変動金利は怖くない？！その６

＞１０年以上の人はすべて固定金利の方がいいようです。
１０年以内に返せる人は変動でもいいようですが最悪は２年とか３年固定金利等にする方法のようです。ずっと変動か固定でないと銀行が一番得する方法みたいですね。

意味がよくわからん・・・

＞残額３０００万の1％対象だとだと年間３０万の税金控除額対象。
＞しかし住民税と所得税足しても２０万しか落ちない人は1％未満になるのでは？

その通りです。
補足ありがとう。
でも、住民税と所得税が合わせて２０万以下の人の年収で３０００万のローン自体厳しいです。

★課税対象所得金額
収入−給与所得控除−所得控除の合計−住宅ローン控除−その他（一部の方）

★所得税
〜330万円 課税対象所得金額×10%
330万円〜900万円 課税対象所得金額×20%−33万円
900万円〜1800万円 課税対象所得金額×30%−123万円
1800万円〜 課税対象所得金額×37%−249万円

これ間違ってますぅ？？
ある日記に書いてました。
これがあっていたら、住宅ローン控除も課税対象所得金額に含まれているから、
いくら１％っていっても、
さらに×10〜37%　されるような気が・・・。
実質0,1〜0.37％？？
まさかぁ〜　そんな事ある？

＞★課税対象所得金額
＞収入−給与所得控除−所得控除の合計−住宅ローン控除−その他（一部の方）


★課税対象所得金額
収入−給与所得控除−所得控除の合計−その他
★所得税
330万円〜900万円 課税対象所得金額×20%−33万円−住宅ローン控除

だから、実質所得税が０円になる人も多いというわけで、
マイナスになった人は、その金額が住民税からも引かれます
但し、住民税控除は、年９７５００円が限度です。

確かこうのはず。

181さんへ

１８０です。余談でしたのでざっくり話してすいません。
つまり１０年以内のローンであれば変動でもよいがそれ以上の年数を組む場合は長期固定金利の方がよいということです（３０年固定や３５年固定等）

２年固定や３年固定にした場合、日銀は本当は金利を上げたいので、低金利が１０年以上も長続きはせずしかも優遇措置も２年か３年しかないのでいつかは長期固定を組むことになり、最初から固定金利で組むより金利が大幅アップしてしまいます。
他の銀行に切り替えようとしても利息分しか払ってなく、なかなか切り替えられないようです。
（もちろん他も金利がアップしていると思います）
とすると一番銀行員が得するという仕組みですがわかりました？
まだ説明が不十分ですかね。

＞１５８さん

不十分です。
というか、計算が甘いですね。
おおざっぱ過ぎる割に、自信満々なのが、意味不明です。

もっと長期的にみれば、そうは言い切れませんよ。
では、金利が１０年後には何％になっていると？
何年後に今の固定と変動の差（約２％）を超えると？
そして、その後、ず〜と最後まで高金利が続くと？
具体的な数値は？

３５年変動金利は、残債が多い実質最初の１５年が勝負だろうね。

それと、日銀が金利を上げたい事は誰でも知ってます。
そして、上げたけどうまくいかず、また下がっている現実もお忘れにならずにね。
金利は長期的に上がったり下がったりするものです。
あと、変動と固定の利率は必ずしも比例しませんよ。
それがなぜか説明できますか？
因みに今、長期固定金利は上がっています。

中途半端な知識のお披露目おつ！

＞１８５
＞①１０年以内のローンであれば変動でもよい
＞②それ以上の年数を組む場合は長期固定金利の方がよい

変動金利⇒適用約１％
１０年固定⇒適用約２％
長期固定⇒適用約３％

まず１８５よ！君が①で言っている事は、
４年以内に金利が今より１％以上は上がらないと予想している事になる。
でなければ、１０年固定の方が得だからだ。

そして１８５よ！①をふまえた上で、君が②で言っている事は、
５年〜１０年の間限定で、金利が今より約３％以上あがり、
約２０年後までは金利が上がった状態が続くと予想している事になる。
そうでなければ、変動の方が得だからだ。

今の店頭金利を元にまとめればこうだ！
当初〜４年⇒店頭金利２．４７５％〜３．４７５％
５〜１０年⇒店頭金利５．４７５％以上になる
１１〜２０年まで⇒店頭金利５．４７５％以上が続く

こうなれば、君のいうストーリー通りだ！
でも、こうなると決め付けてはいかんな！
変動や短期固定を選んで、いつかは長期固定にする事になると決め付けてもいかんな！
銀行が得すると決め付けてはいかんな！
短期固定⇒長期固定に変更して得するケースが沢山ある。

なぜ銀行は変動金利と固定金利を選択させるのか。それを知らないんだろう？
そして、この３０年間くらいの変動利率の推移を見てみなさい。
歴史ある日本のこれからの動向を真剣に考えてみなさい。
ざっくり男よ！

ざっくりに対してざっくりで回答してやったよ。
ふふふふっ
ははははっ

> No.186
> では、金利が１０年後には何％になっていると？
> 何年後に今の固定と変動の差（約２％）を超えると？
> そして、その後、ず〜と最後まで高金利が続くと？
> 具体的な数値は？


横やりで申し訳ないんだけどさ、
知識や中身のない人の発言ほど、上のような疑問符をつけた書き込み
恥ずかし下もなく書く傾向があるように思うよ。
１８６の人はなにも自分の意見は書けていないよね。

みんな十分な知識があっての発言ができる訳ではないでしょう。
そしてさ、将来予測のチマチマした計算もどうせあたらない、
思惑通りになってなるわけがない。
単にリスクのだいたいの幅を把握するくらいができることのすべて。


また、銀行が得するとかなんとか、なにが関係するのか理解不能。
ローンを組む意味でなんの関係があると考えているの？
銀行に得させないことがローンを選択する１つの考えるべき事であるとしたら
そもそもローンなんて組まない方はいいと思うよ。
ローンは身の程にあった、無理のない返済を使い勝手のいい、より条件のいい
銀行のローンを選択するだけのこと
どうしたら銀行が儲かるとか、卑屈なそんな発想がでてくるのかな。

