長期ローン、銀行で行くか、フラットで行くか

当初5年は大きいですよね。

うちの場合も、5年間でどこまで返せるかとか思案中です。

今ネックになってるのは、夫婦で3350万円借りる予定なのですが、
公庫の諸費用、団体信用生命保険、試算したら35年で270万くらいになってしまったんです。
（デュエットです）

銀行なら保証料はあるものの団信は0円なので、銀行のほうがもしかすると良いのかと思ってみたり。

確かに、フラット３５と銀行の長期固定ローンはどちらにするか悩みますね。

金利以外の諸費用などでの両者の違いは、ご存知のとおり
フラット３５では、団信が必要、繰り上げ返済手数料が無料、
銀行長期固定では、保証料が必要、繰り上げ返済手数料が必要、
ということだと思います。

保証料よりフラット３５の団信のほうが高いため、
繰り上げ返済をしない場合（実際には全くしないということはないと思いますが）、
同じ借入額、同一金利ではフラットのほうが高くなります。
一方で、フラットでは繰り上げ返済の手数料がかからないため、
繰り上げ返済の回数が多いほど、両者の差は小さくなり、
場合によってはフラット３５のほうがお得になります。

繰り上げ返済をどの時期に、何回、どのくらいの金額、実施するかが、
フラットと銀行の比較するときの重要な要素です。

フラット３５の団信は、借り入れ元本の残高に対して一定率（約0.28%)かかるため、
繰り上げ返済をすることで、それに伴い団信の額も減ってきますが、
これも含めてシミュレーションできるサイトがあります。

http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan_hikaku.html

それと、少し細かいですが、
銀行では最初に保証料が必要になるため、その分自己資金が減り、
借入額が少し多くなる、という点も、
両者を比較するときには考慮する必要があります。

わたしも超長期とフラットで迷っています、金利差は0.1だけフラットが低いのですが、初期の費用が抑えられるので
フラットにしようと思っています。そんなに、繰上げ返済できるとはおもっていないのですが。

０４です。

初期の費用は銀行のほうが多めに必要ですが、
その分借り入れ額を増やし、必要な自己資金額を同じ場合で比べてみます。
その場合、フラットと銀行長期では、フラットの金利が0.1%低いときに、
総返済額がおおよそ同じになります（繰り上げ返済なしで計算）。

ですから、おおよそ0.1%以上金利差があるならばフラットが有利、
金利差がそれ以下ならば、繰り上げ返済をどの程度するかにかかってくる、ということになります。

念のために、ここでお話をしているフラット３５は、
手数料が一定額の場合で、
借り入れ額に一定率の手数料が必要なケースについては比較していません。

私もみなさんと同じ悩みを抱えているものです（三菱東京UFJです）

家は消耗品なので、火災保険は10年ぐらいで見直すのが一番だと思っていたのですが
フラットだと35年分をローン時にかけなくてはならず、銀行ローンだと10年ぐらいでいいそうです。

あと、銀行ローンがよく予防線を張って入れてある「社会情勢に伴い金利うんぬん〜」の一文は、
フラットには入ってないのでしょうか？

35年は長期なので、本当にこの金利を最後まで約束してくれるのか疑っちゃいます（＾＾；）

この話のツボは誰しも判るが、実際には『何時、幾ら繰上返済が出切るか？』という『将来の不確定要素
が、最終的な損得を左右する』ため、明確な答えが得られません。
結局、自分の将来像を描いて、推定することになる。

ポイントは
①繰上返済回数　　　⇒　収入余力から、どの位の頻度で出来るのか？
②繰上返済手数料　　⇒　フラットは０円、銀行は2,100円（三菱東京ＵＦＪでネット利用時）
③繰上返済必要金額　⇒　フラットは１００万円以上、銀行は１００万円以下でもＯＫ

