繰上返済で先に返すのはどっち？

スレ主さん、回答ではなく申し訳ありません。
組み方が逆ですがミックスで同じく
１．超長期３５年　２．８％　２５００万円
２．２年固定３５年　１．１％　２０００万円
を昨年実行、そろそろ１回目の繰上を２００万程しようかと検討中。
どちらから返そうか、半分に分けようか、２年固定明けの金利を見ようか
・・・と思案中です。
スレ主さん、悩みますよね。。。
同じく皆様のご意見を待ってます。

age

セオリーでは、次の通り。
・金利の高い方を先に繰り上げる。
・返済額軽減よりも期間短縮の方が効果的。
でも、そんなことはご存知の上でのお悩みですよね。

スレ主さんの2の部分について。元利均等、ボーナス返済なし、1年経って変動を選択、
新たな適用金利を1.675%（現在の金利2.625%、金利上昇予測分0.25%、通期優遇分1.2%）と仮定すれば、
月々の払いが71155円から78499円に増額。差額は7344円。
この程度の増額が痛くないならば、セオリー通りの選択でよいのでは。

増額のダメージを減らしたい場合、
1の部分について、元利均等、ボーナス返済なしと仮定して、
1年後に100万円を返済額軽減型で繰り上げると、
以後の返済額は毎月80015円から75951円になります。差額は4064円。
2と合わせれば、毎月の返済額合計は3280円の増。

「そのくらいは考えてある」ということなら、スレ汚し失礼しました（笑）。
実際は、繰り上げ手数料、戻り保証料、通期優遇幅、将来予測金利、短期固定終了後の選択など、
考えるべき条件はいろいろありますよね。どうでしょう。

年間100万の繰り上げというのが毎年のことを言っているのであれば
2年固定の方を軽減型で行うのがこのサイトのセオリーでは？

そして出来れば2年目以降は100万＋軽減分を軽減型で繰り上げていくべし。

あげ

どっち？

短期に一票

毎年ある程度の繰上げが出来るのであれば、繰り上げ返済効果の高い方を返していけば良いと思います。
短期金利が長期固定を越すようならその時短期分の繰上げ早めれば良いのでは。
我が家はその選で現在は公庫固定を繰り上げ中。短期固定は5年固定で1.48％なので放置中。
ただし、金利改定時に急上昇するようならその際半額程度返済出来るように余力を残していますが。

長期に１票

馬鹿な質問するよ。ごめんね。
仮にセオリーにしたがって３５年超長期を５年で返した場合、最初から５年の金利でやればよかったって話になるよね。そうすると、金利の安いほうからがんがん返していった方がいいのかななんて思ったりするわけよ。どうよ？

>>11

収入と支出が両方確定しているならば、
可能な限り短期で借りて計画通り返せばよい。

が、しかし、将来何が起きるか分からない。
だから、超長期とかで不確定要素を減らすメリットがある。

借りた後、時間が経つほど、
予測できなかった未来の一部が過去になる。
その時振り上げ返済できるだけの余剰資金があれば、
しょうリスクが減ったのだから、その分は
その時点での損得勘定だけ考えて繰上返済すればよい。

ある時点での損得だけ考えたら金利の高い方に繰上。

こういうことではないでしょうか。

↑
わからん。誰か通訳頼む。

「予測できなかった未来の一部が過去になる」・・・
うーん詩人やなあ。

結局結論でず。。。

>>11
借り入れ期間を長くしておいて返済期間を短くするのはたやすくても、
最初に決めた借り入れ期間を長くするのは難しい。
自分なら5年で返す目途があるとしても借り入れ期間を5年より長くしたくなります。

借りた額をすぐにでも完済できるだけの手持ちがあって、
低金利とローン減税の恩恵を享受しつつ手持ち資金を投資に回す
というような場合は別かもしれませんが。

↑
わからん。どっちから返すべきなの？

借り入れ期間は、保証料を追加すれば
長くできるっぽいよ。
銀行から見れば長く借りてほしいはずだし。
その人の年齢にもよると思うけど。

早く返せるのに長くしたいなんて意味不明だなあ。

たった5年の間だって何があるかわからないからね。

セオリーから言うと金利が高い方からなのかな。でも１１さんの話はおもしろいね。

現時点で年間１００万の繰上げ返済が可能だと言える環境であるならば
やはり長期に１票
短期はしばらくの間、１年固定でつないで２％を超えるようになった頃から
その時の金利動向で短期を繰上げかな？

