住友信託銀行について語りましょう（その４）

デベ営業マンに住友信託は審査通り易いと進められました…
本当かな？

＞＞501さん

わたしは逆に審査は厳しいと言われましたが。デベ営業に。

>>501

僕も厳しいという印象を受けました


ここは自動返済が便利な銀行だから、数年に一度まとめて繰上げする場合は
その利点をあまり生かせませんね。

先週の土曜にデベにて住友信託のローン審査用紙を記入しました。
事前審査待ちです。
年齢３５歳
年収６００万
勤続１２年
直前までキャッシングでマイナス有り。用紙記入時には完済・解約済み。デベ営業には話してあり解約証明もいつでも出せる状態です。
借り入れ希望３５００万
３５年

こんな状態ですが通るでしょうか？

年収687万、勤続年数　キャッシング状況も同じです。借入額が500万少ないですが、うちは通りました。
なので大丈夫かと思います。

頭金による。20%頭金入れれるなら大丈夫だろう。

年齢40歳
年収1000万
勤続１8年
借り入れ希望5000万
25年
頭金100万でもOKでした。

　年齢35歳、年収１０００万強、頭金２８００万、借入３０００万・期間３５年（変動全期間１．６％優遇で現在０．８７５％・元金均等返済）で去年３月に借りました。
　大手マンデベ提携ローンで、デベ担当からは審査が厳しいとは言われなかったなー。大手デベだったので、１０行以上記載された提携ローン一覧を見せてもらったけど住信と中央三井が一番優遇が大きく、元金均等とかネット繰上返済手数料無とかで住信に決めました。そういえば、あまりネットとかで調べなかったですね。今思えばもっと条件のいい金融機関があったかも・・・。変動金利にしたのも当時、少なくともここ２、３年は何となく金利上がりそうにないから、住宅ローン所得控除で利払分以上に戻ってくるからいいや、的な発想でした。
　友達に銀行マンがいるけど、彼曰く、特に自行で借りろという強制はないので、結構、同僚でも住信から借りてる人多いそうです。
　あと、この年明けにネットでちょっと繰上返済したけど、保証料とか割と戻ってくるし、元金均等だから毎月の返済額も減るしちょっとうれしかったです。でも、今頃に不動産取得税の通知が来て・・・。意外と遅く来るんですね(涙）。

504です。
本日デベ経由で連絡が来ました。
結果は減額です。
他の借り入れがあるという理由です。
デベ営業が解約証明を出せば希望額まで行けそうとの事で明日出しに行きます。大丈夫かな？

審査の基準として物件価格に対し、自己資金の割合がどの程度なのか、と言う項目があります。５０４さんの場合はその記載がないため、確たることは言えませんね。但し、一般的なことを言えば、借入３５００万円・期間３５年・審査金利を５％にすれば年間の返済額は２１０万円くらいになります。年収６００万円に対する借入としては、３０％を超えますから、ちょっと多いかなという印象です。銀行の審査は返済比率（年収に対する借入金年間返済額の比率）３５％程度まで認めるのが一般的ですが、そこまで借りては余裕ある生活はまず無理ですね。家を買えば、固定資産税や修繕費用、マンションなら管理費など返済以外に結構お金が要ります。今の低金利が続く保証もありません。年収が確実に上がるのならいいですけど・・・。無理して、６００万の外車を買って、ガソリン代・高速代・旅行代を倹約する生活を送るか、３００万の国産車にしといて、旅行などレジャーに使いまくるか。どっちが本当に豊かな生活なのか。よく検討された方がいいと思います。

メガバンクと0，1しか違わないんでメガバンクにしました。

給料振込みとかの口座変更は煩わしいし定期の優遇金利やＡＴＭの手数料とか考えたら5年後にはあるかないかわからないところで借りるメリットを感じない。年１万倹約でじや釣り合わないぐらい不便過ぎる。

私の場合は、給与振込の一部をここに振り込むようにしたから別に不便は感じていない。
でも、言われるようにセブン銀行等を使っての入金が平日だと１８時までしか行っていないのは不便ですね。
引き出しなら１８時以降でもできるのに。
安く借りられると言う事以外、ここに期待はしていないというのが正直なところですね。

うちも給与振込み口座を３つ指定できるので、ローンの分のみをこちらの口座にしております。
最近は大手企業ならば、ほとんど複数口座に振込みしてくれるはずですよ＾＾

私は、給料は全額、住信に振り込んでもらって、自動返済の閾値を０円にして、
自動返済以外をメガに振り込んでます。

　デベ提携にて、0.16優遇と自動返済の利便性から、住信に事前審査申し込みをお願いしましたが
昨年４月に転職したため、素早く却下！とのお知らせがありました。
　そんなに厳しいものなのでしょうか？
　気合を入れてシュミレーションしていた時間が無駄になりました。
　住信SBIも同じなのでしょうか・・・・

転職後1年未満なら厳しくないところでも断られることが多いんじゃないですか？

転職1年未満でローン申し込むとか、ゆとり過ぎだろ

定期とかまで、ここにする気がないし、変動なんで合併で見直しかけられたら、将来損する可能性があるから止めました。

長い目で見た安定性を考えると、少しぐらい金利が安くなる程度じや使えないですよ。

転職半年でもOKでしたが。
ただ、前職、現職とも住信の最優先法人でしたが。。

オートローンの優遇とか考えてパス。
そもそも頭金５００万いれて金利0，1下がっても、キャッシュで車買う方が得なんで。

自動返済について質問があります。
変動1.075%で1300万、30年固定2.7%で1600万のミックスローンで借りています。

これから自動返済で変動のみ繰上返済していこうと思ってるんですが、
その時には口座に残しておく金額＝固定分の返済額（約52000円に）しないと、
固定分まで変動の繰上に回ってしまうのでしょうか？

それとも変動、固定ともに引き落とされた後余った金額が繰上に回ると考えていいんでしょうか？

メガバンクと合併とかしたら不利になるよね…

メガバンクと合併とかしたら不利になるよね…

メガバンクと合併とかしたら不利になるよね…

4月に中央三井信託と経営統合しますよね。
実質的には、住信による吸収合併。

両行のトップとも、メガバンクの傘下入りを否定して、自らメガ信託を目指すとしている。

最終的には三井住友信託銀行になる予定ですが、商品内容は住信中心になるんではないでしょうか。

http://www.business-i.jp/news/sou-page/news/200910280021a.nwc

先は短そうだね。

そもそも、頭金たくさんいれるのなら、お得感がないよ。そりゃ頭金たくさんいれてもキャッシュで車や家具をそろえる資金があればいいが、オートローンや家具の購入ローン組むんならメガバンクにする。ＡＴＭだって使いにくいしネットなのに24時間使えないしメガバンクにカネ移しても手数料とか優遇にならないし。
そんなんなら年間1万倹約するために、そこまでしたくない。違うことで倹約する。

たしかに、1年に1万倹約するために必死になってるのも。。。
全部頭金で使ったら銀行はリスクヘッジになっても、こっちは病気でもしたら大変だよ。

1万で失うリスクや利便性とトレードオフしないと思うけどね。その分繰上げ頑張った方がいいよね。

>>521
心配なら、繰上げ後に残す金額で、変動分を確保しておけばいいのでは。

そもそも3年後になくなるかもしれない銀行で借りると、あとから苦労しそうです。

５２１さん

>>それとも変動、固定ともに引き落とされた後余った金額が繰上に回ると考えていいんでしょうか？

そうです、先に引き落としです。

529さん
中央三井を吸収する形ではないのですか？

0.875%の変動30年で3700万融資申し込み中ですが、住宅ローン減税で残高の1%が所得税で戻ってくる
事を考えたら、最初の10年（もしくは変動利率が1%を超えるまで）の間は繰上返済しないで貯金
しておいた方がお得なのでしょうか。
それともローンの利子には複利が働く(?)ので利率が0.875%でも繰上返済した方がお得(?)
素人的な質問ですみませんがよろしくお願いします。

中央三井と合併するけど、次にメガに飲み込まれるよ。そうなったら面倒くさくなる。
そもそも姿勢が嫌だ。
行員も、先が見えてるんでやる気ないし。

頭金300万いるならフルのメガバンク選ぶよな。
その300万を運用資金に回せば10万ぐらい利益でるもん。

そもそも固定選ぶ人が、住信にする理由がわからない。15年以上の固定ならフラットでしよ。10年ぐらいなら固定を選ぶ意味ないよ。5年変動で、そるから固定に変更じやない？

車をキャッシュで買える人でなきや使いませんよ。子供の学費もあるし。

ローン断られた人の恨み節？

そっとしてやりな（笑）

冷静な意見じやないの？

住宅控除考えたらほとんど金利ないのに、そこを減らすよりは、他の高い金利の借入は作らないというのは、冷静な判断でしよ。

固定にするなら５年後にはなくなるとこでは借りないよ。

たしかに頭金５００万もいれて0.1しか下がらないならフルで借りれるメガ選ぶよね。住宅控除考えたらほとんど旨味がないし。

車の資金や子供の学費とかは、常に手持ちで持っておきたいよね。

優遇幅なんて月や物件によって変わるから騒ぐほどの差じやないよね。

それより、今後の資金計画にあった条件かだよね。たしかに手持ちで1000万あって500万いれるならいいけど800万しかないのに500万入れるならメガバンクでフル。手持ちは500万キープして余裕ができたらこまめにネットで返済。これが健全な選択だよ。

ここ仕事遅いよね…

そっとしてやりな（笑）

そうかな？金利差とサービス内容がトレードオフしてない話でしょ？
オレも頭金たくさんいれて年1,2万倹約するなら、フルで借りれる方がいいよ。
頑張って0.1％下げてオートローン3.5％で借りたら逆ザヤじゃん。子供もいるし。車も買うし。
DINKSで、子供がいない車も買わないか、頭金たくさんいれて手持ちで500万ぐらい残る人でなきゃ選ばない。
それか10年たってもリフォームしないとか。
物件にもよるけど、頭金500万いれるたらメガの方が金利安くなる。

メガと0．3違うなら考えるが、それ以下なら将来を考えてパス。

借り換え手数料とか考えたら損だべ。

ですが、合併後の金利優遇率もそのままかわらないといわれてましたよ。

それは中央三井ですよね。5年後にメガと合併したら合併先のメガの手数料やオートローン優遇などは受けれない可能性が高いですよ。住宅ローンの優遇もわからないですよ。メガが、そんな約束してないんで。

メガとの合併を見越して少しでも良い客だけ集めて発言力を高めるのが狙いなんで。

5年後のメガとの合併は確実なんですか？

5年かどうかは分かりませんが、先は短いですよ。今は、少しでも有利な条件で合併するために頑張ってるだけなので。

その時に借り換えとかになったら手数料もかなりかかるので目先だけで考えない方が？

年収の半分は手持ちでおいときたいからパスしました。

たしかに金利２万下げるために手持ちが１００万とかになるならパスが健全ですね。

↑独り言と思い込みたい人が約1名ｗｗｗ

貯金を使い果たして年間2万金利倹約して得したと思っていたが、実は。。。ということで独り言と
思いたいのでしょう。がんばって貯金してくらはい。あと、借り換え手数料が発生しないようにお祈りも忘れずに。

