変動金利は怖くない！？その７

>>351

私は6年前に3年固定で購入しました。当時はまだ優遇が0．4とかでしたし、3年固定のほうが変動よりも
安かったので。で、3年前に冷やかしで入ったモデルルームでその気になり、試しに査定してもらったら
ほぼ買値で売れると言われたので、プラス50万乗せて売りに出しました。オープンハウスを何度かやった
のち、買い手が付きまして、残債を返してもかなりの余剰金が出来ました。

税金に関してはよほど高額で売れないと課税にはならないようです。（売却益が3000万以上）

http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051206A/

残債を考えると庶民には余計な心配なようです。

363です。


＞そしてローンを組んだ最終月まで来ると一括で返さないという危険もわかったのでやはり低金利市場での金利の場合は、固定金利がいいと私は思うようになりました。

×　一括で返さない
○一括で返さなければならない
でしたすいません

>>363

まさかその記事だけ読んで決めたわけではありませんよね？

http://www.sumunet.jp/loan/kiru/011.html

↑は2年くらい前の金利上昇局面の記事でしかも優遇を考えない例で出てます。このスレの常識は
長期分の差額は繰り上げですから、それらの条件を入れて試算すると変動が長期より多くなるケースは
5年以内に金利が急激に上がるようなケースのみとなります。

基本的にFPの方は長期を勧める傾向にあると思います。何故かって一番リスクの無いものを言っておくのが
無難だからです。

もうちょっといろいろと調べたり、実際に試算してみるといろいろな結果が出ておもしろいですよ。

363さんへ

例えば、3000万円を返済期間は35年・変動金利0.975％で借りると、毎月返済額は約８万4000円で、金利が低いため初回の利息は返済額のうち約３割である。
　仮にこのローンの金利が半年ごとに0.25％ずつアップすると、５年経過時、利息は返済額の約８割を占めるようになる。この間、返済額は変わらないため、通帳の引き落とし額だけ見ていると、利息額の増加に気がつかない人も出てくるかもしれない。

と、ありますが、半年ごとに、0.25%ずつUPなんて、実際あるのでしょうか。

現在 0.975
半年後 　　　　　1.25 1.21875
半年後(1年後) 1.25 1.5234375
半年後(1年半後) 1.25 1.904296875
半年後(2年後) 1.25 2.380371094
半年後(2年半後) 1.25 2.975463867
半年後(3年後) 1.25 3.719329834
半年後(3年半後) 1.25 4.649162292
半年後(4年後) 1.25 5.811452866
半年後(4年半後) 1.25 7.264316082
半年後(5年後) 1.25 9.080395103

それとも、この日本語は、0.975の25パーセント(0.24375)だけUPするということでしょうか

現在 0.975
半年後 0.24375 1.21875
半年後(1年後) 0.24375 1.4625
半年後(1年半後) 0.24375 1.70625
半年後(2年後) 0.24375 1.95
半年後(2年半後) 0.24375 2.19375
半年後(3年後) 0.24375 2.4375
半年後(3年半後) 0.24375 2.68125
半年後(4年後) 0.24375 2.925
半年後(4年半後) 0.24375 3.16875
半年後(5年後) 0.24375 3.4125

後者として計算してみましょう。

仮にこれで計算します。

現在 0.975
半年後 1.21875
半年後(1年後) 1.4625
半年後(1年半後) 1.70625
半年後(2年後) 1.95
半年後(2年半後) 2.19375
半年後(3年後) 2.4375
半年後(3年半後) 2.68125
半年後(4年後) 2.925
半年後(4年半後) 3.16875
半年後(5年後) 3.4125

比較の為、現在の35年の固定金利3.5％と比較すると

1)固定の場合


　月の支払い：123987円　元金：36594円　利息：87393円


　5年後の残元金：27611297円　

2)変動の場合

　
　月の支払いを平等にするために、固定と同じ、123987円を毎月支払うものとする。
　(支払額軽減の繰上返済とする)