ここで気が付くのは『１００万円が何ヶ月で貯まるのか？』が重要な要素となるってこと！

例えば、１年（１２ヶ月）で１００万円の繰上返済資金を貯めれる人の場合には、
『１００万円貯まってから繰上返済する（フラット）』よりも、
『５０万円貯まった時点（半年後）で、2,100円の手数料を払って繰上返済する（銀行）』方が
総支払金利は少なくなるってことなんですよ。（算出金利：フラットも銀行とも２．８％）

要するに『５０万円分は６ヶ月早く返済出来る』ので、『５０万円に対する半年分の金利が無くなる』
ってことです。

（５０万円×２．８％×６ヶ月÷１２ヶ月）−（2,100円×２回）＝２,８００円

ねっ！この場合、手数料がかかる銀行の方が得なんですよ！
あっ！『７．２ヶ月未満で１００万円貯めれる人』と『フラット優良住宅制度の人』は
この限りじゃないからね！

04です。

具体的な金額の比較、ありがとうございます。

この計算についてですが、
フラットで繰り上げ返済をすると、団信の費用も減ることになります。
団信は元本残高に対して一定率（約0.28%)かかってきますので、
１００万円繰り上げ返済すると減額する団信費用はおよそ 2,800円。

ということは、
フラットで１００万円ためてから、まとめて返済した場合と、
銀行で、半年ごとに５０万円を２回返済した場合で、
損得はない、ということにならないでしょうか。
優良住宅取得支援制度

09の続きです。

「フラット優良住宅制度」とは、
優良住宅取得支援制度のことでしょうか。

>>09
『優良住宅取得支援制度』っていうのが、『当初５間年０．３％金利優遇されるやつ』の
正式名称ですか？だったら、それのつもりで書きました。（適当に書いてスマン）

それから、公庫団信保険は『１年毎の掛け捨て払い』なので、貴方の考え方は通用しませんよ。
１００万円の繰上返済をしても、２，８００円は戻ってこないんですから。

貴方が指摘しているように、『銀行の保証料』と『フラット３５の団信保険料』を
支払金利に置き直し（上乗せ）した考え方をすれば、より解り易いと思いますが・・・。

>>11
フラット団信の負担については、
09での計算は間違っておりました。
すみません。

団信の保険料は、ご指摘のように掛け捨てですので、
繰上げ返済後に戻ってくるわけではないです。

団信の保険料は、元本残高に対してかかってきますので、
１００万円繰り上げ返済をすると、
その後、ローン返済終了後までの間に、
（３５年返済で５年後に繰り上げ返済する場合は、残りの約３０年間に）
もともと支払う予定だった１００万円に対する団信保険料を、
払わなくてよくなるということです。

つまり、団信保険料率が0.28%の場合ですと、
１００万円に対する0.28%の利率ｘ３０年、
で約８万円、団信の負担が軽減されるということになります。

もちろん、銀行ローンの場合も、
繰り上げ返済をすることで保証料が減額されます。
しかし、もともとフラット団信の額のほうが多いので、
繰り上げ返済による手数料減額への効果は、フラットのほうが大きくなります。

フラットと銀行で繰り上げ返済の効果を比較する際には、
この点を考慮する必要があります。

これらを含めてシミュレーションできるサイトがあります。
お試し下さい。

http://makiloan.gozaru.jp/makiloan_softwares.html

なるほど〜皆さん同じように悩んでますね

分かりやすい例を出してくれた方、ありがとうございます。
うちの場合は、多分当初は繰上返済年間100万円くらいかな。。（目標）

三菱東京UFJはフラットから顧客とろうとしてるのか、
フラットを使わないと短期の優遇が0.2%増えるんですよね。。
あ、正しくは、フラットを使うと優遇が0.2%減るのか。

短期との2本立てにするなら、この場合やはり銀行でしょうか。
最終的には2月金利見て決めるのですけどね。
（三月実行なのですが、さすがに3月金利見てからでは遅いですといわれました）

>>12
仰っていることは間違っていないのですが、何故、勘違いしやすい書き方をするのですか？

『高い金利の借入を返済する』方が、『低い金利の借入を返済する』のよりも、支払金利の
減少『幅』が大きいのは当たり前のこと。（保証料と団信保険料を金利上乗せすれば解るでしょ？）