>>553
理論的に反論したら？
手持ちが100万ぐらいしかなくても金利が1万でも安い方が良い根拠を。
あと、借り替えて数料が発生しない論拠。借り替えるはめになたっら大損でしょ。
たしかに、手持ちが500万以上あるなら微妙だけどアリだと思うけど。

住宅ローンって10～15年スパンの資金計画で考えるものですよね。
わたしも手持ちを全部いれて欲しいと言われたので止めました。

なんで合併＝借換という発想なのかが、さっぱりわからない。
ここ10年ぐらいで、大手行の合併による再編はたくさんあったけど、
それでローンの契約条件が変更になったとか、強制的に借換扱いになったなんて話は、
全く聞いたことがない。

そういう事例があったなら、無知な私に教えて下さい。

＞わたしも手持ちを全部いれて欲しいと言われたので止めました。

わたしはそんなこと言われませんでしたよ。
そもそも、フルローンにしようなんて思ってませんから、ある程度は頭金を入れていますが、
年収程度の手持ちは残しています。

ここの自動返済は良くできたシステムだと思うだけに、
1/30あたりから急に話の流れがおかしくなっていることを残念に思います。
まぁ、自動返済というシステム自体は、合併でどうなるかはわからないとは思いますが、
合併でのそのようなサービスの変更と、ローンの条件変更（あるいは契約変更）は、全く別の話。

ここで借りるには手持ちで１５００万はないと無理だね(爆)

固定なら条件は継続されるかもしれないけど、合併先の優遇は受けれないよ。

目先の小銭に踊らされないで長い目で考えたらって話しでしよ。

わたしは、頭金500万借入5000万でお願いしたら頭金800万いれて欲しいと言われました。貯金が1200万だったので、引越しで出費がかさむのに手持ちが400万では心細いのでメガにしました。年収は1000万です。

会社の評価が影響してるのでは？

たしかに手持ち300万とかでローン組のは無謀だよね。引越しや家具とかお金かかるもん。
金利は保険ぐらいに考えて手持ち500万残してメガで借りる人の方がまともじやないかな？客層落ちてると思うよ。

ここって頭金いれるから金利を0.1下げるんじゃないの？

まあ、必死になるほどの金利差はないが、手持ちで年収の半分以上残るなら、安い方がいいんでアリかも。
でも、不自由だし無理して借りたいとは思わない。長い目で見たら大手をメインバンクにしておいた方が有利だし。
要は繰り上げ返済（頭金）どこまでにするかのバランス感覚でしょうね。

先日、仮審査を受けましたが頭金を入れてくださいとは言われませんでしたが・・・？
優遇は全期間1.6でしたよ。

２５００万とか安い物件の話しじやない。安い物件ならいらないっていってたよ。いずれにせよ裏街道だからな。

少し真面目に答えると２４時間ネットで返せないと繰り上げのスピードは落ちるよ。

大手は、メインバンクにしておくと、貯金が1000万超えると一般とは、別窓口になったりいろいろ相談にものってくれるんだよ。

実際に1000万以上の預金がある人は、あの待遇を簡単には捨てないと思うよ。

何でみんな大騒ぎしてるの？？？
たいした差じゃないじゃん。それより金利だけが条件じゃないと思うんだけど？
他で不利なら意味ないよ。

ここの審査通らなかった人でもメガバンクなら通るからな。

メガバンク１行で１０００万円以上の貯金してる人っているんだね。
うちは複数のメガバンクに分けてるよ。リスクヘッジ。
ローンだけはここ。給与から天引き。

ここ通らない人はあまりいないでしよ。頭金をいれてまで使うか使わないかだけでしよ。
1000万の優遇は0．1の金利じや割合ないよ。窓口なんかいかなくていいもん。何かあれば自宅まで来るよ。あと取引経歴によっては提携プラスアルファの優遇もあるし。一般とは違うんだよね。

ここは頭金いれたらメガ落ちても通るよ。担保がとれれば零細でも大丈夫。
メガはダメなものはダメ。いま一番厳しいのは、みずほ。

え？ここって大手銀行より通りやすいんですか？

提携ローンをどの提携銀行で組むか悩んでいたら
デベが、頭金が少ない人はここよりも大手の方が通りやすいから
大手を勧める事が多いと言っていましたよ。

うちは、マイナス1.6と自動返済が気に入ってここにしました。

頭金があるならこっち。大手は家族構成や会社にうるさいよ。

デべは金利しかみないからね。大手の上客優遇は言わないだろうな。

事故歴があったら大手は1000万いれても厳しいけど、ここは頭金さえいれれば、わけのわかんない会社でも通す。頭金次第。

頭金150万で5000万借りれました。
業界最大手の会社で35歳1000万ですが。

みんな適当なことばっかり書いてるな。。。

まじめに考えている人のために書くけど、繰上げしないで60になった時にいくらローンが残っているか。
その時の融資物件の想定価格（あくまでも銀行の査定なのでかなり辛口）で残債が清算できるか否か融資枠が決まる。これが正解。

融資枠に対して、どれだけ頭金をいれたいかは個々の判断。まあ、一般的には、子供の進学とかがなければ手取り年収の50％。子供の進学や車買うなら、50％に、その分上乗せしないとダメだよ。

大手は、体力があるので、多少の貸し倒れは見込んでるんでフルで貸すケースが多い。今後のサービス向上も期待できる。みずほＢＫは諸費用も住宅ローン金利で借りれる分審査厳しいみたい。

金利差と今後のイベントから冷静な判断をお勧めします。別にメガを薦めてるんじゃないよ。

以上

メガは、結構、本契約の時に相談にのってくれるよ。
たとえば、給与とか定期を全部移すことを条件に優遇幅が広がるとか。このあたりなると個別相談かな。
ここで住信を逆転するはず。
住信は聞いたことがないのでわからない。

デベは、本契約の時の個別対応はないものとして案内する。
これは、人によってかわってくるからね。

でも仲良くなればローンに詳しい担当は、いろんなことを耳うちしてくれる。

ここでネガレスを書いてメガバンクをお勧めする人って。
暇なのかな。
そんな事より住信の話をしようよ。

住友信託でローンを組むことを考えているのですが、
勧められた長期一括保険(三井住友海上火災)が結構高くて驚きました。
そもそも長期一括保険なんてどこで借りるにしても必要なん
でしょうか？
必要だとしても、保険会社によってもっと安くならないものでしょうかね。
私の職域の一年契約の火災保険だと半額以下とめちゃくちゃ
安いもので愕然としています。

↑そういうことも含めて、金利以外も、いろいろ細かくみないと面倒で高い銀行選んだことになるという話をしたつもりですが。。。

火災保険は別に提携でなくても良いといわれました。

579さん

1.7以上優遇してくれるのですか？

メガに勤めてる友人に聞いたが、-1.5％が限界だと言われた。

銀行としては支店も少なくて不便だが、住宅ローンだけの口座だし、自動返済があるからここにしようと思う。

自動返済の落とし穴に気が付いてますか？
通常なら６ヶ月毎に見直される金利が毎月見直しになるんですよ。
金利が下降傾向にあるならイイですが、上昇傾向の場合は気をつけないと！
まぁ、微々たるものですけどね。

というわけで、私は自動返済分をプールしておいて、金利を見ながら自由返済するつもりです。

>>586
それは相手次第。(条件次第）
ちゃんと検討している人のために書くけど金利以外にも、いろいろあるんですよ。

>>585
結果的にそうなるケースはありますよ。例えば、手持ちの定期とかの金利が優遇されるとか。
わたしは、頭金を住信の要求通りにいれたくなかったのですが、手持ちの定期が優遇金利になったので、
アッサリ某メガにしました。これなら、困った時に流用できるし、定期の金利で相殺すれば0.1％の金利差は逆転できるので。

他にも、いろいろありますが、ここでは書けませんが調べればわかるかとは思います。

自動返済より24時間ネット使える方が便利ですよ。

財形やっている人とかは、解約してまで使いたいとは思わないよね。

財形とかある大手勤務の人は使わないのでは？

大手の取引銀行はメガでしよ。

手持ちで３００万残らないなら、１、２万ぐらいの差だったら定期の優遇金利で取り返してメガが健全。

4000万ローン1000万定期としても、0.1％金利差4万円を定期優遇で取り戻すには、0.4％定期金利優遇が必要になるけどね。

引きこもりの妄想なんて無視。

妄想なんで、書けないんだろ（笑）

>>594
財形だと余裕でしょ。

財形って個別優遇はないの知らないの？坊や。

もう。。。やめてやれよ。。。
カミさんの親に世話になってまで必死になって頭金かき集めて2万の金利倹約して得したと思ってるんだから。。。

会社の財形貯蓄と優遇は関係ないでしょうに。財形住宅ローンと勘違いしない。。。
福利厚生がない会社の人もいるんで刺激するのはやめましょう。

結局、審査落ちた中小企業職員が荒らしてるんだねｗｗｗｗ

まじレスすると中小企業向けかな。

大手の人は、財形や持ち株会とかを解約したくないんで、できるだけ満額で借りようとする人が多いんだよ。
10年ぐらいで完済考えてるんで、そんなこと気にしてない。あと、取引銀行使った方がいろいろメリットもあるし。

まあ、20年以上かけて返す人には年0.1は大金かもね。

　そうかな？僕の友達、ココ使ってる人が数人いますよ。他メガ勤務や外資系とか含めて。まぁ、自分で必死に探したわけではなく、不動産会社の提携ローンですが。１．６％全期間優遇とか、ネットでの無料繰上返済とか、元金均等返済とか、審査クリアできる人なら別に悪くないと思いますね。
　あと、色々書いてる人がいますが、大手行は預金１０００万円くらいでは、ローンの（提携などを上回る）優遇や渉外担当者の訪問提案なんてまずしてくれません。住信も含めて。だいたい、日本の貯蓄率が高まってる上に、不景気で国内貸出が伸び悩んでいるんだから、大手行は預金なんか増やしたいわけがないですよ、今は。そんな状況で、１０００万預金してくれるくらいで、いちいち個別の金利優遇稟議作ってたらコスト合わないでしょ？農協とか信金は別ですよ。

あ～ぁ。。。。。
今、話題になっているのは、手持ちを頭金にいれてスッカラカンにしてまで金利を倹約するのか？
という話なんだよね。

そりゃフルで借りれたら、ここもありかだと思うけど、ここは、60になった時の物件評価額と残債が同額になる枠しか貸さないので、どっちを選ぶって話してるわけ。

あとは、投資か？繰上げか？ってスレとかぶるけど、そんなに頭金いれるんなら財形とか持ち株会で、手持ち残した方が得だよねって話。

外資や中小みたいに福利厚生ない会社はアリだと思うよ。

あとはね。ここで金利倹約してもオートローンや学資ローン借りたら意味ないじゃんって話。
手持ちが年収の半分以上残って、福利厚生がない会社の人は、アリだよ。
あと、メガが取引銀行でない人ね。