＞No.187
ついでに、これも横槍で恐縮だけど
目に余るので・・・

超うざい。
そこまで　低、脳　晒さなくてOKなんじゃないかい？

＞なぜ銀行は変動金利と固定金利を選択させるのか。それを知らないんだろう？
これも聞くだけじゃなくてきっちんと解説しみてほしい。
金融機関の会計も税務も踏まえて、銀行の経営に踏み込んだ説明ができるからこそ
そこまで発言した訳なんだと理解しているので。
（会計も税務もわからで発言しているとしたら、でかい口をたたかないようにしほしい）


１８５さんは十分とはいえないけれど、それなりに自分の考えを記述している

１８５さんの意見は自分の考えではなく、銀行員の知人の意見のようです。
銀行が長期固定がいいなんて、それこそ高い金利で長期間しばりつけておこうって感じが
する。

＞知識や中身のない人の発言ほど、上のような疑問符をつけた書き込み
＞恥ずかし下もなく書く傾向があるように思うよ。
＞１８６の人はなにも自分の意見は書けていないよね。

疑問符をつけた理由はきちんと計算をすれば、分かるはずですが？
計算してみてからコメントしてよ。
間違った認識を世に自信満々に世に広めた１８５に対して、
正しい考え方を具体的に教えてあげる気になんてなれないから、説明はしないよ。
間違って誰かが真に受けない様にしただけで十分。

でも、１８７が証明してくれてるじゃん。
そういう感じだよ。ゆっくり見てあげて。
「銀行の固定金利と変動金利とはなんぞや」まで説明する気にもなれない。
もっと低姿勢な質問だったら、きちんと答えてあげていましたが。

自分の意見を述べるのはいいけど、
確実に間違った認識を自信満々に広めた態度にイラっときただけだよ。
私は文句は言っているが、うそはついてない。

よろしく

なんていうか、もっと穏やかに話すれば
変動で組んだ人が多いから、変動は損するみたいなの見るとイラっとするんだろうけど
将来金利がどうなるかなんて、誰も正確には予想できないしね

変動組はまだ誰も損するなんて思ってないと思うけど？
今のところ得してるんだし・・・

うんうん。
どっちが得かなんて、誰にも分からないよね〜。
このスレだと、変動が得だと考えてる人が多いって事だけかな。

変動・固定　どちら派にしても、穏やかにその展望を書いたら
お互い勉強になりそうだね。

私は２０年返済計画の変動派（笑）
１０年間かけて、変動金利は今より約２％上昇し、その水準前後が更に１０年続くと予想。
その場合、変動の方がまだ得なので、変動を選んだ。
あくまで予想なのです。

固定は金利変動のリスクを銀行に負わせているので、保険料を銀行に払っているのと同じ。
「どちらが支払いが少ないか」を考えたら変動の方が少ないのは当然でしょ。

しかし、「保険屋が儲かるから保険は損だ」と言う人はいないのと同じで、
「支払いが少ないから変動は得だ」とは軽々には言い切れない。

将来、バブル末期のように短期金利が６〜７％程度まで急騰する局面がないとは言えないので、
たとえそうなっても生活が維持できるなら変動でもよく、
それでは生活が破滅するなら固定にした方がよろしいかと。

うんうん。

でもどうなんだろうねぇ〜
６〜７％のバブルが来たとしても、長く続くと限らないしね〜。
あのバブルも結局数年だもんね。

まぁ〜金利に上向きの動きが出てきたら、みんなで相談ですねぇ〜〜

>将来、バブル末期のように短期金利が６〜７％程度まで急騰する局面がないとは言えないので

ようするにインフレが進んで物価が上昇し、それを押さえる為に日銀が利上げを繰り返し、
短期金利が６〜７％程度まで上がるという事でしょ？

具体的に言うと、物をいくら作っても作った先から売れて行くからさらに多くの物を
作る為に設備投資をしてより条件の良い賃金で人を雇うという事が過剰になり、
健全ななインフレを通り越してバブル経済になるって事ですよね？

去年の資源高による物価上昇では金利は上がらない事がはっきりしてますから、上記のような
理由が無い限り急激な金利上昇は考えられないとは思いませんか？

少子高齢化や深刻な財政赤字のせいで、３年後に消費税を増税するとか言っているのに
近い将来日本がそんな時代になると思っているのでしょうか？

私は悲観的でしょうか？？

もちろん、景気はよくなってほしいですし、好況時なら金利上昇は大歓迎ですが、今の政権や
世界情勢を見るととても楽観的にはなれません。

＞６〜７％のバブルが来たとしても、長く続くと限らないしね〜

？？？、まあ、バブルのピーク時は一瞬しかなかったけど、それと混同してない？

住宅ローンの金利は５％以上が常識って時代は、何年も何年も続いていたんだよ。

今のような２〜３％の時代は、これで１５年ほど続いていることになるけど
むしろ、５％以上の金利の時代の方が長かったし、スタンダードな状態と言える。
それはバブルでも何でもない、ごく普通のことなんだよ。

>>198
高度経済成長が普通の時代とでも?w

変動で借りる人って、将来的には固定にシフトするんだよね。
でも今年になってメガバンクとかの長期固定なんか急激に
金利上げてるし、いつ固定にするの、
まさか10年20年も今の安い変動金利が続くとは考えてないよね。

185です
１日たったらすごく批判され、厳しい意見が多いですね。びっくりです。
ですが話せる余地があるなら話してみようと思います。

186さんへ
そうですね。将来のことはだれもわからないので自信はそんなにないですがそう見えたみたいですね。
変動と固定は違うことはわかりますし長期の固定金利が高くなってきているのもわかります。
しかし２月の住友信託の金利は３０年で（20％頭金必要）優遇措置で2.55だったり、ＳＢＩ等も新規の長期固定はすごく優遇措置があります。

２年固定や３年固定はそこまでの優遇措置はなく、また切り替えのときは実際金利がすごく上がるので、もしあがった時に最悪だといったまでです。

実際友達が３年前に家を購入して２.３５から同じ３年固定にしようとしたら2.85％になっていた様でよく検討した結果、結局3.2％で残り全固定にしたようです。
しかも皆さんが言うとおり元利均等返済だと最初の１０年は利息が多いので大して元金は減らなかった様です。
私は３７歳ですが９０年代はボーナスが増えるのを期待してローンを組んだら金利が上がりすぎて
泣く泣くマンションを手放した人も多かったようでした。
90年代は日銀金利が2.5％→6％
このようなことはもちろん絶対ではないがただこのまま低金利では３０年の間ではいかないと思います。
http://www.iecon.jp/loan/loanrate.html

