変動金利１００％で３５年ローン組んだ方

急激という期間の解釈が違うのでは？
今から数ヶ月でポンポンと上がることは無いでしょうが、
数年かけてそこそこ上昇していく可能性は高いと思います。
景気も数年で変化しますので、長い期間借りる住宅ローンには影響はかなり大きいでしょう。
５年も経てば景気も今とずいぶん変わってますよ。
その頃は何％になってるだろ。
この数年はゼロ金利だけでなく、量的緩和でジャブジャブ金を供給していたという異常事態だったという認識をもう少し持つべきでしょう。
金利面だけでいえば、ゼロより下が無かっただけです。
それが、量的緩和が解除され、ゼロ金利政策も終わりました。
それまでも目に見えなかっただけで、政策的にはマイナスの部分が切り上がっていたんです。
それをそんなに上げられないだろうなんて楽観的でいると危険ですよ。
次回追加０．２５％程度の利上げがあって、その影響が大きくなければ、
更に０．２５％、また直ぐに０．２５％と一気に上がる可能性は充分あります。

この数年が異常事態とも思わんけどね。
ただ、資本主義というもの自体が曲がり角に来ているんだろうとは思うけど。

>この数年が異常事態とも思わんけどね。

この感覚が危機意識の乏しい原因です。

>>463のような人がいてくれるから、世の中うまく回っているともいう。

歴史的に資本主義というのは搾取される側の存在と表裏一体であった。
1960年代まで欧米で資本主義が、たまに不況があったとは言え、概ね順調に
成長してきたのは植民地という無限搾取可能なシステムがあったからだ。
資本主義というのは、原理的に搾取される側を必要とする。
植民地が消えてもしばらくはアジアの後進国は後進国のままだったし、
まあ大して問題も表面化しなかった。
ところが、アジアの後進国が徐々に経済成長力をつけてくる。
さあ搾取可能な国や人はどこにいるのだろう・・・
そしてあろうことか遂に同胞を低賃金労働者として
搾取するようになった。
これが資本主義社会で今起こっていることだ。

長期的には、資本主義の終焉を人々が望むようになる、
これは十分ありうる話だ。

現にイスラムでは金利を取ることを禁じている。
太古の昔から金に金を産ませようとするユダヤ人は世界中で嫌われている。

量的緩和解除になったら金利はポンポン上がるから夏頃には超長期4%
覚悟とか言ってましたね。
ゼロ金利解除後はあっという間に追加利上げが来て金利はどんどん
上昇するって言ってましたね。
でも実際は・・・

1年前くらいからここ見てるけども金利は上がらないと書き込まれると
甘いと返される事が繰り返され。

>量的緩和解除になったら金利はポンポン上がるから夏頃には超長期4%
>覚悟とか言ってましたね。

３月の量的緩和から夏まででは、利上げの機会はそんなに無いので、
夏頃に４％なんてあるはずない。
それは言ってた人が明らかにおかしい。
もしかしたら上がらないかもしれないですが、年明けに利上げされてからは２〜３ヶ月ごとに上がっていくかもしれない。
金利の動向は株より難しく誰もよめません。
しかし、ゼロ金利時代と違い、上がる確率が高くなったんですから、上がってもいいような対策をそれぞれ考えておくことが必要なんです。
事実上がらないといいけど、その場合は景気も良くないということなので、嬉しいような嬉しくないような。

来年の今頃もそんなに金利は上がってなくて同じ議論の繰り返しと見た。

そう思う奴は変動、そう思わない奴は固定
はい終わり！

固定が有利って言っても、根拠なんてあってないような。。。
そんなに景気いいって実感しませんしね。
日銀の動向だけを材料に、銀行にいい様にされてる気はしますね。
固定金利４％の時だって、これが底とかいっときながら、
固定金利客を確保して、そのあとドンドン下がって今の金利です。
おまけにゆとり返済とかいいながら、利息ばっかり払わされ、
元本なんてスズメの涙程度しか変わってませんしね。
変動でもいいんじゃないですかね。本人がリスク背負うわけですし。
金利が固定より低い分、繰上げ返済して元本減らすのが得策です。
よっぽど収入がないと元本均等組ませてくれませんから、普通は
元利均等ローンだと考えると、数年に亘って元本全ての利息をまず先に
回収するのが銀行ですから。

