教えてください。自分個人事業を開業してまだ1年たたないため、ローンが組めません。ただ、事業がとてもうまくいっているため、初年度から順調で、銀行も実質的な証拠が必要になりますので1年目の確定申告さえ済ませていただければ、十分融資できますといっています。ただ、3年後にできる新築マンションを何とか手に入れたいのです。そこでとりあえず自己資金の3000万円と両親からの生前贈与で5000万円（実際には受けない）でキャッシュで払うといって契約をしておいて、1年後にローンが下りた時点で「やっぱりローンを使います」というのは反則でしょうか？
[スレ作成日時]2007-09-26 09:47:00
それは危険です。
もしもローンが借りられなければ手付け金を放棄しないといけないし、引渡し直前なら違約金まで払わないといけません。経営が順調なら３年間貯金していた方がいいでしょう。
早速お返事ありがとうございます。ご指摘のとおり、リスクはあると思うのですが、開業に伴う借金はありませんので、純粋に資産として4000万あります。万が一の際に、手付金を手放す事態は覚悟しています。そこを、無理言って何とか購入したいのですが、私がやろうとしていることは現実的には可能なのでしょうか？つまり、購入前抽選の段階で、資産の確認とか、当選時はキャッシュで払うことを契約書などで約束させられるとかそういう壁はあるのでしょうか？
契約の段階ではローン確定しなくて
良いので、完成が３年後であれば
それまでにローンの契約できれば良いはずですが？
頭金いれて契約し、ローンが通らなければ
契約破棄（頭金は戻ります）が普通ですよ。
デベにローンの事情は話しておいた方が
良いとは思いますが。
参考になるかどうかはわかりませんが。
もともとキャッシュ購入予定で、そのようにデベ担当者に伝えて契約し、契約金を払い、その後引渡しの数ヶ月前でいきなりローンに変更しました。デベ提携ではない銀行です。特に問題はありませんでした。
スレ主さんが（おそらく）疑問に思われているだろう部分を書いておきます。
・当初から一括払いと伝えていたので、デベから融資関係の資料は何ももらいませんでした。ローンに切り替えてから必要なものをもらいました。資金関係の確認書のみ来ましたが、それ以外のお知らせ（ローン説明会のお知らせ、説明会の参加案内など）も何も来ませんでしたので、私は何も見ないままローンに臨みました。
・確認書が来たときは、ちょうどローンにするかどうか迷っていた時期だったので、その旨デベに説明して猶予をもらいました。
・ローンを組むと決めてからは、当然のことながら日程がタイトになっていたので、必要事項の確認は殆ど銀行担当者とデベ担当者でやり取りしてもらいました。私はせいぜい確認程度。
・ローンの本審査に通ったのは引渡しの２ヶ月前。当然、デベの資金確認の時期はとっくの昔に過ぎていました。でも問題なく引き渡しできました。
ただ、私の場合は本当にキャッシュがあったので、いざとなれば一括購入に切り替えられるという事実がありました。そのことは再三デベに伝えていたので、上述したような対応をしてもらえたのはそのせいもあるかもしれません。
でも、「いざとなれば一括購入」は、「いざとなれば手付金放棄（場合によってはプラス違約金支払い）」とイコールだと思いますので、その覚悟があるなら問題ないのではないでしょうか。（スレ主さんの場合、調整が長引きそうな感じなので、そうなると違約金が課せられる危険度は高いと思います。）
あと、事前の約束について。
私の場合（私だけじゃなくたいていはそうだと思いますが）契約前の検討中の段階でさり気なく資金計画を聞かれることこそあれ、約束はありませんでした。書面はおろか、口約束もです。むしろ「現金購入」と告げた瞬間、その後資金に関する質問は一切なくなりました。
現金購入と予め伝えていた（私はその時点で本当に現金購入の予定だった）ことによる優遇だったのかどうかはわかりませんが、抽選には通りました。現金購入とは無関係かもしれませんが。