まぁでもここまで低金利なら変動１本でローン組んでもいいし、私みたいに自身がない人は長期固定で組んだほうがいいとわかれるでしょうね（１月で2.65％で住友信託で３０年固定を組みました）

>でも今年になってメガバンクとかの長期固定なんか急激に
>金利上げてるし、いつ固定にするの、

普通、長期金利は将来のインフレを予想して上がって行く物だけど今は違うよね。
財政赤字増大による将来的な不安が金利上昇の要因。このままこの状態が続くと
いう事は国家破綻になるって事だよ？

住宅ローンとかそんな小さな問題じゃないっていうか、景気悪化がさらに進んでも
長期金利がさらに上昇して来るようだと本当にやばいと思うよ。

今日銀はCPや社債買い取り（異例の処置と言ってる）で企業の資金繰り支援（金利上昇抑制）
を行っているけど、FRBのように日銀による国債買い切り（金利低下）が実施されるかも
しれないね。

そのとき、住宅ローン金利が下がったなんてのんきに喜んでいるような人はマジで
やばいと思う。

>198
196はそれ知ってて発言してる。
力説失敗。すべったね。
>199
同感
>200
固定にシフトするかはその時次第。だから変動。
>201
固定にシフトするかはその時次第。だから変動。
固定にシフトできない銀行はなるべく却下。
>202
・・・
のんきで考えてる人がいたら、どうヤバイの？
誰がヤバイの？

>>203
評論家？

日本が破綻した場合どうなるか・・・・。

夕張を見ればだいたいわかる。

１．古くなった施設の更新ができない(水道、下水道、橋、道路)
　　橋がやばいことは、今販売中の東洋経済で特集組んでました。

２．病院縮小、保育所縮小
　　医療費補助減少もしくは中止

３．税金アップ

ま、破綻しなくても、まもなくこうなる可能性はある。今回の不況に
関係なく、日本はすでに膨大な借金大国だった。それなのに、今回の
不況でさらに追加出費しようとしている。危機なんてもんじゃない
だろう。

もう２度と家なんて買えないんじゃないか?　みんな橋の下で寝よう。
こうなってしまうと、家を買った人も大変だが、買わなかった人も
幸せとはとても思えない。

日本がヤバイいま変動がおすすめなのでしょうか？

>>206
変動がいいのかどうかは私的にはよく分からないが、世の中これから２０年を見通せる目があれば、ローンの分なんか株や債権で儲けて一括返済できてしまうと思う。そういうことができる人が少ないということは、やはりずっと先の日本の経済状態なんて誰も当てることができないということでもあると思う。

平たく言えば、猫も杓子も素人もしたり顔でこうするべきだともっともらしく説明できる状態というのは、たいてい世の中逆に行き始めるターニングポイントってことかもね。

＞206

全く不明。

家を買うことがいいことなのかどうかすら不明。

買うにしても、買わないにしても地獄間違いなし。

破綻すれば、猛烈なインフレが来る。借金はちゃら、貯金はちゃら。
だけど、それにかけるのはあまりに危険な気がする。

昨日読んだ雑誌を読んでいたら、ジンバブエだったか、インフレ率１億%。　

インフレは借金が実質的に減るという意味では家を買った人にはありが
たいことだが、金利もあがるので喜んでばかりはいられない。

３月実行のものです。
元利均等と元金均等と迷っています。
みなさんどちらを選択されますか

>>209

>>76 以降をご覧ください。

最近のスレ

繰上げなど返済法はどうするか？など書かれていたころは参考になりましたが、また話が元に戻っているような・・・

以前のスレを貼っておきます。
その５　No４５４

>本当にまったくスレを読んでないのか理解してないのか
>どちらなのか分からないけれど説明してあげるよ。

>＋５０万ってのは３０００万借り入れ時に６〜７％の金利になった時に
>増える金利分の金額。
>＋５０万＝金利６〜７％　（３０００万の借り入れ時）って事。

>借り入れが少なければ＋４０万とかになるだろうし
>多ければ＋６０万とかになるって事。

>ようはバブル時くらいの金利の支払いに耐えれれば変動も
>怖くないって事。それが３０００万借り入れ時の＋５０万。


>よって低金利時の＋５０万は余剰資金なので
>散財（浪費）してしまっても問題無い（怖く無い）
>繰上げに回せばローンが楽になるだけの話。

>＋５０万は余剰資金だから、怖いとかに関係なく
>有効活用って話は、変動とか関係なく資産運用の話でしかない。

>また＋５０万でも怖いって意見は（３０００万借り入れ時）
>金利が直近で７％超えて来る事を意味するんだよ。

>理解できるかな？

↑自分の自信あるレスなんでしょうね。（もっかい貼るだなんて。。。）

マトメのつもりなのかわかんないけど、
分かりにくいよ　この説明。
分からない人の為への説明にしては、
ただ、上から目線で気持ちよくなってる様にしか見えない。

話が戻るのは仕方ないよ。
時期が変わると話もかわる。
自分の聞きたい事を、見つけ出すのは意外と大変。
繰り返したっていいと思う。

答えたくないなら、スルーすればいいと思う。
そんな事でカッカしないの。

みんなの掲示板。

わたしの場合（住友信託、09年２月借入、全期間優遇1.2％）。

　借入額　6480万円
　借入期間　35年
　変動金利(優遇前） 2.475％
　毎月返済額　191,345円（1.2％の優遇を考慮後）

仮に10年固定とした場合、毎月の返済額は223,065円で、変動に比べて年間38万円の支払増となる。

今、ざっと計算したけど、変動金利の推移が以下のような形になったとき、
10年後に10年固定で借りたときとの残高差が+100万円くらい。
　・現状の不況を脱するのに３年かかる。（その間、金利の上昇なし）
　・３年後、景気回復を受けて金利が１％上昇。
　・その後、２年に１％のペースで金利が上昇し続ける。

