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セントスクエア武蔵小杉
http://www.sts113.jp/
武蔵小杉の西側、東横線武蔵小杉駅徒歩２分 聖マリアンナ医科大学東横病院跡地
はいかがですか。
[スレ作成日時]2006-12-18 13:45:00
セントスクエア武蔵小杉
http://www.sts113.jp/
武蔵小杉の西側、東横線武蔵小杉駅徒歩２分 聖マリアンナ医科大学東横病院跡地
はいかがですか。
[スレ作成日時]2006-12-18 13:45:00
ところで、ちょっと前のレスに校区の話が出ていましたが、
校区はコロコロ変わるものなのでしょうか？
東横線を挟んだ向こう側の再開発地域と学区が違う事に、
ちょっと魅力に感じているのですが
やっぱり、すごい売れていますね。
1期分は後4戸でした。
このぶんだと、8月には完売っぽいですね。
まだ、これから5年以内に
高層マンションが5本ぐらいたつみたいですけど、
もう、勘弁してほしいな。電車も道路も
混みこみで怖いなー。川崎市頼みますよ。
>>３０１さん
中原区版のタウンニュースの記事だったか、日経新聞の神奈川版だったか
の記事からです。
やはり児童数の大幅増加が考えられるので、どれくらいの転入、
また未就学児が来るのかを調査し、場合によっては校区の編成も
考えるとありました。一応、現在はプレハブで間に合うとみているようです。
最近の学区の変更の例は、小杉のガーデンティアラ。
本来あの地区は今井小学校になるのですが、人気の小学校でもういっぱい。
だからあのマンションを建てる際、中原小？だったか、他の小学校に編入する
約束になりました。
こちらマンションの学区が変わらなくても、あちらのマンションの学区が
変更になる可能性はあります。特に下沼部小学校学区の周囲のマンションでは
特例で学区が変更されている実例もあります。
このマンションだと小学校はどこになるのですか？
また、このスレを上げちゃったの？
上げなくても売れるからいいのに。
坪300万円ってまさに小杉新々価格ですよね。
ここが坪300万円で売行き好調なら、他のところも坪300万円超になりそうですね。
全レス読み返して、学校レス読みました。
ここは今井小学校区なのですね。
心配されている線路向うのマンションが今井学校区に編入されることはないですね。
通学路遠いですもの。それに今井小学校に余裕はもうないです。
ここが学区変更になるかどうかは、学区の住所をよくみてください。
端の方だと変わる可能性も捨て切れません。学区の中心なら大丈夫でしょう。
他のところも免震にして、
内装をグレードアップして、
セレクトメニュー無料にして、
浴槽に「ゴムの栓」を使わないなど新しい設備にして、
さらに駅近なら他のところも坪300万でいいんじゃない。
ここのマンションは５年後には、小杉町三丁目の再開発、
駅ビル、駅前公園などでだいぶん価値があがると思います。
それを織り込んだ価格設定だとは思いますが。
タワーが嫌いな人はランニングコストを考えても
良い物件だと思います。
ランニングコストは安いけど、
結局はそれだけ人件費や設備費をかけないってことですね。
管理人さんは昼間いるだけ。共用施設は最小限。
タワーが嫌い、タワーの特徴も嫌いな人向きなのは確かです。
駅西側が再開発されると、ここも価値が上がりそうなんですか。
今は駅南口を降りると、吉野家・パチ屋・ヨーカドーととても下町っぽい感じですが、パチ屋や飲み屋のあるあたりって再開発にかかる予定でしたっけ？
今の南口が将来もあのままの場所ではないのですよ。
再開発地域にかかってなくても周りの発展から
自然と改装の圧力がかかるのでは。
マリアンナも警察署も再開発地区ではないですけど
新しくなってますしね。さらに、近くのドコモショップや
旧みずほ銀のあたりも変わるみたいですね。
ドコモショップと三菱ＵＦＪのＡＴＭコーナーが
７月いっぱいくらいで閉まるみたいです。
三井の方は活況のようですが、
こちらはいかが？
二期販売はタイミング的には三井の後、
住友の前でちょうど良いタイミングだと
思うのですが。