ローンへの切り替えには、特に嫌な顔はされませんでした。私がローンにした時期が遅かったため、向こうの対応が増えることになったのは事実なので、内心では「あいつめ」と思ったとは思います。ですが、ローンに切り替えようかと思った段階でデベ担当者には早々に連絡を入れ、謝罪し、その後も逐一進行状況を（銀行担当者から）してもらいましたので、最後まで丁寧な対応をしてもらえたのはそれが原因かもしれません。
また、銀行担当者は当然ローンを借りてほしかったはずなので、彼が熱心にデベと対応してくれました。これも大きかったと思います。
05さん。ご丁寧に説明いただきありがとうございました。とても参考になりました。
私の場合、契約時に、資金計画の変更の可能性があることを伝えたところ、
自己資金が増える（ローンが減る）のは構わないが、
自己資金が減る（ローンが増える）のは勘弁して欲しい
といわれました。
それにより銀行の審査が通らなくなることを危惧しての事と思われますので、実際に審査が通ってしまえば問題ないのだと思いますが、そういったケースもあったということで。
参考までに。
>>01
＞そこでとりあえず自己資金の3000万円と
＞両親からの生前贈与で5000万円（実際には受けない）でキャッシュで払うといって契約をしておいて
その通りにしないと、契約違反となります。
当然、ローン不成立の停止条件は付けられませんね。
＞3年後にできる新築マンションを何とか手に入れたいのです。
であれば、銀行が融資してくれるまで、契約を控えるのが賢い選択です。
＞事業がとてもうまくいっているため、初年度から順調で、
＞銀行も実質的な証拠が必要になりますので
＞1年目の確定申告さえ済ませていただければ、十分融資できます
＞といっています。
そんな言葉をあなたが書いても、だれが信じるんでしょうね。
１年目はうまくいっても、「その後の状況を見極めないと、何とも居えません。」って言われますよ。
金融機関の常套手段でもあり、貸す側から見て慎重になるのは当然です。
よほどの特段の事情が無い限りは、最低３年程度の実績が必要です。
01です。実は借金ゼロで解説できたということも、弁護士事務所の開設で、資金は要らなかったわけで、仕事の増加は時代的な必然性がありますので…。銀行も私らと医師に関しては、1年の営業実績で十分に出せると聞いたのですが、やはりこれも眉唾な話なのでしょうか？
すみません、医療訴訟ばかり扱っう専門＊＊で、弁護士として一般民事の経験がなく聞くのが恥ずかしくて…。でも、皆様の丁寧なご回答心から感謝いたします。
すみません、医療訴訟ばかり扱う専門＊＊で、弁護士として一般民事の経験がなく聞くのが恥ずかしくて…。でも、皆様の丁寧なご回答心から感謝いたします。
０１です。結局、絶対にだめなんでしょうか？勝負を賭ければありなんでしょうか？
>>11
＞銀行も私らと医師に関しては、
＞1年の営業実績で十分に出せると聞いたのですが
医師でも、飽和している分野じゃ１年の実績でなんか住宅ローンは貸してくれません。
事業資金は貸してくれますけど、償却資産の大半を担保に捕られてしまいます。
弁護士だと、事務所の開設じゃ保証金程度でしょう。大形機械などの装置産業じゃないんだから、数百万円あれば別に借金しなくとも、出来るでしょう。
もしろ、銀行に開業資金を借りた方が、良かったんじゃないの。
繰延べ資産にして、利息は経費に出来るし、
無借金で利益を上乗せして、住宅ローンを借り易くする必要もないでしょう。
やっていることがちぐはぐですよ。
考えていることが楽観的すぎなのに、おっかなびっくりスレ立てて人に聞いている。
自信があるなら、１年経って貸してくれるのを信じて、借りればいいじゃないの。
事業はどんなに楽観的な見通しでも、何が起こるかはわからない。何年間か事業継続しているからこそ、危機管理の成果もあって信頼してもらえる。
弁護士業や医者の仕事なんて、頭と体が資本なんだから、まさしくそのもの。
スレ主さんは単に、今売り出し中の３年後完成の物件がどうしても欲しいんですよね。
物件価格が８０００万で自己資金が３０００万。
現状ではローンが組めなくても、３年後には５０００万のローンが組める自身があるのですよね。
だったら、ローン特約なしのキャッシュで買う方向で進めれば良いんじゃないの？ 但し、事業が順調に行かずローンが組めない場合は手付金＆違約金を覚悟してだけど。