>>470 まあそんなに言わなくても。

変動で組んでも、長期固定で組んでも、その人の自由です。
ただ、どういうメリット・デメリット(リスク)があるのかを
情報提供しているところに、このスレの意味があると思います。
同じ議論の繰り返しになっても、忘れ去られるよりはいいでしょう。
また、その時代時代の環境下での意見が述べられることは、
後になってから懐かしく思うことになると思います。

>金利が上がるって言ってる人

正直に答えて下さい。本当に近い将来高金利が来ると確信してますか？
それとも長期で組んでしまった事を少しは後悔してますか？

>金利はそんなに上がらないと思ってる人

正直に答えて下さい。本当に低金利の時代が続くと確信出来ますか？
それとも短期や変動で組んでしまった事を少しは後悔してますか？

バリバリ繰り上げして、早めに返済してしまいたい人、変動か短期固定。

繰上げせずに家賃代わりとして、マイペースで返済したい人、長期固定。

変動金利が5％になっても、優遇金利適用で実質3.8％になります。
今時の銀行ローンでは、優遇金利は当たり前だしね。
5％になる前に繰り上げ返済をして、元金を減らしておけば怖くありません。

それに上がった金利は、しばらくすればまた下がるもの。
慌てない慌てない。

>475
でもバブル期のように8%まであがっちゃったらどうしよ・・・ってのが
正直なところですｗ

>475

同じ話の繰り返しになるが、よく考えて余裕ある返済をしている人は長期でも変動でも問題なし。
しかし、超低金利の変動３５年で、何とか払ってるような人たちは覚悟しておいたほうがいいね。
金利１％でもあがったら家計が赤字になるような家族は気をつけよう。
家計が破綻して住宅ローン破産する人がたくさん出て来るんだろうな。
その点、長期固定の人は、年収ダウンを考えなければ（それを考えると全部ダメだからね）問題なし。
毎月金利の変動を気にしながらの生活で、金利に関しては神に祈るしかない。
後は頑張って収入あげる努力するしか手はないね。

>でもバブル期のように8%まであがっちゃったらどうしよ・・・

そのときは自分の家の価値も倍くらいになってますよ

>>476
6%までは想定内だけど、8%超えてくると確かに辛いな。
でも、8%になるまでには繰り上げ返済で元金減ってるだろうから、
なんとかなるだろうと思ってるんだけど・・・甘いかな。
今後5年間は6%以内でお願いしたいなぁ。

>>478 そのときは自分の家の価値も倍くらいになってますよ

家の価値が倍ぐらいになってたら、固定資産税も倍になってますね・・・
倍ではなくもっと騰がるかな・・・

＞No.480
家の価値が倍ぐらいになってたら、固定資産税も倍になってますね・・・

ならないと思う。建物には減価償却があるし、土地の固定資産評価は上物があると低いですよね？
納得できないのは、耐用年数過ぎた古家でも評価額が新築当時の３割までしか減らないこと。
ま、でも固定資産税なんて微々たる額ですから家計が圧迫される心配は無いです。
土地がいくら上がっても、売らない限りは意味ないとか言われる方もいますが、不動産には抵当権設定できますから有効な資産です。
リバースモケージも利用できますから、土地が適正価格まで上昇するのは日本にとっていいことですよ。

>そのときは自分の家の価値も倍くらいになってますよ

それがなんの実質的利益につながるのでしょうか？
売らないとダメですよね？

オレは今売っって、何処にも住まなければ
かなりの利ざやがとれるんだー
という無意味な満足感ですか？

>483
>無意味な満足感

共感して笑えました。
売るつりが無い（売れない）くせに、定数に現せない資産価値とやらに拘り
他人の評価で、今うちの家は○○○万円だと一喜一憂しているのと対極ですが
どこか同じ臭いを感じるのは私だけ〜。