自分の希望する部屋以外は聞いてないから分からないなぁ。
三井も最終期１次は完売じゃなかったそうだし。
ところで、二次販売は内装グレードアップっというレスがありましたが、
具体的に、前回と比べて何がグレードアップしたのですか？
なにかご存知の方がいたら、よろしくお願いします。
ageちゃったの？べつにsageてても良かったのに。
御自分でＭＲに行き、サンプルを御覧になれば。
言葉で表現するのは難しいですから。
言葉で言えるのは、リビングにナショナルの自動掃除エアコン設置。
玄関のセンサーライト設置。
将来もあの辺があのままだとお思いなら、
買わなければ良い。それだけ。
飲み屋やパチンコ屋は再開発区域外だから、閉店しない限りあの辺が変わる予定はないのでは。
ヨーカドーが目の前なのは便利ですが。
この物件の周辺が今後どのようになるか分からないですが、
魅力のある変化を遂げる事を期待したい。
>>317さん
情報ありがとうございます。
MRに行く前に事前に情報を知っておけばと思ってレスしてしまいました。
ヨーカドー大好きですがそのうち、どっかへ移転する予定ですよ。
借りてる期限の問題でしょ。期限延長もあり得るし。
もしヨーカドーが無くなっても、
東京機械跡地のショッピングセンターができるので困りません。
なんだよ…どこかにそういった情報があるのかと思ったよ。
土地の所有者が変わった話はここの板を読んでいれば周知の話だし、
単なる思い込みのデマは板汚し
ここが評判のよい今井小学校区というのには惹かれます。
一方、パチンコ屋や飲み屋街の風紀は、子育て上よくないように思ええます。
この物件周辺の夜の雰囲気は、子供でも問題ない感じでしょうか。駅近なんである程度は仕方ないと考えているのですが。
ヨーカドーの上にはカルチャーセンターがあるので
子育てにいいですよ。屋上でテニス習っている子ども
多いです。めばえ教室もあります。いろんなお教室も
開講されてます。別にパチンコ屋さんや飲み屋さんに
行くのでなければ気にしなくていいのでは？
学校へはその通りは通りません。
子供たちは学校の近くで遊ぶことが多いですし。
閑静な高級住宅街の町並みを期待するならこのあたりは
該当しませんが、さっと買い物でも病院でもいけるというのは
子育てには楽です。風紀面は実際見学されて考えてみてもいいと
思いますよ。
今井小学校学区が良かったのは、地域が高級住宅地と言うよりは、
一流企業の社宅（商社や銀行）がたくさんあったから。
今、社宅がどんどん無くなって、
再開発区域マンション住人がたくさん来ると、又学区の感じが
それぞれ変わってくるのでは？
もう、1期は全部、完売しているよ。
後は、２期の４８戸だけ。
小杉３丁目の再開発も徐々にすすんでくる
だろうから、今、買っといたほうが
いいよ。５年後は満足するはず。
（ナイスではありません）
前レスによれば、１期と２期では７５㎡で５００万円くらいあがってるんですよね。
ここは再開発区域外で周辺環境（パチンコ屋・飲み屋街）も今のところ変わる予定もないし。
内装のグレードが上がったといっても、自動掃除エアコンとセンサーライトがついて、後は言葉で表現不能な内容程度であれば、本当のところ上がっているのかよくわかりません。
それでも今度の２期が好調なら、今後小杉で売り出される他の物件はどういう値段になることやら、三井や東急の駅直結物件は手の届かない値段になるかも。
価格が割高な点が問題ですね。
同じだけ出して三井の広い部屋が買えた価格です。
５年後に、ここと三井の中古が同額で出たらさて、
中古買いの客はどちらを買うでしょう？
＞330
あがっている価格は、100万〜です。
西向き、東向きはそんなにあがっていません。
南向きは病院を抜けるので300〜あがっていると
思いますが。
また、パチンコ屋は公園になるのでは。
手前のパチンコ屋も道路拡張で
なくなっていくのではないですか。
公園の目の前がパチンコっていうのもきついし。
地権者の問題もあると思いますが、
マルエツ一帯が整備されるに伴い、これから
５，６年でかわると思いますよ。
http://www.musashikosugilife.com/saikaihatsujohokosuginanbu.html
