2007年3月実行の方

福井の言動と今の市場動向を見ていると、来年の利上げの可能性は結構濃いよね。
０．２５利上げを見込んで動いた方が良かろうと思います。

みずほでフラット3.05、10年固定で2.2、６：４でいこうと思ってます。
申し込み月の金利適用のところのほうがいいのでしょうね…
0.25…痛いな

＜４０１さん
初歩的な質問で申し訳ありませんが、
0.25利上げした場合、長期も上がるということですか？

>399さん
うちは公庫と公庫財形ですが、短期と長期の比率としてはほぼ同じです。
本当は財形一本が良かったのですが、やはり安心料ということで。

>403
401じゃないけど、長期金利は今後の金利の動きを織り込んでいくので、
今1.8％の水準です。9/26時点では1.625％ですから・・もう0.2％は上昇してます。
日銀が公定歩合を引き上げる場合、その前に織り込まれるはずです。

どなたか詳しい方教えて下さい。
三菱UFJ銀行の短期固定は他行に比べて0.25％ほど高いんですが、何か特別な理由があるんでしょうか？
それとも今後金利が上がるのを折り込み済みなんでしょうか。

ＵＦＪ
35年長期も高めだよね3.22%

>402さん
私もみずほでフラットと10年固定のミックス（比率8：2ですけど）で考えておりますが
１０年固定2.2の低金利が3月実行月に残っているのか心配しておりますが、いかがですかね？
そういう場合も考えてフラット１本の元金均等も考えております。。
悩みます

＞４０８さん
フラットの金利も３月には上がってそうじゃないですか？
私は１０年固定の比率をあげて、繰上げ返済をがんばっていく予定です。
固定期間中に返済を終えれば、フラットが３．２５で実行されても仕方ないかと…
それにしても気が気じゃありません。

４０９さん
比率を変えるということは、フラット（公庫）と１０年固定（みずほ）の再審査を受けるということですか？
融資金額を変えるということは、一度通った審査もやり直しになることになりますが。

長期と変動は設定基準が違うので連動はしません。
片方が上がって片方が下がる事はよくりますし、
アメリカなどは短期長期の金利が逆転してます。
変動は今現在の経済を反映、長期は将来を織り込むので
今経済状況が良くても将来景気が後退しそうと見たら下がります。

406さん

多分、金利を設定する人は、他行より高い金利でも借りてくれると見込んでいるのでしょう。

金利の設定は自由ですから、たとえ金利が他行より高くてもMUFGで借りたい、という人がいる以上、それに対して文句を言う筋合いではないと思われます。

私の勉強不足かもしれませんが、
フラットと10年固定のミックスで、１０年固定を早く返済するように繰上げ返済しても
フラット１本で繰上げ返済してもあまり違いが出ません。

35年固定(3.25%)、10年固定（2.55%10年以降3.35%)を条件に月4万の繰上げ返済をしても
総支払い金利は、35年1本：12,492,000円とミックス50%50%：12,362,000円　になりました。
支払い期間や月々は違いがあるようですが、10年後以降のリスクや手数料を勘案すると
ミックスのメリットが理解できません。
ミックスをお考えの方、是非メリットを教えて下さい。（考え方が根本で違ってたらスイマセン）

↑
そうですね。何だかミックスはリスクヘッジといいつつも、全期間固定に踏ん切りがつかない人たちのための気休め設定のような気がします。
全期間固定できないなら、１０年固定や全額変動のなどのほうがはっきりしてていいと思います。
自分は全期間固定でしたが・・・。

＞414さんの場合は、10年固定分はあくまで期間内返済（10年返済）で
シミュレートしないと効果でないでしょ。
もしミックス効果を前面に出す場合は、短期固定分は２年か３年固定の低金利品にしないと。。
もちろん金利上昇リスクをどう読むかで結果は変わっては来ると思いますが。

色々シミレーションしてみましたが確かに
短期固定分を２年にしないとあまりミックスにする意味がないような・・・
そこで住友信託銀行の
短期固定２年（１．２％）２０００万
３０年固定（２．９５％）　８００万
この割合はどうでしょうか繰上げ返済手数料が無料なので
小まめに繰上げようかと思いますがリスクが大きいでしょうか？