多くの人が落っこちている『繰上返済手数料の落し穴』を指摘したのだから、ツボにハマッて落っこ
ちてた人は、単純に金利比較すればいいだけジャン！？

ツボにハマッてない人は自分で考えてね！

>>14
おっしゃるとおり、
フラットと銀行で、
それぞれ団信または保証料を金利におきかえれば分かり易いのかもしれません。
しかし、銀行では初期費用が多く必要になる分、借り入れ額が多くなるなど、
単純な金利比較では、両者の差を正しく把握できません。

結局、フラットと銀行がどちらがよいかを判断するには、
繰り上げ返済の回数、額、時期、のイメージをたてなくてはなりません。

たしかに、08 でご指摘のとおり、
繰り上げ返済手数料を考えるときには、
あわせて利子支払い分の減少も考えないといけないわけです。

しかし、08 では具体的な額をあげて比較されていますが、
実際には、
フラットで１００万円/年の繰り上げ返済と、
銀行での５０万円ｘ２回/年の繰り上げ返済とでは、
フラットのほうが得になる場合が多くなります。
銀行のほうが得、というのは正しくないでしょう。

結局、個々のケースに応じて総額をシミュレーションしてみるしかないのです。

結局、考えるだけ無駄なのです

>>15
⇒フラットの方が得となる場合
ってのを、ご推薦のサイトの『どのソフト』で『どの様にデータ入力』
すると判るのか教えて下さい。
（数字の羅列でよいので・・・）

>>16
ホント、その通り！
悩む価値があるほどの『お得！』は得られません！

スレ主です。

>>16
あら、そういわれてしまうと。。。。(^-^;;;

ま、価値のないほど似たようなものであることが分かったから、良いですけどね
皆さんどんな観点で決めたのかとか、知ることが出来たのは良かったです。

自分ひとりで悩んでいて、何か「えええ、そうだったんだっ！！」
と思うような要因に気づかなかったらショックだったけどなさそうなのでほっとしてます。

>>17
「フラット３５と銀行ローンの比較」から、総返済額の計算、
さらに、「住宅ローンシミュレーター」から、繰上げ返済後の返済額の計算、
ができます。

物件総額：3500万円
自己資金：600万円
金利：2.8%
手数料：30,150円
借り入れ期間：３５年
保証料（銀行）：20,620円/100万円
団信(フラット）：2,830円/100万円
銀行繰上げ定数料：25,250円/回（三井住友、ネット利用）

５年後に、
100万円/年の繰上げ返済（フラット）
50万円ｘ２回（１回は半年早く返済）/年の繰上げ返済（銀行）

とすると、それどれの繰上げ返済による総支払額減少の効果は
138万円（フラット、金利分（126万円）＋団信分（12万円））
126万円（銀行、金利分のみ）
になります。

これに、銀行での保証料の減額を考慮しても、
約8万円ほど、フラットのほうが総支払額減少の幅が大きくなります。
三菱東京UFJのように繰り上げ返済手数料が安い場合でも、
フラットのほうが効果が大きいです。

しかし、繰上げ返済を実行する時期で、この差は当然変わってきます。


ここには、
フラットと銀行長期固定のどちらにするか、少しでも有利なほうを選びたい方が、
アクセスされていると思いますが、
そういう方は、ぜひ、色々なケースでシミュレーションをして比較をしてみてください。
http://makiloan.gozaru.jp/makiloan_softwares.html

数十万円の差を、考えるだけ無駄、悩む価値がない、と思われる方は、
どうぞ無視してください。

>>19
例題ありがとうございます。

次は（繰り返しで申し訳ないが）『何故、誤解を招く表現を繰り返すのか？』を
教えて貰えないですか？

19の例は「支払金利＋手数料等の『減少額』」の話ですよね！
（14で「金利の高い借入を返済した方が、支払額の減少『幅』が大きくなる」って
　話をしたじゃないですか！もしかして、全然理解出来ていないのですか？）