＞＞３３２
手前のパチンコ屋は繁盛しているみたいだし、道路拡幅後も新装オープンするんじゃないですか。
やっぱり小杉駅前にパチンコ屋は欠かせないでしょう。子育て上は好ましくないかもしれませんが。
子供がいない世帯だから、
子育て上でもなんでもいいので
お子さんのいる世帯は少ないのを歓迎。
ＰＩＡとか、マルハンみたいので駅ビルの
中でいいのでは。
きれいならともかく、いまのごちゃごちゃは
何とかしてほしい、ガラが悪い。
あれだけ駅近なのだから、ある程度は仕方のない事かと
それよりも、よくあの場所を見つけたなぁって思っちゃいました
過去レス読めば分かるけど、
あの場所は見つけたんじゃないよ。
マンション用地に空けた場所。
ここの週間ダイヤモンドでの評価低かったな。
でも、売れればいいのか。需給で逃げ切りかな、
あるいは10戸ほど苦戦するか、小杉人気が
試されますね。
評価が低い原因って価格ですか？
ここ、店舗が入るんですね。
知らなかった。
>338
ダイヤモンドの評価だけど、神奈川・埼玉・千葉の中で唯一
資産性５をつけてる物件が川崎のバス便ってのはどうかと。
ここは新駅そばのシティハウスが、住友お得意の売れ残っても
構いませんっていう値付けをしてきたらあっさり売れちゃうんじゃ
ないですかね。
なるほどねぇ。。。
確かに住友が価格発表した途端に売れたりしてね。ありえるね。
そうだね。
現時点でコスギの売り物はここの残りと、住友の180戸。
パークの上階は高すぎるし。
なんだかんだで売り切りそう。
子育て世代には今井校区というオマケがついている。
今後どうなるかはわからんが。
無理やり部屋を区切って狭ーい4ＬＤＫとか造ってるが
子供の多い世帯とかには嬉しい間取りなんじゃないですかね。
ゆったりするにはあまりにも狭い部屋だけど部屋数を確保する
技はすごい。好き嫌いの別れそうな物件ですね。
狭い4LDKなんて住めるわけがない。
4LDKなら最低90㎡ないと狭い。
3LDｋでも90㎡がギリギリ快適なのに。
住民の利便性より売り上げに走ってるところが
所詮三流デベの物件って感じだな。
別に、3LDKにでも2LDKにでも、メニュープランで
好きなのを選べるから4LDKに拘る必要はないです。
age
さて、明日から最終期４８戸の登録開始ですね。
抽選日までどこまでいくか楽しみです。
予想 ３５戸
この価格設定でそこまでいくかしら。
この価格で３５／４８まで行かないと予想。
南向きの角部屋でないところで坪２９０万円〜。
結構いい値段ですが、ここの周囲の環境（飲み屋街・パチンコ屋）や売主・施工会社を考えると、将来思わぬ評価になりそう。
秋に売出し予定の住友のところはどれくらいで出るんでしょうか。あちらは施工が大林組だし。
そろそろ、登録者のネガティブキャンペーンが始まるころだな。
そう、だからこの物件のプラスネタの方を書けない。
親切に教える必要もないから放っとこう。
この物件ってネガキャンされるほど、第１期の時に人気があったんでしたっけ？？
確か先着順にまわった住戸も結構あったはず。
そこまで人気はなかったですが、
結局、２期販売前に１期分６４戸は全部販売完了してました。
家を探していて思ったのですが、
自分が買わなくても買う人がいる。
ちょっとタイミングを逃すと結局埋まってしまっている。
だから、この物件も８月には完売すると
思います。気にいったなら、覚悟を決めて
即買うべき。迷いがあるなら、やめたほうがいいという
ことですね。それでも買う人はいるから。
第１期でも抽選住戸があったけど、
第２期もいくつか抽選になりそうだそうです。
８月かどうかは知りませんが完売はするんでしょうね。
で、登録状況の出足は？
ご存知の方いらっしゃればレポートをお願いします。
１５戸ぐらい？
登録戸数の状況知ってどうすんの？？
ご自身で行けば確認も出来るのに。デベ？？
店舗は何が入る予定なの？
営業さんに聞くのを忘れてました。
１階に店舗スペースがあるんでしたっけ？
全部、駐車場スペースかと思っていました。
１階２階を内階段で１店舗が使いますよね。
ナイスの仲介部門のお店が入るそうです。