何で、わざわざこんなこと書くかと言えば、契約した人はどうでもよくて、迷っている人もいるわけさ。
そういう人に、こういう見方もあるんだよって盛り上げるつもりだったんだけど。。。

契約した人は、自己否定になるからムカツクだろうけど、いまさら、こんなとこ見る必要ないでしょ。

調査不足の人が、短絡的に0.1安いから良いと思っているのはわかったけど、これからの人のためにウソが氾濫するといけないので整理すると。

頭金をどこまで入れるかは冷静に判断しましょう。
金利以外の細かい手数料もきっちり比較しましょう。
あとの話は、会社や預金額によって違います。
本契約の時に、いろいろと相談にのってくれる場合もありますが、それはプラスαにしてください。

中古の人のために、
仲介手数料も住宅ローン金利でかすところもあるので、そっちの方がとくかもよ。

迷っている人の、スレがあればできる範囲で回答するけど、契約済みの妬みはパスします。

以上。

それでは、よいご契約を。

なんか久々に盛り上がってるなと思えば荒らされてるのね。。。
なぜ妙に脚光を浴びているこのマイナースレ（笑）

スルーでいきましょう

ホント、急にここ最近ネガレスが付き始めましたね。
同一人物の可能性があるのであまりにも酷ければ削除依頼ですね。
管理者の方なら同一人物かどうかすぐわかるし。

どれ程の恨みがあるのかわかりませんが、
貴方の尺度で勝手にここは駄目・メガ最高とおっしゃってるだけです。何の根拠も無い書き込みだ。
借りた人間からすると気分悪いですよ。

わたしは5800万申し込んで4800万の回答。手持ちが1400万だったのでパスしました。
家電メーカー勤務で年収は1000万。手持ちが400万残りましたが、車の買い替え予定が3年後。4年後には子供の高校進学があるので、大手都市銀行で借りました。

しばらくは、貯金を200万ぐらい増やしながら繰り上げする予定です。
子供は私学の付属高校に通わせたいので、手持ちが400万だと心細いのでやめました。

デべの営業さんは、今は金利安いけど、大手より頭金をたくさんいれたりＡＴＭが少ないですよといってました。

貯金が少なくなると迷っていたら、〇〇とメモ書きを見せられたので財閥系の都銀にしました。これから本申込ですが、そこで担当の行員さんに、いろいろと相談してくださいともコッソリと言われました。

安いに越したことはないので長期借入ならありかもとは思いましたが、いろいろと勉強になりました。

田舎のに住んでいる私は、メガバンクの支店が１店しかなく不便さは変わりません。
住宅ローン支払いにしか利用しないつもりですし、2500万程度の借入なので　こちらで変動１本にしぼります。

ここの変動にしました。

頭金１０００万程、手元に１０００万円程残しました。
自動返済で毎月３万円程繰上げし、それ以外に月５万円程貯金する予定です。

検討中です。
金利しかみてなかったのですが、ほかの条件って銀行によってかなり違うのでしょうか？
詳しい方、ご教授お願いします。

>>612
2000万も貯金できるなら、繰上げは毎月10万ぐらいできませんか？？？

>>613さん

超低金利の今にガンガン繰り上げるのもテなんですが
手元に残しておいて金利が変わって来た頃にドンと繰り上げ、を選んでいます。
じゃないと子供の進学の時などに対応できませんし。
あとローン減税があるので、なるべくその期間は減税をきちんと受けたいのもあります。

>>613
違います。これ以上は、公開掲示板ではかけません。

これ以上書くと妄想がばれるからね。坊や

↑ママにまでお願いして、必死になって頭金かきあつめて損したから悔しいんでしょうｗｗｗ
　住宅控除と低金利で家賃代わりにローン払うな～んて甘ちゃんだからねｗ
　もう契約したんだから、あきらめなｗ

語尾に「ｗ」ってつける人、ばかっぽい。

616って引越しもサカイとか使うタイプだろうね。値段だけｗｗｗ

アンチ派がいろいろ書いてる人がいるけど、頭金も貯めれない人は、ヤダってことなんじゃないの住信は。

うちの会社は、Ｍがメインバンクなんで本契約で住信の優遇以上の金利になったよ。

頭金ゼロで、昨年3200万、元金均等変動、0875で借りれました。審査は10程でした。年収の5倍です。
頭金の有無は関係ないんじゃないかな。

そりゃ金額が少なければ頭金は関係ないでしょ。

オレが知る限りじゃ住信選んでる人は少ないよ。
デベの営業さんは薦めてくれたけど、それは一般的な話でしょ。
一番多いのは、会社のメインバンクじゃないの？それが一番お得でしょ。

メインバンクといっても会社の規模とかにもよるけどさあ。

№623さん。3200万を金額が少ないと言えるなんて羨ましいかぎりです。
いったいいくらまでが小額かはわかりませんが、3000万前後の借入であれば、こちらの銀行も
ありということでしょうか？

ホワイトカラーでもブルーカラーでも、住宅ローンがあることにはかわりがないのだから、仲良くしなさいよ。
たくさん借り入れできることが自慢になるのでしょうか。

ポイントって何ですか？私にも教えてください！

ローンは金利だけじゃなくて完済までの総支払額でみる。
これ以上は。。。ごめんな。

住宅ローンを借りられるのは、預金者のおかげだということを忘れないでください。
基本ですから。

4000万借りるととすると年間４万なんですけど？？

都銀（メガのこと？）メインってそんなに素晴らしいことなの？

こだわりでしょうか。

全期間１．６％優遇。元金均等返済。繰上返済に係る手数料（保証会社関連も含めて）無料。住信最高でした。私が契約した頃は。今は、全期間１．７％の銀行もあるらしいが。

ネットに張り付いてる暇あったら調べたらいいのに。。。
本契約前ならなんとかなるかもよ。

今どき都銀っていう奴いないぞ。(笑)　昔、就職活動でOB訪問したときを思いだした。
たぶん、年はそこそこいってて、新聞とかもあまり読んでないことがわかる。ブルーカラーかどうかわからないが、世間ずれはしているな。

今は大手デベの物件なら-1.7

君たち。0.1ぐらいで大騒ぎして。どうせ変動だろうから金利があがったら大変だねｗ

そうですかね？私は今のこの時代にそうそう金利上げないと思っています。

こういうマイナーな所はメガの金利動向を見て動いているでしょうから
まずはメガが動いてからと読んでいるのですが。
こういう所は金利で勝負しないと負けちゃうでしょうから。
つまり、0.1が大きく効果が出ると読んでいます。

まずは固定が上がってきてから変動金利、だと思うので
今は固定の様子を観ながら変動金利上昇時に対応すべく貯金・繰上げをしています。
多分、皆さんそれをしっかりされながらココを利用されていると思います。

金利0.1の違いで、どんだけーの支払額に差があるんですか。
疲れませんか。

653

面白い人ですね。疲れませんよ。
ただ単に借り入れ銀行を決めるのに材料になるくらいです。
貴方の方が疲れそうですね。なんかかわいそうになってきます。

たくさん借入れができる銀行と金利はほんの少しだけ低いがあまり借入れができない銀行では、どちらがいいと思いますか。

>>655
自分に必要な分を貸してくれる銀行ならＯＫ。
たくさん借りてもしょうがない。

メガに吸収されたら借り換え手数料とかで大損するよ。堅実にいくならメガ。
あとメガの方が諸費用も安いからね20年ぐらいかけないと完済できない人じやないと得しない。

中央三井も合併前はメガより高くなってたよ(笑)

文系がブルーカラーをバカにするのには、笑えました。
私たち理系の専門職でも、ものづくりは基本からはじめましたからね。
ちょっとした修理とかできますか。

ブルカラーとか騒いでるのは計算に弱い文系でしよ(笑)
金利と諸費用の差額や合併した時の継承範囲も理解できません。
お～と！信託銀行が１０年後も存在してると思い込んでますね。

損して得とれ(爆)

みずほも三菱も、信託は持ち株会社の下に独立してますね。

勤務先のメインバンクが一番有利？
中小デベの物件はわからないけど、住信含め、大手デベの提携ローンが
一番優遇されてるってのが、現状じゃないの？
で、それなりの提携ローンが用意される物件、つまり大手の有力物件を買える人って、
それなりの大手企業に勤めてる人がほとんどだろうけど、
そういう会社ってメインはメインとしてありつつ、全方位外交で、いろんな銀行と取引してるのが普通。
銀行側にとっても、メインバンクという理由だけで一社員を優遇する理屈もないし。

条件変更と借り換えの違いわかってないんじやね。
合併した後で、変動から固定にする時に、もともと他の客なんで、一旦リセットされて借換扱いになるんでしよ。

優遇も引き継ぐから、完済まで変動で通すなら得だけど、固定に変えたると借り換えで損するって話しでしよ。
そりやそうでしよ。保全義務しかないもん。

何？まとめると、

仮にここが「吸収」合併し、
仮に「変動→固定に金利を変更」したばあいに

手数料がかかるのね？

参考になるね。
http://ziddy.japan.zdnet.com/qa224407.html

住信で昨年変動で実行したんですが、ここ最近のレス見てると何がどうなるのかがサッパリ分かりません。
感情的なレスではなく冷静且つ端的に合併後の弊害（システム上の混乱とかではなく）があれば教えていただけませんか？

今のところ変動→固定への変更は考えていません。

よろしくお願いします。

先日、住宅ローンの相談に住友信託さんへ行きました。
合併後も　今の金利優遇は変わらないと言われました。
ただし、合併後に店頭金利の新しい金利を決定するので　現状の金利からどのくらいの差が出るかは
なんとも言えないとのことでした。
ですが、中央三井さんの店頭金利を見ていただいたらわかるかと思いますが、さほど金利差もないようなので
そう心配されるほどの金利アップは今のところは考えにくいとも・・・。

メガに吸収される時は有利にならない。

あとは変動の幅みないといけなくて、銀行によって凄いさは出ないけど、0．3ぐらいの差はつくよ。過去の推移みたら。

・・・そうですね～。そう言われると　こちらで借りるか迷うところです。
まあ、０．３％の違いならさほど気にならないので　変動1本でいくならココでもいいかな・・・。
メガとの合併はまだ確実ではないですよね？合併が決まったら　条件次第ですが　他銀に借り換えればいいような気もします。
今の時代、私のまわりでは　1~3回他銀に借り換えされています。みなさん、最初の優遇が切れるころにです。
ひとつの銀行にこだわるのも楽でいいですが、最初の優遇金利を利用して借り換えるのもいいのかも。
とりあえず、いまはまだメガとの合併は確実な話ではないので、あと数年変動の低金利にあやかって　あまり欲をかかないうちに　固定にしてしまおうか・・。
すでにローンを組んでる方は　今後　どのように考えていらっしゃいますか？

0.1ぐらい優遇してもらっても、長い目で考えたら。。。変動金利が上がり出した時にどうでるか。
最初だけで、3年後には逆転の可能性は高いですよ。借り換え手数料って大きいよ。