私も住信で考えてますが、
短期2年後、優遇-0.8%だから
10年一本でいった方がいいのかなあと・・

ミックスに意義を感じていない皆さん。
結局はリスクと比率と支払い総額の問題ですよね。１０年固定と３０年固定では０．７５％の金利差があるわけで、この支払い総額の差を意味がないと感じれる人は３０年一本にすべきでしょうね。
変動金利の上昇局面での２年、３年の短期固定はリスクが高いと思いますので。０．７５％は大きいと思いますよ。今の３０年が２．９５から、３．７になったと思うとぞっとします。

おじゃまします。３月実行の者です。

最初は、フラットの事前審査が通ったので、
フラット(物件価格の8割)+残り2割を変動で考えてそれをキープ。
そして、申し込み時金利確定でもある(私の地域の)JAの10年固定2.0％(期間終了後0.7％優遇)も
申し込んで最終的にどちらかを選ぼうってな構想でした。

しかし、現在私の父親が経営する会社に勤めている為(役員扱い)、
3期分の真っ赤っかな決算証明の提示を求められ・・・・
もちろん通るわけもなく・・・断念しました。

しかしフラット35一本で待ち受けるのは、あまりにも心もとないと思い
デベに相談に行ったら、恥ずかしい話、そこで初めて短期+変動商品が、
デベ提携全期間1.2％優遇である話を今さらながら知りまして・・・

デベには、最初からずっと「フラットで行きます」という主旨を伝えていたので
変動や短期固定の商品内容は聞きませんでした。。。

で、悩んで色々シミュレートした結果、、、
フラットと3年固定1.35％(全期間1.2％優遇)のミックスの割合を3：7で行こうという
考えが今、固まりましたｗ

借り入れが1900万と少なめ？なので、さっさと繰り上げして元金減らして
先行逃げ切りで頑張りたいと思ってます。

ちなみに嫁の名義で契約しました。2馬力フルパワーです。
夫婦共に31歳。夫婦合算で年収650万ぐらいですが、
私の年収はあまりにも情けないので匿名性でも書く勇気が無いｗ
子供は私が転職してから。。。

転職して収入が増えると良いですね。

>419
ミックスがリスクヘッジにはならない　と言っているだけで
ミックスに意義を感じないと言っている訳ではないよ。
ミックスは短期を短いもの（1〜2年）を選ばないと短期のうまみ（金利が低い）を享受できないと言っている。
１０年固定と３０年固定では０．７５％の金利差じゃ　うまみがないと

＞10年固定分はあくまで期間内返済（10年返済）で
その分も繰上げ返済を長期にまわすとやはりあまりメリットはないですね。
やはり、1〜2年短期をミックスして、全額短期よりはリスクヘッジしないと
10年1本と1〜2年短期+35年長期のミックスでどちらがリスクヘッジかというと・・・・判りません。

どこの不動産会社でも同じなんですかね？
私は1月上旬の入居説明会とやらで、融資の契約といわれています。
決めるのは、１１月でと。
一般的にそんなもんなんですかね？
この先の金利なんてどうなるか分からないし、あと実行まで５ヶ月あるのに。。。

みなさんどーですか？

うちも年内くらいに決めて欲しいと言われました。
そんな先のこと決められません！

直前の変更もアリでしょう。

私もそのつもり。印紙税が無駄になったって、何万円程度でしょうから、金利0.1％違うだけで元取れると思うので

メガで借りた場合の保証料って、金利にすると0.2％くらいという認識であってますよね？

保証料０．２％っていうのは、もっとも安い銀行ですよ。メガでは０．３％近いです。

なるほど。

公庫と一般的な銀行との違いは、団信（金利にすると0.2％）だけですよね？
保障料は、公庫銀行ともに取られますから

>>429
公庫は、保証料無料ですぜ。
団信と手数料約４万円が必要です。

今年の春先は実行時の3月には長期で4パーセントも覚悟せにゃ
と思ってたもんだが、今のところの金利の推移を見る限りは
そこまで一気に上がることもなさそうな感じ。
それでも3.5位は視野に入る所までは上げてきてるけど。
あと半年を切ったところで、この先まだ何が起こるかわからないが
ゼロ金利解除みたいな一大イベントも今後起こらないと思えば
まぁ、案外良いところに収まってくれるかな？
それに長期一辺倒にこだわるような状況も変わってきてるしね。

