ローンの仮審査

49様、
大変詳しい説明、有り難うございました。勉強になります。

さっそく、提携銀行の住宅ローンセンターに電話してみましたところ、
丁寧に教えてもらえました。
でも細かいことは、デベの担当者を通して、提携銀行の担当者に聞いてもらう
のが一番良いとのことでした。

ローンの本審査までまだまだ何ヶ月も時間があるので、じっくり調べて
考えたいと思います。
ちなみに、４９様は、何年間の固定金利にしたのですか？お差し支えなかったら
教えてください。

実はまだ契約前なのですが（来週契約です）、1年固定にする予定です。
「早く元本を減らす」ために、いちばん低い金利と繰上返済を併用することにしました。
（自分は35年間-0.4%優遇という条件で、あまりいいわけではありません）
長期的には安全とはいえないし、セオリーではないとは思います。

便乗させて下さい。
１０年間くらいで繰り上げ返済して完済するのが目標なのですが、
何年固定を選ぶのが賢明なのでしょうか？　

だったら１０年でしょうね。
１０年間安心して、繰り上げ返済に専念できますね。

10年の間にどれだけ金利が上がると予想するか？だと思います。
「安心」を重視するんだったら、54さんの言うとおり10年固定です。
以下のことはあくまでも個人の意見であって、お勧めはしません。

金利の先高感はいまにはじまったわけではありません。
ずっと先高と言われながらもほとんどかわっていません（一時少し上がりましたが、すぐに下がりました）。
まず誤解しないでほしいのが、公庫の金利は長プラベースの金利に、
銀行の短期固定金利と変動金利は短プラに連動しているということです。
銀行の人には常識のようですが、自分はこれがわかったときに疑問が氷解しました。
長プラは細かい期間で結構大きく動き、それに連動して公庫の金利も動きます。
しかし、短プラはずっと下がり続け、ここ数年は動いていません。
http://www.boj.or.jp/stat/kinri/prime.htm
短プラに連動する銀行変動金利もほとんど動いていません。
http://www.eloan.co.jp/home/rate_history.html
長期金利は景気の先を、短期金利は景気の足元で動くといいます。
「景気がよくなりそう」なので長プラは上がりますが、短プラが上がるのは実体経済が回復してからです。
１０年以内にバブルのような景気がくるかといえば、来ないんじゃないかと。
（期待してはいけないと思いますが、「景気がよくなりそう」では給料は上がりませんが、実体経済が
よくなれば景気も給料もよくなるでしょう（＾＾；））

長期と短期の金利には開きがあり、貸す側のリスクからすると開いていて当然と思いますが、
払う側としてはその時点での「○％」であって、いまの公庫2.6%は銀行1年1.175%(-0.7%優遇)よりも高い。

1年の固定金利は1.875%、10年は3.65%です。-0.7%優遇の場合で、1.175%と2.95%。
1,000万円を10年返済したとします。
1.175%が10年続くとします（こう予想するか！というところがポイントなのです・・）
繰上返済は考慮していません（ここがいちばん関心のあるところと思いますがすみません）。
◆1.175%
支払総額1,060万円・毎月支払額88,366円
1年後(12カ月目)：元本79,425・利息8,941(円)／残債954・残元本905・支払済利息12(万円)
2年後(24カ月目)：元本80,363・利息8,003／残債857・残元本817・支払済利息21
ここから先が比率しか試算してなくて
5年後(60カ月目)：元本83,245・利息5,121
7年後(84カ月目)：元本85,223・利息3,143
9年後(108カ月目)：元本87,249・利息1,117

◆2.950%：
支払総額1,156万円・毎月支払額96,330円
1年後(12カ月目)：元本73,711・利息22,619(円)／残債1,040・残元本913・支払済利息28(万円)
2年後(24カ月目)：元本75,729・利息20,415／残債934・残元本830・支払済利息52
5年後(60カ月目)：元本82,931・利息13,399
7年後(84カ月目)：元本87,965・利息8,366
9年後(108カ月目)：元本93,304・利息3,026
12ヶ月目を例にとると、1.175の場合は88千円払って元本を79千円返しているのに対し、
2.950の場合は、96千円払って元本は73千円しか返していません。

金利が1.175%が10年間平均で2.975%になるには、ゆっくり上昇したとして
毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して10年後に4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に
ならなければなりません。
こんなに上昇するほど景気がよくなるとは思えず（よくなったらよくなったでいいのですが（＾＾））。
仮にその通りになったとしても、先に元本が減る効果で総額は若干少ないはずです。
（少なくなることはわかるが数値が出せず）

「将来の金利上昇はある。しかし小幅（ここがあくまでも予想）。ならば低いうちに元本を減らそう」
というのが1年固定にした理由です。
ボーナス払併用にせず、早いうちからボーナスで繰上返済するつもりです。

｜金利が1.175%が10年間平均で2.975%になるには、ゆっくり上昇したとして
｜毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して10年後に4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に

毎年約0.4%ずつ短プラが上昇して、10年後に”10年固定金利が”4.775%(つまり銀行表示では5.475%)に
の誤りです。
今の短プラは1.375%です。いまから10年後に4.975%になる、ということです。
4.975%を超えていたのは、高度成長期と1989年から1992年です。
10年後に再び高度成長期やバブルが起きていた場合、予想がはずれるということになります。

49様、
目からウロコでした。
たしかに「10年の間にどれだけ金利が上がると予想するか？」ですね。
私も個人的には10年後に再びバブルのような経済状況になるとは
考えておりません・・。
49様のお考え、参考にさせていただきます。
有り難うございました。

４９さん
１年固定ということは、１年ごとの金利見直しですよね。
すると、金利がもし急上昇しはじめたとしても、３年固定の人より
早いうちに対策をうてるということですよね？

そう思います。
営業の人には3年固定が多いと言われましたが、なんか中途半端な気がします。
3年後にそれぐらいにあがってると思うんだったら、10年とかの長期固定にしては？と思うのです。
3年後も同じだ、と思うならば、1年固定にして元金を減らしたほうがいいと思います。

5年経ったいま、みなさまの予測はどうだったのでしょうか？