>>4の条件で、
1年経過後に変動に移行した1年固定の方を100万円、
返済額軽減型で繰り上げても、
月返済額78499円→75283円、差額は3216円。
超長期35年を繰り上げた方が返済額軽減効果があります。
結局、2の部分の適用金利が3.27%を越えない限り、
1を繰り上げた方が月返済額の増加を抑えられます。

>>1
>そもそも返せるのかという疑問もありますが、

これが気になったので返済額軽減型を考えましたが、
もっと先のことを考えるならば、目先の月返済額を考えず、
2を対象に期間短縮型を繰り返す（または返済額軽減型で浮いた分を繰り上げに追加）
という選択もあるのでは。

1年後に2の適用金利が1.893%になると月返済額は81164円で約1万円上がる。
通期優遇1.2%とすると、その時のその商品の店頭金利は3.1%程度。
それが変動だとすると日銀が1年間で0.25ポイントの利上げを2回ほどしていることになる。
これはあり得ないでもない感じ。

1年後に2の適用金利が2.676%になると月返済額は91163円で約2万円上がる。
通期優遇1.2%とすると、その時のその商品の店頭金利は3.9%程度。
それが変動だとすると日銀が1年間で0.25ポイントの利上げを5回はしていることになる。
これはさすがに考えにくい。それにいくら何でも給料も増えているでしょう。

そう考えると、>>22さんの意見はかなり説得力がありますね。

ふーむ。勉強になるなあ。繰上げは１年後からしかできないんですよね。その後は、毎月でもできるのですか。一気に返すと手数料高いんですよね。

>>24
条件や手数料は金融機関や商品によるのでは。

返すの長期か短期か明示してから意見言おう。よくわからんよ。

２に決まってる。短期は怖いよ。早く返しちまいな。

まずは長期。
http://allabout.co.jp/house/housingloan/closeup/CU20051112A/index8.htm

短期は金利が上昇するまで置いといていいんだよ。ところで、繰上返済するのにいい銀行ってどこですかね。手数料ゼロでいつでもインターネットでできるところといったらやはりソニーですかね。大手はダメですね。借り換えもお金がかかるし困ったなあ。。。

借り換えの時に保証金って戻るのですか？

長期を返済額軽減で繰り上げ返済。
余裕分は短期金利の動向次第でいいと思う。
固定は短期金利がそのままならほっとけば良いし。
上昇したら、繰り上げ返済する。
ローンは細く長く借りてればいいと個人的には思う。

三井住友銀行はインターネット繰り上げ返済手数料かからないよ。
変動から固定への変更も、インターネットからだと無料だと思います。

ＡＬＬ　ＡＢＯＵＴのお姉さんは、期間短縮を薦めているよ。

1回の繰り上げでより効果的に支払総額を減らせるのは期間短縮。

しかし、返済額軽減でも、軽減された分をさらに繰り上げに回すなら、
期間短縮の支払額に近くなる。
この場合、軽減分を繰り上げる時期や頻度、繰り上げ手数料、
戻り保証料などによって、結果が左右される。

一方、期間短縮で短縮された期間は簡単には取り戻せないのに対して、
返済額軽減では、期限の利益が保たれることも無視できない。
何らかの事情で借り替えなくてはならなくなった場合、一般に
元のローンの残期間が新ローンの借り入れ期間になるようだから、
期間短縮をしない方が将来のいろいろな可能性に対応できる。

こんな風に理解していますが、どうでしょうね。

＞返済額軽減でも、軽減された分をさらに繰り上げに回すなら、期間短縮の支払額に近くなる。この場合、軽減分を繰り上げる時期や頻度、繰り上げ手数料、戻り保証料などによって、結果が左右される。