私は、公庫３％ちょいという時代に申し込んだので、確かに一時期公庫で決まりだなーなんて思っていました。でも、金利それほど現状では上がってないので、逆に悩み出しました。
１０年固定かなーと思っています。

長期１本で組むのは、うまみを感じないのですが
どうでしょうか？？
３年固定で優遇が１％ついてるのをミックスした方がいいような・・・

私は、
結果的に
長期＝短期（で転がす）
という考えを持っています。ひとそれぞれでしょうが、結局金利は上がったり下がったりして、結果的には同じになるという考えです。考えというか、そうとしか予想できないということで。
なので、あんまりミックスについては、希望してません。

10年など短期＋変動で申し込まれる方は、もともと返済期間が短いんでしょうか？
35年で返済予定だったら、危険でしょうか？
そんな方いらっしゃいます？

１１月の金利が一気に上がった。

参考：ＳＭＢＣ　５年固定（優遇後）2.75
　　　　　　　　10年固定（優遇後）3.15
　　　　　　　　35年固定　3.35

苦しくなるなぁ〜。

私も　>>424　さんと全く同じです。
11月中に決めないと、1月の融資契約会に間に合わなくて契約出来ない可能性があると言われました。
それが納得いかないんですよね・・・
不動産会社は何千世帯と言う処理をしなければならないだろうから、それくらいの期間を設けるのは理解できますが、こちらは一生の問題であり会社の都合に振り回されたく無い・・・。
自分で書類等を全部用意するのを前提に（提携銀行以外だから）、
融資契約会までに仮審査OK取れれば良いんじゃないの？という認識は間違っているのでしょうか？

うーん。お気持ちはわかりますが、仮審査だけでは駄目なんですよ。
本申込み時に再度審査があります。
それに仮審査はあくまで審査で本審査がとおってはじめて
借り入れできる＝購入者になれるんです。
登記する関係や、引渡しなど全ての日程が組まれていくから
早めに・・・というのではないですか？

私は銀行の方からギリギりで借入先を決めたりして、順番が狂って
引渡しが翌月（４月）とかになるのは嫌なので、デベの意向に従うつもりです。

437さん
まずは現状で最も良いと思ったところに本審査を通しましょう。
（とりあえず本審査が通ればデベもひと安心）
1月の金消会で初めて本契約を結ぶ訳ですから、
その後にどうしてもの他の銀行に変えたい場合は
金消会前に土下座して頼み込みましょう。
それでも実行までは２ヶ月空きますので、その2ヶ月間がやはり
納得できない場合はプライベートで動きましょう。

金消会後でも印紙税（2万円）が無駄になることを覚悟して変更するつもり。何十万って利息負担が違いますから。

出来るって銀行の人に言われました。

それは銀行の方としては契約をとりたいからではないですか？

４４３さんは購入予定者ですか？
ちょっとの金利の違いで、結構大きな金額が変わるんですよー
できるに越したことないじゃないですか

購入者です。来年３月末実行予定です。

トータルで考えて提携ローンが借入全期間で金利優遇をいただけたことと
我が家の今後の収入の状況が見えてきたので踏み切りました。
候補にしていた数社の借入先の金利優遇やトータル支出を検討して
提携ローンが一番いいだろうという見解です。（勤務先のメインバンクでもあるので）

＞金消会前に土下座して頼み込みましょう。


私の兄は３行からの本審査合格をキープしておき
1行で金消し、その後電話で他の２行に断りを入れました。

そのとき、決めた銀行の金利を聞かれただけで、相手もビジネスライクに
さっぱりしたものだったそうですよ。
同条件で金利に差があるのだから、相手もぐうの音も出ないのでしょうけどね。

