無謀なローンへ踏み切る前に読んで欲しい…ローンと資産形成の両立

繰り上げするたびに銀行から送られてくる完済までの表。
あれ見て、年間払う利息がしりたければ足し算すればすぐわかりますよ。

３１年前に結婚して、それから５年間で無一文から共稼ぎと副業（株式投資とパチンコのセミプロ）で１３００万円を貯め、８５坪２０００万円の土地を購入しました。
子供も２人、公立保育園に入れました。
住宅ローンは７００万円組み、当時は将来そこに住宅を建てて住むつもりでした。

家賃が安い公団住宅（２万円くらいで、会社から１万円補助が出ました）と、その後は家賃１万円程度の社宅暮しを続けて、土地購入から１０年が過ぎました。今から１６年前のことです。
まだ、暫くは社宅にそのまま住めるのと、その更地のローンを完済することが出来たので、８５坪の敷地には自宅を建てずに、広さと駅からの近さを活かして、建物は全額借金で賃貸アパートを建てました。
代わりに自宅用の土地を、同じ市町村で３０００万円６３坪を住宅ローン２０００万円で購入しました。

共稼ぎはずっと続けて、それから１３年間、貯金も５０００万円くらい貯まったので数百万円だけ住宅ローンを組んで、後から購入した更地はそのままにして、東京２３区内に分譲マンションを購入しました。
後、数年で夫婦とも退職ですが、２年前まで株式運用をやって分譲マンション購入後も１年間ほどこれを継続し、手持ち資金は２０００万円ほど残りました。

アパートの借金はあと１０００万円、更地の借金は７００万円、自宅の借金は５００万円残っていますが、自宅はあと１７年、それ以外はあと８年ほどで完済になります。
（更地のローンは、あと１年程度で全額完済する予定。他は敢えてそのまま借入を続ける予定です。）

結果的に安い社宅に３年前まで住み続けてしまいましたが、住宅ローンは２６年間ずっと続けております。
なお、株式投資は２年前から休業中、パチンコは２０年ほど前に廃業しています。

>>21
自分で返済表を作り、金融機関の返済表の検証をしたことがありますか？
金利の端数処理、団信が別枠ならその端数処理、ちゃんと把握されていますか？
建物の減価償却資産状況を把握していますか？

うちでは、その全てをやっていますよ。

最初のローンの頃は、ワープロやマイコン（当時はパソコンとは言わなかった時期もあります。）の計算機能を利用してやっていました。
今は、元利均等の返済額を求めるのもＰＭＴ関数ですぐに求まります。これは変動金利の場合必須です。
昔と違って、計算機の能力が飛躍的に向上しているし、バックアップデータも特に媒体を用意しなくとも別の場所に危険分散して配置できるようになったので、重宝しています。

>>23 & 24さん
凄いですね。そういう資産運用できる人は尊敬します。

私はExcelで返済シミュレーションしまくって、自分ではローンの内容を把握しているつもりです。
21で言いたかったことは、そういう計算をしている人が、どれほど居るのかを問うことです。

不動産の資産評価はしていません。居住用なので必要経費と割り切っていますから。投資用なら損益管理が必要なのは仰るとおりです。

昨年3月に物件購入&ローン実行したばかりですが、サブプライムによる金利低下を好機と見て、今年4月に10年固定で借り換えました。1.95%(保証料込み)です。10年の固定期間の間に、再借換のチャンスが巡ってくれば、躊躇なく動く予定です。

株式投資は逆張り・底値買いのスタイルで、それなりのリターンを得ています。他に外貨にも投資しています。
金融資産 > ローン残高が目標ですが、その前に金融収入 > (支払金利 - ローン減税額)を目指します。

>>25
居住用建物でも、簿価の管理は必要です。
売却や相続後の処分をする際には、簿価が問題になります。

居住用建物の場合は、法定耐用年数の１．５倍で定額法で減価償却します。

昨年の４月以降に取得した場合と、それ以前では償却方法が異なります。

昨年４月以降の場合は残存価格が０円として計算し、最終残存価格は法定耐用年数に達した時には残存価格を１円とします。（償却額の１円未満端数は、切上げ処理。）

昨年の３月以前では、残存価格１０％で計算して、５％まで達した時点から５年で均等償却して残存価格を１円にします。（償却額の１円未満端数は、切上げ処理。）

なお、中古建物を取得した場合は、新築からの経過年数の８０％を控除した耐用年数となります。
経過年数そのものの端数処理は、６ヵ月以上は切上げ、それ未満は切捨てします。

自分も妄想してもいいですか？

資産形成という程積極的にやってないけれど

ローンは２５年で組んで、その半分で返す（めどがついた）

教育資金は子ども２人がそれぞれ大学１年になるまでに、１人９００万＋学資保険２００万ずつ

一般貯金は６０歳定年までに４２００万。

今の年収（１２００万）が６０まで続くという前提だから、年収が下がってもローンと教育資金は目標を貫きたいけれど、その分しわ寄せが一般の貯金にくると思っています。
定年が６５歳にのびるといわれていますし、６０歳でも２年くらいは延長希望。

貯金はどちらも原本のみの計算だから金利でどれだけ増えるか。今、金利が上がる傾向がでているので上手に組みあわせて運用を考えていきたい。

仮に４２００万としても、そこから定年頃リフォームをやる必要があるし、〜６５歳までに車を１台買い替えする予定。更に年金無し時代の生活費も含めれば半分以上なくなりそうです。

退職金は長生きした時のために手をつけない。