年収に対して無謀なローン　その７

08.6.30のプレジデントを読んでいて、大変不安になりました。
ご意見お願いいたします。

【　　私　　】31歳　会社員　年収850万円（税込）
【　　妻　　】専業主婦
【　　子　　】１人
【物件　種類】新築マンション 4LDK 90㎡
【物件　価格】4,000万円
【頭　　　金】1,000万円
【住宅　ローン 】3,000万円
【予定　ローン 】金利2.4% 10年固定（35年）

まさに私のための様なシュミレーション記事が掲載されており、
3〜10年後に破綻してしまうとの事です。
今現在、住宅ローンを組むのは無謀でしょうか？

わからない。
不安が少しでもあれば、買わないこと。
不安が残るローンを背負って頑張れるかどうか。

今、不安感を煽る情報ばかりですから、不動産は売れない時期に突入です。
今買うよりも、もう少し下がってから様子を見て買えばいいのでは？

焦ってババを掴む必要はなさそうだけど。

そうですよね。先のことは誰にもわからないですよね。

　物件的には非常に気に入っているのですが、（東南角部屋、3面バルコニー、高層階眺望最高）
青田買いで入居は来年なんです。税制の優遇も受けられないし、引渡し時の金利も不透明です。
ただ、鉄だの原油だの資材価格が上昇傾向なので今後こういうマンションに出会えないのかも
とか考えると、何だか・・・。地方都市では供給マンションの絶対数も少ないのです。

　しかし私も一児の父ですので、ローンで家族に負担をかけるのは「住宅」を購入する上で
本末転倒だと考えますし。

　当面の支払いは問題なく、多少の繰り上げ返済も出来ると考えていますが、ここのサイトや
今日読んだプレジデントを見て「日本のサブプライム」とか言われると、本当に引いてしまいます。
実に悩ましい毎日です。

>>2

通常の住宅ローンの範囲です。無謀でも何でもありません。

ただ、決断する前に例えば「黄金の扉を開ける賢者の海外投資術」あたりの本を読んでみては
いかがでしょうか。

「新築」の「自宅」を「高額のローン」を組んで購入する、しかも長期的には価格に疑問符の
つく「地方」で、というのが、どういうことか、少し理解を深めてからでも遅くないと思い
ますよ。

>今日読んだプレジデントを見て「日本のサブプライム」とか言われると、

そのプレジデントを読んでないので(帰宅時に読みます)、役にたたないコメント
かもしれませんが、今、マンションを購入することが、サブプライムとは
とても思えません。アメリカのサブプライムは、住宅投機だと思っています。
値あがったら、それを売って新しい住宅を買う。自分が住むために、住宅を
購入したのとは違うでしょう。

ただ、プレジデントが、お騒がせ記事を書くかなという気もするのですが。
私も契約したところなので、いろんな住宅関係の記事が目にとまりますが、
他の雑誌ではそういうメッセージはあまりみかけないように思います。
住宅の値段が下がっている、新築マンションが売れてないというテーマは
どの雑誌も同じですが。騒ぐのはいいですが、いつが購入の適期なのか、
責任持って発言しているのかなと思います。後から、実はあの時が適期だ
ったとか言われても困りますよね。

>>匿名パパさん

その記事は、2000年に廃止になったゆとりローンの記事ですか？
１０年固定の支払いの後に金利が高騰していて支払額が増加したらと
不安なのでしょうか？
であれば20年固定とかにしたらどうですか？

ところで、そんな条件が良い部屋が４０００万円で購入できるのですね？
参考までに地方ってどこですか？

余裕でしょ。
こちら３５歳８５０万、３９００万借り入れですよ。。。 orz

物件６４００万、頭金２５００万。
千葉県のマンションで１１３㎡。

生活は超快適ですけど。
頑張ってどんどん繰り上げしなきゃ。

>>7さん
　私の物件は愛知県です。名古屋駅へも30分圏内ですが、田舎です。
　他の地域のことはよくわかりませんが、ここら辺では大地主さんが多く、
土地を手放さないため、マンション用地不足もありこれでも価格高騰気味とのことです。

　程よく街の灯りもあり、山の景観もありで素晴らしい眺望の中の生活に憧れ、
即、申し込んでしまいましたが、ローンなどを考えて後からへこんでおりました。

　都心に比べれば、まだ「お手ごろ」なんですね。勇気付けられました。
ちなみに、同一市内に高層マンションは無いので今後も値崩れはあまりしない！
と勝手に決め込んでおりますが、甘いですかね。