そうですか。ありがとうございます。
変な店が入らなくて良かったですね。
ナイスの仲介が下に入るなら貸すのも
なんとなく貸し出しやすそう。
２期の販売状況はどう？
どなたか２期の検討(登録）者いればレポートを。
以前、ここを検討していたので、
気になることは気になります。
半分位売れました。
まだ最上階のロフト付きのお部屋も残ってるみたいですよ。
皆さん！希少な駅近物件だから買ってね！
管理費安いし、学区も良いし、来春住めるよ。
何がネックで売れていないのでしょうか？
ディベロッパーがマイナーだから？
加えて、ディベロッパーの割に価格が高いから？
元病院でちょっと怖いから？
単に広告が下手で認知が低いから？
武蔵小杉特需の終焉？
南のタワー軍団より、商店街にあって便利だとは思うのですが。
話逸れますが、もしもう武蔵小杉需要がないとすると、
これからの住友や東急も少し戦略変えなきゃですね。
ナイスって信頼できますか？
1.25倍耐震構造なんて好感もてますが。
結構設備面でコスト削減しているって話もありますし。
玉川学園の物件も大量に売れ残って8期販売なんてやって
いるようだし。
いくら室内をいじれると言っても、
あの無理した間取りは、検討者にはマイナスに映るだろう。
普通は無理ない間取りを、さらに家族計画に応じて
セレクトできるってのが常道。
あとは、コスギタワーみたいに、バスルームの位置を
窓際にもってこれるとか、ちょっと小洒落たプランでもないと。
パークシティみたいに、セレクトほぼ無理でも売れてるのは、
デベの「のれん力」、流行のタワマンだから。
駅近以外にとりえが見出せない気もする。
武蔵小杉特需はまだ終わりませんが、
この価格帯は強気すぎ。
いくら駅近でも、反対側にあんな大手マンションが乱立するのに、
同じような価格帯で、ここを選ぶ人は稀かと。
私もここのMRとミッドスカイタワーのMR両方を見ましたが、
差が歴然。
4000万円ぐらいだったら悩む対象になるかもしれませんが。
しっかりセント。
免震なんだから。
営業さんに何で高いのかを聞いたら、役員会で高くすることに決めたからと言ってた。
本当は、食洗機などを装備してもっと高値で売りたかったらしい。
ここの温水タンクってバルコニーにあるけど、三井みたいに室内に置かないと耐久性が悪くなるんじゃない。
うちは元病院って知った時点で却下したが・・・
東口のタワマンと価格帯がダブっているのは私もびっくり。そんなにお金出すならもっとハイソな感じの所に住みたい。その辺にたくさんあるナイスの普通のマンションだなんてがっかり。それと繁華街の中に住むってどういう感じがするのだろう。駅から近けりゃそれで良いっていう需要がそんなにあるか？
バルコニーの先は新病院。
東は三井タワーが見下ろし西は警察の新しい建物。
北はヨーカドーで屋上はテニススクール。
救急車やパトカー、電車に自転車置き場。
繁華街なんだから、気にしない。
いろいろ言われるけど、がんばれ、セントスクエア
がんばれ、ナイス。こんなところでもたついていては、
小杉バブルが盛り上がらん。8月中に完売させてみろ。
そしたら、長谷工も住友も坪300万以上でくる。
後、20戸ぐらいでしょ。なんとかせんかい。
もう２ヶ月間位、２期のセールスしてたんじゃないの？
それの売れ残りを、８月下旬までに売り切れるかぁ？
普通に考えれば、無理。普通に買って下さいでは、無理。
254で出た件、気になって調べたんですけど、
イトーヨーカドーの建っている土地を購入した
日本リアルプライムティ投資法人の
資産運用を委託されている会社って
東京建物が筆頭株主で２６％の株を持ってるんですね。
今後も小杉人気が続くのなら
私はイトーヨーカドーの地にブリリアが建つ可能性も低くない
と考えます。
データソースは、
以下の日本リアルプライムティ投資法人のHP
IR情報→IRライブラリ→決算短針→18年12月期のP38あたり
http://www.jpr-reit.co.jp/
あと20戸なんですか。
繁華街が好きな人結構いるもんですね。
ブリリアタワー武蔵小杉ウエスト
ブリリアタワー武蔵小杉イースト
ヨーカドー跡地と
東京機械跡地、かもね
