合人社ってどう？Ｐａｒｔ４

どうなっているのでしょう？

パート３でこの会社を擁護する書き込みをしていたのは、やはり私が指摘したとおりだったのですね。

>>5
私が指摘と言われても、誰の事だか判らない。
養護する書き込みと言うのも、どれの事だか判らない。

だったら何故そういう反応をしたのでしょう？
わからなければ黙っているのが普通の反応です。

>>7さん
わからない事があったら「聞く」が普通じゃない？

この種のスレッドを見ていると、
＃管理会社が良くない・・と思えば頼まなければいい。とか、解約すればよい・・とか。
＃住民のレベルが低いからごまかされる、・・。
等の書込みがあります。確かに・・言えない事は無いと思いますが、
この様な意見の方の住んでいるＭＳでは、
どの様にしてＭＳ管理に対する住民のレベルを上げているのでしょうか？
ＭＳ管理に対する住民の意識が低下傾向にある現実を見ると結構難しいと思いますが・・。

理事が１，２年で入れ替わり、実質的には管理会社が主導的な立場で、又、
自分たちに不都合な事は説明せずに物事を進めてしまう。ありがちです。

管理会社のいい加減なやり方や、不明朗なお金の流れに気づいた意識の高い方は
苦労する事になります。
このスレッドは、この様な書込みが多いですね。むちゃくちゃ。

合人社は規約違反にたいしては厳しい管理会社との評価だから私は高い評価をしていたがこのスレをみて事実であれば評価を見直さないといけないと思いました。それ以外は管理会社はどこも似たりよったりではないかと思います。国民の政治意識と同様マンションは組合員の管理意識の良し悪しで決められるから意識を高めるには時間を要する。マンション管理適正化法の成立の趣旨を理解できればいいのだが。マン菅士の活用も一つの手法だと思います。

合人社がひた隠しにしている実態を知れば、誰もが最初は、驚き、信じられないと言うでしょう。

>>13
ひた隠しにしている実態を明るみに出して下さい。
それが公益ですよ。

>合人社は規約違反にたいしては厳しい管理会社との評価だから私は高い評価をしていた

その通りです。

合人社批判のスレ主は規約違反で注意された逆恨みの可能性も否定できませんね。私は規約違反の住民に注意した為に手痛い仕打ちを経験しました。注意される事は注意した私でも逆恨みする可能性を否定致しません。マンションにかかわる人間はどうしても避けて生活できません。人を責める前に己を責める訓練をしています。合人社がスレ主の言葉どうり悪い管理会社であることが真実であれば論外です。

＞どの様にしてＭＳ管理に対する住民のレベルを上げているのでしょうか？
　どなたも回答がありませんが、
　確かに、難しいですよね！マンションによっても、
　住民の年齢層も違いますし、家族構成（ファミリー向け／シングル向け）とかも違いますし。
　色々あるので、あまり、住民が管理をそれほど意識しなくても、
　適切に管理してくれる管理会社が望ましいのですが・・、
　難しいのでしょうね。管理会社も企業ですから・、

　ただ、合人社の場合は、「収納代行システム」とかで、
　区分所有者からの引落、管理組合からの支払いを合人社ＦＧＬが
　仲介する形となっていて、お金の流れが複雑になっています。
　この間のお金の流れ／手数料は管理組合が把握出来ません。
　この様な事が、管理組合と管理会社との行き違いにもなるのかも知れないですね？

その通りで、うちのマンションでも合人社が管理している間、総会で毎回質問が出されたのですが、合人社は質問には答えず、最初は質問とは違うことの説明をしたが、それではないと指摘されたら答えを後回しにし誤魔化し、契約解除したので毛局、答えませんでした。
また、毎月毎に管理費の清算をし、一旦、収納口座を残高ゼロにするを変更し、理事長に管理費の６ヶ月分の金額を収納口座に常に入れておくような契約を迫ったことがありました。
当然ですが理事長個人で判断できないので、規約通り臨時総会を開いて居住者全員に説明してからだと言うと、合人社はあきらめたのです。
理事長が受け取った契約書は議事録と一緒にマンション記録に残されています。