金利が８％で物件価格も倍になるとしたら
給料も相当上がってるんだろうな〜
短期金利で借り入れしたけど
そんな時代がきたら嬉しいな！ｗ

>485
>給料も相当上がってるんだろうな〜
これからの時代は勝手には上がらないと思います。
スキルを磨いて、チャンスと落とし穴を上手く見極めて自分で上げて行く時代なんですよ。

＞４８６
言ってることは、その通りだと思うんですが

今は金利８％、物件が倍になる時代ではないので。
金利８%物価が倍のインフレならば、だまっていても
給料もあがるでしょう。

>485、487
給料は普通、２、３月の労使交渉（春闘）で決まって、４月から上がります。
金利や物価の上昇は、日々リアルタイムで変化していくのに対して、
給料はその上昇を後ろから追いかけることになるので（最大１年遅れる）
昇給しても苦しいことには変わりありません。

＞４８８
金利８％で物価が倍ってようは
バブルですよね。
バブルの時に苦しいって人より
今のが苦しいって人多いと思うのですが。

>488
春闘はどこの会社でもあるわけじゃありません。
大手製造業とか組合があって影響があるところくらいでしょ。

春闘で自分の給料が決まるなら楽だわ。

バブル時代に社会人で家庭持ってた人が、ここにどれだけいるの？

>>483

少なくとも破綻はしないんじゃないですか？

変動ってこんな局面であらたに３５年でやる人てよっぽど無知な人じゃない？これから上がるのに変動って。しかもいまなら低金利なのに

>>493
上がると言う根拠は？

変動より１年固定の方がやすいんじゃ

1年固定なんてあるの？どこ？

りそな銀行９月より上がるそうで
http://www.resona-gr.co.jp/others/notice_12.htm

私も来年３月竣工です。
今のところ住友信託の30年固定申し込んでます。
ミックスやってないから、ただただ
30年固定上がらないでくれー！
と願ってます(ーー;)

量的緩和・ゼロ金利解除は時期尚早＝自民金融政策小委員長

　［東京　３１日　ロイター］　自民党金融政策小委員会の山本幸三委員長は、消費者物価指数が基準改定により大きく下方改定されたことを受けて、日銀が行った量的緩和・ゼロ金利解除は時期尚早だったとの認識を示し、日銀は説明責任があると指摘した。
　金融政策小委員会は３１日午前に会合を開き、総務省から基準改定について説明を受けた。
　会合終了後、山本委員長は「日銀の説明は根本から崩れた。ゼロ金利解除は時期尚早だったし、量的緩和解除自体、日銀の基準から見て問題があった」と述べた。
　そのうえで「日銀は説明責任を果たすことが必要だ」とし、近日中に金融政策小委員会に日銀幹部の出席を求め、説明を聞くとしている。
　米国景気が停滞するなどし、年末ごろには景気が悪化することを懸念しており、追加利上げについての質問に対しては「追加利上げどころか、追加利下げを考えなくてはならない」などと述べた。
　同氏は、ゼロ金利解除は基準改定を見極めてから行うべきだと主張しており、ゼロ金利解除後も「失敗する可能性が高い。その時は、結果責任をきちんと取ってもらう」と発言していた。

>>498
住友信託ってキャンペーン続くんですかね。

>>499
ソースは？

>501
［東京　３１日　ロイター］

>>501
http://www.asahi.com/business/reuters/RTR200608310051.html

債権の利回りってのは、インフレ率＋実質利回りだ。
住宅ローンの金利で見ると、
今までの日本の場合は、インフレ率(-0.5〜0%)＋実質利回り(約3%)で、結果2.375%。
米国の場合、インフレ率約(2〜3%)＋実質利回り(約3%)で、結果5〜6%。
他の先進国も似たようなもんだ。
金利(日本だと変動)は、概ね インフレ率＋3% と考えておけばいい。

↑ あっ、貸す方の立場から見た場合ね。

>>506
全然違うと思うけど？

長期は単純に市場の先行き予想が反映しているだけ。
今回の10年物国債利率低下は消費者物価指数、全世帯家計調査の消費支出などの
各経済指標が弱い結果に終わった事に反応しているだけ。
ようはインフレも思ったほどでは無いし個人も思ったほど物買ってないから
日本の景気はやばいんじゃ？と思ったから債権が買われたって話。

