この金利上昇時だからこそ！！お薦めの住宅ローンは？必勝作戦部

35年長期が3％を超えた今、1年固定＋1.2%全期間優遇がおいしい
ただこの先2年は金利が上がりそうなのでとりあえず3年固定で初めて3年後の状況にあわせて年数を選択

みずほの最初に大きな優遇はどう？
5年か10年固定で組んで、その後借り換えするって方法は？

JAがいいんじゃない？
地域によっては、１年目から10年目まで2.5％、11年目以降（最大35年間）は2.8％だって。

>>03
私も借り換えを前提にした10年固定を検討中です。
ところで、借り換えに必要な諸費用ってどのくらいかご存知です？
また、借り換えって確実にできるものなのですか？

＞０５さん
０３さんではありませんが・・
諸費用は借り入れ額にもよるみたいですよ。
借り換えでも審査はあります。
借り換え検討中の友人の話だと借り入れ額よりも物件評価額が落ちているとダメなようです。

私もＪＡが良いと思ったのですが、住む地域によって力の入れようが違うみたいです。
申し込み時に金利が確定するところもあるようですし、そういう地域であればＪＡが良いと思います。
こちらは川崎市なので、ちょっと魅力を感じません。

実行時までかなり期間がある場合
申し込み時に金利が確定するところを１行キープしておけば
かなりの精神安定剤になるね。

いくら今、どの銀行の金利がどうのこうの言っても実行時確定だったら
気を揉むだけだから。

地域によるけど、JAは絶対チェックだね。
だいたいは申込時金利確定だし、団信込みだし。
ただ保険料が、普通の銀行より２、３割高いかな。
でも長期的に見れば、金利が安い分、絶対お得でしょう。

「金利上昇に負けない住宅ローンの選び方」セミナーｉｎ大宮
公平な住宅金融公庫に相談するのも良いと思います。
http://www.flat35.com/seminar/seminar_tokyo_060906.html

>>09
＞保険料が、普通の銀行より２、３割高いかな

私の場合、JA広島ですが、保証料は三菱東京UFJや住信とほぼ同じでしたよ。

それから、３５年一括払いの火災保険も、ローンの諸費用のうちと考えるべきですが、
JAで住宅ローン借りる人しか入れない火災共済が、あります。
これが、同じ条件で損保ジャパンが４０万円、セコム損保で３２万円だったのが、２５万円でした。

実行までに３行くらいキープしておいて、実行月にいちばんいい銀行で実行する戦略
そのとき、実行時確定の銀行ばかりだったら、金融情勢は同じなので、
金利に大差ないかもしれません。

