。ということは
優良銀行→キャンペーン縮小、資本不足銀行→キャンペーン拡大ですかね。

住友信託以外の優良銀行は最近縮小傾向ですね。

利鞘は確かに今は２％もないでしょうね。。ただ銀行の住宅ローン資産平均は２％程度は
あるはずです。私はどちらかというと、地方銀行を念頭においていました。
保証会社のデフォルト率は、あまり開示されていないので、良くわかりませんが
９２さんが言っている通りなのでしょうね。勉強になりました。

あなたたち、金利のことで神経質になりすぎ・・・。

すみません！教えていただきたいのですが

仮審査の時の頭金の額が1000万円としていて
仮審査とは別の銀行でローンを組む時に
頭金の額を下げてもいいもんでしょうか？？
手元に現金を残しておきたくなったもので・・・

頭金減らしたらもちろんもう一回仮審査からになりますよ。
頭金はふえるぶんにはいいけど減ると厄介。
だからはじめから、頭金は低めに設定しておいたほうがいいですよ。
（収入的に余裕があるのなら、頭金はわずかで審査とおしてもいいと思います）

そうなんですか・・・
わかりました；ありがとうございます！
じゃあ、がんばって貯金にはげみます☆
遅くにありがとうございました！

1月10日に金利の動向がでるそうなので、それを見て12月、1月の安い方で実行してもらうことになりました。ラッキー

ニッセイ提携ローンです。
1月中旬に実行予定です。17日までだと12月の金利、18日以降だと1月の金利になるそうです。
10日の金利動向をみて、17日もしくは18日に実行してもらえることになりました。

そろそろ情報はありませんか？

「財形融資金利上昇！」ってことらしいから
まず間違いなく上がるよね。1月は。

財形とか公庫の金利はあてにならない。
公庫の廃止をにらみフラット３５へ移行させようと、意図的に金利を上げてきている。
今の金融情勢では、銀行の営業戦略上も、１月金利は据え置きの公算大。
ただし、株価が年初来高値を更新してきており、年末特有の餅つき相場で上昇を続けるようであれば、要注意。
景気回復から金融緩和の早期解除を連想し、思わぬ金利上昇も。
ここ２・３日の相場に注目ですが、外人さんは休暇入りですから、あまり大きく動くこともないのでは？
ま、８０％は据え置き予想、１９．９％は微上昇と予想します。

ローン金利は１０年長期国債の金利が参考になります。。
しかも、今日１．５％を割り込んできました。私も1月
金利据え置きに1票ですね。

初心者です。今住宅ローンの借り換えを考えています。金利は全期間固定を選択する予定です。ＳＢＩモーゲージと東京
三菱ＵＦＪ銀行のどちらにするか悩んでいます。ＳＢＩはローンを証券化することで金利が安くできるとのことですが
借りる側にそのリスクはないのでしょうか？またもしＳＢＩが倒産した場合は契約時の金利は保証されるのでしょうか？

>>105
フラットの場合、店頭表示金利だけでなく、
団信のことも考慮に入れて検討したほうがいいと思いますよ。

105です。レスありがとうございます。
借り換えなのでフラットではありません。グッド住宅ローンになります。団信料はグットが負担とのことでしたが・・

ＳＢＩも東三もあまり変わりなし。
目先の金利はＳＢＩの方が低いけど、手数料めっちゃ高いし。
保証料なら繰上による戻りがあるけど、手数料なら取られっぱなし。
証券化とか倒産とかは気にする必要がないと思うけど。
契約内容がそれによって変わることはありえない。

1月長期物は0.05程度上がる模様。。残念ですが仕方ないですね。

105です。108さんありがとうございました。
契約内容がそれによって変わることはないと教えていただき少し安心しました。
借り換え手数料は約10万円位ＳＢＩの方が高いのですが、0.1〜0.2位の差でＳＢＩの方が金利が安いのです。
僅かな差ですが長期のローンになるので金利の安い方に・・と思っているのですが周りでＳＢＩを利用した方が
いないので（地方の為ろうきんなどが多いです）実態がよくわからず不安に思っていました。
でも保証料ならば繰り上げによって戻ることなどは知りませんでした。良く検討してみます。
本当に有難うございました。

ところで東京三菱とUFJの合併でキャンペーン金利はでないのかな〜

糖蜜の１０年固定もUPですかね？

SBIは0.031％アップみたいですね。
ホムペで確認できます。

すみません。質問させてください。

わたし、住宅ローンが1月実行です。
審査が通って本契約のお知らせの書類が来たんですが
要約すると以下のような内容でして、

1. 融資金が2500万円。
2. 諸費用（保証金、登記費用、手数料等）が70万。
3. 口座に振り込まれる金額が（融資金-諸費用で）2430万。
4. 別紙でついてたローン試算表は2500万での計算。

となるらしいのですが、
この場合わたしがローン返済に当たる元金は2430万にならないのでしょうか？
諸費用にも金利がかかる感じで腑に落ちないのですが。
銀行に聞く前に自分で知っとければと思いまして質問しました。

すみませんが、
ご意見よろしくお願いできたらと思います。

>114
どんな契約したんですか？
借入金を２５００万で組まれたのですよね？　諸費用は込みで無く。

>115さん

はい諸費用は現金で払うつもりで
借入金を2500万円で組みました。

なので口座に2500万振り込まれて、
諸費用は契約の時に払うものだと思っておりました。

ちょっと混乱しております。
よろしくお願いします。

その通知によれば、融資額はあくまで２５００万円で
諸費用７０万も「込み」で借りる形になってますね。
だから振込みが２４３０万で返済元金は２５００万。

あなたが別に用意していた諸費用分（７０万）と振り込まれた２４３０万を
併せて２５００万をメーカーに支払えばいいのではないですか？

諸費用を現金払いで、２５００万振込みさせてもどっちでも同じですよ。
どちらにしても返済元金は２５００万円なり。

>117さん

どうもありがとうございます。
そうですよね。同じことですよね。

お答えくださった皆様ありがとうございました。
どうもです。

東京三菱でフラットに申し込んでました。
2.79→2.87って・・・。え〜っ。
合併記念に据え置きとかしてくれるかな〜、と、ほのかに期待してたのですが。

12月に仮審査通り今月実行予定です、総額4600万（内1300万位は現在の自宅売却し繰り上げ返済）MCJで2.61％
35年フラットです.

>>119
いったい何時誰がそんなキャンペーンをやると言ったのですか？
貴方の脳内行員ですか？

>>121
何でそうつっかかるのですかね。
別に誰もそんなことは言っていませんでしたよ、もちろん。
単に「金利が上がって残念」という気持ちを述べただけです。
まあ上がったと言っても月々の返済額にならしたら微々たるものですし、
充分返済していけますので。

フラットも2%台で落ち着いたことで、良しとしましょう。
来月はおそらく3％の大台・・・

1月上がることになったとの連絡があり、12月実行にしてもらいました。ちょっとだけ得したけど、返済が1ヶ月早くなって、借家の家賃と1ヶ月ダブルのが欠点…

だったら１月実行にして貰えば。

でも、長期的に見れば絶対に12月実行の方が安い

合併記念ローン。
なんかいまひとつでしたね、強気だなぁ。

2月は下げてきますよ。