このストーリーだと、最終的に変動金利が６％近くまで上昇します。これは1980年代後半くらいの水準。私の感覚では、ここまで金利が上昇することはないように思います。
実際には、少なくとも10年固定との差額分は繰上返済を行っていくわけで、10年単位の比較をするなら変動のほうが有利に感じます。
もちろん、20年以上の超長期固定と比較すれば話は別でしょう。
現実的には、今は変動で借りておいて、超長期固定金利が一定の水準を超えたところで、その時点の残高・収入・残期間を踏まえ、固定へと移行することになりそうです。
素人が考えるストーリーですから、現実味などないかもしれません。詳しい方々、ぜひご批判ください。

初歩的な質問で申し訳ありません。
変動金利って2.375％以下に下がることってありえるのでしょうか？

銀行によりますが、もっともっと低い変動金利はたくさんありますよ。　さらにそこから優遇されればここ数十年の中で最低に近い低金利です。　でもそれが永遠に続くわけではないので、安易に金利の安さだけで決めたらあかんですよ。

>>213
6,480万円を借り入れたとき、
変動金利が7%まで上昇するケースを仮定すれば、
元利均等35年で月返済額は41万4,000円になります。
あなたの家計がこの危険に耐えられるなら変動でも良く、
耐えられそうにないならやめておいた方が良いのではないでしょうか。

216

213は、別にはじめから７％で借りてないでしょう？？

これからの日本って、ジンバブエレベルのインフレも視野に入れたほうがいいんじゃね？

ジンバブエまでいかなくても、１０倍くらいのインフレならありうる。もちろん、それ以上も
ありうるが・・・第２次世界大戦直後の日本のインフレは、２００倍前後だったが、戦時国債はすべて
ちゃらになった。

日本政府の借金(国債)をチャラにするには、１００倍くらいにしないと駄目。
ま、全くあり得ない話でもない。

金の購入がいいと思う。住宅もまあまあだが、金利もあがるので、住宅ローンが
あるときつい。現金とか定期預金は駄目。

>ジンバブエまでいかなくても、１０倍くらいのインフレならありうる。もちろん、それ以上も
>ありうるが・・・

10倍のインフレなら３０００万なんてマイカー１台分の負債になっちゃうんだが。
つかジンバブエレベルのインフレ来たら３０００万じゃランチも食えないだろ？
そこまで想定するならドルでも買っとけ

つかジンバブエも想定ってあそこは簡単に言うと黒人が大統領になって露骨に白人
閉め出す政策をやったせいで外資が逃げ出して通貨大暴落を起こしてるのが原因だけど
日本が再び鎖国する事でも想定しろと？

>第２次世界大戦直後の日本のインフレは、２００倍前後だったが、戦時国債はすべて
>ちゃらになった。

それだけ日本が急成長を遂げたって事。戦後何もないゼロからのスタートで何も付加価値
の無い国がGDP第二位までになったんだから当然でしょ。
今の新興国を見れば分かるでしょ？
成熟経済で成長率2〜3%がやっとの日本が短期間にインフレ率が跳ね上がるわけが無い。
あるとすればまさにジンバブエや今危ないとされているロシアのような国家破綻による
通貨暴落。いずれにしても現実的では無い。（最近はそうでもなさそうだけど）

変動金利は、金利の変動があっても、月々の支払額は5年間変わらないって事は
契約時より金利が下がってる場合、元本の減りが早くなるんですか？

超長期はさらに上昇（2009年2月）

新規購入の人も、借換えを検討している人も気になる今月の金利の動向は？
金利は下がっていると思われていますが、35年などの超長期は0.2〜0.3％と大幅に上昇。先月も同様の動きでしたので、2ヶ月前と比べると0.5％程度も上昇してしまいました。一部の金融機関では、まだ超長期も低い金利となっていますが、長期固定を希望する人の選択肢は少なくなってしまってます。最近は、変動金利型で借入れする人の割合が急増し、長期固定で借入れする人が減り、金融機関も短期金利に力を入れ始めていることも影響していると思われます。

10年以下の比較的固定期間が短いものは、0.05％程度の下降。10年固定の適用金利は、2％以下のものも多くなり、超長期固定の金利が高くなり、借入れしにくくなった現状では、長期返済の人にも魅力的な選択肢となってきたでしょう。

変動金利は店頭金利を2.475％までに引き下げたところが多くなりました。住友信託銀行では、当初優遇幅が大きいタイプで、適用金利は0.875％に。新築マンションの提携ローンなどで、全期間マイナス1.5％というような商品でも、変動金利なら1％を切る適用金利になることになります。

これだけ低い金利であれば、変動金利型に人気が集中していることもうなずけます。しかし、将来的に固定へ切り替えたいと考えている人は注意すべき点も。全期間固定金利に切り替えすることは難しいので、将来のこともよく考えた上で選択しましょう。

＞２２２

金利が下がったら元本の減りが早くなる(元本の支払い割合が大きくなる)でしょう。

そんな状態が５年続いたら、６年目から支払い額が低くなる。

ここで変動について、いろいろ勉強させてもらいましたが、まだ疑問があります。
どなたか教えて下さいませ！

５年間返済額の変わらない方式で２０００万を３５年、金利１．２％でスタートし
１年後に０．２％上昇して１．４％になってそのまま５年が過ぎると仮定します。

当初返済額が５８３４０円（元本３８３４０円、利息２００００円）になって上昇後は
返済額が変わらず、内訳が元本３５５４７円、利息２２７９３円になるのはわかります。

そこで疑問なのですが、上昇した金利は内訳の金利部分が上がって、元本部分が減ることで
上昇した金利分２７９３円をまかなったことになるのでしょうか？
もしくは、上昇分２７９３円×４８回（残り４年分）＝１３４０６４円を５年後の見直し時に
一括返済しなくてはいけないのでしょうか？また、途中で繰り上げ返済した場合、この未払い
分を先に引かれ、実質残りが繰り上げ分ということでしょうか？