申し込み時金利確定のJAは、ぜひキープしておくべきだと思いますよ。

別スレの
「おりこうな繰り上げ返済とは？」
をよんだうえで、1年固定/35年+減額型繰上げ返済がベストのような気がします。

確かに、短期固定で金利の低い時に貯めたお金で繰り上げ使うのも良い案ですね。
でも、これから上昇期に入るから、１年〜３年後は山のてっぺんって事無いよね＾＾；

あと、ＪＡの地域の差は大きいね。

＞１１さん

　ＪＡ広島は、長期固定やってましたか？？

>13さん
2年後が山のてっぺんになりますよ。
これは多くの方が想定済みです。

＞１５さん
では、３年もしくは５年固定って事でＯＫですか？

＞１４
ＪＡ広島、結構おすすめですよ。
http://www.jabankhiroshima.or.jp/

>14さん
いいね広島は。
川崎なんて、淋しいよ。http://www.jaceresa.or.jp/

>18さん
ＪＡセレサ川崎の住宅ローンは結構魅力的だと思うよ。
ＨＰだけで判断しないで、店舗で聞いてみたら。

>17 広島は、長期固定は、やってないのですね＞＜
　　優遇金利も0.8％で広銀と変わらないような・・・
　　広島でも安心計画があればなぁ・・・　

18さん＞
JA川崎は結構金利いいですよ。
特にJA横浜に比べれば10年固定で0.1%は低かったです。

『この金利上昇時だからこそ！！お薦めの住宅ローンは？』の解は

1年固定＋全期間1.2%優遇+毎年軽減型繰上げ返済
※軽減型繰上げは、最低でも繰上げして浮いた金額分は実施し、余剰金が出来た年は＋α

ということでいいですか？

補足：特殊イベントでどうしても出費がかさんだ場合は仕方ないが軽減分もその年は諦める。
　　　それは仕方ないということで。

＞２２
低金利の恩恵をうけつつ、金利上昇リスクと急な出費もしくは収入減のリスクにも対応でき、なんかバランスよさそう。
多分、期間短縮繰り上げと比べると多少総支払額が多くなるかもしれませんが、35年長期を保険として最初から高い金利で払うことを考えると、全然マシですね。

35年固定と短期で悩んでるならこんな感じですかな

まず短期固定＋全期間1.2%優遇で組む
そして最初の繰り上げは軽減型で
[35年固定の場合との支払い差額分]+[余剰金]
2回目以降は
[35年固定の場合との支払い差額分]+[軽減で浮いた差額分]+[余剰金]

イベント等で余裕が無い年は
[余剰金]→[35年固定との差額分]→[軽減で浮いた差額分]の順で使っていく

そして最初の繰り上げは軽減型で
と書いてますが、もちろん2回目以降も軽減型です。
ある程度月の支払いも下がってきて、充分リスク回避できるレベルになったら期間短縮で
一気に縮める。（まぁそのまま軽減型をつづけてもよし、繰り上げやめてもよし）

浜銀も結構いいかもしれません
10月の超長期が3.2%と三菱・住友より0.02%低く、金利も1.2%の固定金利指定型通年優遇キャンペーンやってます
あと関係ないですが、借換専用で1.3%通年優遇キャンペーンもあったりして、かなりの気合を感じます
電話で聞いたら、繰上返済手数料も年内の近いうちに大幅減額する予定とのこと、超長期と3年固定のミックスがいいかなと思っています

みなさん、けっこう　優遇１・２％と書いてありますが
どこの銀行なのですか？？

浜銀、審査によって金利優遇率が決まるってどういう事でしょうか。
最大1.2％優遇になる人は少ないのかなあ？

>>06
ありがとうございます。
借り換えを前提にした10年固定でいこうと思います。
10年後も浜銀みたいに借り換えをがんばっている銀行があることを祈ります。

22さん、25さんの考え方
35年固定+毎年繰上げを行う予定（多少の余裕がある）がある場合、
たしかに1.2%優遇があり、現在の35年固定の金利を考えれば妥当かもしれない・・・

優遇後の短期金利が現在の長期金利を越え、さらにそれ異常に金利が上がったとしても
それまで軽減されているので影響すくなそう。
短期より約2%も高い35年長期を金利上昇の保険として使うという話がありであれば
22さん、25さんの考え方も保険として有りだとおもいますが・・・みなさんはどう思いますか？

＞28さん
通常では全期間1.2%優遇はやられていません。
多くはデベの提携であったりします。
（なのでデベと銀行のつながりの強さによります。また銀行によっては1.0%優遇であったりします）
そして例外として公務員はこの国では特権階級なので全期間1.4%優遇されたりします。

＞３１
それ異常に⇒以上に

いや、確かに1.2%優遇後の短期金利が現状の長期金利を超えるということは
5%近く行くと言うことなので異常か・・・過去のバブル(7%)の様に・・・

＞『この金利上昇時だからこそ！！お薦めの住宅ローンは？』の解は

私は別の角度から。

実行までかなり期間があるので、今の戦略が実行月にベストとは限らない
よって、
３行以上から本審査合格をキープしておき、実行月に一番有利なトコで実行するとしても、
そのキープ行の中に、申し込み時金利確定する銀行を必ず混ぜる。
そうすれば、今の金利と実行時の金利で有利なほうを選べる。