19の後段では「数十万円の差を・・・・無視してください。」とか言ってますが、
「19の例で、それ以降の繰上返済が出来ない場合」の『フラットと銀行の総支払額』は
どっちが高いんですか？フラットの方が高いでしょ！（それも１００万円以上の差だ！）

貴方は『（繰上返済による）支払額の減少効果』と『総支払額差』を勘違いしている
のではないですか？

『数十万円の差を、考えるだけ無駄、悩む価値がないと思わない人』こそ、
『総支払額差』を『如何にして少なくするのか』を気にしているのではないですか？
（そこんとこ、スレ主さんはどうですか？）

ケース比較等を勧めることは賛同しますが、私のとの対話は『勘違いをしやすい表現だらけ』
であり、解っていてされているのならば賛同できません。

お互いの主張が「ねじれの位置」にあり、収拾がつかなくなってますねー
１９さんは、返済総額について、どちらが得とか損とか断言はしていないと思います。
返済のパターンによっていろいろ変わるからシミュレーションをしてみないとわからないと
仰って、丁寧にシミュレーションのサイトまで教えてくれているんです。
なので、各々が自分の返済可能なパターンを色々とシミュレーションしてみて初めて
どちらが良いか、という答えが出るのではないでしょうか？
ちなみに私は、このシミュレーションを活用させていただき、随分と助かりました☆

>>21
貴方のように、理解できる方は大丈夫と思いますよ！

でも、１９さんの過去スレ内容には
＞フラットのほうが得になる場合が多くなります。
＞銀行のほうが得、というのは正しくないでしょう。
という表現があったので、そういう書き方をすると「総額比較と
繰上返済効果を勘違いする人が出てしまう可能性あり！」って
指摘しているのに、繰り返し「繰上返済効果」を前面に押し出した
スレつけるので「？？？！解っててワザとやってるの？」
訊いてる次第！（言った言わないの話をしているように読めますか？）

尚、フラットと銀行超長期ローンの金利が『同一』であった場合、
『殆どのケース（常識的な繰上返済等を行う）において、総支払額で
　銀行がフラットに劣ることはないハズです。』⇒（あったら教えて！）

>>22
金利が同一なら、総支払額は、銀行＜フラットではないですか？
現実には、フラットの方が若干金利が低いようなので、フラットの
方が得なケースがあるわけで・・・。

多分お二方で主張しあっていると思うので、私の中で勝手に「Aさん」「Bさん」に振り分けて
読んでます。（間違ってたらごめんなさいね）

返済パターンによって状況が変わる複雑なことを、
簡単に「銀行が得」と結論付けるAさんの表現も誤解を招きやすいと思いますし、
総額比較と繰り上げ返済効果を勘違いするようなBさんの書き方も
誤解を招きやすいですね。
Bさんは、Aさんの誤解を招きやすい部分（＝銀行が不利になるケースだってあるんだよってこと）
を指摘しているだけで、それ以外のことは言ってない気がします。（あくまで私の感想）

＞『殆どのケース（常識的な繰上返済等を行う）において、総支払額で
＞銀行がフラットに劣ることはないハズです。』
私もそう思います。あ、我が家の返済パターン（常識範囲内の借り入れをし、
常識的な返済をするつもりです）を色々とシミュレーションした結果を見てですが。
繰り上げ返済を一切しないと仮定した場合についてもシミュレーションしてみました。
結果、銀行のほうが有利でした。
最初の段階でバンバン繰り上げ返済をしない限りフラットが有利になることはなかったので、
結局銀行のローンを選びました。
これはあくまでも我が家の返済パターンをシミュレーションした結果であって、他のパターン
については全くわかりませんので〜〜
それぞれのご家庭の事情によって、有利なものも違うと思います。
シミュレーションしましょう！