>そこで疑問なのですが、上昇した金利は内訳の金利部分が上がって、元本部分が減ることで
>上昇した金利分２７９３円をまかなったことになるのでしょうか？

その通りです。

>もしくは、上昇分２７９３円×４８回（残り４年分）＝１３４０６４円を５年後の見直し時に
>一括返済しなくてはいけないのでしょうか？

一括返済の必要はありません。

>また、途中で繰り上げ返済した場合、この未払い分を先に引かれ、
>実質残りが繰り上げ分ということでしょうか？

「未払い分」「それ以外」などという区別はありません。

このスレを読んでいると、あまりにもおばかな質問が多いので、改めて「住宅ローンの基本」を書いておきます。

●住宅ローンとは要するに借金である。
●借金は返済しなければ毎月利子がついて増えてゆく。
●借金は、毎月、利子よりも多い額を返済すれば、元本を少しずつ減らせる。
●この毎月の返済額を、例えば35年後に元本がゼロになるように決めているのが、35年ローンというものである。
●通常の変動金利ローンでは、毎月の返済額は5年間一定である。（銀行にとっては事務コストを減らすことができ、借り手にとっては生活設計が立てやすいという、双方にとってのメリットがある。）
●しかし、変動金利ローンでは、金利は半年ごとに変わる。
●なので、毎月の返済額が一定の状態で、金利が下がれば、毎月の利子が少ししかつかなくなるので、元本はより早いスピードで減ることになる。
●逆に金利が上がれば、毎月の利子がより多くなるので、毎月同じ額を返済したとしても、元本が少ししか減らないことになる。最悪の場合は元本が増えてしまうこともある。
●このように変動金利ローンでは、金利の動向によって、元本が早く減る場合もあれば、元本が少ししか減らない場合も出てくる。
●なので、5年に一度改めて、その後の毎月の返済額を、ローン開始日から35年後に元本がゼロになるように計算し直す。
●繰上げ返済とは、元本を現時点で一気に返済するものである。
●「期間短縮型の繰上げ返済」とは、要するに、繰上げ返済時に、その後の毎月の返済額は一定のまま、変更しない方法である。
●「返済額変更型の繰上げ返済」とは、要するに、繰上げ返済時に、その後の毎月の返済額を、ローン開始日から35年後に元本がゼロになるように計算し直す方法である。

↑
分かりやすいと思いますよ〜

226様
ありがとうございました！疑問が解消できました！
「住宅ローンの基本」じっくり何度も読ませていただきます！
また新たに疑問がわいてくるかと思いますが、その時はまた、
おバカな質問をさせていただくかもしれませんが、よろしく
お願いいたします〜〜

226さん、こりゃ、講義料必要じゃないっすか！（笑

なんか、古いホームドラマのワンシーンみたいだな。

●借金は、毎月、利子よりも多い額を返済すれば、元本を少しずつ減らせる。

利子よりも低い額を返済しても意味ないって事？
例えば、８万でその内利子が３万５千。
１年後に４２万（３万５千×１２ヶ月）の繰上げ。

短期固定が終了して、次に１０年固定を選びましたが、数日後に気が変わって変動にすればよかったと
後悔し、ダメ元で変動に変更してと銀行に連絡したら、数日後にOKが出ました。
２回分の変更手数料は痛いですが、固定との毎月返済額の差を考えると諦めがつきます。
本当は変動は怖い派なんですが、しばらくは金利動向に目を向けてピリピリと生活していきます！
固定で安心生活も捨てがたいですが・・・

変動の方で金利上昇(いつのことやら)に備え、株以外の運用している方、又は考えている方いますか？

>231

未収金利息が発生しなければ　という意味ではないですかね？

８万返金しているのに　内訳が　利息　８０５００円　　元金　０円　未収金　５００円　とか

変動の方で金利上昇(いつのこてやら…)に備えて、株以外の運用をしている方、又は考えている方いますか？

「元本」とか「利息」とか「金利」という言葉を聞いて、
いまいち何のことだかピンと来ない人は、
変動で借りては絶対に駄目だぞ。

そんな人、ここへは来ませんよ〜
だけど、そんな人ほど変動で借りてるのが事実

そりゃそうだね。固定がこれだけ高くて、変動がこれだ安ければ、たいていの人が
変動を選ぶ。実際、現時点で7割ほどが変動派。意外に少ないのは、世の中には慎重
な人が少なくないということ。まあ、その慎重さが、役にたつかどうかは不明だけど。

金利があがってくれば、当然ながら、破綻する人はでてくるでしょう。ある一定の
割合で、でてしまうのはしょうがない。自己責任の世界だよね。

銀行員の書いた本に書いてあったのですが、金利があがらなくてすら、銀行ローンで
破綻してしまう人はまれではないらしい。諸経費とか税金とか駐車場代とか説明しな
い悪質業者は少なくないから。勉強不足は自己責任なのかもしれないが、ちょっと
可哀想な気もする。

＞２３７
分からないから、ここにきて学ぼうとしているのではないの？
イマイチピンとこなくても、勉強すればいいだけのこと。
変動を選ぶなという権利はない！

＞２３８
そんな人程、変動で借りているのが事実？
なんの統計？
その参考資料がどこかに書いてあるのですか？
教えて欲しいいんですが・・・


ちょっと知識をつけると、すぐ調子にのって人をコケにしてストレス発散する・・・。
かなしいなぁ。

まあまあ…

所詮は匿名掲示板なんだから

>NO.240様

2007〜08年くらいの統計らしいですが、マイホーム購入資金プランの雑誌に、
変動金利の融資採用が３割、固定期間選択型の採用が５割、全期間固定金利の採用が２割、って、
掲載されていた気がします。（あくまで目安なのでしょうが。）

僕はフラット35、審査がおりなかったら全期間固定（みずほ）で融資実行しようと考えています。

意外に思ったのは、固定期間選択型の採用率の高さ…。
そして雑誌に掲載されていた、『業者の薦めでローンを組んだ』って人が多いこと…。
『住宅選び・仕様選びと同じくらいの熱意を、ローン選びに向けている人が少ない』って、
雑誌ではコメント記載がされていました。
そんな人も多いんですね。

どこかに誰かが書いてあったけど、不動産屋は金利の低い変動を勧める事が多いらしいです。
その方が返済率や何かで審査が通り易いらしいのです。
実際うちも不動産屋の営業に変動をやたらと勧められました。でも短期固定が変動と同じくらいの
低金利だった時なので、営業の口車には乗らずに短期固定にしましたが、ローンについてあまり
考えていない人もたくさんいるんですよね。とくに最初はローンのことより考えることがいっぱい
あって、ローン切り替え時や金利で失敗したと気付いた時に初めて、もっとローンについて詳しくなろうと勉強する人も多いのではないでしょうか？

