マンションは購入？賃貸？

3469さんが書いているように
分譲賃貸等のグレードの高いマンションは
賃貸に出しても、利益率は非常に低くなりオーナーはほとんど得をしません。

逆に言うと、グレードの高いマンションは、
購入よりも賃貸の方が金銭的には合理的な場合が多い。

投資用ワンルームでなければ分譲賃貸は主な賃貸形式ではないので、ここで分譲と賃貸の比較に出しても意味がない。

ここに書き込む適格者は、分譲購入者、検討者と購入も可能だけどあえて賃貸を選んでいる人でしょう。
買えない賃貸派はあまりふさわしくないでしょう。

ギリギリ無理すれば買えなくはないがそれでも買ったほうがいいかってのはありなの？

ありでしょうね。賃貸か分譲かの選択肢がある方なら問題ないかと。選択肢のない方はだいたいただ分譲を否定するだけですから話になりません。否定のための理由付けをしているだけですから。

まぁ、家族にチクチク言われながら、老後におびえながら、必死に家賃を払い込むために働いているのでしょうから、この掲示板で憂さを晴らすぐらい多目に見てあげたら？

老後用に平坦な土地の別荘買ってありますよ
仕事リタイヤしたらしばらく別荘で暮らせばいいのさ

私もそのつもりです。
但し病院通いが頻繁に必要になれば次の段階も考えてはいますが・・・

ファミリーマンションは賃貸に出してもあんまり得しないね

>>3488
その分資産価値も下がりにくいのでそれ考えるとそうでもないよ。
ワンルームマンションの資産価値の下落率はひどいもんだから。

新卒採用は手控え、派遣もダメなんだからワンルームマンションには手を出さないほうがいいよ。

住んでいた3LDK賃貸に出しています。
確かにそんなに高く貸せません。
ワンルーム3部屋持っているほうが良いと思います。

今売ってローン返済の足しにするか
貸し出して、将来ローン返済後、家賃を年金代わりとするか考えましたが
借り手がついたので貸しています。

本当はどちらが良いのでしょうか？

>>3491
恐らく売って他の投資に乗り換えた方が良いと思いますが
利益率は年利でどのぐらいですか？

自分の感覚だとワンルームマンションは売ると損になる物件が多いけど
ファミリータイプは売った方が得な物件のが多いかな。
利回り4％くらいなら売った方がいいと思うが、6％以上出せてるなら微妙かな。
築10年いかないくらいまでは持っててもいいかも。

10年すぎたら売ってしまったほうがよいのでしょうか？

マンションの多くが3年、5年、10年目、20年目、30年超ってかんじで資産価値が変動する。
築3年くらいはほとんど価格変わらず、5年目で少し下がり、10年目でやや大きく下がる。
中古買う購買者層がそういう区切りで見るってのと、
住む側もだいたいそのタイミングで中古の売りを出してくるんだよね。
中古の近隣相場見て築10年の似た条件の物件と近隣に同じ時期に建ったマンションが
どの程度あるか考慮して売れる値段と利回りを研鑽すればいつ売るのがベストかが見えてくるよ。

3491です。
利回りは多分５％前後です（売値が確定できないので）。
築１１年です。

でも近隣の築２０年くらいの３ＬＤＫの賃料もそんなに下がっていないので、
１０年後まで持っていても問題ないかと思っています。

他の投資と言うよりも、売却したらローン返済にまわすと思います。
ちなみにローン金利は２％後半です。

築20年以上のマンションに資産価値なんて･･･
うまい所で売り抜けないと邪魔以外の何者でもない。

大阪市内駅徒歩５分のマンションを２８年前１６００万で購入
先月▲１００万nego有りましたが１１００万で売却でき
同じく市内のタワマンに無事転居できました。

そういうものですよね。
ここにいる脳内投資家の方は、古ければ終わりという考えしかないんですよね。
だって脳内ですから

近隣の築30年の３ＬＤＫがいくらで賃貸に出ているか調べれば10年～20年後の賃貸し価値がわかると思います。

ここで、価値０とか言ってる人は、そんなことちっとも調べてないですよ。
調べても買えるわけじゃないからね。

築何十年経ってる物が賃貸用として価値がある。

新築では採算に乗らなかったものが、築数十年で
賃貸用として採算に乗るようになり、賃貸に出せる。

築40年のマンションにどれくらい価値があるかは、40年前に建てられた現存のマンションを見にいけば大体わかるんじゃない？ (やや乱暴な議論ですが)

この前見た40年前の超高級物件は今でも十分に不動産としての価値が認められたけど、当時の庶民用の物件は天井も超低そうだし地震も心配だし、1000万単位のお金出して買う気にはとてもならなそうな気がする。(修繕積立金もメチャ高そう)

40年前の庶民向けとなると、高度成長期の
いわゆるウサギ小屋と揶揄されてた団地だからなぁ。
建築基準も耐震基準も今の水準に合ってない。
参考になるかどうか・・・

今の基準に大きな問題が見つかるようなら
40年後、大きく価値を失ってるかもしれませんが・・・

3502です。

3503さんの意見は、その通りだと思います。
なのでこれは、乱暴な議論です。

ただ、40年でも30年でもいいのですが、長い時間の間に
大きい地震があって現行基準の建物にダメージが出れば建築基準は変わってしまうし、
人々が住居に求める最低基準も変わる。