↑それが普通のやり方じゃないんですか？
本審査をいくつかやっといて、ひとつと金消。

でも、金消契約後に変更ってのは無理じゃないすか。
契約だから。

>442
>出来るって銀行の人に言われました。

他の銀行に変えるのではなくて、金利タイプの変更とかじゃないですか？

本申込の辞退は可能ですが、金消契約の解除は出来ませんよ。
金消契約したら融資金がいつ振り込まれても文句言えませんよ。

まあ、振込まれた金額をデベに振込む前にそのまま繰上返済してしまえば
繰上手数料だけの損失ですがね。

新生銀行の住宅ローンにされた方いらっしゃいますか？
もしいらっしゃるようでしたら紹介していただきたいのですが。。。
durango26@mail.goo.ne.jp

どなたかフラット1本で申し込んだ方（もしくは申し込む方）居りますか？
ちょっと怖くなってきました。

はい！　当方　みずほフラット一本で行ク予定。
しかし公庫（3.41）もおさえているので　まだ迷っています。
公庫の取り消し手続き期間の関係から来週には決めないといけないので、もうパニックです。

債券市場をみると来月は下がりそうだけど、２月末はどうだろう？
年度末の決算が近いし、利上げもありそうだし...。

＞まあ、振込まれた金額をデベに振込む前にそのまま繰上返済してしまえば
＞繰上手数料だけの損失ですがね。

抵当権消さないと次の融資受けられないのでは？

450さん。

いわゆる、銀行のローン担当の人に相談したら、大丈夫という回答がありました。
まあ、同じ銀行を利用して、その銀行のローンから公庫（その銀行を窓口とする）に変更可能といわれました

↑繰上げ返済やら現実的でないことをすれば、できるかもしれませんが
金消後に銀行を変更するのは、無理でしょうね。
ローンから公庫ってのは、フラットて事ですか？

453さん

「公庫の取り消し手続き期間」とは何ですか？
わが家も来年3月実行組みですが、デベからはまだ何も話が出ていません。
公庫はすでに押さえいますが、フラットの金利次第ではフラットに乗り換えるつもりでいます。
「公庫の取り消し手続き期間」が初耳だったので、気になっているのですが・・・。

457さんへ

言葉足らずの文章で誤解を招いてしまったようですね。
申し訳ありません。　以前水道橋の窓口で問い合わせたところ
公庫融資が確定している人がフラットを申込む場合、公庫融資を取りやめる申請を行い
それが受理されてからでないとフラットの申し込みができないそうです（審査ができない）
なぜかというと同じ機関に二重に融資を申し込むことになるからです。
水道橋に直接行けば、手続きも早いと思いますがお役所ですからね油断は禁物です。
しかも銀行経由で手続したのならもっと時間がかかるはずです。
私はデベ-銀行経由なので１ヶ月といわれました（苦笑）
一ヶ月は大げさだと思いますが１週間ぐらいは見といたほうがよろしいと思います。

458です

たびたびすみません
どうやら間違った情報を書き込んでしまったようです。
今何気にフラットのＨＰを見ていたら金消前までにどちらか辞退すれば
公庫とフラットの両面待ちができそうなことが書いてありますね。
混乱させて申し訳ありませんでした。

できれば来年の１月の金利を見てから決めたいですよね

459さん

お返事ありがとうございました。
私もフラットのHPで確認しました。

455です。。

金銭消費貸借契約書について

会社では良く見るのですが、住宅ローンのものは見たことありません。会社では実行時に結ぶので借りない場合のことなど記載はありません。なので、実行しなければ、罰則ないと思っておりますが

契約解除の規定を確認してみてはどうですか。

契約しないと見ることができないんですよね。
仮に、契約時に借りる義務が生じるなら、転職とかした場合も、借りることが出来てしまうような気がします。

どなたか、ローンの金消の記載をご存知の方いらっしゃいませんか？

典型的な金銭消費貸借契約は、金が実際に貸された時に成立する。
従って、「借りる義務」など生じないはずだが・・・

特約がある場合はこの限りでないので、契約書の記載次第ではある。

464さん
やはりそのような記載ですか。ありがとうございます

どなたかお詳しい方がいらっしゃれば教えて下さい。提携ローンの契約が12月にあるのですが、デベ曰くここで金利パターン（3年固定、5年固定等々のことです。）を決めて下さいと。そこから実行までは3ヶ月あり、金利は動きますよね。一般的に、実行直前にこのパターンを変えることは出来るのでしょうか？