景気上昇局面では株式、後退局面では債権ってのが一般的だからまさに
その通りに動いただけ。

9月発表の各経済指標が8月と似たような結果になったりしたらそれこそ
日銀の政策ミスとたたかれ兼ねないね。住宅ローンこれから組む人には
良い？事かもしれないけど長い目で見たら国民に取ってはマイナス要素の
ほうが多すぎ。そうならない事を祈る。

>>506,507,508
だから？

>>509
アナタアタマワルイネ

>>506は、長期的にみて、1％くらいの短期的な変動は誤差と考えている。
>>508は、1％くらいの短期的な変動のしくみを説明している。

>>509
日銀のインフレ目標は、０〜２％で、中心値を１％としているから、
>>506の理論だと、
変動金利は３〜５％で、中心値が4％くらいになるだろうと言うことかな。

>>506 507 508 510 511 512
だから何？当たり前の誰でも知ってる常識を説明してどうするの？
結局、変動？長期？ミックス？

それを常識だと言うんならまずあなたはどう考えるのさ。
どうせ何を答えてもあなたはただ人をばかにするだけでしょ？

ついに来ましたよ。
−−−−
７月の日銀のゼロ金利政策解除を受け、三菱東京ＵＦＪ銀行とみずほ銀行、りそな銀行の変動型住宅ローンの金利が１０月１日から０・２５％上がって年２・６２５％になることが、分かった。変動型の住宅ローン金利が引き上げられるのは００年１０月以来６年ぶり。
http://www.nikkansports.com/general/p-gn-tp0-20060901-83723.html

適正金利は４〜５％だと思っていましたから、想定の範囲内です。
何も大騒ぎするほどのことではありません。

>508
国が財投で１０年もの国債を買いあさってる結果だと耳にしたが・・・

ところで、
そろそろ次スレへ行く時期？

>>515
どうでもいいが日刊スポーツの経済記事なんかを読んでいる人がいるのか。
日経にも朝読毎にも載ってない記事が日刊スポーツの経済欄に載っているという時点で
？？？なのだが。

>>512
日銀の思惑通りに事が運べば、という前提ですね。
企業物価は既に前年同月比３％を超えてきたのに、消費者物価(CPI)は同０．２〜０．６％。
いくら企業努力をしているからといっても、差が大きすぎると思う。
この反動が来て、CPIが２％，３％を超えてくるかもしれない。
日銀はインフレファイターとして、政策金利を上げざるを得なくなる。

そうなると、>>506の理論でいえば、変動金利は５〜６％ってとこかな。
まあ、このくらいまでの想定が妥当だろうね。

貯蓄が溜まるまで我慢できない人が、
本当は買えない家が今買えることで負担するコストは、
３％程度とする506さんの理論ですが、
借りるほうも納得できるレベルだと思います。

>>520
大丈夫大丈夫。企業のリストラによる収益向上も限界がある。
所詮、企業も個人消費が向上しないと今後の業績は頭打ち。
個人消費が上がる為にはインフレ上昇を上回る収入アップ
プラス増税による目減りを補える収入アップが不可欠。

個人消費向上なくして経済成長はありえません。

ある意味、変動のギャンブルって潔い。

35年で組んでも、２０年くらいで払い終えるんだったら有りなんじゃないですかねぇ〜？

気をつけなければいけないのは、
金利と支払額の連動に、最長５年の遅れが出ることと、
返済額Ｕｐが上限２５％までになっていることだ。
元金の減りぐあいを、半年に一度くらいはチェックした方がいい。

>>496
三菱東京ＵＦＪには１年固定あり。
小生は１年固定にしているが。

>525
元本をきちんと減らす為には、金利ＵＰ分は繰上げ返済を行うべきですね。

某信託銀行支店長コメントより
ゼロ金利解除により短期固定や変動金利利用の人が手持ち資金を繰上返済する動きが活発になった。
皆さん金利に敏感な様子です。

金利が上がっても運用資金を手仕舞いして、繰上げ返済すれば問題ありません。

金利UPしても運用資金には手を付けず、運用益である程度
補い、且つ、金利上昇局面ではある程度収入増も見込めるので
それで補填、且つ、生活レベルを多少下げる。
これで金利がまた下がるまで凌ぐ。