>>8さん　113㎡とはすごいですね！6400万も！

私もがんばって返済します！？

都心のお手頃と比べて安心してちゃいけないよ・・・

愛知でその値段じゃ、ちょい高めの値段じゃないの？

>>プレジデント

興味深い記事が載っているので読みました。

07さんがかいている、廃止されたゆとりローンの事は別ページにありました。
匿名パパさんが心配されるきっかけとなった記事は、３４P「３年後笑う家計・破綻する家計」という記事で、破綻する家計と笑う家計それぞれのキャッシュフロー表を元での記事です。
夫の年齢３５歳、手取り年収６５０万（額面８００万）、という設定で、生活費やローンの細い数字はわかりません。
以前もプレジデントのお金特集でこのようなキャッシュフロー表を見たのですが、今時夫２０代の終わりに子ども２人をもうけるって時代に即していると思いません。
このキャッシュフロー表も詳しいことは載っていないけれど子ども２人、夫の年齢５２歳で第二子が大学４年生という設定です。

それはさておいても、破綻する方の設定が「給料が上がらず物価高でダブルパンチの家計、物価上昇率２％給与上昇率０％」笑う方が「物価上昇率２％給与上昇率１％」。

更に細かく見ると、破綻する方は子ども２人が中学校から私立（私立へいきはじめた翌年にここで破綻！と印）、笑う家計の方は自動車を早めに手放す（９年に１度２００万の買い替え費用が浮く）奥さんがパート（年収増１５０万位）にすれば子ども２人が私立でも貯金が残るという説明です。

ローンの設定は３５年３％全期間固定ですが年間支払額が１３０〜５０万程なのでそれはそれほど無謀ではない設定のよう。

この場合固定だからまだマシだけど３年間だけ固定であとが変動の人はもっと大変という説明。

「本来なら購入する余力のない層に住宅ローンを組ませてしまった」という事が最近の変動金利や、２０００年に廃止になったゆとりローンや、アメリカのサブプライム問題（の表面）と同じような意味を持たせているという事は納得できますが…

全体にこの記事を読んで、このキャッシュフロー表のサンプルの人は年収８００万でローンもごく普通で３５年固定、だけど二人を中学から私立とか、手持ち貯金３００万という事で危険を煽っているけれど、このスレで無謀と誹られる人に比べればまだ健全。

笑う家計にするために、奥さんがパートで１５０万稼ぐ、昇給率１％で車を手放すだけでも、年々貯金が増加し、退職頃は３０００万になるというなら、匿名パパさんはそんなに危機感を持つ事もないのではないかしら？

>>02

一番のリスク（不確定要素）は当然ながら金利ですよね。
最初の１０年は月額返済１０万ちょいだと思いますが
固定１０年以降金利が上昇した場合、例えば７％になった
ら月額支払額は１５万になります（繰上げ返済していない
という前提）

要はこれが容認できるかどうかですね。
金利が上がったら繰り上げもしくは全額返済してしまう
という人なら問題ないですが、容認できないなら07さんの
いうように長期固定にすべきでしょ。

ちなみに所得の低い人ほど変動金利を選択する傾向が高く、
金利が上昇し返済額が増加した場合の対応について
固定より変動を選択している人のほうが
「わからない・想定していない」と答える人の割合が
多いそうです。

所得の高い人はリスクを抑えることを重視し、低い人は
リスクには目をつぶって当面の金利を抑えることを重視
する傾向があるようです。

プレジデントの記事は読んでませんがおそらくこういう
話ではないのでしょうか。

スレ主の年収なら、お子さん一人の学費も含めて無謀とは思いませんが・・・・

＞3〜10年後に破綻してしまうとの事です。
この理由は何と書いてあったんでしょうね。
買ったらことが破綻の原因でしょうか？
住居を購入せずにしっかり節約＆蓄財できるなら、買わずに賃貸ですごすのも良いと思いますけど、そのような堅実な人ならなおさら買っても大丈夫だと思いますね。

変なアドバイスですが、スレ主がローンで資産を買えば、スレ主に万が一のことがあっても家族に住居（資産）を残すことができます。

＞3〜10年後に破綻してしまうとの事です

子どもの幼稚園代や、塾費用、習い事費用がかさむことによって、破綻リスクが高まるのでは？

年収800万で子供２人を中学から私立という設定は、
子供の私立進学に伴って、周りの親の生活レベルに合わせて
消費生活全般が派手になる傾向があるため、
仮に家を買わなくて賃貸だとしても無謀なことだと思います。