現在 0.975　　　月の支払い：123987円　
半年後 1.21875　　月の支払い：123987円　
半年後(1年後) 1.4625　　月の支払い：123987円　
半年後(1年半後) 1.70625　　月の支払い：123987円　
半年後(2年後) 1.95　　月の支払い：123987円　
半年後(2年半後) 2.19375　　月の支払い：123987円　
半年後(3年後) 2.4375　　月の支払い：123987円　
半年後(3年半後) 2.68125　　月の支払い：123987円　
半年後(4年後) 2.925　　月の支払い：123987円　
半年後(4年半後) 3.16875　　月の支払い：123987円　
半年後(5年後) 3.4125　　月の支払い：123987円　


　5年後の残元金：25130306円　

つまり、同じ支払いをした場合は、
変動金利で支払った方が、元金が2480991円減ります。

次に、その後の30年ですが、どのような金利UPを想定しましょうか。

　・ずっと上がり続ける？
　・また下がる？
　・このまま同じ？

次は、30年で2513万のローンをどう組むかを考えることになりますが、恐らくこのまま変動金利
かと思います。

>361
どうも。2000万の借入なら負担感もなさそうですね。
自分も似たり寄ったりですよ。
年収1100万円で借入2500万円です。貯蓄が1000万程です。

固定にしたのは周囲ではお金がない人ほど変動で頭金の足りない分を補うことが目に付きました。
今後の返済のことよりも目先借入額にいっていたようです。
また、自分の場合、金融関係の知り合いの意見が影響したのかもしれません。
ただ、変動金利で評価すれば過大にコストを支払うことにになるでしょうね。
いろいろ考えても所詮は見通しがあたるか、外れるかは分かりませんので
保守的に今後の資金収支がより明確で確実性を取っただけのような気がします。
金利はこのまま低空非飛行を続けて行く可能性はないとは言えません。
反対に金利が動いたときに、最低の金利水準のイメージが抜けずに、少し上がったときにでも
なんだか損をしているような感覚にとらわれるとしたら煩わしいと感じたしだいです。


住宅ローンのことを語るにはどうすても、その人の収入や年齢、借入額しだいで
リスクの高低は違ってくるように思います。
単なる素人経済評論、ゴミのようなネットの情報をいくらかき集めても
なかなか変動金利が危ないかどうか、一般論として語るのは無理があるでしょう。

363さん
落とし穴って、金利変動リスクそのものについてかと思ったら、
金利変動リスクが如何に表面に現れにくくて勘違いしてしまうか、ってことなのね。

ところで。。

変動金利は銀行のプライムレートに連動し、プライムレートは政策金利に連動するってことだから、
変動が跳ね上がる条件としては、

１．政策金利が跳ね上がる
もしくは、
２．政策金利とプライムレートの相関性がなくなる

っていう認識でいいんでしょうか？２．のパターンってありえる？？

で、１．の場合は、そんなことすると上場企業が増資しまくりの今を考えると、
日本そのものが破綻まっしぐらになるので、よっぽどエネルギー価格が（去年を超えるような）高騰をしない限り
将来そう簡単に日銀はそういう舵を切るリスクが低いと思いますが、
一方で２．のパターンって、どんな状況になると有り得るのでしょう？
日銀が銀行をコントロールできなくるような状況って、どんな状況？？？やっぱ２．パターンは有り得ないのでしょうか？

どなたか、教えて下さい！

変動金利をいつ固定にしようか困っている者より。

366さんへ363です。

私は昨年１０月に契約しています。この記事は本日の記事です。

今住宅ローンのシュミレーションをしてみましたが、５年後に仮に3.5％上がったとしたら３０年固定金利2.6％の方が有利のようです。

そして実際には５年後にいきなり上がるわけでなく、じわじわあがるので５年後3％でも固定金利の方が有利のよう

です。

もちろん変動金利を熟知している人はいいですが、これから1年後まで経済が落ち着く方向になっていくと変動金利

で繰り上げ返済しない人はずるずるいってしまうと思うのですが違いますか？（日銀の金利は1％ぐらいまではすぐ持っていきたいと思っていると思います）

ただし繰り上げ返済を心がけていたりローン残高が少ない人なら問題ないと思いますが金利が上昇した場合、常に金利の心配しなければならないと思います。

370さんへ
３６３です。私もサイトを見て勉強しているだけなので確実なことは言えませんが、政策金利と変動金利の相性がなくなることはないでしょうね。

ただし１の可能性は十分あると思いますよ。

http://allabout.co.jp/house/mansionbeginner/closeup/CU20070224A/
上記サイトによると2007年の1月に0.5％上げついサブプライムローンの破たん前までは政策金利も0.5％からさらに上昇したかったようです。
要は上場企業が通常な状態に戻ったときに金利も上がるというよりは、金利も通常の状態に戻したいのが本音だと思います。（本当は変動金利4％ぐらい戻したい）
もちろんすぐ金利が上がるわけではないですが、できれば１年後か２年後には政策金利を上げたいと思っていると思います。