＞No.18
　そう言うこともありますか。
　確かに、合人社の契約書の「別表第１事務管理業務仕様書」にも、
　「充当する月の翌月末までに、甲の保管口座に移し変える。」の次に、
　「ただし、甲から乙に対し、別個の指示がある場合はこの限りでは無い。」
　との追加記述があります。
　”指示がある場合”なので、この条文自体が悪いことでは無いのでしょうが、
「理事長から指示があった」とすれば、何ヶ月分でも置ける事になります。
　国の考え方(法律)からしても、
　収納口座に滞留させることは良く無い(危険な)事と思いますが、

「契約を迫った」理由は何なんでしょうね。
　このお金を管理会社が運用する事はできない筈です。法律上・・、多分。
　監事は”収納口座の通帳”のお金の移動を確認した方が良いかも知れませんね。

収納口座はあくまでも振り込みの受付口座であり、そこにお金を留める必要も理由も全くない。
何等かの資金流用を狙っているとしか思えない。

１８です。
当時、このような悪事を働く管理会社があるとは思いもしなかったですし、合人社の噂についても全く知りませんでしたので、このことが何を意味しているのかなど、私を含め居住者の大半は全くわからなかったのです。
わかっていたのは疑問を持った数名の居住者だけでした。
今振り替えれば、合人社が管理会社になってから２年目には、合人社が通帳と印鑑を持っていて自由に出し入れできる収納口座の残高は詳しく書けませんが年間契約した１年分の管理費の約２倍の金額があったのです。
おそらく引き継いだ時の積立金の一部や毎月積み立てている修繕積立金などが全て収納口座に入れたままだったようでした。
それにもうひとつ不思議なことを跡で知りました。
収納口座の名義なのですが、合人社を引き入れた時は元理事長の名義の口座だったのですが、翌年度は理事長が変わりましたので理事長の名義であるＭ理事長名に変えたのまでは良かったのですが、それ以後、毎年理事長が変わるのですが、収納口座の名義だけはＭ理事長名のままでした。
最初は元Ｍ理事長も合人社がこんな会社だとは思っていなかったので「理事長が変わったのに何故、新しい理事長名を変えないんだ？」と公の場ではなく、合人社に直接質問をしたのですが、質問を何度しても返事が来なかったので、合人社に変わってから確か３年目の総会の場で質問をしたことで初めて我々全員が知ることになったのです。
しかし、その質問内容は総会の議事録には残されていなかったのです。
結局、合人社は管理契約を解除されることを実感するまでＭ理事長名を変えなかったのでした。
経理に疎い私には良くわかりませんが、「合人社が口座を担保にして銀行から金を借りていたのではないか？」「口座の金を他で使っていたのではないか？」と言う人もいました。
合人社を解約することになる合人社最後の総会で、残高証明ではなく通帳か通帳のコピーを提出するように総会で決まったのですが結局合人社は通帳のコピーすら見せずに処分してしまったのでした。
詳しい人ならご存知でしょうが、残高証明と言うのは、証明を銀行に依頼した時点での口座に入っている金額の証明ですから、証明を依頼した前日に口座の残高がゼロでも構わないのです。
その口座にその日残っているべき金額を計算して、つじつまが合う金額を入金するだけでいいのです。
残高証明をとった直後に全額引き出そうが、出した合人社以外、我々のマンション理事長であっても知るすべは無いようです。
どうやら合人社は、マネーロンダリングと呼ばれる指定暴力団や悪徳政治家などが行うような方法を熟知しているようです。

とりあえず実害はあったのか？

「とりあえず実害があったのか？」と言う質問は、傲慢な文章ですし、質問内容も不自然ではないでしょうか。
普通の感覚を持った人なら「実害があったのですか？」と書くのが普通です。
それに、実害がなければ何をしても良いと言うことが前提の質問のように取れます。
つまり、実害がなければ構わないじゃないか、何か文句があるのか？と言うような感じを強く受ける質問の文章です。

金銭的な実害となると、普通口座の金利でしょうが、これについては確認できていません。
その他の実害は、Ｍ理事長が被った長年にわたる精神的な不安と、それを知った居住者の大半が抱いた長年にわたる不安感です。
また、合人社が倒産したり、合人社の通帳と印鑑に手が届く人が持ち逃げしたらどうしようかと不安も実害にあたると思います。