固定なら気にしなくてもいいんじゃないかな？優遇幅は継続されるでしょ。問題は変動選んだ人じゃないかな？

3年！？そんなにあっと言う間なんですね～^_^;
最初は変動でと思っていましたが、やはり高い金利を払ってでも固定にしようか・・・という気持ちが強くなってきました。来月にはどこの銀行にするか決めなければいけないので　こちらでいいお勉強をさせてもらってます！
うちは、主人が無関心なので　皆さんの意見がとても参考になります。もちろん　自分でもいろいろと勉強中ですが、なにぶんローンを組むのは初めてなもので。
そのかわり、主人は朝から深夜まで　毎日頑張って働いてくれてるので感謝！感謝！です(^・^)
一生懸命　働いてくれている主人のためにも、いい選択をしたいと思います。　

すんごく少しの金利を気にしたりして、毎日、楽しくないでしょう。
そんなことを気にするよりも働いた方が楽しいと思いますよ。
少しぐらいの金利なんて気にならなくなりますからね。

変動と固定の逆転じやなくて、住友とメガの逆転ですよ。

バブルの再現でもない限り3年じや逆転しないですよ。

真面目に考えてる人のために書きますが、諸費用も必須と任意のうちわけが銀行によって違うんですよ。

＞諸費用も必須と任意のうちわけが銀行によって違うんですよ。
それで、住信はどうなんですか？

中途半端な書き込みは、荒らしとみなされて削除されますよ。

>>691
5000万借りると0.1％でも年間５万円。それが毎年なんで、馬鹿にならないです。

火災保険ですが、長期一括でなくても、また、
質権設定も必要なく、一定額以上の保険額が
確保されていることが実効までに確認されて
いればいいとのことでした。
条件的にはいいですよね。

自分の意見を押し付けてる人がいるけど、中長期の視点で、イベントにあわせたトータルな資金計画でみないと意味ない。ここ選ぶなら15年以上借りる予定がある固定の人。今の低金利の固定＋優遇は魅力だ合併しても、今の条件は担保されるでしょ。

変動は、将来の安定性を考えたらメガでしょ。

№697さん。大変参考になるアドバイスありがとうございます。
もうひとつ質問させてください。例えば、はじめ変動で5年ほど借りてその後固定に・・・と
思っているのですが　その場合　こちらでも大丈夫でしょうか？

20年以上の返済計画なら低金利は固定。高金利なら変動が鉄則。
変動よりも固定を進める場合は、与信枠に不安があるお客さんの場合。
固定ならフラットも検討の価値あり。

固定なら、ネット系とかフラットがベストじゃないかな。
むしろ変動こそ住信でしょ。
低金利下でガンガン繰り上げ。

住友信託と三菱UFJ信託とで悩んでいます。
（５５００万借り入れで、優遇金利は一緒なのですが）デベロッパーの提携ローンが住友信託しかなく、三菱UFJ信託は、現状では５年固定が０．２％安いので悩んでいます。
デベロッパーの提携ローンの方が手間もかからず安心なのですが、０．２％の差で悩んでいます。。
三菱にした場合には、結果登記の関係とかで追加の費用もかかるんじゃないかなというのも心配です。
良いアドバイスを頂けると助かります。

住信は変動でないとあまりメリットないですよ。
５年固定にするなら、三菱でしょう。
0.2％でも年11万円差が出ます。

念のためですが、三菱の優遇は、当初優遇ではなく
全期間優遇ですよね？

＞７０２さん
ありがとうございます。大変参考になります。

おっしゃられる通り、全期間優遇です。
年11万は大きいですよね。

変動と5年間固定のミックス？にしようとも思っていますが
どうでしょうか。
（気持ちばかりですが）少しでも変動リスクをヘッジしたいのですが。

経済的に余裕があれば、変動一本がお勧めですが。
ミックスにするくらいならフラット35Ｓがお勧めです。

フラット３５Sって優良住宅でないと使えないんでしょうか？（って、勉強不足にもほどがありますね）

住友信託にするかメガにするか悩んでいます。
明後日までにマンション販売会社に回答しないといけないのですが・・・。

６０００万借り入れです。
２０００万を10年固定、４０００万を変動で組もうと思っています。

住友信託は不動産会社提携全期間１．６％優遇
メガは　　不動産会社提携全期間１．５％優遇
（よって10年固定では０．２５％、変動は０．１％の金利差です）

店頭金利が、住友信託が（現時点では）安いのでいいかなと思っましたが
住友信託は「今後合併とかで優遇金利とかがなくなる可能性もあるのでは？」と
心配もしています。

良いアドバイスをいただきたく、よろしくお願いします。

先週ここの行員に確認しましたが、金利優遇条件1.6%は合併後しても継続。
合併により、自動返済や自由返済などのサービス形態の見直しは可能性として当然あるが、
同水準のサービスは提供は行う。
とのことでした。

とはいえ、サービス形態云々に関しては、情勢次第でしょうね。

706さん

私は今週末に住信で契約した者ですが､金利優遇については、ローン契約とは別紙の契約書を締結します。
従って合併等の組織再編があっても引き継がれますのでご安心下さい。

707さんがご指摘のとおり、その他のサービス形態や手数料については今後の情勢次第かと思います。

引き継がれるのは、優遇条件だけ。あがりそうになったら固定という考えだとむかない。
繰上げしたいなら２４時間ネット受付できる方が便利。
デベは与信枠に不安がある客には変動をすすめる。
変動金利は銀行によって多少ではあるがバラツキがある。長期的な視点で。

ネット対応が２１時までと言うのは使い出したらかなり不自由ですよ。

見直し後の変動金利が高ければ優遇金利が安くても意味ない。
合併した後に、金利が上がりそうになって変動から固定にした時に金利変更じゃんなくて
借り換え扱いになったら大損。

ホントに住信がきらいなんだね。

都銀と信託の経営統合の場合、持株会社の下に各々の銀行、信託が
ぶら下がるので、合併リスクはないと思いますが。。。

あくまで持株会社の統合なんで。。。

私も悩んでいます。
５０００万借り入れのうち、全部変動だと怖いので
１５００万円～２０００万円を３０年固定で組もうと思っています。

３０年固定は金利３％なんですが、この組み合わせだとあまり意味がないですかね？
ご指導よろしくおねがいしまーす。

それだとフラット35Ｓ一本のほうがお得です。

住信は、余裕のある人間が、変動１本にするのが最強かつベストな選択です。

住信は、ある意味ギャンブル。
0.1の優遇をとるためにギャンブルするか。0.1ぐらいなら堅実にいきたいか？
このスレ読んでいると余裕がある人がギャンブルすべきだと思うけど、ゆとりがない人ほどギャンブルしてるね。
よゆうがないから、リクスや不自由なことがあっても0.1でも安くしたいんだから仕方ないけど。
デベの話しは鵜呑みにしない方がいいよ。彼らは契約を取りやすい方法をすすめるんで。

なんで住信選ぶのがギャンブルなの？

良くない投稿はスルーして削除依頼
スレッドに良くない投稿を見つけた場合に反論すると、場が荒れる原因になります。これはご自分だけでなく、スレッドを見られている第三者も嫌な気持ちになってしまいます。掲示板を楽しく利用して頂くためには、これを回避しなければいけません。
「良くない投稿はスルーして削除依頼」をお願い致します。ご依頼は、各スレッドの「削除依頼」ボタンを利用ください。

https://www.e-mansion.co.jp/manner.html

今、住信でローン申し込みの審査待ちです。
仮審査は満額で通りました。
審査はどのくらいで結果が分かるのでしょうか？

私は１月２５日（月）仮審査申し込み、２９日（金）仮審査通過（満額）
２月１日（月）本審査申し込み、９日（火）本審査通過（満額）
今週２０日（土）金消会です。

住信は他行に比べて審査厳しいらしく、デベの方からも五分五分かもと言われていたのですが、案外スムーズにいけました。ちなみにりそなは２日で通過しましたよ。

>>720
お返事ありがとうございました。
仮審査は土曜に申し込み、翌月曜には結果が出るほどスムーズでした。
本審査は若干金額を下げての申し込みなので、もうそろそろかと思っておりました。
もう少し気長に待ってみます。

＞＞721さん

こんにちは。
わたしは住信で本審査をデベ経由で申し込んで、かなりの日数が経っても
回答がこなかったのでこちらで同じような相談をしておりました。

私の場合、12月末に本審査申込んで、なんと回答が来たのが2月の頭でした。
途中、デベにもせっついてみましたが、住信からまだ回答が来ないとの返事。
デベが何かしらの手続きを遅らせていたのか、それとも住信の回答が本当に
遅かったのはわかりませんが、こんなケースもありましたとご参考までに。
（結果は満額OKでした）

ただ、21年度の年収が下がった人が多く、20年度の源泉でかけこみ審査の
人が殺到したので審査に非常に時間がかかりましたと言われましたので
（デベ営業の言い訳かもしれませんが・・・）、今の時期は状況が違うので
720さんのようにもっと早いのかもしれません。

住信は選別とまではいかずとも、審査も厳しく、しっかりした金融機関ですけどね 年末に金消したんですが、久々に見てみたら荒れててびっくり 合併云々も実際は吸収だから、メガみたいにえげつないことはしないと思いますけどね まともな板に戻ってもらいたいもんです

>>723
メガみたいにえげつないこと････ってどんなことだろう！？
なんかきになるぜ････
よくないことが起こるの！？

No.724さん

こう言っちゃ何ですが、こういう所は本当の情報収集に使ってはいけないと思います。
まずは、それぞれの銀行の特色とか過去に行った合併劇とかを
ニュースサイトとかWikipediaとかでご自分で調べてご自分で感じましょう。
それで、こういう掲示板は皆さんそれぞれの思い入れとかが入りますから、
話半分…それ以下で見ましょう。
どなたかが何かを書いても、それはご自分が調べる検索ワードととしてのきっかけに過ぎません。

私は、カツカツでローン組みませんし、銀行の特色も好感を持てたのでここにしました。
メガが良いと思われる人はメガが良いでしょうし。

７２４さん　７２３です ７２５さんの指摘通り、書き込みをよく吟味して、自分なりの結論を出す…その一助になるかもしれないのが、このスレです メガにはない信託銀ならではの良さが住信にはあります 繰り上げをめぐる利便性は随一ということもあり、金融・不動産関係者や余裕を持った（繰り上げがガンガン可能な）変動支持者には密かに人気ありますよ

本日無事金消会終了しました。

デベの方には「2時間から2時間半かかるかも知れません」（借入金額変更（軽減）のため）と言われていたのですが、意外とあっさり一時間ちょっとで済んでしまいました。

物件３８００万　頭金１４００万　借入２４００万　３５年変動にしました。これから頑張ってこつこつローン返していきます！

今月末（あと１週間）で引っ越しです。デベの方が協力して下さったので、仮審査からちょうど１か月で引っ越しできます。ちょうど月末で賃貸の契約も切れるのでピッタリな時期でした。

でもこの時期お引っ越し多いせいか、金消会（住宅ローンセンター）大賑わいでしたよ。

本審査申し込みから１週間。
今日、申込書などのお客様控えが送られてきました。
書留でしたので、てっきり通過の知らせだと思って開封したので少しがっかりでした。
決算期まえでの購入組も多そうな時期なのでもう少しかかりそうですね。