ここがミソだよね。「軽減された分をさらに繰り上げに回すってのは」＝「多く払えば」で当たり前じゃないか。払えるのが分かっているんだったら、月額の支払額をわざわざ下げる必要もなかんべー？あと、いろんな設定によって結果が左右されるって言われても素人には計算できないよ。気がついたら損してたってことがないように、期間短縮で、確実に払っていった方がよくないかい？買ったばっかしで、ローンを再度組むことを前提に、返済軽減するのもねー。

34や35ではないが、反論。
＞払えるのが分かっているんだったら
　いや、払う方針を持っているだけで、払えるのが分かって
いるわけではないのですよ。
　月々の返済額を軽減しておくことでリスク回避力が高まる
んですよ。いざ、予期せぬ出来事が起こってしまった時には
繰上返済をせず、その出来事に出費をする。無事、予期せぬ
出来事が起こらなかったときには繰上返済に回す、っていう
考え方の元、「返済期間短縮」ではなく「返済額軽減」を
選ぶ人もいます。

＞３７
理由も述べないで煽るだけのみっともなさWWWW
>３８
要するに、３４の説明がおかしいってことだろ。返済額が少なくなってリスク回避が高まる
ってのは一般論としては分かるよ。だけど現実はどうかな？せっかく返す予定だったのが
浪費に向かったり、投資で失敗したり、、、それが馬鹿だって言うんだったら何をもって
リスクを語るのか。返済額軽減を進めるのは、手元に金が多い方が安心っていう理屈なの？
そのレベルだと、借金は早くなくした方が安心ってのと変わらんと思うが。勝手な想像で
すまん。俺は、どっちでもいいと思う。

４０よ。よく読め。おれは、どっちでもいいんだ。

よくわらん。
積極に繰り上げる場合、期間短縮を進める理由ない←俺は、返済額軽減型を奨めているようにしか読めないが。で、誰が期間短縮型を奨めてるんだ？

すれ主です。
いろんなご意見ありがとうございました。
自分なりに勉強した結果、超長期の方から返済額軽減で返して行こうと思っています。
問題は、固定１年の方だと思っています。
３５年返済は維持しつつも、当初１０年固定に組みなおそうと思っています。
そこで、恐縮ですが、また質問です。
１．ローン変更は、１年固定の期限が切れてから行うのが良いのか、それとも今すぐ
行った方が良いのか。
２．ローン変更する場合、今の銀行（MUFG)でするよりも、いっそのこと繰り上げ手数料
のかからない、例えばソニー銀行に借り替えた方がいいのか。
自分では、１年固定の期限が切れてから今の銀行で１０年固定かなと漠然と考えています。
いかがでしょう？

>45
Ｍ：３．９（２．９）
Ｓ：３．６２４（２．７２４）
*括弧内は特約
１％の金利差はないから借り換えは損
１０年固定への変更も超長期と差がない。
したがって、短期固定を継続するか超長期への変更かな。

俺なら４％位になるまで短期継続だな。

>47
短期の特約期間中（特に初めの頃）に、４％位になってしまったら、いつ変更するのかな？
特約期間中の変更は手数料が取られる場合が多いですよ。
特約期間が終わるまで待つかどうか悩んでいる間に一気に５％位になっちゃたりして、、、

今１．０５だろ？５％になるかね？

>49
1.05％の詳細は？
特約期間：
契約時店頭金利：
当初優遇：
継続優遇：

現在の店頭金利：

>>50
知らん。01に聞きな。

特約期間：全期間
契約時店頭金利：２．０５
当初優遇：-１．０
継続優遇：-１．０
です。
よろしくお願いします。

全期間1.2%優遇の住宅ローン商品を取り扱っている
所への借り換えという選択肢は考えないの？
借り換え事務手続きに関わる各種費用と、
金利0.2%下がることによる得する額の、どっちが
大きいのかを知るためには実際に銀行に相談してみる
のがいいですよ。

