変動金利は怖くない？！その５

1061です。

1%が厳密では無いとしたのは、実際の金利は月々のローン残高に対して
利息が掛かりますが、ローン減税は12月末でのローン残高に対して1%なので、
その差分があるという意味だったのですが。
つまり金利が1%だったとしても、利息分＞減税額 になります。
その補正を行うとすれば、25年元利均等で0.03%程度になります。

例えば、変動:2.475%、優遇:-1.5%、保証料内枠：+0.2%で、25年元利均等で
借入したとすれば、

(2.475 - 1.5 + 0.2) - (1 - 0.03) = 0.205%

となり、繰上返済分を定期預金などで0.205%以上で運用できれば収支がほぼゼロで、
しかも何かの時の保険はローン残高に対して有効なままです。
変動金利が上がったとしても、その時は預金金利も上がるでしょうから、そうも
収支マイナスになることは無いと思います。

1062さんへ
もうちょっと大人の会話が出来ませんか？

なんか金利でしか比較してないけど預金残高がローン残債と同じくらいあるの？

えっと、ちょい荒れな話題は>>1060さんの問いに対してだよね。
横やりを入れるようですが、少し見ていて思ったことは、
住宅ローン減税の延長拡充法案が無事通ったとしても、
払った以上の税金は戻ってこないと言う指摘が>>1062さん。
借入金利と預金利息だけで決めるのは正確な判断が出来ないという指摘が>>1066さん。
どちらも良い指摘だと思います。

特に、>>1065さんの計算のケースで、少し誤解を招きやすい表現だと思ったのが
＞繰上返済分を定期預金などで0.205%以上で運用できれば収支がほぼゼロ
この部分ですが、
預金残高を考慮に入れず、単純に0.205%以上の定期預金で積み立てればお得！なんて
間違って解釈してしまう人もいるかも・・・。

一般的には、全額キャッシュで買えないからローンを組むわけで
積み立てるより１か月でも早く繰り上げてローン残高を減らした方がいいのでは。
>>1060さんのケースは、ローン残高、繰り上げる預貯金残高、減税による還付額が不明なので
どちらがいいかはわかりません。

住宅ローン減税額＞＞住宅ローンの残金×1%　の場合、邦銀の元本保証定期預金も1.2%以上の定期預金にして、10年後に一括繰り上げ返済ほうが得だと思いますが、正しいでしょうか？

変動金利で組みますが。しかし。

ブラックスワン理論的にどどーんと行ってしまいそうじゃないですか？
それが第一の心配事。

もう一つはデフレ。日本はデフレ脱却前にまたデフレに陥る恐れがあり、かつ資産デフレになると借金持ちは辛くなる。この場合もっと酷いのは固定金利の人たちなはずだけど、リフレ・インタゲとかやられてしまうと変動は結構怖い。

しかし変動で行っちゃいますけど。

>インタゲとかやられてしまうと変動は結構怖い

インタゲやってくれればむしろ安心ですよ。
インタゲ目標値に到達しない限り金融緩和を続けると宣言したようなもんですし。
（インタゲやっていれば福井総裁の時の利上げも無かった事になる）

実際に金融引き締めが必要なくらいのインフレになるという事は、かなり経済が過熱気味と
いう事です。去年のような資源高による物価上昇では金融引き締めが意味無い事が分かった
ので、本来の需要インフレが起きない限り、金融引き締めは無いという事になります。

もっともインタゲを明確に宣言していなくてもインフレ率は金融政策の重要なファクター
なので同じようなもんですが。

唐突な質問ですみません。
４月以降の変動金利、現在の2.675％よりどうなると
予想しますか？（当面２年ぐらいの）
もう間もなく前に借りた固定の期間が終わるので今後の返し方を
検討中です。

変動金利派は、将来最悪どのくらいまで金利が上がると想定して変動金利を選択しましたか？

私は、優遇１．５％レス後で５％までは最悪上がっても大丈夫、と判断して変動を選ぼうと

考えていますが、これは保守的でしょうか？それとも楽観的すぎるでしょうか？

>1074
金利5%を想定しているようだが、重要なのはそれがいつなのかだ。
その予測があれば、貴方にとっての固定・変動の答え(どっちが得か)は計算できるだろ

金利が上がる＝景気が良い時、と考えているので

２年後に金利が上がる話しが出て
３年近くなってから金利が上がり
１５年後くらいに５％（ある意味夢の数字）くらいになる！

よって、１５年間は「変動金利は怖くない」
・・・こんな大胆予想でよろしいでしょうか？

皆さんも自分の意見を数字で明言してみては？

最初の５年くらいは、減税などもあるので、繰り上げ返済がかなりできるはず。

この時期に頑張るべし。先のことは誰にもわからない。とにかく、繰り上げ返済だ!

そだね。
今の不景気な状況でも、繰上げできる人なら問題ないだろう。
今までの実績では、住宅ローンの返済年数の平均は18年程度だから、
平均以上で返済できるなら、何の問題もなさそうに思う。

問題は平均以下の人で、繰上げをなかなかできない人、つまり借入額が大きすぎる人。

一般に、
景気がよくなる。 → 給料が上がる。金利が上がる(返済額が上がる)。
景気が悪くなる。 → 給料が下がる。金利が下がる(返済額が下がる)。

今より景気が悪くなっても、金利の下げシロはわずか0.1%なので、
給料が下がっても、返済額はほとんど変わらず。

景気がよくなっても、金利上昇による返済額アップに、給料の上昇が追いつかない。

1月実行で変動スタート
5年毎に0.75%ずつ金利があがることを想定し30年組みました
自動繰り上げと毎年の繰り上げ（100〜150万予定）で15年完済を目指しています

金利の低い変動で借りて、資金は運用する。
運用益で繰上返済も・・・などと語っていた人はどうなったのだろうか？
自分の性格的なものかもしれないけど、年収１千でもいろいろお金はかかって
貯金は出来ても、繰上返済って積極的にはなかなか出来ないのが現実。
だから、繰上返済を前提に資金のやりくりを考えるものどうなのか微妙。
他の人はどうですかね？

>金利の低い変動で借りて、資金は運用する。
という人は、今は意気消沈だよな。
今の経済状況下では自然な生理現象だよ。

参考までに、グレアムの「賢明なる投資家」によると、
1929年の世界恐慌のときでさえ、ドルコスト平均法であれば、
恐慌後5年以内に利益が出ているというデータがあるそうだよ。

ただし、恐慌に陥るわずか10年前からコツコツと愚直にドルコストで
積み立てを始めた場合という仮定での話しだ。
つまり、恐慌時点ではそれほど運用残高が大きくなかったという前提だ。
恐慌前に全力買いしていた人、あるいは、かなり前からドルコスト積み立てしていて、
残高が大きかった人は、ゼロ浮上するまで最長で20年以上かかることになる。

人間って、愚直で退屈なドルコストだけで満足する奴なんていないから、
大なり小なり、出さなくていい損を抱えている奴が多いことだろう。

私は変動組ですが、なんかちょっと心配な情勢ですね。

日本もアメリカも国債大量に発行して、不況を乗り切ろうとしている。金がじゃぶじゃぶに
なれば、次に来るのは、インフレ、その次に来るのは、高金利。国債売るために高金利に
なる可能性もある。

金利安いうちに、繰り上げ返済頑張らなくては・・・