＞3〜10年後に破綻してしまうとの事です

プレジデントには詳しい説明はないですが、３１歳で住宅購入、ローンを３５年。
キャッシュフロー表は３４歳３００万貯金ではじまり、３６歳で車を２００万購入、４１歳第一子私立中学入学…という事が読みとれますが、結局は収入がずっと手取り６５０万と横這いなのに、支出は生活費なども２％の上昇率でじわじわ増えてくる。
貯金３００万も車を購入したから貯金が減り、更に４１歳時に私立中に入学した事で収入より支出が上回り、その１年後に貯金がマイナス。
以後働けど働けど貯金がマイナス、定年前は４０００万近く。退職金２０００万が入ってもマイナスは快復せず。

グラフでマイナスなっていても、現実生活で貯金が目減りして支出が収入を上回った４２歳時点でもう破綻。住宅は売却するか、出来なければ競売。住宅ローンが残って新しく住む家賃なども必要だけれど、その後の私立中高大などが続く事もありえない。

この記事例が極端でほどほどに読みとっています。教訓にするならば例え年収８００万あり、生活費は２５０万ほど、ローンは１５０ほどとそこそこで当面（図では１０年）は貯金が充分にできなくても生活は普通に出来る。（繰り上げ等はとうてい考えていないようです）
ところが貯金も３００万から毎年徐々に増やしていかないと、支出が上回る年から数年で破綻する…という事でしょうか。
家を購入した時から貯金ができない家庭が子どもを私立中学に入れますかね？という疑問はありますが、私立中学という例えは極端ですが、税金や社会保険のアップ、物価高、ローン金利アップなどで支出が増えてくるというのは普通に考えられる。
またリストラや病気、不況を被って減収などもあるので、当面「生活できている、ローンは払えていますよ」と言うけれど、それは当り前でそれだけでは安心ができない、充分な貯金をしていかないと危ないですよという事…くらいかな？

追加です。
充分な貯金、というのは、奥さんのパートで収入増、ご主人も給与上昇１％、お金のかかる車は手放すなどの対策をとるだけで、年々貯金は増え、破綻家計がつまずいた私立中学入学の年には１０００万を越えている。その後第二子が大卒までは１０００何百万というところから増えないが、教育費がかからなくなれば再び貯蓄が上昇するという理論です。

はぁ、貯蓄頑張ろうっと・・

プレジデントのシュミレーションは、
生活費が手取り収入額の約半分で、
住宅ローン返済＋管理費＋生命保険料に教育費が残り約半分でした。

仮に賃貸でも、ローン返済額が家賃に相当するので同じ結果だろうと思いました。

年毎の変動が大きいのが教育費と車購入費ですが、
２例のシュミレーションの教育費は全く同額ですので、２例とも私立進学の条件です。

生活費はインフレ条件が入っており、
現在約３００万円で、１０年後は４００万円弱。

しかし、１０年後の私立進学により、
子供同士、親同士のお付き合いで背伸びをした消費が始まり、
生活費がもっと増えるのではないでしょうか？

No.1131 by 匿名さん　2008/06/11(水) 00:01

1113さんは別に無謀なローンだとも思えないけど。普通レベルじゃないでしょうか？
老後の備え云々、子供の教育費云々なんて真剣に考えすぎると、ローンなんて組めませんよ。
親からの資金援助を当てにできない人がはマンションを購入出来なくなってしまいます。
保守派の意見を総合すると、年収の３倍程度、年収の１０〜１５％以内という条件になるけど、
そんな条件でマンションを購入する人なんて少数派でしょう。
私の周りでは、年収５倍オーバー、６倍程度の人が沢山いますよ。
リスクに敏感になりすぎることで大切な子育て期に条件の悪い賃貸で我慢することが果たして幸せなのかな？

No.1132 by 匿名さん　2008/06/11(水) 00:35

だから無謀なローンを組むという、わかりやすい見解ですね。

返済していく過程で、教育費や貯蓄にあてるお金を捻出していけばよいのです。
奥さんのパートでも、奨学金でも、学資ローンでもいい。

ただ、やはり年収の5倍以上のオーバーローンは、破綻のリスクが大きいので、
みなさん、普通はそんなに借りたくないだけですよ。

将来を見据えて慎重になることは大事ですよ。
それで無理があるようなら、家を購入する資格がないということです。

それじゃ、マンションを買っちゃいけないのか・・となるかもしれませんが、
身の丈に合った住まいに妥協することが必要だとも思います。

教育費はなんとかなるが、老後の生活費が足りないとなると、子どもの世話になるしかないですよね。
マンションを売っても、1人分の老人ホームの入会金ぐらいにしかならないかも。

まぁ、深く考慮して人生設計を建てるのが、家族のためにはいいと思いますがね。
なるようになるでは、なんともならないでしょうから。