そうすれば手元の資産は減らないので安泰です。繰り上げ返済は
最終手段だと思ってます。

ちなみに金利UPの局面とは変動6%以上（優遇後5%）くらいと
見ています。
6%以下の金利でしたら別に高い金利とは思いませんし
特に問題なく払っていけるでしょう。

変動６％の金利状態であれば、株の運用で１０％程度は可能でしょうね。

>>531
でも運用資金と残債によると思うけど繰り上げ返済したほうが得する可能性もあるよね？
その辺の見極めが微妙。

まーでも低金利期間が長ければ長いほど運用資金も多く取れますからね。

しかし、最低でも>>529で言っているくらいの繰上げをしておかないと、
元金が減らないよ。

↑失礼、訂正します。
592(誤り) → 527(正解)

来年3月末新築入居です。
年収800万、2800万借入予定
ゆっくり考えるつもりでしたが
物件の都合で、今年の10月頭にローン組みを確定しなければなりません。
金利の上がり幅がわかりずらいので
とりあえず三井住友の変動型100％元金均等返済にしておいて
入居後に固定に変更するか考えようと思っています。
固定変更時に今ある優遇1.0％は消えてしまうのでしょうか
固定＋元利均等に変更は可能でしょうか？
どなたか三井に詳しい方いますでしょうか？
ちなみにこんなFPもいますので参考まで。
http://www.nikkeibp.co.jp/style/life/sumai/plan/060629_kinri/

はい、三井に詳しいものです。
優遇１．０％は完済まで有効です。
固定に変えても店頭金利より１．０％優遇です。
三井はインターネットバンキングなら金利種別の変更手数料無料です。
第１回の返済が終われば変更可能です。
（ただしボーナス返済併用の方は第１回のボーナス返済が終わってから）

５３６です。
すいません、元金均等から元利への変更はできるかどうか知りません。
ご存知の方いらっしゃいませんか？

535です
536さんありがとうございます。
三井は繰り上げ手数料もインターネットだと0円ですが
1回繰り上げにつき保証料から1万位とられてしまいますね。
三菱はインターネットだと2000〜3000円くらいの手数料をとりますが、
保証料からの手数料は3150円なので積極的な繰り上げを考えてみると
三菱のほうがお得なのでしょうね。

>>538
詳しく教えてくれませんか?

初心者で申し訳ございませんが・・・、

検討中の物件　2700万です。

緊急生活費を除く貯金1500万のうち、
1000万をファンドや社内貯金等で年2％で運用しています。
また、全期間1％優遇の変動金利が1.375％とします。

この場合、頭金1500万入れるよりも、500万だけにしておいたほうが得ですか？
運用利率＞ローン利率であるし、ローン残高多い方が減税を受けられると思ったので。

私が誤解している点等ありましたら、ご教授ください。よろしくお願いします。

540に追加ですが、もちろん優遇後の変動金利の利率が2％を超えてくるようなら、
残りの貯金1000万円も繰上げ返済にまわそうと思っています。

541
　その考えでよいと思います。社内預金の金利も上昇した場合、それを上回った段階でよいとおもいます。

>>542
ありがとうございます。
助かりました。

私は　変動優遇1.2で35年はらっていくつもりです　来年タワーがたちますいろいえろきいていると　不安が　自分の考えだと　金利あがっても3％ぐらいだとおもいますマンション2650万　年収500
繰上げ返済でておもってましたが　じわじわあがりますね　労金の35年固定にきりかえようかまよってます　ご指導よろしくおねがいします

俺三井で1.2％優遇ですが？来年3月に実行予定ですけど。

日経に載ってたけど日本の金利が大きく上昇する条件は阿部総理次第で
少子高齢化と財政赤字の問題が解決出来なければ日本の経済成長はあり得ないので
無理との事らしいよ。