実際、最近の分譲マンションは青田買いなので、契約から支払いに数年開く事は多々あります。なので初めはキャッシュで購入予定でも状況が変わりローンを組む人もいます。それが単に５０００万円と高額なだけ。
自分の友人であれば勧めませんが、どうしても欲しい別件であればどうぞですね。 弁護士で本当に軌道に乗れば違約金など含め「２０００万円程度」なんてそう大した金額ではないですからね。
＞スレ主さん
05です。私も個人事業主です（職業はまったく違いますが）。
買った私から、ごく個人的なアドバイスをしますね。
ご用意された金額から思うに、高い物件だと思います。またご職業も弁護士さんとのこと。それなら、デベ担当者が信用できる人（信用というか、誠実というか）の場合、先にすべてを話しておかれるのも一案だと思います。
どうしてもこの物件が欲しいことと、自己資金を3000万は用意できることを伝えれば、担当者は必ず前向きに検討してくれると思います。
「開業して短いのでローンが組めるかわからないが、現在銀行にはこう言われている、契約時にはこうなっている見込み。この物件に大変惹かれているので、是非エントリーしたい。どうか」
と聞いてみられてはいかがでしょうか。
個人事業主の強みは、自己資金だけです。逆にいえば、これが相応の額を用意できる以上、デベは前向きです。
また、独立される前にどこかでイソ弁でしたよね？ そのときの年収がそこそこで、独立１年目の収支が結構なプラスなら、銀行の方がおっしゃるように融資もおりやすいはずです。独立前の収入証明があれば、デベも寛容だと思います。
（まずないと思いますが、修習後すぐ独立で医療事故専門なら、１年目黒字だとしても間違いなく融資はおりないと思います）
ただ、スレ主さんはマンション購入は初めてでしょうか。
資金調達を確認されるのは、結構あとの段階です。まず見に行って、物件の部屋を決めるにあたって、しつこく確認はされません。「自己資金3000万、職業弁護士」これだけで充分。勤務年数について問われたとき、口頭で「以前こういう事務所で○年勤め、独立して１年。実行時には３年目になるので、銀行担当者に融資を相談したところ、前向きな返事をもらえた。自分としてはこの物件がとても欲しいので、もしローンを組めるなら是非こちらに決めたい」と正直に言えば、よほどその部屋の申し込みが殺到していない限り、デベも積極的に話を進めてくれると思いますよ。
銀行担当者とは、密にしておいた方がいいです。私もスレ主さんと同じく開業資金がほぼ必要ない業種でフリーなので、仕事で付き合いのある銀行がなく、ローンを実行するにあたって初めてその銀行の口座を作ったほどでした。銀行は、回収できると踏んだ場合は積極的に融資しようとします。デベよりも、銀行担当者に営業内容（というより経営収支）を理解してもらった方がいいです。実際の実行期には、銀行担当者が頑張ってくれるはずです。
私が買ったのは、そこそこ人気があったとはいえスレ主さんとは比べ物にならないほど小さな物件ですが、もし聞きたいこととかあれば経験からわかる範囲で答えるので聞いてください。
スレ主です。皆様、ご丁寧なお返事本当にありがとうございました。要するにやってだめなことはないわけですね。だったらGOです。本当にありがとうございました。自分は親を頼れないですから、2年間で、ばりばり働いて何とか頭金8000万まで増やします。
そもそもGEやライフ住宅ローンに打診されましたか？
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
|
5400万円台～6900万円台※権利金含む |
|
3LDK |
|
57.54m2～64.78m2 |
|
総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
|
4300万円台～5800万円台 |
|
1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
|
61.99m2・71.23m2 |
|
総戸数 49戸 |