３７０さんの場合はもう変動金利をしているので2％ぐらいになったら考えてもいいと思いますがしかしローン残高が少ないのであれば、基本的には繰り上げ返済をしていき全て変動金利で返済していくことがいいと思います。
借り換えするとお金もかかるし、金利が上がった時は優遇措置などもないと思います。

>２．政策金利とプライムレートの相関性がなくなる

最近のニュースで見た記事ですが、今企業の資金繰りが問題になってるわけですが、地方の信金で短プラを
弱みにつけ込んで不正に上げて利息を取り、摘発されたとかってのが載ってました。
政策金利とプライムレートの相関が無くなってしまったら政策金利の役割、中央銀行の金融政策自体意味を
なさなくなってしまうのであり得ないんじゃないでしょうか？実際有っても摘発されてますし。そういった意味では
地方銀行よりメガバンクのほうが有利かもしれません。


>よっぽどエネルギー価格が（去年を超えるような）高騰をしない限り

去年はその「よっぽどな高騰」がありました。今原油価格は40ドル前後ですが当時は150ドルとかでした。
でも政策金利は上がる気配が全く有りませんでした。以前にも書込が有りましたが政策金利は供給側のインフレ
ではなく、需要側のインフレが起きないと上がらないと思います。

>５年後に仮に3.5％上がったとしたら

確かにそこまで上がるのであれば固定が有利ですね。そこまで上がると言うことは優遇後変動が5%です。
一回の利上げが0.25とすると16回の利上げです。3ヶ月おきに利上げしていかないとこの金利にはなりません。

>日銀の金利は1％ぐらいまではすぐ持っていきたいと思っていると思います

日銀が利上げを急ぐと言うことは実体経済より早めに動くわけですから、結果的に金利上昇抑制になると思います。
アメリカの例ですと低金利を続けた事によってバブルが起きたわけですから、金利は多少上がったほうが高金利に
なりにくいって事になるのではないでしょうか？
もっとも日本は10年以上低金利なのにバブルが起きる気配すら無いですが。日銀も金利を上げ急ぐあまり、失敗して
結局今は0.1ですから。

前に誰かが書いていましたが、5年以内の金利上昇(元金が多い間)は、
変動より固定がお得という逆転現象が起きます。

しかし、5年以降であれば、半年毎に、0.25%程度の上昇であれば、固定金利3％
相当の支払いで余裕で払えてしまいます。

5年ごとの1％上昇で金利8パーセントまでUPしても、固定3％より楽な支払いで
終わります。

そもそも金利上昇が10年以降であれば、10年目から金利が5パーセントで推移されて
いても、今の3％より月の支払いは少なくて返済できます。
※元金が3/1以下まで減っている為


しかし、金利上昇などよりもっと怖いことがあるかと思います。

金利が上昇している場合においては、世の中には金余りと物価上昇の状況なので
家を売れば、元金を相殺できる可能性があります。

しかし、10年間、固定と同じ金額で変動＋繰上返済して支払いをした場合には、
変動は3/1の元金が減っているが固定は、5/1ほどしか元金が減っていない為、
借金が大きくのこる危険があります。

変動の人は金利上昇など特には恐れていないです。

固定の人は、最初の10年の利息支払額が馬鹿高く、後半元金が減っていても、利息
支払額が大きいという状況になります。

http://www.boj.or.jp/theme/seisaku/mpm_unei/giji/index.htm

↑の利上げ時期を見るとおもしろいですよ。利上げ時は必ず各経済指標を確認して、それなりの
理由を元に利上げしています。例えば、企業の設備投資が旺盛だとか、個人消費が好調とか、
失業率が低いとかです。また、数値として出ていなくても今後回復の期待が見込める場合にも
利上げの要因になっているようです。