不動産屋は月の支払いが少ない方が売りやすいだけ、客の将来など考えていないと思うよ

変動金利怖いね〜、変動でローン契約している人が増えてるそうだけど、危ないね
政府や日銀の発表・銀行の今やっていることには裏がある
今や証券は信用破綻
デフレの次は何が来るか、今や世界中が失われた10年を参考に
お金を合わせ鏡に映して増殖している
こんな状態で10年先インフレが起こっていないと誰が言える

3000万円借りて１０年先の残計算してみたら怖いのが解る

３０００万、変動で１０年あれば相当返せるでしょう。
途中で固定にしてもいいんだし。

変動怖いって、危ないほど金利が上がるまでみんな変動続けてないでしょ。
ましてここへ来ていろいろ情報収集してる人たちは。

No.249
危ないほど金利が上がるまでみんな変動続けてないでしょ。

その時期・もしくはその少し前に固定にかえるの？その時期固定は

すごい金利だと思うよ、現実的に無理なんだよ、机上の空論に近い

＞２５０

その時期・もしくはその少し前に固定にかえるの？その時期固定は
すごい金利だと思うよ、現実的に無理なんだよ、机上の空論に近い

そんなことは誰でもわかってるよ。今現在、低金利でわずかでも金利を浮かせられればいいこと！
で、これくらいの金利ならOKってところで固定に切り替えるつもり。
この情勢で急激に金利が上がるとでも！？

私は変動派ですが、
「金利が上がったら固定に変える」なんて無理だと思ってますよ。
変動金利が上がるときには、固定金利はもっと上がるんですから、
結局、「変動の方が安いから」と変動を選択せざるを得ないでしょう。
なので全期間変動で通す覚悟はしておくべきでしょう。

＞２５０
251に補足。

まず・・・変動金利が急上昇した時、長期固定もある程度同じ様に上がったとしても、
時期が同じとは限りません。
変動と固定の差が殆ど同じくらいまで均衡する時もあれば、かなり開くときもあります。


変動が絶対に将来得するとは誰も決め付けてはいないと思います。
ただ、あくまで変動は、いつでも状況に応じた選択が出来るという事です。
今の日本の状況を見ると近年の急上昇は想像できないと考える人が多いのは事実です。
例えば５年後、変動金利が２％になっても、超長期が今より低い２．５％のケースだってありえる。
変動金利が５％に上がったとしても、３年後にまた１％なる可能性もある。
なので、暫くは変動で様子見をするという考えは有りです。


＞危ないほど金利が上がるまでみんな変動続けてないでしょ。
＞その時期・もしくはその少し前に固定にかえるの？その時期固定は
＞すごい金利だと思うよ、現実的に無理なんだよ、机上の空論に近い

人それぞれの考え方があるんだよ。
様々な仮定を机上で論じる事で、また個々で選択肢が増えるかもしれない。
なので、その言い方は無いかと思います。

２５０さんは長期固定組の方ですか？

>>249〜253
いいのいいの。
「変動金利は怖くない」スレなんだから。
5％になろうが10％になろうが怖くないんですよ。
その前にガンガン繰り上げ返済して、残債を減らせば良いってこと。
で、それに追いつけない人が損をするわけですよ。

まだ2％、まだ3％、まだ4％、そのうち下がるから大丈夫、で固定は6％超えで固定にも出来ず・・・金利は上昇を続け、元本は減らず25％ずつ支払いが上昇・・・破綻。
って可能性は低いとは思いますが、0％ではないですよ。

>インフレ起こしたら、マンションを手放すときの金額はどうなるんでしょうか？

インフレとは物の値段が上がる事。マンションも例外ではないので当然上昇してる。

物の値段が上がるという事はそれだけ需要があると言うこと。値段が上がっても欲しいと
いう人がいるから値上げ出来るのであって、去年みたいな資源高による値上げは長続きしないし
インフレとは言わない。（金利も上がらない）

値段が上がっても欲しいって人がいると言うことはそれだけ収入も上がっている人が多いと
いう事。

収入が上がってる人が多いという事は企業は賃金を上げないと人材を確保出来ないと言うこと。

企業は報酬を増やしてまで人材を確保したいくらい事業が順調って事。

日本のGDPの６割が個人消費。日本がインフレになるためには上記のような循環になっていなければ
ならないわけ。

当然住宅にも該当する。金利が上がっても、住宅価格が上がっても、それでも欲しいという
人がいるから上昇するわけで、そんな時代に今のような低金利低価格で買った人たちが
何で破綻するの？

それともインフレを警戒して変動はダメだと言っている人は自分だけはデフレのままだと
思ってるの？

>>256
もうインフレとかデフレとかは脱却しましょうよ。
新しい時代にはいってますよ。
高度経済成長とか、バブルの崩壊とか、過去の産物。

ちなみに現在スタグフレーションはかわした感じだけど、まだ不透明。
じわじわと原油価格が高騰してきて、第3次オイルショックと共にスタグフレーションが進行するかも。
雇用が安定せず、不況の中原油高による物価高・金利高など最悪の事態が控えているようでなりません。消費税10％も3年後にはおそらく可決されるし。

今年の夏がひとつのポイントだね。

できればそんな時代は来て欲しくない。

>>256
まさに私もそのように考えたので、ここでインフレによる金利上昇リスクを煽る人に向けに
先のような質問をしたのですが、あなたの書き込みはより的確ですね。
インフレによる金利上昇リスクを指摘する人の頭の中では
その時の年収や物件価格はどのような値に達しているのか気になるところ。
当然そこまで踏まえた上でインフレによる金利上昇リスクを説いているでしょうから、
是非具体的に説明していただきたいですよね。

>>257
不況下における金利高ってどういう条件で起こるのでしょうか？
基本的に不況下の時は市場の流動性を高めるために、金利を低くするのが
セオリーですよね？

それを無視して金利を上げる状況がどういうものか、興味があります。

不況対策の財源を、政府が赤字国債に求めるが、発行額が巨額で、引き受けてが居ない場合は、
長期金利は上がりますね。

また、短期金利でも（コール翌日物）銀行同士が、あいつは潰れるんではないかとお互いに疑心暗鬼になると、いくら中央銀行が金融市場に資金を注入しても、高金利でないと金を融通しないとなってくると、中央銀行の目標とするレートよりも金利は高く推移してしまいます。