たぶん、でべに聞いたら駄目といわれます。面倒だから。
でも、変えれるはずです。

466さんは提携ローンの本申込みではなく、金消を締結するのですか？

私は先日提携ローンの本申込みをしました。
長期固定＋短期固定のミックスですが、本申込みは総額に対しての
審査なのでとくに、どの金利を選ぶとかありませんでした。
来年1月に金消の締結ですが、そのときにどの期間にするかを決めてくださいと
言われています。

千葉県で申込時金利適応な所を探しています。ご存知の方はご教授ください。

＞468さんへ
466です。12月頃金消契約締結です。やはり467さんのおっしゃっている通りなんでしょうかね。

うーん　無理っぽそうですよね。

契約を締結するのですからね。
銀行側はどのようにいっているのでしょうか？

うちは金消締結後は駄目ですよって言われているので
シミュレーションしながら考えている毎日です。

私は年限の変更については、全く問題という認識です。
銀行から、同じ銀行での手続きであれば、①公庫から銀行、②銀行融資であれば年限の変更、は、変更可能と聞いていますけど、いろいろ違うんですね。（①では、金消の印紙は無駄になりますが。）

たぶん、聞き方が違うから答えも違うような気もするのですが。

やはり、自分で銀行の人に確認しないとだめですね。私も自分で再度確認します。

契約を締結するということは、以後は当事者の双方が契約の内容に拘束されることに合意するということ。
契約締結後は、当事者の一方が契約内容の変更を申し入れたとしても、相手方はこれに従う必要はない。
つまり、金消契約締結後は、金融機関側の合意がない限り、内容の変更はできない。

間違えて17を名乗ってしまいました。失礼。

契約書を読むとたぶん「合意」という表現があると思います。

そのことばの解釈は銀行によると思います。
472ですが、私が銀行に聞いた限りは、記載のとおり同じ銀行で手続きすれば、大丈夫（ここでいう「合意」してくれる）と言っていました。でも当然駄目という銀行もあると思います。

ここで自信持って記載していますが、私の思い込みということもありますので、再度私自信も確認します。

2007年3月実行の者です。
大阪府でマンション購入しました。
2270万を35年で返済予定です。
現在、公庫（3.25％）と住友信託超長期をデベ経由でおさえています。
あとひとつフラットかなぁと悩んでいるのですが決めかねています。
今調べたところでは、近畿産業信用組合か優良住宅ローンのフラットですが
これはどちらもデベ提携ではありません。
JAも、私の地域ではどうやら実行時金利で10年固定までしかありません。
35年固定、もしくはリスクの少ない範囲でのMixを前提に
あとひとつ選ぶとしたら、みなさんならどういう選択をされますか？

お知恵貸してください。。

↑利息も高くなったね。
不動産買うのやめよっかなー

ファミリーライフサービスでフラット35とみずほ銀行（全期間1％優遇）のミックスです。
たぶんフラットは3月には実質3.3％ぐらいかなと思っています。

全国どこでもオッケーのようなので、問い合わせてみてはいかがでしょうか。
（ファミリーライフサービスの回し者ではありません。）

ファミリーライフサービス、私も気になってました。
みずほでフラットとミックスの予定でしたが、ＦＳで審査通してみたいと思います。
ちなみにみずほは何にされ、どういう割合で組まれる予定ですか？

>４７８さん
営業さんから話を聞かれているのであれば教えてください。
みずほとの併せ融資の場合、みずほにも手数料と保証料を払う必要があるのでしょうか？

478です。

私は土地と建物併せて100%ローンにしたので、この組み合わせです。
みずほ銀行10年(全期間1%優遇)で土地先行融資(建物建つまで利子のみ支払い)をして、
その後、フラット実行時にみずほの借り入れを一部返済です。
そのときに保証料も繰り上げ手数料と相殺して、戻ってきます。

詳細はファミリーライフサービスさんに問い合わせるか、ホームページの質問欄で
お聞きになってはいかがでしょうか。とってもレスポンスがいいです。
(こんなこと書くとまた回し者と思われかねないですが。)

上にもでていますが
金消契約締結が1月下旬に予定されています。
来週、ローン相談会がありそのときには、金融機関を決定してくれ　とデベに言われています。
本審査は3つほど申し込んでおり（2行はOKをもらった）、その3つから1月に決めようと思っていたのですが、無理なのでしょうか？
実際のところ本審査から金消まで、手続き、時間などどれくらい必要なのでしょう？