あと、専門家の意見では次の利上げ時期で一番多い予想は来年の1〜3月だそうです。

住宅ローン債務者は利上げに従う以外ないもんね

「無謀なローン」スレッドと本スレッドと内容が重複してしまいますけれども・・

【年齢】32才
【年収】620万
【物件価格（諸経費込）】4000万
【頭金】400万（諸経費300万+手付金100万）
【ローン】3600万円（35年・変動1.2%優遇）
【家族構成】　妻（専業）、子（8歳）

明日、金消契約です。
住宅ローンを組まれる方は皆さん多かれ少なかれ不安を抱きつつ実行されるのでは？と思っております。（高額所得者は違うのかもしれませんけれども・・・）
私の場合は、自他共に認める無謀なローンですけれど、長期ローンを組むのにはギリギリな年齢であることと、今の超低金利がそんなに長くは続かないと感じまして９月に実行することにいたしました。
NO.546さんの分析と同意見でございまして、超低金利は終わっても、すでに人口減少社会に入り、これからは限られたマンパワーと社会資源を活用した安定・低成長時代にシフトしてくると思います。プライマリーバランスが改善されるまでの（５年程度？）は激変はないと踏んでおります。
そんなもので、とりあえず変動金利で流される道を選択いたしました。二重の無謀です。あはは。。（苦笑）

＞548さん
私も変動100％で来年実行します。
年収、借り入れ金、家族構成（専業妻付）あなたとほぼ一緒です。
同じ無謀派？ですがお互いがんばりましょう！！

８月半ばまでは、金利の上昇に勢いがありましたが
８月末以後は逆に、金利に上昇圧力がありませんね。

ゼロ金利解除で勢いに乗りかけたけど
やはり足元の経済が不安定だからもう息切れ、という感じでしょうか。

最近になって、景気減速すら囁かれ始めましたので
変動金利でもあと５〜１０年は心配ないんじゃないでしょうか

>>550

同意。
でもそれって喜んでいいんだか微妙ですね。金利は上がらないけど収入も増えない訳で。
むしろ税負担等生活環境は悪化するっぽいし。
多少金利が上昇しても経済が上向いているほうがメリットはあると思いますけどね。
でも無理なんでしょうね。

全期間優遇１．２％は、借入れ金額によっては５００万くらいお得ですよね。

＞549さん
同じ立場の方がいらっしゃって心強く思います。
家造りに際しまして、素人ながら建築のこと金融のこと楽しんでおります。
すてきなマイホームが持てるよう、お互いにがんばりましょうね。

本日、金消契約してきましたけれど、変動と固定どちらがベストな選択だったのかは、完済時まで誰にもわかりませんし、自ら考えて選んだ選択肢を信じるしかないのかもしれませんね。

過去37年間（1970年4月〜2006年9月）の変動金利の平均利率（短プラ＋１％）＝5.3％
5.3％−1.2％優遇＝4.1％
もし、もう一度バブルがきても、もし、もう一度高度経済成長があっても、おしなべて4.1％程度ですよ。（ん？３５年固定のほうがお得？？）

>>553

バブルが来たら35固定のが得になるでしょうね。
でもバブルが来たら35固定を選んだか変動を選んだかなんて小さい事になるでしょう。

でもバブルは来ないと思うので過去37年間のバブル期以外の平均で考えたほうがいいですよ。

中途半端なバブルが一番困るんだよな。
生かさず殺さずの金利になるのが．．．

来春４月入居予定で、本日契約を行ってきました。
ローンを組むこと自体初めての経験で、とにかく頭金をかき集め
利息支払いを最小限に抑えられるように努力してきました。

結果、以下のようになりました。
年齢：３０歳
年収：５５０万円（残業代多し）
価格：３,１７２万円
頭金：１,４００万円（手付、諸経費含：３２０万円）
借入：１７７２万円
期間：３５年
家族：妻（専業主婦）、子二人（４歳、１歳）