それを低く低く誘導するために、中央銀行は紙幣を発行しますが、紙幣を発行するためには根拠となる資産が必要で、発行高が多くなると質の悪い資産を根拠としなくてはならなくなりますので、発行した紙幣は、以前の紙幣より価値が落ちます。するとインフレとなりますね。

>>260
なるほど。詳しい解説ありがとうございます。
具体的にはお隣の韓国や日本に国債を押し付けられなかった場合のアメリカのような状態でしょうかね。
そういう状況に日本が陥るとなると、世界経済は終焉を迎えていそうですが・・・。

>>257

確かに新しい時代、というか今まさに時代の転換点にいるのかもしれません。
戦後70年弱。資本主義の崩壊という意味で。

ただ、何で新しい時代に入ると原油価格が高騰するの？
オバマがグリーン・ニューディールと言っているようにこれからは脱石油エネルギー
でしょ？去年のように投機マネーによる高騰は異常で今の価格が本来の需要と供給に
あった価格。今後原油需要が大幅に増えて価格が上がるとはとても思えませんが？
さらにそれらが理由でなぜ物価高と金利高になるのか？説明してみてください。

>>260

国債の引き受けてが本当にいなくなれば国家破綻です。金利上昇などではすみません。
今の長期金利上昇は企業の資金繰り逼迫からです。株価の下落で自己資本率の下がった
銀行は企業に貸し出す余力がなくなっている為です。この状況が続けば今日のＳＦＣＧ
破綻のような大型倒産が相次ぐでしょう。だから日銀は必死に長期金利上昇を抑えよう
と手を打ってきているのです。

>それを低く低く誘導するために、中央銀行は紙幣を発行しますが、紙幣を発行するためには
>根拠となる資産が必要で、発行高が多くなると質の悪い資産を根拠としなくてはならなくなりますので、
>発行した紙幣は、以前の紙幣より価値が落ちます。するとインフレとなりますね。

それは本来のインフレとは違いますよね。物価が上昇するのではなく、通貨の価値が下がるわけですから。
通貨の価値が下がると言うことは個人の負債も目減りする事を意味しますが。

本来の物価上昇によるインフレは円の価値が上がりますが、円の価値が下がるわけです。今の日本のように
円高な国は多少は可能なのかもしれませんが、英国ポンドなど通貨が暴落している国がそれをやると
さらに通貨安が進みます。今まさにロシアがそれで自国通貨維持の為に先日利上げを行いました。

日本がそこまで追い込まれるとはちょっと考えにくいのですが、現状の金融機関の貸し渋りによる
金利上昇は何か手を打たないと資金繰り出来ずに倒産する企業がさらに増えるでしょう。
今の長期金利上昇とはまさにそういう事です。

No.262
何で新しい時代に入ると原油価格が高騰するの？


こんな話もあります

現在原油産出国の原油量は１０年前と蓄積量が変わっていないとの事
それはなぜか、原油産出国同士の取り決めで、蓄積量×数％が年間の使用量（売る量）にしよう
と取り決めが有る為。より多く売るには蓄積量を多くする必要がある、意味解りますよね
近い将来原油争奪戦争、世界で恐ろしい事が起こりそう、賢い人はもう動いていますよ

現実問題、これだけ大企業の業績が悪化し、資金調達のために社債を発行しまくっていると、
国内の債権市場はお腹いっぱい状態。さらに不況対策で国債をガンガン刷りまくるとするならば、
金利を上げないことには引き受けてがいなくなってしまう。つまり、長期金利は上がる。
こういう状況が今、起きつつあるように思われる。
もちろん、>>261が言うように、本当に国債の引き受け手がいなくなれば国家財政は破綻するが、
そこまではいかないものの、そういう状態に片足を突っ込みつつある。

一方、短期金利市場は>>260が言うような状況が（まだ）現出していないので、比較的低位に推移している。
結果、短期と長期の金利差が広がり、ソースは不明だが、住宅ローン市場で変動を選択する人が増えてきた。
何しろ今は、減税と物件価格の下落を受けて、空前の買い時と煽られているので、
変動金利というリスクをとってでも今買ってしまえ、という人が増えているわけだ。

私はインフレリスクについては、>>262が仰る主旨におおむね同意ですが、
恐ろしいのは景気の停滞と（貨幣価値の下落によって導かれる）物価上昇という、ある種のスタグフレーションの到来。

次に到来すると懸念されているのが環境バブルだから、「グリーンニューディール」なんて言葉に、
明るい未来は期待できない。まあ、先進的な環境技術を持つ日本がどう立ち回るか、面白い気もするが。
仮に原油高騰時代が再来すれば、メタンハイグレード採掘のコストも採算に乗ってくるなんて話も
あるみたいだから、日本にとって悪い時代じゃないかもしれない。

って、そこまで考えて住宅ローン組むかねぇ。

日本中で住宅ローンの破綻者が増えれば日本は終わり
一部の無謀な借入者以外は将来そうならないようになっている


はずだ！

No.265

すでに増えていってるんですが・・・

相当に増えてます。数字はでてませんが、任意売却の専門業者の
サイトとか繁盛してますものね。
外資系金融で解雇されて転職した人とか、もともと無謀じゃなかった
わけだけど所得が激減しちゃう。
また、２００５年あたりで、買って景気がいいから繰上げ返済して
食が下がって、借り換えしたくてもできない例とかいろいろ

いずれは社会問題になりそうな勢いですよ。

"ヒットラーの偽札”という本を読みましたが、

これは偽札で武器や食料を調達するというよりも、敵国の通貨を混乱させるための
ものだったそうです。過去には、偽札が判別できず、大量に紙幣が出回ったために、
狂乱的なインフレになったケースが知られています。

通貨が大量に出回れば、通貨の価値はさがります。輸入品の値段があがるので、
インフレとなります。通貨の価値がさがれば、輸出は良好となりますが、それ
は一般庶民には関係がない。

>>263
かわりに説明ありがとう。
そうなんですよ。近い将来石油利権争いの戦争が起こりそうです。
某国も経済立て直しには戦争が不可欠ですから。
こんどはどこをテロに仕立て上げて、世論が許すかを考えているはずです。