>>725
合併,銀行,ローン,変更････あたりでググってみたけど
でてこないです。。。

過去に銀行合併などで既存の借主が不利益こうむったことが
あったのでしょうか？？？

既に借りてる人は今の契約どおり月XX万円を終わるまで延々と
返し続けるだけじゃないのかと？
銀行都合による一方的な契約変更とか可能なのですか？？

>>729
契約書を読めば、銀行側の都合で変更できることは書いてあります。

ただ、銀行というのは信用商売ですので、安易にそういうことをすると、
新規のお客がこなくなりますので普通はしません。

勘違いしているみたいだけど、金利が0.1下がる＝返済額が減る＝与信枠が広がる＝審査が甘くなる。
デベの話しを鵜呑みにして銀行決めるのもどうかと思う。メガと信託じゃ力関係からして、吸収でもらった客の扱いは期待しない方が。。。審査は、事前で2日。本審査で1ヶ月あれば十分。それ以上、かかるのはいろいろと調べることがある属性の場合。

先日審査の依頼をしましたが、審査の際は実際の金利とは関係なく、3～4％の金利で
審査すると担当の方は言われていましたが。

別の銀行で審査の依頼をしたときも同じようなことを言われましたよ。

なので、金利が低いから審査が甘くなるということはないと思います。

固定と変動だと与信枠違うよ。与信枠の危ない人ほど変動すすめる。
そんなの常識ジャン。。。

審査金利は4％ですね。

今の金利水準だと、変動の方が審査厳しいです。

建前と本音があるんだよ。

カネのない奴ははした金でも必死になる。
カネのある奴はスピードと利便性を優先する。カネのある奴の時間は、0.1程度の金利じゃペイしない。
仕事が遅く不便なサービスは選ばない。
ATMの往復など無駄なことに時間を使いたくない。

>>737さん

住宅ローン口座のATMって重要ですかね?

住信SBIとか中央ろうきんみたいに、
振込み手数料が月あたり複数回無料な金融機関を給与振込み先にし、
ここの口座にローン返済額(自動返済額)を振り込むようにすれば、
ATM探しはいりません。

特に住信SBIなら、登録しておけば自動振込可能です。

カネのあるなし、関係ありますかね?

給与から自動的に特定の金額を複数の銀行に振り分けて振り込んでもらえる企業に勤めていれば
住宅ローンのみを住信に入れて、残りをATMで下ろしやすい銀行に入れてもらえますので必要ありません。
だからATMうんぬんとか全然気になりません。
大手企業ならそういうシステムを採用してる所が多いと思うんですが。
737さんは、そういう企業にお勤めではないのかも知れませんね。

財閥系の商社勤務だけど会社によっては、取引先との兼ね合いとかもあって簡単に給与振り込む先はかえれない。
今までの付き合いもあるし。

利便性は重要でしょう。何年間も不自由できるだけの時間がある人はいいけど、深夜まで働いているような人は使わないよ（使えない）

繰り上げ返済も24時間ネットで好きな時に好きな金額を自由に返せる方がはるかに便利。21時までとか時間制限されたらネットの利便性がものすごく低くなる。職員も少ないのか、仕事も遅い。（取扱高からして人気じゃないと思う）ドンドン決めていって話しを進ませないといけないのに待たされ話しが進まないのも困る。

オレは金より時を選んだ。

>738
　そもそも住信のアドバンテージサービスでゴールド以上ならMICS加盟ATM（ほとんど全ての都市銀行が加盟）を使えば、月２０回まで手数料キャッシュバックされます。
　こんなサービス　メガバンクにはないですよ。

月５回までは振込み手数料無料でしょ。

銀行管理の危ない商社でない限り、従業員の給与振込口座については
五月蝿くないはずですが？

【一部テキストを削除しました。管理人】

朝の8時50分にのうのうと掲示板に書き込みができる
「金より時を選んだ」自称多忙な商社マンさんには爆笑させてもらいました。

そんなに忙しいなら土日に手続きすれば？
おっと自称多忙な商社マンさんは土日も平日と変わらない忙しさなんですよね。

自動返済のシステムが気に入って住友信託さんでローンを組みたいと思い、本審査を受けているのですが　合併後、自動返済がどうなるかわからないとのことでした。
担当の方が言われるには、自動返済を売りにしているので　なくなるとは考えにくいのですが　いち社員の口からはなんとも。。。。。とのことでした。
みなさんは自動返済をりようされてますか?

>>745
変だねー？
決まってもいないことを、べらべら喋る銀行員はいないはずだが？

>>745　が、合併後はどうなりますかと聞けば、そりゃどうなるかわからないと答えるとは思うけどね。

745です。そうです！合併後のことが心配だったので失礼かと思ったのですがこちらから色々と聞いてしまいました。
７４６さんがいわれた通り、行員さんからペラペラしゃべられたわけではありません。まだ決まったわけではないので。。。とはっきりとしたことは　言われませんでした。言葉足らずですみません。
ただ、言葉のニュアンスや表情で多分大丈夫なのでは・・・。と私は勝手に読み取り　本審査をうけたしだいです。
そこでみなさんは　自動返済をどのように活用されているのか気になってレスしました。

>>747
うちは、一番最初に借りた時の月当たりの支払金額＋最初に決めた自動繰り上げ額を合わせたものを
住友信託に1年分入れてあります。
自動繰上げとともに、月当たりの支払金額が減っていくので、たまに自動繰上げ額を増やして、返す
総額が変わらないようにしてあります。

何かあったときは、自動繰上げをやめると、預けてある分で１年半以上は支払ができるようになってます。

手数料が無料で支払額の調節も楽なので、上記のように使ってます。

７４８さん。
なるほど～！自動返済の額なども途中変更できるのですね。うちは1年分の入金は無理かも知れませんが、748さんのように　うまく活用できるように頑張ります。有難うございました！

毎月いくらを自動返済…ではなく、毎月残金をいくら…と指定する方法なので
残った分を手動返済しよう…と言う感じではないんですよね。
なんとなく、毎月いくらを自動返済…の方が良い様な気がするのですが…。使っててどうですか？

毎月いくらを自動返済…ではなく、毎月残金をいくら…を上手に活用されてる方のお話が聞きたいです。

毎月残金をいくら・・・。とは自由返済ということですか？

>>751さん

自動返済の事です。
毎月の返済日当日、返済用口座に「指定した金額を残して」一部繰上返済するサービスが自動返済です。

「指定した金額を繰上げ」ではなくて、なぜ「指定した金額を残して」に住信さんはしてるのでしょう？
と、いう疑問がありまして。また、これを上手に活用されてる方のアドバイスがいただけたら…と思いまして。

752さん。
なるほど。わたしも知りたいです。

自動返済の仕組みを理解していない人がい多いのでねぇ

「指定した金額を繰上げ」＝自由返済でしょ
例：毎月５万円繰上げとすると
残高２万円→繰上げなし
残高５万円→５万円繰上げ
残高１０万円→５万円繰上げ
残高２０万円→５万円繰上げ
残高１００万円→５万円繰上げ

繰上げ額が残高に関わらず「自由」に設定できるので「自由返済」



「指定した金額を残して」
例：毎月５万円残すとすると
残高２万円→繰上げなし
残高５万円→繰上げなし
残高１０万円→５万円繰上げ
残高２０万円→１５万円繰上げ
残高１００万円→９５万円繰上げ

繰上げ額が残高に応じて「自動」で設定されるので「自動返済」

光熱費や保険などの費用が引落された後の「残高」を繰上げする
っていうのがもともとの考え方だと思います。

>>754さん

すみません。それはわかっています（笑）

自由返済は、手動ですよね。
そうではなくて、自動返済で月々自動的に決まった金額が落されていって
それで年末にどれだけ残ったかで自由返済（手動）が出来たら計画しやすいなぁと思っただけです。


今サイトを観たら、「自動繰上げされる金額の上限」を決められるみたいですね。
てっきり「指定した金額を残して」しか指定できないのかと思いました。

「５万円を残して」と指定しつつ「繰り上げ額は上限８万円」とかにすれば
１００万円口座残っていても９５万円繰り上げられちゃう訳じゃないんですね（笑）

すみません。自己解決してしまいました。ありがとうございました。

それでは、自動返済を利用されている方達にお聞きしたいのですが、　合併後もこシステムは継続されると思いますか？

自動返済システムを合併先の銀行が取り入れた時に
メリットが大きく、採用費用に費用が採算が合うとなったら継続されるでしょうね。

システムは既に出来上がっているわけですから、
それ程採算が合わないシステムとは感じませんね。継続するのではないでしょうか？

自動返済がなくなっても自由返済を使って計画的に繰り上げて行けば良いのではと思います。
特に自動返済にほれ込んでここにしたわけでもないですし。

>>757

だからさ、そんなことは、周りの人間にはわからんでしょう。

ここで、「なくならないと思いますよ」とか「なくなると思いますよ！」って言われたら、
信じるの？

聞くくらいかまわないでしょ～～～。そんなにむきにならなくても^_^;

メガと信託の立場を考えれば、合併後にはなくなるんじゃないかな？
僕は、ネットで24時間自由に返せる方が便利だと思う。

なくならない可能性が明らかに高い・・・

↑根拠は？

吸収した後も、システム維持のコスト考えると住信のシステムだけ残すことはないのでは？
規約も、どうにでもなるようにしか書いてないでしょ。

というか、これから借りる人は、自動返済がなくなったらどうしようと悩むかもしれないが、
借りてる人間からすれば、現在その返済システムを利用してるんだから、なくなると決まって
から考えるだけの話でしょ。

なくなるかもーーー？　って理由で、ほかに借り換えでもしろと？
そんな理由で、不安がれと？

少なくともどこの金融機関でも借りれるだけの信用はあるので、ある程度はっきりしてから
借り換えとか考えても問題ないので、意味のないことでは悩まないようにしてる。

ここって、住信が良いと言う意見の押し付けをする人がいるけどなんで？？？
他はそんな人いないのに？？？

多分、住信なんかで借りるなんて！というネガレスが続いたからですね。
もうねんちゃくするのやめません？疲れる

たしかに情報交換じゃなくて、住信がいいと言う意見の押し付けになって、冷静な比較論になっていない。
メリットもデメリットもあって当然。

疲れると言いいながら、なぜここまでがんばるのか？
契約したら興味なんかないはずだし。。。

ここって、住信が悪いと言う意見の押し付けをする人がいるけどなんで？？？
他はそんな人いないのに？？？

>>767
住信で借りるときに、他と比べて、住信にしたんだから、住信をいいというに決まってる。
当たり前だと思うが...