私個人としては、先々のリスクを減らすため段階的固定金利
（当初１０年２．８％、１１年目以降３．４％）で考えています。

ですが、先輩方の経験談を読ませていただくと、今は変動＋固定のほうが
トータルコストがかなり抑えられると感じました。
私のような条件の場合、皆さんならどのような返済計画を建てられますか？
アドバイスをお願いいたします。

＞556
頭金たくさん入れてますね。
手許にいくら残しますか？
（もちろん引っ越し費や新しい家具やカーテン費、幼稚園費などを引いてです）
それによっては繰り上げが出来ます。
借り入れが2000万切ってますので
全期間優遇措置があるなら
変動をからめてもよいと思いますよ。

バブルは絶対にきません。
もう社会が成熟しきっている中では・・・。
ただ金利は上がると思います。
やはりこの低金利は異常ですし・・・。
日本国債は、今後どうなるか分かりません。
長期的に見たら、半分は固定に回すのがベターと考えます。

>556
頭金すごい!!
段階的固定金利採用と素晴らしく固いですね。
間違った判断でないと思います。
今アドバイス求めても固定で契約したなら当分変更は
ききません。
ご自身の判断に自信を持たれていいかと思います。

>556
お子さんが1歳・4歳と言うことを考えると、10年固定 2.8までみるなら、フラットの2.781か2.780、
（4月はもう少し2.8より上がってるかもしれませんが）の元金均等ではいけたかも？
フラットS使えれば-0.3で五年間は2.481にも。
上のお子さんが14才から、支払いが上がりますが、
その前にちょっとつっこんで繰上げかせぐのですか？
まあ、どのくらいの返済・生活資金計画なのかがわかりませんし、収入も増えると期待はできますけど
（その分は単純に新たな余裕と考えて）堅い、余裕重視した計画なのでしょうね？

私は、中央三井の10年固定2.55通期−1.2の35年とフラットＳをノンバンクの2.781で40/60くらいで
検討しましたが、意外と月額が減らせず、諸費用が倍近くなり断念。
もっとがんばってがんがん返していくとして、中央三井で変動−1.2の10年〜14年とフラット同とを
20〜30/80〜70とか検討してみてますが・・。変動はなんと11月実行なんで短プラまたupしましたが
（前回のアップ時は金利2.375不変でしたから）今は1.175％、それでも年間返済額が90万前後up！
これを繰り上げていかないと、10年以内でも確実に金利上昇もっと増額返済しなきゃならず、
どっちにしても、100万以上余計に返済していくのは無理、と断念。学資貯蓄予定を食います。
私が購入したのは今は値上がりしている地盤のやや心配な地域なので、ふと35年ローンが心配になり
子供10才なので12〜4年以内くらいに売って、老親の介護に帰省しようかなども考えました。
地震リスクを半分以下にして、リタイヤにも備えると、売却時の残債を少なく、と焦りましたが。
結局、楽な返済が万時無難、フラット35の35年になりそうです。
2.781ですが、通期-1.2を考えると3.981を超える年数が多くないとフラット負け？
団信も繰上げしないで、普通に35年毎年、年払いしてるともっと差がなくなります。
自分の話が長くてすいませんでした。（謝）

↑
「短プラまた」過去形誤り、10月up？するうわさですが・・でした。

560さんの言うとおり、既に金利を上げているところ以外は、どこの銀行
も10月に変動金利は0.25あがりますよ。
だから、各行の優遇幅を上げて顧客確保に乗り出しているのかと。

私が556さんであれば、変動/固定=60%/40%のミックス35年あたりを
選択するかもしれません。
（配分は、ご自身のリスク許容度で変えてください）
そして、月額支払い分で当初支払い分より浮いたお金を貯蓄に回し、
一定額が貯まったら、金利の高いほうを繰り上げ返済にて元金を減らす。
優遇-1.2%でミックスを契約できれば、低金利の恩恵に預かりながら、
多少のリスクで固定より、総支払い額を減らせる可能性があるので、
現状はかなり有効だと思います。

優遇幅事態は、HPで表示されている内容だけではなく、ローンセンター
に相談しに行き、交渉することで表に出ていない優遇幅で契約できる
こともありますので、頑張って見る価値はあるかと思います。