483さん

上にもそれぞれ記載されていますが、一度診査が通っていれば、一ヶ月も時間が必要ないです。あとはデベがいやがるかどうかです。４８３さんが小型なら融通利くのではないでしょうか？

もう、この話は当事者（デベ・銀行）の人に聞かないと解決しないと思います。

※私は、とりあえずはこれら当事者ない話して、ある程度直前に決めて良いといわれました。

484さん
コメント有難うございます。
2800万のローンです。
ローン相談会で直接聞いてみます。（常識はずれなのかどうか判らないので聞きました）

しかし３月実行のスレッドのびますね
３月入居のマンションは多いからでしょうね。
日銀の利上げは年内か４月というのが
もっぱらのうわさです。
金利は10月時ぐらいは無理でしょうか？

２月の決算はどこもよさそうですけど
給料はあんまり伸びませんね・・・

こちらにスレを立てさせて頂いてから、8ヶ月たらず、どうやら公庫は使わなくてすみそうです。
今は、20年固定を考えていますが、まだまだミックスにしようか悩み中です。
地味ですが、これで金利確定と思われる「さわやか信用金庫」と、3ヶ月前の金利が使える
東京都民銀行のキャンペーンが出ていましたので、御参考までに。
http://www.shinkin.co.jp/sawayaka/campaign/index_j_loan1811.html
http://www.tominbank.co.jp/for_kojin/kariru/jutaku/campaign/index.html

景気が悪くなったのは肌で感じてるけどな。
極端に数字で現れるまでそんなに時間はかからない
みたいに感じるがね。

固定と変動のミックスを考えている方いらっしゃいますか？

＞489
固定のミックスですが、
固定1000万
3年固定1450万
です。
3行考えていますが、当初の優遇とその後の優遇と店頭金利の差額で見ると、決まりません。

三井住友でミックスを考えています。

２６００万をどう割り振りするか現在検討中です。
変動も短期にするか３年固定か５年固定か・・・。
２月に金消実行なので、１２月末の金利を見て決める
予定です。変動に限り、優遇が１．２％あるので
変動を大目にしたほうがよいと思われますか?

年齢３９歳、年収６３０万、２歳児一人の３人家族です。
３５年ローンです。

教えて下さい。
引渡し＝実行日　なんでしょうか。

当方、１月に金消会、３月引渡しなんですが・・・

それで、いいと思いますが、うちのデベによると、金融機関によるけど、引渡しの1週間前くらいから融資実行してくれるところもあるから、、と言われ、ふーんなんて、思ったところです。

あがれ〜　あがれ〜　たっぷ〜り　あがれ〜
あがれ〜　あがれ　たぁっぷり　金利があがって
けいき〜　けいき〜　けいきも　あがれ〜
あがれ〜　あがれ　たぁっぷり　景気もあがって
　

４９２です。
ありがとうでした。
てことは、私は１月の金利で３月の事を決めないと
いけないとゆう事ですね。
今になって気付きました。

492さん
金消会で契約する必要はないでしょう。
私も1月金消会ですがスルーします。
2月末あるいは3月頭に決めます。

489サン＜
うちも三井住友のミックスです。
２か３年固定で500万、１０年固定で１３００万、
金利上がりそうな短期のほうから繰り上げ頑張って終わらせようかなと。。
10年後5〜6％まで上がっても1.2％優遇なので何とかなるかな。。

＞497さん
その額なら逆でもいいと思いますが・・・
1300万を2年、500万を10年

いや、500万を2年にしたところでその低金利で得するのってたかが知れてるので
全額2年or全額10年でもいいようにおもいます。

実際500万を2年にすることで月の支払い差はいくらですか？

ミックスですが固定短期と長期短期で考えています。
1〜3年短期；2000万（内ボーナス分500万）
35年長期　：1000万（ボーナス無し）

繰上げは毎年軽減型を予定
内容は：短期にした分安くなった差額　+　余剰金　+　軽減分

449です
ちなみに繰り上げは基本は短期へ実施。金利安定したときは長期へ実施予定です。