↑契約済みはこんなとここないでしょ？興味ないんで。

>>773

面白い人ですね。なぜそう思うのか不思議です。
興味があるのは、かえって借りた後だと思う。
ローンを組んでいる間はここの情報が欲しいでしょう。

借りた後は情報いらない。当分、借り換えできないもん。
失敗だとわかったらショックだし。決まったら、次はもっと違うことに時間つかう。

デベによっては、メガが相手にしてくんなくて、信託銀行やマイナーとことしか提携できない物件もあるからね～。

>>773
もう借りてるので、住信のところには直接興味はない。
他のスレを見に来て、住信のコメントが増えてると、なんか新情報があるのかとのぞいてはいる。

わけのわかんないとこが販売代理やると、信託銀行とか地銀しか優遇利率にならないんだよな。。。
そういうところでは、信託が一番良いと言い張るしかないよ。
そもそも、わけのわからんところで家を買うこと自体終わっているが。

野村で住信勧められました。メガバンクは-1.5に対して、住信は-1.6だった事がポイントのようでした。
ただ、ここは審査がやや厳しいとの事ですが。

オレはDでやめたほうがいいといわれた。そこは、主な都銀は全部提携してた。
提携できないデベもたくさんあるんだよね

三井でも。メガバンクは-1.5に対して、住信は-1.6だったよ。
三菱も同様。

中小デベは、メガと都銀でだけで、大手デベは信託もみたいな感じだけど。

いいよーいいよーと強調されると、かえってやばいと思う人、おおいだろうね。

>もっとも住信でゴールドステージなら大部分のコンビニATMで手数料が実質無料になりますけどね。

時間内の利用なら、手数料はかかりません。
また、郵便局のＡＴＭも利用可能です。（もちろん時間内手数料無料）

シルバーステージ以上又は資産残高100万以上の場合は、さらに時間外の手数料が無料になります。

ゴールドステージ以上の場合は、さらに他行ＡＴＭ手数料(時間外含む)が20回/月まで無料になります。


ちなみに、他の資産残高も考慮されますが、概ね、

住宅ローン残高が600万以上でシルバーステージ
住宅ローン残高が2000万以上でゴールドステージ

となります。

>>791さん

えー勉強になるなあ。そうなんだ。
うちは給与から必要金額をここに直接振り込みローン返済にだけ使うから現金引き落としに興味なかったんですが
何か急に何かで現金を下ろさないといけない時に覚えておくと便利ですね！ありがとう！

>>792

>>791ではないけど、ここで住信を批判してる人って、住信を利用してないので、制度を知らないんだよね。

正直、コンビニと郵便局のATMが手数料なしで使えれば問題ないと思うけどね。

>>787さん

Dが提携＝Dが借り主から手数料を取れる。

Dが提携してない＝Dが借り主から手数料を取れない。



Dは金になる方に誘導するさ。そりゃ・・・

いくつかMR巡りしたとき、どのデベも住信とは提携▲1.6%だったんですが、どのデベも一番に住信を勧めてこないですね。一番金利の安いところ！といったら出てきましたけど。
多分お客が何も言わなければココを勧めるという銀行が、デベ毎に決まってるんでしょうね。

Dって大京（笑）のこと？
財閥系＋野村物件は住信-1.6％だけど。

Developer

デベ

デベロッパーのことでしょ

>>799

「オレはDでやめたほうがいいといわれた。そこは、主な都銀は全部提携してた 」
って書いてるから、「デベ」じゃないと思いましたよ。

「Ｄ"に"やめたほうがいいといわれた。」なら、日本語的に「デベ」でも理解できる。

なぜやめた方がいいのかその理由をぜひお聞かせください。

審査基準が都銀より厳しいからでしょ。

デベとしては、金利割高でも審査ユルユルのメガ紹介したいでしょ。

あなたの属性では、メガの審査は通っても信託の審査は厳しいです
ということだよ。

変動で借りて短期返済を狙っている人にとっては、
・金利が安い
・自動返済がとても便利
・提携ATMが多い
などの利点から、住信が最強と思われる。

ただし難点は審査が厳しいこと。

【一部テキストを削除しました。管理人】

変動の場合、変動率が一番のポイントですよ。
１０年間の変動金利の平値とぶれ幅を考慮しないと。
あと、５年後にはなくなる可能性が高い銀行で借りるリスクもきっちり検討しないとダメでだよ。

大手でデベの担当者の話では、
「値段だけ。安さだけ」っていう人は選んでるみたいですよ。
「お勤めもしっかりしている堅実な方は選んでませんね」とは言っていましたけどね。

合併するだけなのになぜ5年後になくなるのでしょう？
その理由はなんでしょうか？
合併することによって信託銀行の中でいちばん大きくなるのに？

財閥系のデベの方いわく、
比較的年配の方中心に、やはり都銀に対する昔ながらの信用だとかいった強いイメージがあり、
逆に若い人は、住信のような一定の信頼がある銀行であれば、条件を優先して検討する傾向があるとのこと。

アクオスは亀山モデルのイメージで、比較的年配の方に人気があり、
ブラビアやレグザはディテールに拘る若い人に人気がある。
というのを聞いたことがありますが、そんな感じではないですかね。


企業にもよりますが、大企業の方は社内優遇金利の固定が最強なんでしょうけど。

８０３ ８０９ 両氏の指摘に尽きていますね ギリギリ変動にあらず、属性にも優れた余裕綽々の人ほど、住信を選んでるんですけどね～ 　そもそもそのような人しか、厳しい審査を通過しないんで、結果的にそうなってる面も否めませんが

>>810
ここで本当のこと書いても。。。とは思いますが。

住信は、属性の審査はメガより緩いですよ。ただ、与信枠が少ないん（厳しい）ですよ。

メガはフルで貸してくれるケースが多くありますが、
住信は繰り上げ返済なしの計算で60歳の時の残債と、その時の物件評価額で融資枠が決まるのです。
例えば60歳で残債が1200万・評価額が800万なら400万の頭金をいれれください。という話しになるのです。
だから、30歳で30年ローンなら属性や収入に問題がなければフルで借りれるはずですが、勤めがしっかりしていても40歳なら頭金をいれてください。という話しになりますね。

融資そのものをを受けれるか否かという意味では、メガの方が、頭金という担保がない分、審査が厳しくなります。
たとえば、お勤めが外資系などに多いパターンですが、頭金500万いれてもメガではダメ。住信ならOKというケースは良くあります。

よって、頭金を入れてまで0.1にこだわるのかこだわらないか？ということですね。あとは利便性という観点では、24時間ネットが使えないのは不自由です。

合併後の話は、担当者はダメとは絶対に言いいません。契約書もどうにでもなるようになっているでしょうから、
そこは自己判断でしょう。

>>814
書いている内容に矛盾がるあるんだけど？

メガは頭金なしでも借りられることがある、住信は頭金がいる分審査が緩くなることがある。
メガは頭金を入れてもダメなことがあるが、住信はＯＫになる。

これって、つがなってるのかな？

それと、頭金ありとなしで、借りれるかどうかが違うのは当然でしょ。
また、物件評価額を考慮して貸すのも当然。
その結果として、住信の方が借りづらいなら、それは住信の方が審査が厳しいってことでしょ。

メガは垂れ流しなので、その分金利が高いんですということが言いたいんでしょうか？


それと、本当のことと書いたうえで書き込んでるけど、営業妨害とられないといいね。

メガは頭金を入れてもダメなものはダメ。住信は頭金を入れれば貸してくれる。
例えば、ベンチャーや外資系はメガでは頭金1000万いれてもダメ。住信なら500万の頭金でもOKというケースはよくある。

>>814＝816

頭金３％でも住信の審査通りましたが。

私は頭金無しで2800万通りました。
26歳、勤務8年目です。

私も頭金無しで4000万通りましたよ。
３４歳、勤続１３年、年収約1000万。

>>816
で、結局、何が本当のことだったの？

変動で繰上返済をして短期返済を狙う人には住信は最強と思います。
★変動金利が低い
★優遇金利水準(デベ提携通期▲1.6%)
★自動返済(手数料無料)
★自由返済(ネットなら手数料無料)
★保証料返済の事務取扱手数料無料
★給与振込不要
★公共料金引落不要
★ゆうちょATM無料
★コンビニATM無料

↑ まさにその通り！ 極言の極みです わたしの場合、通期１．５優遇でしたが(笑)、順調に繰り上げしてます

私の場合、残債が2000万円を切ったので繰り上げ返済を中断しました。
ローン減税期間が終わったら全額繰り上げ返済して一気に完済する予定です。

その間資金を寝かせておくのももったいないので、
インデックスファンドを買おうと思っているのですが、
住信では手数料を最低でも1%取るんですよね。それが難点。
他の銀行ではノーロードのところもあるのに。

証券会社の口座に振り込んでそちらで運用することは可能ですけどね。
振込手数料は実質無料ですし。
ですが少し面倒ですね。

あと自由返済のときに期間短縮型しか選べないのも難点。
返済額変更型も選べるようになれば完璧なのに。

頭金がほとんど無いんですが、夫婦合算はこちらってできるんでしょうか。
無知ですいません。
参考までに是非お聞きしたいのですが

変動に関して
住信と住信ＳＢＩとどちらがお勧めですか？

>>828
引き下げ後の金利がどちらも1.075％だとすると、
私なら住信ですね。

繰上返済時、住信の保証料は戻ってくるけど、住信SBIの手数料は戻ってきません。
それと、住信の自動返済は使い勝手がよいと思います。

でも、８疾病に魅力を感じるなら住信SBIでも良いと思います。

通期１．６％優遇と非常に大きい優遇ですが、基準金利が各銀行違うので優遇幅が大きいからといって必ずしも有利という訳ではないですよ。ただ、デべロッパーや販売会社の担当者は優遇幅が大きい方がお客に勧め安いんでしょうが・・・・
変動金利は多くの銀行で基準金利が２．４７５％で優遇幅が大きい方が当然有利です。１．６％優遇で０．８７５％となります。これは非常に安い金利ですが、固定物に関しては今の基準金利（優遇前金利）住友信託の場合例えば３年固定３．３％→１．７％　5年固定３．６％→２％　１０年固定４．１％→２．５％となります。この金利は変動は安いですが、固定金利としてはエリアによっては、現在のところ割高の金利です。
特に東海地方の地方銀行の固定金利は非常に低い金利となっており、出来上がり金利としては、固定物に関しては0.1％～0.9％住友信託より安くなっています。3年固定では１％、10年固定では1.6％ぐらいであれば交渉できる銀行も多いはずです。都銀と違って東海地方の地方銀行は個別に金利相談にのってもらえるところもあると聞いて、私もやりました。結果、変動０．８７５％　10年固定１．６％のミックスプランで組みました。内緒にしといてといわれたので、銀行名は言えませんが、この組み方は住友信託やメガバンクではできないと思います。
当初は変動金利を使いたいが、金利上昇時には固定も視野にいれている。または、変動と固定のミックスプランも考えているという方は、営業担当にまかせっぱなしでなく地方銀行で変動を0.875％にしてもらえるかどうか一度お聞きになられた方がいいと思いますよ。（東海地方にお住まいならば）
　

10年後の金利こそわからないのに・・・・。
ミックスにするなら20～35年固定の組み合わせの方がいいのでは？
10年固定にするくらいなら私だったら変動１本にして金利が上がったら固定にきりかえた方が
いいと思いますよ。
住友さんと関係ない話ですが・・・・・。

確かに。10年後金利が上がってたら大変ですね！でも10年後はまだ上がってない方が確率的には高いですが。
なら変動のみのほうがいいね。

変動２０年くらいで設定しておいて繰上返済で
１５，６年で完済を考えていれば、仮に１０年後
に金利が上がっても元本がかなり減っているので
左程痛手にはならないかも。