そのまま短期のままでもいいんじゃないの？
１年やそこらで３％も金利上がらんでしょ。

>>53
どこの銀行に相談するのがいいでしょうか。
繰上手数料のことも気になります。
>>54
しばらくはそれでいいと思っています。
でも、仮に短期固定が３％超えた時に
１０年固定とかに代えても遅いのでし
ょうね（中期固定の金利も高くなって
いるだろうから）。

変動1.225% 2500万円、10年固定2.35% 1500万円を35年で組みました。（全期間1.4%優遇）
毎年100万円づつ変動のほうを繰り上げ返済する予定です。
ただし、1年たっても変動金利が上がってなければ、固定を繰り上げ返済します。
また、2年たっても変動の金利が0.25%以内のアップだった場合も、固定を繰り上げ返済します。
4年で0.5%以内も同様、．．．。0.25%／2年のペースを境界線として判断しようと思います。
どうでしょうか？
ご意見お待ちしてます。

6,400万円の35年ローンを私と妻で半分ずつ持っています。

私．10年固定、2.60%、3,200万円(ガン特約付)
妻． 3年固定、1.65%、3,200万円

二人ともソコソコ収入があるので返していけるのですが、
繰り上げ返済は二人で共同で考えています。
ローン実行時は日銀が矢継ぎ早に利上げしそうな雰囲気
であったので、私のほうは10年固定で繰上げは後回しに
して更にガン特約を付けて妻の3年固定ローンを短期の
低利の恩恵受けて繰上げしようと考えていました。

3年で1,200万くらいの繰上げを考えているので３年後には
元金が1,900万くらいなので金利が上がってても異常に
上がってなければ大丈夫かなと考えてです。

また自分のほうも繰上げを考えるパターンとして、ここ数年
で金利が大幅に上がらない場合と考えています。
その場合は両方のローンを600万ずつ繰り上げるのが良いか
と考えています。

また私のほうだけを繰り上げるパターンとしては不況が訪れ
て10年固定2.6ガン特約付きの金利が馬鹿らしい場合と考えて
います。ガン特約がもったいないですがしょうがないかなと。

このような考えで問題ないでしょうか？？

≫５６
　横浜銀行ですな。
なかなか良いのでは。１．４優遇ですし。
１０年固定の部分は長期というお考えはないのでしょうか？

>56さん
　話はそれますが、全期間1.4%優遇はすごいですね。56さんの属性に特徴的なことがありますか？
公務員とか、さらには国家公務員とか。

>58
18年後に一括返済する予定のため、
10年後は短期固定に変える予定です。
10年後の金利は誰にも予想できませんが、
金利が4.5％（優遇後3.1%）を超えなければ
10年固定のほうが有利です。
確率論になってしまいますが、
長期を組んで余分な金利を払ってしまうリスクのほうが高いと予想しました。

＞５６さん
　なるほどですね。
　私も５６さんとほぼ同じ内容で、１０年固定化か長期か決めかねております。
　１０年後の金利・・・確かに予想できませんね。
　確立論になるので、５６さんのように自分なりの予想をたてるしかないですね。
　大変参考になりました。

あげとくか

うむ。

結局、最初の戦略どおりいくしかなさそうですな。
借り換えは当分できないでしょう。

こんにちは。

色々調べましたが迷い中なのでご相談させて下さい。
宜しくお願いします。

７年前に　みずほ銀行で住宅ローン借入。

借入３８００万。変動金利2.375。

２本立てになっていて、現在の残高が

一本が２０００万位
一本が１０００万位です。

見直し時期が来たので、色々調べましたが
日銀の発表などあり、利息が上昇中。

利息が上昇している今は変動は良くないとの事で
ほとんどの人が長期か全固定をすすめている中
上がっているのは、長期固定なので、短い固定で組むのもひとつの手
とも。。。

色々調べた結果、２０００万を１０年固定（特別優遇−１％を受け3.05）
もう1つの１０００万を短い２年固定特別優遇−１％を受け2.15）

がいいのかもしれないと　自分なりに考えて行き着いたのですが
ほかに良い方法があったり、アドバイスがありましたら教えて下さい。
宜しくお願いします。。。ｍ（ｕ ｕ）ｍ