日銀の金融政策決定会合では政府からも出席していますし、まさか景気が良くないのにいきなり
政策金利を上げるとかあまり考えにくいですよね？情報公開で議事録は全て公開されますし、
良く言われる、日銀は金利を上げたいから上がるみたいな意見がありますが、日銀だって、
日本の景気は良くなって欲しいはずですので、無理矢理上げる事は無いと思うのですが。

変動と固定の考え方

　金利上昇について
　　変動の人：ちゃんと対策があるので怖くない
　　固定の人：怖い

　借り始め5年以内の金利上昇
　　変動の人：未払い利息が発生する危険がある。
　　固定の人：最初から高金利で固定なので関係ない。

　10年低金利が続いた場合
　　変動の人：固定と同じ支払いで借金が1/3減っている。繰上返済しなければ、貯金ができてる。
　　固定の人：すでにかなりの高額の利子を支払っている。元金が5/4程残っている。


　10年低金利が続い後の金利上昇の場合
　　変動の人：元金が減っているから、支払いが楽
　　固定の人：固定なので関係ない。


　会社が破綻やリストラした場合
　　変動の人：元金が減っている為、借金を相殺しやすい
　　固定の人：売っても借金が残る可能性あり


　子供の教育費等の出費
　　変動の人：繰上返済をするか、しないかの選択でお金をコントロールできる。
　　固定の人：住宅ローン分は、同じ支払額をし続けるので他から用意です。

　元金3/1になってからの支払い
　　変動の人：金利が高くても痛くない。金利が安いとさらに返済スピードが上がる。
　　固定の人：金利は高いまま。返済額も同じ。

ちゃんと対策がある。
↑
ここが問題。

具体的には？

政府紙幣が実現したりして、
インフレに誘導されたらどうなるんでしょうね。
100年に1度の危機ですから、過去の経験通りに行くかどうか。

インフレになったら、みんながお金を消費して物を買う、結果給料が上がるので金利が上がっても返済できる。ということじゃないの。

結局360も359も、人が変動にしたのを短絡的だとかけなすだけけなして、自分の事は何もいわずとんずらか。根性なしだな。
10年固定にしないと危険じゃないですか？くらいしか言うことはないか。

変動にした事が短絡的ではなく、
リスクヘッジが、家を売ればいいが、短絡的だよ。

固定にした事が短絡的じゃなく、しっかり考えたのなら
どうして固定を選んだのか教えてよ。

それに家を売るというのは金利がバブル期並になった場合の最後の手段で、変動派は皆そこまで
ならないと思って低金利の間に元本を早めに減らす事や、貯蓄を多めに蓄える事が目的。

短絡的に金利上がったら怖いから固定にしたけどよくよく考えたら上がりそうにないからここで変動攻撃してる
だけなんじゃないの？

是非固定さんの短絡的ではない考えを聞いてみたい。

373さんへ363です。

５年後に仮に3.5％上がったとしたら

確かにそこまで上がるのであれば固定が有利ですね。そこまで上がると言うことは優遇後変動が5%です。
一回の利上げが0.25とすると16回の利上げです。3ヶ月おきに利上げしていかないとこの金利にはなりません。

そうですね５年は間に合わなかったですすいません。しかし私は優遇金利後0.975％で計算した場合で見てみました。
よって6年後3.5％になる可能性はないとは言えないです。しかし、繰り上をきちんとしている人なら変動金利の方が不利になる可能性は低いと思います。

問題は金利が上がったとき、５年後返済額が変わっていることを知らず月々の支払しかしないと、後で固定より高くなったと損をしないよう注意しなければならないということです。
（よって固定金利を払うように変動金利を返していく人は問題ないと思います）

３０年変動金利1650万優遇後0.975％になっている場合
月々　５２８８１円
１年　1.25％
２年　1.75％
３年　2.25％
４年　2.75％
５年　3.25％

例　仮に２年後に1.975％になっているのに、返済額５２８８１円しか返済してない場合は
（本当の支払いが６０２６２円となるので繰り上げ月約元本８０００円必要となる計算です）
通帳からは５２８８１円しか引かれないので繰り上げ年約９万は必要となる計算です。