ＨＰみたら、先着32戸って載っている。
ということは、第二期は48戸中16戸のみ売れたということ。
全体で113戸中80戸完売とみると、すごいけど、
この先、しんどいだろうな。競合がいないといっても。。。
小杉の再開発ネタ(特にＡ地区、小杉3丁目近辺）で
良いのが出れば弾みもつくだろうけど。。。。
本当ですね。
２期は半分位の申し込みがありますと言われたのは、営業トークだったのか。
それともキャンセルがいくつもあったのかな。
やはり、２期の価格設定が高過ぎたのでは。
武蔵小杉であれだけ駅近で、タワーではないという条件をみれば
需要はもちろんあると思いますよ。私はタワーは遠慮したいタイプなので。
使われない共用施設もないですしね。
むしろパークシティのように「最終期2次、販売戸数：未定」
とかよりも潔いんじゃないですか。
低層階は結構はやくに完売したはずだし、
価格設定の点ではいろいろあると思いますが、
最上階は結構売れてますから、徐々に売れますよ。
３連休は台風とかあったしね。
一度、売れ残り物件のイメージが付くと後がつらいですね。
来年２月の完成までには完売するんでしょうが、秋には住友も販売するようだし強気な価格設定もどうなることやら。
出た、自画自賛。
一般のマンションとタワーマンションを同列に考えるってのはどうかな。
タワーマンションなら、価格が高いのが普通だけど一般のマンションまでそれに合わせた価格設定するのは、強気すぎるでしょう。
３連休の台風はたいしたことありませんでしたよ。
以前ナイスのMRに行ったとき担当者に、「ナイスは鶴見が本拠地なの
で鶴見・川崎エリアの値付けには絶対の自信をもっており、野村や
住友のように売れ残ったり、バーゲンセールをすることはない」と
聞きました。
つまり、値引きなしで売り切れる自信があるのですね。
ここの営業さんが無愛想だったのも自信の表れかな。
ナイスは鶴見・川崎エリアを中心に賃貸を手広くやっているんで、
売れ残ったら賃貸に回すことも容易でしょう。
駅近だと賃貸の客付きもいいし。
潔い営業トークだったのか。
いくらこれから売り切ると言っても、第二期は販売戸数の３分の２が売れ残ったというのは紛れもない事実。
この値づけでは完成時にも売り切れず、本当に賃貸マンション化してしまうのでは。１Fにナイスの仲介が入るのは、賃貸管理には好都合でしょうが。
私も、１階にナイスの仲介が入るから賃貸になっても便利なんだろうなと思いました。
そうか、賃貸という最終手段があったのですね。
問題は、いくらで、貸せるか。ナイスの試算では、
セントは３ＬＤＫでも２０万以上で、賃貸も強気の設定でした。
実際に、近くにあるナイスの新築賃貸のエクセル武蔵小杉は
7月末からの入居で77戸中残り3戸となっていたので
需要があるんですね。そちらは３７平米で１３万ぐらいですから。
賃貸が多くなると、住民のマナー意識が悪くなりがちです。
分譲で買った人には、歓迎できないでしょうね。
「武蔵小杉の聖蹟」
・・・聖マリの跡地だから「聖蹟」とは恐れ入った。
宗教上の用語をキャッチコピーにするとは
ちと軽率かと。
止める人間が社内にいなかった会社の程度が知れる。
あ、「セント」ってのも、ね。
いくら東急駅からの距離が同等とはいえ、パークシティーと同等な価格では、
建物のグレードやデベロッパー格差、共有設備の充実度などからして、
中古価格や賃貸価格で差が付いてしまい、なんか損した気がしてしまう。
ここだと、MSTとの比較どころか、SFTより安くないと割に合わないよなぁ。
MSTの予定価格表は、ネットの何処かに上がっていたけど、
SFTの価格表って、何処かに載っていないかな。
どこかのタワーと違い、玄関を出たら50数戸に付き１基あるエレベーターで直ぐに１階に降りて直ぐに外に出れる。
この違いは大きい。特に朝の出勤時間では。
どこかのタワーと違い、浄水器が標準で付いている。
付いてるのが普通だから特に言う必要もないが。
どこかのタワーよりも管理費が大幅に安い。
無駄な共用施設がないからできること。
無料でメニュープラン変更や好きなカラーが選べる。学区が良い。免震。来春入居できる。自慢することでもないが。