逆に、キープ行が実行時金利確定する銀行ばかりだと
同じ金利局面なので、大差なく、複数のキープの甘みが半減以下

>>20

JA広島も
今年の３月までは３５年固定（１０年まで2.1, 11〜35年が3.1%の二段階金利申し込み時確定）
があったんだって＞＜

公庫以外に申し込み時に金利が確定するローンを教えてもらえないでしょうか。
実行まで時間があるので探してます。
大阪です。よろしくお願いします。

ＳＢＩモゲージってどうですか？金利低いですが選択肢に入れるべきかな？

SBIモーゲージは有利じゃないよ。
↓ここで試算してごらん。
http://www.flat35.com/document/index.php?module=Financial&action=R...

早速ありがとうございます。素人ですんで、何を試算すればよいですか？

困ってます様
借入予定額・返済予定期間を選択すれば、フラット35のトータルコスト（元金、金利、手数料）が出てくるので、総支払額の低い順に並べ替えてみては？
銀行ローンとフラット35を比較したのなら、↓をどうぞ。
　　　　　　　　http://makiloan.gozaru.jp/calc_loan_hikaku.html

地方銀行やＪＡ（地域による）は、申し込み時に金利確定があるようで、私の住まいにはないようです。
神奈川県にないですか？；；

5年固定で借入れで満期に全額繰上げ返済予定（もしくは６，７年で全額返済）ですが、
金利が安く諸費用もところはどこでしょうか？

1.6％のJAを考えていましたが、夫が避けたいとのことで。急遽他行で探しています。

>>35

広島でもやってたんですねぇ〜〜〜
なぜやめたのか・・・
くやしい・・・

>>34

金利変動局面では、２つ以上の時期の金利を確保する戦略が最強

確かにこの金利上昇局面では、おっしゃることが第一優先ですね。
今、いくらシミレーションしてても、数ヵ月後の金利情勢によっては・・・

たとえば、金利3.2%までなら歴史的に見て低金利のうちかもしれないから超長期が有利と考える人も、3.5以上なら・・・
って感じだろうし。

よく歴史的に見て低金利だからとの意見がありますが、
金利というのはその時の経済状況だけでなく、将来の見通し、財政状況、
労働人口やさらに世界情勢によって決まるのだと思います。
なので、今の低金利はそのような状況からすれば適正な金利であり、異常では
ないと考えます。

しいて異常だと考えられるのは、
財政赤字の大きさや世界的に類を見ない長く続いた日本のデフレ状況って所でしょうか？

42さん

三菱UFJ信託銀行いかがですか？
http://www.tr.mufg.jp/ippan/campain/loan.html

当方、３年固定３年完済予定です。
ちなみに来月は、０．９８％→１．２％に引き上げだそうです。

>>41さん
神奈川県で申し込み時確定がないか？でしたら、
ＪＡセレサ川崎がそうでした。

私は、１１月実行ですが、７月末まで１０年固定１．９５％を確保済みです。
現在は、２％台のようですが、一応申し込み時確定だと思いますよ。

>>22
１年固定を商品として取り扱っている銀行は、三菱東京ＵＦＪ以外に知らないのですが、
他に何銀行が取り扱っていますでしょうか？

>>29
横浜銀行はキャンペーン条件が充たせれば誰でも１．２％優遇いけますよ
条件は、年収500万円、返済比率35%です
詳しくはホームページでご確認あれ!!
http://www.boy.co.jp/
あと、年収とか返済比率がこれに達していなくても、交渉で適用になっていますよ

JAセレサ川崎は、3/30までのキャンペーン中で、6ヶ月以内の融資実行であれば申込時確定で、10年固定2.05%のようです。
うちは4月実行なので、押さえとしてキープしておこうかと思っています。

ＪＡセレサのＨＰ観ました。
マンションの場合、物件価格の75％までの融資なんですね。
そこまで頭金が無いので、無理ですね；；