>>831さん
＞変動１本にして金利が上がったら固定にきりかえた方が

その時は、たぶん固定金利は今より上がってますよ。
一般論としては、変動金利より先に固定金利が上がります。

いま固定するか、ずっと変動で行くかのどちらかだと思います。
まぁ、個人的には１～２年は上がらない気がしますが。

話が逸れますが、
個人的には、５年以下の短期固定は、一番もったいないと思っています。
だったら変動の方が良いと思います。
固定するなら、借入期間全てではなく、繰上を考慮して何年で返せるかが判断基準かなと。


>>832さん
＞でも10年後はまだ上がってない方が確率的には高いですが。

そう考えるのは自由ですが、「確率的には高いです」と言い切っちゃうのは如何なものかと。
誰がどうやって調べた確率？
上がる確率、下がる確率、横ばいの確率はそれぞれ何％？
って話になっちゃいますよ。
なんか、揚げ足を取るようで申し訳ないです。気を悪くされたらごめんなさい。


あ、別に、固定を勧めているわけではないですよ。
それと、住信に限った話でもないです。

固定10年で1.6を基準に考えると、
長期金利が3.2を超えるのが
変動を始めてから5年目で、10年平均が1.6であった場合
変動のほうが支払い金利は少ない。
11年目に固定を変動に切り替えたところで同じ。

東海地方に住んでますが
固定20～35年で1.6なら考えるが
過去の長期金利の上昇カーブを見ても
メリットはあまり無いと予想。

上にも書いてあるけど
いよいよ日本の国債がやばくなって
長期金利の急上昇が避けられない感じになってから
固定に切り替えるのが一番いいと思うな。

それまでは繰り上げ返済をがんばる。

金利上昇に備えて変動2本で組みたかったが､ここは出来ない｡しかたなく一部を5年固定のミックスにしました。
今は変動が有利だから､固定分を損してる気もするが後からわける事ができないので良い選択だったと思ってます。

住信で変動金利で返済中です。
優遇金利に加えて、自動返済・保証料返金手数料無料など
使い勝手が良いです。

住信関係者の方へ要望ですが、
携帯webの対応を始めてほしいです。
利便性が一気に高まるので有り難いので。

>837

保証料の返金手数料って無料でしたかね？
携帯対応も良いが、ネットで手続きできるんだから、
自由返済を24時間対応にしてほしいね。
それと、繰り上げ返済した際のその後の返済額について
ネット上で即座に計算できるようにしてほしい。

>838
保証料返金手数料は無料ですよ。

838です。
そうでしたか。
実は本日初めて繰り上げ返済分の保証料の戻しの
通知をもらいました。
なんだかちょっと得した気分ですね。
今は繰り上げ返済するよりもまとまったお金があれば運用した方が
有利だと思いますが、リスク分散の意味でも少しずつ繰り上げして
いくつもりです。

本審査通ったのですが、心配事があります。お詳しい方のご意見をおきかせいただけると幸いです。
来年実行予定で、融資条件に22年分の源泉徴収票の提出とあるのですが、既に提出済みの20年分と21年分が2000万円であるのに対し、22年分は1500万円程度になる見込みです。
これが原因で融資実行されない可能性はありますでしょうか。
スペックは以下のとおりです。
年齢：30代前半
物件価格：7600万円
頭金：200万円
借入：7400万円
資産：有価証券約1500万円
諸費用は別途用意
よろしくお願い致します。

>841
ネタでしょう？
ネタでなければ、投資で失敗でもされましたか？
確定申告ではなく、源泉徴収票で２０００万円台だったら、
可処分所得も相当あるはずなのに、資産が少なすぎます。
マジレスしますと、融資実行はされますが、１５００万円程度の
所得ならば、税負担が一番キツイ層ですから、遅かれ早かれ、返済
できなくなるでしょう。さっさと、２０００万円台、できれば２５００万円台
に戻せるよう頑張ってください。

>>841
所得のスペックとしては問題ないでしょう。
ただ、頭金が少なすぎますので、それで断られることはあります。

頭金というのは、銀行から見れば、貸し出すお金を減らすことで返済が滞った時に物件を処分しても
損が出ないようにという意味ですので、それが少ないと、リスクが高いと判断されます。

現在住宅ローンについて色んな銀行の情報を集めているのですが、
住友信託銀行は他行とどういう点が違うのでしょうか。
メリット、デメリットともに教えて頂けると嬉しいです。

住宅ローンを組むのが初めてなので右も左も分かっておらず、ご迷惑をおかけします。

今はネットでも詳しく調べられるので他に気になる銀行のHPとで自分で勉強して比較して
しっかり調べた上で、質問を絞ってきてほしい。
メリット、デメリットは比較対象があってこそできるし、また借入状況にもよるので一概に言えない。

自動返済じゃない？

変動金利はどこも似たり寄ったりだし。
固定金利は銀行によって差があるけどね。

メリット
・ネットで繰り上げ返済できる。但し平日の夜９時まで。ネットの場合は手数料無料。
デメリット
・ATMが少ない。土曜に通帳記入できない。

繰上げ返済をこまめにするつもりならかなりいいと思う。
自由返済を返済額軽減でできないのが残念。

通帳記入は人によるけど、ユアパートナー総合口座（無通帳）なら関係ないね。

ATMは少ないけど、ゆうちょ銀行ATM、セブン銀行ATM、E-netATMが使えばいいし。
100万円以上預金があれば、時間外手数料も無料だよ。

自由返済を返済額軽減でできないのは確かに残念。

保証料も一円単位で戻ってくる

↑保証料の返戻に伴う手数料は？

>>850
ネットで繰り上げ返済は手数料ただ

>>847
アドバンテージサービスってのもある
資産残高＋ローン残高/２で計算してくれるから、ゴールドくらいにはなるだろ
時間外もコンビニもただ

みんな自動返済をネットで出来るようにはがきに要望を書いて送ってくれ
店頭に行けば、はがきくれるだろ？大勢で要望だせばイケると思う
自由返済だと期間短縮になっちゃうから自動返済をこまめに変更するの面倒なんだよ
みんなそう思ってるはず

あーなんかおかしかった

>>850
ネットで繰上返済（自動、自由）なら保証料の戻しの手数料はただです

いいなぁ。みずほなんか、ネット繰上返済手数料無料だけど、保証料の戻しの手数料は10500円。こまめに返済すると大変！！

最近のローン審査って本当に早いですね。
六年前に購入し都銀を利用したときは早くても一週間ぐらいだったけど

今回また新たに購入で住信で9月に申し込み→仮審査は1日で本審査は実質営業日でみて3日ぐらいでした。
予想以上に早くて驚きました。引越しまでのスケジュールがはっきりするから助かりました。
ここが提携ローンでよかった～。みなさんはどうでしたか？

今後は自動返済をバンバン利用して元本減らすように頑張ります！

私もデベの提携先がここで、仮審査が2日で、今日から本審査です。
何日で結果が出るか、少しだけドキドキしています。
今週中に結果が出ればいいなあ。

住信の住宅ローン与信額って何位ですか？

自分で調べろ

>>857

意外と低くてびっくりでした。

>>857

あああ、反応しちゃった（笑）
ここは、定期的にアンチレスをつけるヤシが居るので
シカトしましょう。荒れるから。

仮審査が4日。本審査書類提出済みで2週間経っているんだけど、まだ承認が下りてこない。
時間がかかってるのは中古物件だからかな？
私は少しどころではなく、非常にドキドキしています。

８６０さん

ローンの担当さんに急いでほしいんですと伝えたら早くなるかもしれませんよ。
私も10日ぐらいかかると言われましたが、早く結果が分かるほうが引越しとか予定が立てやすい等伝えたら
銀行に言ってくれたみたいで、びっくりするぐらい早く出ました。もう？出たのって感じでした。

自由返済の軽減型作ってくれ！

>862さんに同意します。住信関係者の方、検討してください！

↑
そうそう！期間も、元本も減らしたい！

私は変動で総支払額の極小を目指しています。保証料返還の手数料無料も含めてどう考えても住信がベストと思います。ただ土地が先で二本ローン組んだので先ほどからあるように自由返済の返済額低減タイプをお願いします。

自動返済の支払い設定額をネットでいつでも変更可能にすれば、自由返済の軽減型は要らない気がするのは私だけでしょうか？
むしろ、軽減型と短縮型の選択肢は残して欲しいので、自動=軽減、自由=短縮でもいいですが、いつでも自動返済の繰上げ金額の変更ができるようにしてほしい。
そんなつぶやきを担当者にしてみたら、システム変更にはコストがかかるのでなかなか難しいと言われましたが。

私も、自動返済の設定額を変更しようと電話したら
書面じゃないと出来ないと言われ愕然としました。
是非ともネットで出来るようにして欲しいと思った1人です。

自由返済の軽減型か、自動返済設定額のネット設定
どちらでも良いので、対応お願いしたいです。

ま、でもあまりお金掛かるようだったら良いです。
それよりも、金利が上がらないのが一番幸せなので。

自動返済でも、最終的には期間短縮になるんじゃないの？
自由返済だと少しずつ期間短縮。
自動返済だと、残高が０になったら終わりだから、自由返済と同じ金額返してたら、残高の減り具合が同じだから期限も最終的には同じになるのでは？

>869

考え方はそうですよ。
ただ自動返済で全額繰上げ返済はできないので、「自動返済で」期間を短縮することはできないですね。最後の返済は、定例返済か全額繰上げ返済にするしかないです。

選択肢は広い方がいいじゃないですか。
私は、自由返済は繰り上げ金額手動設定、自動返済は繰り上げ金額自動設定くらいに思っています。

＞870

なるほど～。
「自由返済「自動返済」の両方を上手く組み合わせて使えばいいってことですね。

ありがとうございました～。

現在30年固定（2.94）と変動（1.475）のミックスで35年ローン組んでます。


30年固定を変動に切り替え、変動１本でいきたいと思っています。

しかし、まだ3年目なので、固定から変動には切り替えはできないようです。

こういうのは交渉すれば何とかなるものなのでしょうか？

わたしはここの30年固定＋10年固定で3年が経ち、変動にしたいと思っています。
担当者へ聞いたら、当然の回答ですが「固定期間が過ぎてからじゃないと無理」と言われたので他行の変動金利へ借換をしようと思っています。
ちょっと前に、住信SBIが期間限定で固定から変動への切替キャンペーンみたいなのやってましたね。
住信は自動繰り上げ返済が魅力なので借換せずに変動へ切り替え出来ればいいなと思いますけど。。

どなたか交渉で固定→変動へ切り替えられた方いらっしゃいますか？

借換をするのに住友信託に相談に行こうと思います。

デベ提携では優遇▲1.6がよくあるみたいですが、
借換の個人だとＨＰに出ている▲1.5まででしょうか。

借換で優遇1.6になった方はいますか？

これからローンを組む者ですが、自動返済と自由返済の恩恵をフルに受けるには
どうすればいいか考え中です。
ボーナス払いがあり、ボーナス分から先に返済額or期間が減ってしまい、
目先の毎月の支払については据え置きなのであまり恩恵を受けている実感がありません。
そこでペアローンにして…