結局どっちも似たようなものだし、将来の繰上げ返済なんて自分でも予測できないんだから、
どっちでもいいと思いますよ。
総返済額だって数万円しか違わないでしょ。
私は同じようなことで迷ったので、フラットにしました。
決め手は、失業した場合にフラットは返済期間延長などの相談に乗ってくれるという
こと。
民間銀行はそういうところはシビアだと思ったから。
金利情勢へのイレギュラーな対応も、民間の方がシビアだと思うから。

追加。
今のところ我が家はダブルインカムなので、繰上げ返済はするつもりでおります。
でも、この先家庭の事情でどうなるかわからないですからね。。。
早く完済できればそれに越したことはないですが、無理な返済をして日々の生活が
苦しくなるのもイヤなので（笑）、返済方法はゆるめに設定してます。

そうそ、普通の返済方法ならどっちもどっちって思う。
数万（数十）万の差がどーでもいいという方は、１９さんのおっしゃるように
無視すればいいんですよ。
２５さんのようにお金以外の部分のところで判断するのも一つの手ですね。

０４です。
（２４さんでいうBです）

私がここに投稿したのは
０４、０６、０９、１０、１２、１５、１９
になります。
確かに分かりづらい部分もあると思いますので、
以下にまとめさせて頂きます。

（１）
繰上げ返済がない場合の総支払額は、
　金利が同じであれば、銀行が少ない、
　フラットの金利が0.1%低いときは、銀行とフラットはおおよそ同じ、
　0.1%以上フラットの金利が低いならば、フラットのほうが少ない。
　（０６の投稿参照）

（２）
繰上げ返済をする場合は、
保証料、団信保険料、繰上げ返済手数料、などを含めて、
想定されるケースで、色々とシミュレーションしてみるのが良い。
http://makiloan.gozaru.jp/makiloan_softwares.html

（３）
０８さんでの繰り上げ返済の比較は間違いであること。

以上です。
フラットと銀行長期固定で、
少しでも良いほうを選びたいという方の参考になればと思います。

決して、０８さんと言い合うつもりはないのですが、
ちなみに、１９のような条件（両者とも同一金利）の場合、
総支払額の比較は、
　繰上げ返済が１００万円/５年ごとｘ５回：約３０万円銀行が少ない
　繰上げ返済が２０万円/１年ごとｘ２５回：約２０万円フラットが少ない
　繰上げ返済が５０万円/１年ごとｘ１０回：約６万円銀行が少ない
　繰上げ返済が１００万円/１年ごとｘ１０回：約１５万円フラットが少ない
になります。
ケースごとで、どちらの総支払額が少なくなるかが変わってくるのです。

>>28
「少しでも良いほうを選びたい」ですから、金利が同一って架空の条件は、参考程度
にしかなりませんよね。

ぶっちゃけ、それぞれ、一番低い金利を入力して、（２）のＨＰでシミュレーションすると、
繰上返済をしない場合、フラットの方が有利って認識でＯＫですか？


さらに、フラットでは、抵当権設定の登録免許税（債権額の０．４％）が非課税
なんだから、銀行の方はさらに数万円の費用がかかる事を考慮して判断する必要
がありますよね？

>>28
「言い合うつもりはない」って言う割には喧嘩を売ってきますね！

ケース比較が必要なことは、『同意』しますよ！

唯、ケース比較の具体例をあげていただいていますが、
「比較前提条件が同一でない」⇒『実際には不可能な条件の含有』
と思われます。
（これ以上は無意味なので、個々にシミュして貰いましょう）

>>29
登録免許税の部分は、特例にも注意してね！（０．４％⇒０．１％）

３千万円の場合は、0.1%で3万円で、さらにこの分の司法書士への報酬も加算されますから、
フラットでない場合は、数万円の追加費用がかかるって事で・・・・。
特例なかったら、十数万円の違いだったんだね。0.4%だと計算が合わないから、
ちょっとおかしいなとは思っていました。御指摘感謝！

司法書士への報酬自体は変わらないか・・。いずれにしても、数万円の追加費用ということで・・・。

大変勉強になります。
ついでで申し訳ありませんが登録免許税が出てきたので教えてください。

フラットの場合は登録免許税が掛からない代わりに住所変更登記費用が掛かると言われました。
結局司法書士への報酬が同額としても2360万円の借入額ではフラットの方がその部分の経費は多くなってました。