これから数十年の変化はそこまで極端でないにしても、
昔の建物を醒めた目で見れば、自分がこれから買うものの価値も
おぼろげながら見えてくるんじゃないでしょうか？

私は築古の庶民用分譲マンションの現物見たこと無いので
数十年経過後の実際の価値の有り無し・魅力については中立です(懐疑的ですが)

>>3496
利回りは以下の計算式で算出できます。

粗利(あらり)＝（(家賃×１２)／購入金額）×１００


また、純利は粗利から維持費等の経費を引いた金額です。

純利は、粗利から５％程度引いた値で考える場合が多いですが、
この場合は、さらにローン金利の２．５％も引いた値となります。

純利が６％以上ないと、リスクに見合った投資とは言えません。
自分で住むマンションも同様に計算して純利が低い場合は購入失敗の可能性が高いです

純利6パーセントはかなり厳しいですよね。なかなかそんな物件ないですよね。

６％とかってに決められてもねえ。
これは築年数とかによってかなり左右しますから。

新築時で6パーセント、古くなればなるほど高久なるという話なんでしょ？たぶん。

結論として
マンションは賃貸。
戸建は購入。

理由がないと

戸建に住みたいなら、戸建を賃貸したら？
なんで賃貸マンションにで住みたいの？
賃貸マンションの何に惹かれるんだろうか・・・

マンションを10年毎買い替えが一番だな。

分譲マンションに賃貸で住んでますが良いですよ。

設備は良い上に、
面倒な管理組合の集まりとか出なくて良いし、
隣人に問題があっても引っ越せます。

多分、金銭的にも購入するより得 or 同じぐらいだと思います、
上の方でも出てますが、そんなに家主は儲かってないのでは。

気に入った分譲マンションを借りられて良かったですね。
まあ、そんなに家主は儲かってないでしょうけど
損もして無いとおもいますよ。

　民間賃貸住宅市場においては、家賃の不払い・病気・事故等についての貸主の不安感から、高齢者が入居を拒否される場合があります。このため、「高齢者の居住の安定確保に関する法律」に基づき、高齢であることを理由に入居を拒否することのない賃貸住宅をその貸主が、都道府県知事又は各都道府県の指定登録機関に、高齢者の方が安心・円滑に入居できる賃貸住宅「高齢者円滑入居賃貸住宅」を登録し、今後少子高齢化が進む我が国の高齢者に住居供給が滞ることなく提供する仕組みとして設けられた制度ですが今後改良点も含め実態を伴う制度にしていくことが急務である。

老後難民が急増するといわれる日本で住居確保は自己責任。
財政破綻まじかな国に頼っても無理でしょうね。

いざとなれば公営住宅があるさ、と考えているのかも。それも一つの選択肢ではあります。

そうですが、ランクダウンするのは思っている以上にツライ。

3513です。

一括購入できる程度の預貯金はありますが、
30代DINKSなので購入よりも自由度の高い賃貸を選択してます。

今後、人口が減って空き家が増えていくため、
老人への貸し渋りはあまり心配してませんが、
老後は介護付きマンションのような所を購入(or 賃貸？)したいと考えています。

人口も減る上に中古マンションは供給数は今の2~3倍になるらしいですね
かと言って中古を買うのはリスクありますし
安いと大規模修繕があるんではと疑います

利便立地は中国（自国では土地所有不可）を含め移民族が買い占めるでしょうね。
少子高齢化により財政赤字毎年プラス１兆円の中、公営住宅整備はまず無理。
地球上植物連鎖・弱肉強食の流れは本来自然の流れかもしれません。是非も無し。

すでに人気エリアでは中国人専用分譲マンションも建ってますね。
富士山周辺の別荘地も中国人が買い占めています。
益々元が高騰すれば買いやすくなるし本国は環境・空気汚染が
酷いので富裕層にとっては日本は通勤圏だし将来家族を日本で住まわせたい
と言う友人も増えてきましたね。心配しなくても日本人は少子高齢化で
人口減少でも不動産重要は増えてきますよ。ご心配なくです。

北海道のニセコスキー場周辺はオーストラリア人に買占められた。
ニセコにはオーストラリア人が多いと聞いていたがあそこまで多いとは思わなかった。

3513です。

中国株ではかなり儲けさせていただきましたが、
「人口が減っても、中国人が買い占めるので空き家が増えない」
という発想は無かったです。

介護付きマンションの値段が上がっても大丈夫なように
老後にお金は残しておきたいと思います。

中国株で儲けた？
いつの話だ？

低調な土地需要、空室率上昇＝マンション市場改善も限定的－路線価

２年連続のマイナスで、下落率も拡大した今年の路線価。低調な土地需要やオフィスビルの空室率の上昇で、都心部の落ち込みは特に大きい。
マンション市場には改善の兆しも見られ、一部取引は活発化しているが限定的という。
http://www.jiji.com/jc/c?g=soc_30&k=2010070100350


路線価　標準宅地１５年連続下落・・・どんどん地価が下がりますね。

中国はじめアジア新興国の日本買いは今まだスタートライン
これから本格的に始まるでしょうね。

日本買いのターゲットは商業地や施設です
海外から見て日本の住宅は投資価値がありません

↑いい加減なこと言ってなよ