変動(1)　2200万/35年 ⇒自動返済&ボナス10万/年
変動(2)　 800万/35年 ⇒自由返済&ボナス10万/年

(2)の方を期間短縮でガンガン繰り上げ、完済目標10年。
(1)はチビチビ自動返済。

(2)を完済してしまえば、TOTALの月支払額はガクンと下がります。


実際スムーズに繰り上げ返済できれば、の話なんですが
考え方として問題無いのかどうかご意見頂けると嬉しいです。

面倒な事が苦にならないのであれば、
ボーナス払い無しの３５年で組まれてはどうですか？
あとは自由返済で、口座の残高を毎月調整して下さい。

ボーナスを計画的に残す事ができれば、ボーナス払い無しでもだいたい同じ事です。

>>876

875です。
コメントありがとうございます。
考えてみればボーナス払いは返済額軽減の繰り上げ返済と同じような効果なんですよね。
また考え直してみます。

10年で500万残して一括返済をし、500万を残り２５年でダラダラ返したいんだけど、どうすればいいですか？

８７６です。
>あとは自由返済で、口座の残高を毎月調整して下さい。
自動返済の間違いでした。ごめんなさい。m(_ _)m

ちなみに私はボーナス併用でローンを組みました。
月々の残高調整が面倒なので、ボーナス払い分がなくなるまでは自由返済で繰り上げ返済します。
その後、ボーナス分が無くなった後、自動返済にするかどうかはを考えたいと思います。
自動返済って、残高の調整が面倒ですからね。
会社によっては給料の振込み額を２つの銀行に振り分けたりできるらしいですね。
そのような会社では、引き落とし分のみ住信の口座に入れてもらえばすごく便利だと思います。
（繰上げ返済したい場合は、その額を住信の口座に入金するだけで良い）

残念ながら、私の会社は給料を２つに口座に分ける事ができませんでしたが…orz

>878
>10年で500万残して一括返済をし、500万を残り２５年でダラダラ返したいんだけど、どうすればいいですか？

軽減型で500万残して毎月maxで繰り上げる（上限があった為一括は無理だったと思います）か、
ローンを2本に分け、10年後に１本を全額繰上げて残り１本の残高が500万程度になる様な組み方をする。

などではないでしょうか？

10月に35年ﾛｰﾝで固定30年にしました。

9月より金利よりあがってるみたいなんですが10月の30年固定の金利はいくらでしょうか？
当初引き下げのほうも変わってるのでしょうか？

変動でサクサク繰上返済する人には最高の銀行です。

デベ提携で事前通ってて、デベ本社に行って住信の人の説明聞いて、本審査書類書いて出してと言われたので、出向いたのだが。
そこで付いた担当のおばさん（推定50歳）が、まったくもって使えない人で、たとえばとある商品のメリットデメリットを聞いても、その商品の概要説明だけで、具体的なメリットデメリットは本人もよく分かっていない風。フラットとの比較について聞けば、フラットの金利って今いくらなんですか、とか逆に聞かれる始末。

いい加減しびれ切らして、自分はフラットも検討していて（その時点で審査通ってた）、多分本命はフラットだけど、でも念の為ここの本審査も受けるからお願いします、と書類書いて捺印して提出したんだけど、それっきりなしのつぶてで、審査通過したとも落ちたとも連絡が来ない。本来ならひと月前には連絡あるはずなのに。多分、書類捨てられてる。

こっちには書類の控えあるんだけど、これって住信に直接言った方がいいのかな。

デベは仲介しているだけ。
契約するのはあなたと銀行なので、直接でもまったく問題ない。
私ならデベに働いてもらうけど、どっちでも良いかと。

なるほど

繰り上げした場合、保証金は手数料がかかりますか？

最近ローン組んだ人にはローン税額控除が大きく受けられて、かつ低金利ですよね。
１％以下の変動だったら、繰り上げ返済しない方がお得だと思うのですが。
まあいつまでもこの状態ではないとは思いますが。

初歩的な質問ですが、ご教授お願いします。

今、新築マンションを契約し、住信の仮審査を通し、2800万円の変動金利1.6%優遇の審査が通りました。
ただ、保証金を考えると住信SBIも魅力的に感じています。
最後は、自分の判断だとは思いますが、客観的に観た場合どちらがメリットありますでしょうか。

団信はどうすんのさ？事務手数料は？
そこんとこも比較しましょう
そして自分で決断しましょう

>>887
シミュレーションしてみましたが、繰上げ返済額が大きいのであれば、
早々に繰り上げ返済を進めた方が得の場合もあります。

特に、住信のように保証事務手数料が無料の場合、返戻金もあるので。

変動で借入中。自動返済最高です。利便性、コスト等、トータルで最優と思います！

毎月３万の自動返済と年１回３６万の自由返済。
総支払い額を比べると自由返済の方が少なかった。
なんでだろう？？

1ヶ月目に36万払えばそりゃ安くなるだろう。
12ヶ月目に払えば高くなる。

893さんのケースもあるだろうけど、問題は自動返済と自由返済の返済方法の違い。
自動返済は返済額軽減型、自由返済は返済期間短縮型。
返済期間を短縮するほうが総支払額が少なくなるのは当たり前。

ごもっとも。
ローン組むとき、20年より35年で組む方がトータル金額が大きいのと同じ理由です。
そういう意味で、期間短縮型の自動返済の要望が多いのはこれまでの話題にもありましたね。

でも、最終的に同じ期間で完済したら、総支払額も同じですよね。
短縮した期間分の手数料が戻ってくるのだから。

・自動返済(返済軽減型)で繰上げして、10年目に一括返済
・自由返済(期間短縮型)で繰上げして、10年目に一括返済

は総支払額が同じでは？

1ヶ月目で自動返済した場合と10万円自由返済した時点で
翌月支払いのローン元本に割り当てられる金額が違ってくるわけ。

（数字は仮）
軽減型の場合は返済額が減るから10万支払ってたのが9万になるけど、ローン元本は8万しか減らない
短縮型の場合は返済期間は減るが、支払いは10万のままでローン元本は9万減る

なので短縮型の方が月に1万円分の利息が掛からなくなっていくので、総支払いは短縮型の方が少なくなる。

しかも手数料（保証料？）も一緒ではない。
短縮型の方がローンの残債がが少なくなるのだから、当然保証料の戻りも多くなる。

常に同じだけ預金があれば、ローン返済額が減っても自動繰上げに割り当てられる金額が増えるので、結局同じになる気が・・・

と言うのは妄想？

自動返済に最大10万割り当てる設定(分かり易くするために残す額は0と仮定)をしていて、預金が常に10万あれば

1年目：ローン返済5万、自動返済5万
2年目：ローン返済4万、自動返済6万
3年目：ローン返済3万、自動返済7万

みたいに、自動返済額が10万になるまでは続くと思ったのですが。

1年目：ローン返済5万、自由返済5万
2年目：ローン返済5万、自由返済5万
3年目：ローン返済5万、自由返済5万

と同じ効果がないのかしらね。

もちろん、とにもかくにも早く元本を減らした方がオトクというのは分かります。

>>898さん
その認識であっています。

894さん、895さんは、自動返済をちゃんと理解しているとは思えないですね。
そもそも自動返済に期間短縮を作る意味がない。軽減型だって最終的には期間短縮されるんですから。

＞899さん
大丈夫ですか？
まぁ質問主の前提条件が＞892と＞896と＞898で変わっているのが問題でもあるが。

＞892では月に3万という繰上額を固定した金額で繰上する予定でしょ？
この条件なら894の回答で間違っていない。返済期間は同じにならない。
勘違いしているのは899さん。

＞896では10年目に一括返済とあり、10年の時点でどちらも残債が残っているので
この条件なら897の回答で間違っていない。一括返済なので返済期間は一緒だが
支払い総額は返済額軽減型の方が多くなるが、これは＞892の流れから
繰上する金額を固定した場合。

＞898では急に前提が変わり、繰上金額ではなく毎月の総支払額が固定されている。
このままどちらの場合でも毎月10万ずつ支払っていくなら、返済期間も総支払額も同じになる。

ちなみに自動返済に期間短縮を作る云々の話はどうでも良い。
個人的には自動返済の金額設定をWeb上でいつでも設定変更できるようにして欲しいとは思う。
もちろん、選択肢は多い方が良いので自動返済の期間短縮があっても良いとは思うが、
そもそもそんな話はしてない。

読み返してみたがそもそも＞892での条件設定に矛盾がありましたね。
「毎月３万を自動返済で繰上」という設定自体があり得ないのに、私は「毎月3万を繰上」
899さんは「自動返済」という言葉を抜き出して考えたために認識の相違がありましたね。
どっちが普通かは分かりませんが。

前提条件はいろいろあるでしょうが、要は自由だろうが自動だろうが、同じペースで元本を減らしていれば、手数料を加味しても総支払額は変わらない、という結論でいいですよね。

同じペースであれば変わらないですね。
だだ同じ時期に０になるだけでは、それまでの利息分が変わってくるので同じにはなりませんよね。
ローン減税とかと絡めて考えるとまた違ってくるのでしょうけど。

手数料って言うのが保証料の戻りのことを指しているのか分かりませんが、
保証料の戻りは変わりませんかね？
細かく計算してませんが、多少変わる気がしますけど。

ちなみに手数料というのが本当に繰上に掛かる手数料なら変わらないですね。
両方ゼロなので。

軽減型なら、元本を減らしているときは保証料は戻らないけど、最後の一括返済時にまとめて保証料が戻ってくるし、短縮型なら、返済するたびに保証料が戻ってくるけど1回1回が少ない。単にタイミングだけのような気がするんですが。

ただ、確か保証料が戻るときに若干ピンはねされると聞いた記憶があるので、そこまで計算するとどっちがお得なのかわからなくなりますが。

計算式が分からないからなんとも・・・。

>906 軽減型で毎月繰り上げてますが、毎月保証料返戻されてますよ。

＞906さんの認識は間違っていますよ。
そもそも1年目で100万円繰上返済して10年で完済するのと、
10年目の最終返済で100万円払って完済するのでは戻ってくる保証料は違います。
また、907さんの書かれている通り、自動返済でも保証料は戻ります。

銀行（性格には保証会社）は、あなたのローンについて、いくらを何年保証するかで保証料が決まります。
10年で100万円保証しなくてはならないのと、1年で100万円保証するのでは保証料が違うのは当然です。

ちなみに、住友信託の場合は、HPに
＝＝＝
保証料はお借入時に全額を一括してお支払いいただく方法（一括前払い方式。例；期間20年で1,000万円お借入いただき、元利均等返済をご選択の場合148,263円。期間20年で1,000万円お借入いただき、元本均等返済をご選択の場合122,652円）
＝＝＝

とありますので、20年の場合は計算できなくもありませんし、自分がローンを組んだ際の保証料から
計算することも出来ます。

ちなみに元本均等返済の方が、元本が早く減っていくので保証料も少ないのです。

ちなみにここの銀行は、自動返済、自由返済で繰り上げる限り、手数料と言う名のピンはねはありません。