そんなものなのでしょうか？

>>32=29
司法書士の報酬料なんて頼むとこによって違うからね
おんなじ銀行のおんなじ支店でも
案件をどの先生に頼むかによってマチマチだな

34さん

ありがとうございます。わかりました。

・・・デベロッパー次第ですね。期待できないか・・・。

新住所での登記なら、住所変更登記必要ないと思いますが、どこの金融機関ですか？
うちは、フラットですが、新住所での登記との事でしたので、住所変更の話はありません。
これも、デベと金融機関次第なのかな？

36さん

遅れてスミマセン。

SBIでデベロッパーは藤和不動産です。

36さんは住所変更の話なしですか。
私ももう一度藤和にきいてみよう。

この手の細かい諸費用って本当に良く分からないです（笑）。

SBIって所は、一緒。じゃあ、フラットの住所変更は、デベロッパー次第って事になりますね。
引渡し日、融資実行日、つなぎ融資の有無も関係するのかな？
うちは、融資実行が引渡しの１９日後、つなぎ融資はありません。

36さん

融資実行が引渡しの19日後でつなぎ融資無しですか！
ますますわからなくなりました。

うちは5日後でつなぎ融資は発生するそうです。その際は2万円の印紙代と他少々掛かると言われました。

ん〜…。

でも情報ありがとうございました。

フラットか銀行か、迷っている一人です。
今のところ、銀行の超長期に傾きつつあるのですが、ひとつ気になる点が・・。

以前読んだ本の中で、銀行のローン契約書には，免責条項として
「市場金利の大幅な変動があった場合には、固定であっても当初の約定金利を見なおす場合がある。」
つまり、固定金利が絶対的に保証されない可能性があるというのです。

実際に銀行担当者にも確認してみましたが、「銀行はあらゆる場面を想定して、免責条項をいれてあります。
しかし、本当にそんなことがおきたら、暴動になるだろう。」と言ってました。

こういったことって、ありえるのでしょうか？
この点では、フラットのほうが安心なのでしょうか。

「市場金利の大幅な変動があった場合には、固定であっても当初の約定金利を見なおす場合がある。」
つまり、固定金利が絶対的に保証されない可能性がある

これは当然といえば当然のこと。悪意あるものではありません。
ローンを選ぶ際には、こんなことは選考基準に入れない方がいいですよ。

↑
気にしなくていいのですね。
ありがとうございました。

ここって生命保険込みで金利も低いですが、
何かデメリットってあるんですかね？
http://www.chushin.co.jp/kariru/hotsmile.htm

>>43 長期金利安いですね？2.65％で団信込みですよね？これで支払いミックスが出来れば最強かと思いますが、どうなんですかね？？

>>40
「市場金利の大幅な変動があった場合には・・」って
バブル時の超高金利で長期ローンを組んだ人は
この低金利時代には銀行が利息を下げてくれたのだろうか・・。

下げていないんだったら上げることもないんじゃない？って思うよね。

フラット35の2月の実行金利が、下がったね！
1月の実行にしなくて大正解。

>>46 もう出たのですか？超長期金利はどうなるのかな〜

東三で長期ローンを組もうとしています。
銀行の担当の方はフラットより自社の超長期のほうがお得だと言っていたのですが…
2月の金利を見ると、超長期は2.8％（維持）フラットは2.81％！（2.87→2.81！）
これだとどっちがお得か分からなくなってきました。
フラットは保証料・繰上げ手数料がいらないけど、団信と火災保険を35年かけないといけないし…。
3月実行なので来月の金利次第なのですが…みなさんならどちらを選びますか？

>>48
28を見てください。
東三に限らず、自前の超長期ローンに力を入れている所は、フラットの金利が高めになっている。

JAバンクもかなり良いのだが...。
私のところでは、〜10年目2.4％、11年目〜2,7％。
どう考えても、こちらの勝ち。