>>262
これから年収400万時代、経済は現状維持のまま、物価高が始まるでしょう。
何でもかんでも作っては廃棄という時代は終わりです。

といっても、そのころにはローン払い終わってるかな。

>>259
もう政策金利を低くしたから景気が上向くという時代は過ぎています。
現に一時期のゼロ金利に近い状態なのに、当時の金利よりも高いところを推移しています。
短期や変動が低金利だからといって、ぎりぎりのローンを組ませるケースがあると思うが、このままじゃ日本版サブプライムですよね。
政策金利を下げても、政府介入が中途半端だと、市場不安から上昇傾向になるのでは？

大山鳴動してねずみ一匹

過去の知識はあっても、
現在の経済状況で考える知恵がなければ役に立たないので注意しましょうね。

>>267
繰上げ返済もしすぎは怖いですね

>>271
いいこといいますね。とにかく収入が下がる時代には、繰上げ返済があだになって
いあざとなるとローンの借り換えさえできなくなる。

３０００万のローンを繰り上げて、２５００万の残債で手持ちのキャッシュが不足しても
５００万融資してくれないからね。

そもそも、自己資金を豊富に、ローンは少なめにしてゆっくり返すべきでしょう。

みずほＦＧ　８００億円資本増強。海外で優先出資証券
年１４.９５％（平成２６年６月まで固定配当）
平成２６年６月以降は変動配当（ステップ・アップなし）

銀行も大変みたいだよ・・・
ここの変動さんは、ここで金利が上がらない理由を探して安心したいみたいだね。
正直、先のことは誰もよく分からないし、断定できないことだよ。
断言できることは、金利が低い貸し出しはリスクとの引き替えだってこと。

ここで、うかうかたかをくくっている何人かのお気楽な変動さんはやばくないのかな・・・

そうですね。低金利で買うのは逆に危険ですよね。

変動さんに心配を与える固定さん

あのね、今のような信用収縮状態があと１年年続いたらトヨタですら倒産の危機だって
言われてるんだよ。

みずほも確かに大変だけどね、同じように金融不安が改善されなければさらに増資が
必要になり、破綻まで行かなくても下手したら国有化くらいまで行くんじゃないの？
年１４.９５％で資金調達してるんだから。これは異常事態でしょ？
ここ読んで変動にしなかったから安心だとでも思ったわけ？ある意味幸せな人ですね。

そこまで考えて変動はやばいって・・・自分の心配でもして下さい。

住宅ローンの元になってるのは企業貸し出し金利であるプライムレート。

本来の長期金利上昇というのは、企業が増収を見込んで設備投資などを行う為の
資金調達が旺盛になるからであり、高い金利を払っても採算が取れると判断するから
融資を受けるのであって、貸し手も回収出来ると思うから貸し出すのです。
そうやって資金需要が高まるから金利は上昇して行くんです。

簡単に言うと高い金利払っても借りたい会社が多くなり、高い金利で貸しても
回収出来ると銀行が判断するから金利が上がるわけです。

では今何が起こっているか？企業は急激な景気の悪化で収益が急激に悪化した
為、運転資金が捻出出来ず、銀行からの融資でまかなおうとしているわけです。
しかし、銀行も株価の暴落等で自己資本率が下がり、貸し出し余力が少なく
なっている上に、リスクを冒してまで融資出来なくなっているのです。
結果金利上昇となっています。

不況が底を打ち、業績が回復してくれば銀行も貸し出し余力が出てきますし、企業も
収益が改善されますので、自然と金利は下がって来て実体経済に有った水準に戻るでしょう。

しかし、今の金融不安が続くようであれば、当然息切れして倒産する企業がどんどん
増えて来るでしょう。

よって今の金利上昇は住宅ローンとかそんな狭い小さちゃな問題ではなく、日本経済
全体の大きな問題なのです。「変動さんは・・・」なんて小さい事言ってる場合じゃ無い
と思いますよ？

> No.277
分かったようで、なんだか稚拙な感じがするけど
みずほでさえ、資金調達に必死だってことで
そこまでのクーポンでなきゃ調達できなくなっているってことなんだろうね。
そういった状況があって、信用収縮が解消されなければ
個人だけこのまま低金利で調達できなくなることは考えられることなんじゃなのかなぁ（？）
そして、住宅ローンは優遇されてるもので、だからこそ極低金利
でも、一度でも支払いに滞れば優遇はなくなるんじゃなかったでしたっけ？
そういったこともリスクといえばリスクでしょうし。
そもそも今の固定で払いがきつい状況だとしたら、そもそも身の丈を超えた借り入れしているよ
変動が有利かどうかよりも、客観的にそういった視点で見直してみることも大切に思うよ。

>279

信用収縮が解消されなければ住宅ローン金利が上がるって意味不明というか、何故住宅ローン
金利上昇に持って行くかな？

あなたの「変動=危険」に無理矢理誘導しようとする書き込みのほうがよっぽど稚拙だと思います。

みずほの例を見れば分かる通り、金融機関はもうすでにギリギリの所まで来てますでしょ？
８０００億円の資金を調達する為に年間１５％もの金利を５年間も払ってまでの資金調達ですよ？

もし信用収縮が解消されず、さらなる資金調達に追い込まれればおそらくメガバンクといえども
持たないでしょう。政府の公的資金注入まで追い込まれるんじゃないですかね。

>個人だけこのまま低金利で調達できなくなることは考えられることなんじゃなのかなぁ（？）

ですから、長期金利が上昇しているわけです。個人も長期金利に限っては上昇しているわけです
から、すでにあなたのいう、「個人だけこのまま低金利で調達できなくなる」状況なわけです。
しかし、短期金利（政策金利）に関しては日銀が利上げしない限り、変わりません。
なぜならそういう仕組みだからです。仕組みが変わるかもしれないと言うかもしれませんが、
世界中が多少の違いこそあれ皆同じ仕組みになっているのであり得ないでしょう。
というか、中央銀行の政策金利が意味をなさなくなります。
そこまで警戒したら長期固定でも銀行があぶなくなったら貸し剥がしが起こって一括回収される
可能性だって無いとは言い切れなくなります。

http://blog.livedoor.jp/nevada_report/archives/727856.html

なぜ信用収縮を無理矢理変動金利＝危険としたいのか知りませんが、信用収縮は長引かないほうが
あなたにとってもプラスだと思いますけどね。