通帳と印鑑を合人社が保管したことは良くないですね。分別管理をしてない事は適正化法に触れるのではないですか。禁止されているはずです。処分の対象になるかもしれません。国交省に相談してください。国交省が怪しいとみれば預貯金の流れを職権で捜査に入るはずです。

>24
これは、うちのマンションが合人社に管理をさせていた過去のことですし、当時も合人社が管理していた時期の最後の理事長が国土交通省に連絡したら、国土交通省ではなく固有名詞は忘れましたが、関東なんとかと言うところに相談するように言われて相談したのですが、単に話を聞くだけで何のアクションも起こさなかったようです。

>>23
またあんたか。
実害があったかなかったかは重大な関心事だけど、気にくわないかね？
関心を持ったらいかんかね？
お得意の
俺の話を黙って聞け
かね？

証拠不十分と言う事ですか。

収納口座の通帳と印鑑を管理会社が持つ事は、法律違反ではない様です。
但し、保管口座の印鑑は必ず！”管理組合が保管”となっています。
平成22年5月に改定/施行された「マン管法施行規則　87条4号」で、
収納口座については、禁止されていません。
合人社の契約書は標準として、合人社が通帳、印鑑を保管する事になっています。
従って、どこかで変更しない限り、合人社が通帳と印鑑を持つ事になります。
なんとなく、印鑑は”管理組合”が持っていたほうが安心ですね。
何故、通帳と印鑑を持つ必要があるのかは、判りません。
・・推測になるので、ここまで。

>No.23
合人社が倒産する事はないと思いますが、
もし、倒産した場合でも「保証契約」に入っているはずなので、
通常の1ヶ月分の管理費については保証されます。
それ以上は戻りません。従って、収納口座に一ヶ月の管理費以上のお金を集めて置くのは危険です。
又、一般的に、保険とか保証は一つとしか契約する必要がないと思いますが、
合人社の場合は何故か、契約書上は以下の二つが記載されています。
①トーメン建物管理
②財団法人 高層住宅管理業協会保証機構
推測ですが、「いつの間にか、①だけになっている事は無いのでしょうか？」。推測終わり。
①の会社は合人社の100%の連結決算子会社で、
　役員は会長(合人社社長)、社長(合人社取締役)、取締役(合人社取締役)
となっています。
多分、合人社が倒産した場合は、一緒に倒産して、管理組合に対する保証は出来ないと思いますが、
この事は、合人社の人に答えてもらえると助かります。
いずれにしても、間違いなく、①&②、或いは②から、「管理費等保証委託契約之証」が理事長に届いていれば、
一ヶ月分の保証はされます。一ヶ月分のみですから、注意。

２８さん通帳が管理会社のものだればあなたが正しい。

>29
ご指摘のとおり、補償は一ヶ月分だけなので何十ヶ月分も合人社が自由に出し入れ出来る収納口座に入れておくことは出来ないとの発言が総会で居住者から出たときの合人社の返答は「皆さん、こんなに大きな弊社が倒産すると思いますか？　皆さんから預かっている金を使い込むと思いますか？　そんなことは絶対にありません、弊社を信用してご安心ください。」と言ったのを思い出しました。
そしてトーメン建物管理と言う合人社の１００％子会社ですが、確か資本金はわずか３千万円ではなかったでしょうか？
まるで合人社のコバンザメです。
サメの緊急時をコバンザメが助けるのと同じですね。

>28
管理会社がマンション名義の通帳と印鑑を持つ理由は、マンションの色々な支払いをマンションに代わって管理会社が行うことが認められているからです。
そうしない場合、毎回の支払いについて、その都度、管理会社が理事長を訪ねて銀行の支払いなどの書類に印鑑をもらわなければいけないからです。
この方式をとることも出来ますが、管理会社も理事長も大変になります。
そこで、収納口座と言うものを作ります。
収納口座の通帳と印鑑は管理会社がマンションに承認されて預かり、支払いなどを行うのに必要な１ヶ月分の金だけを移動しておき、月末に残った金をマンションの口座に戻すのです。
それに対して、管理会社が倒産したり持ち逃げした場合には、保障機関から１ヶ月分だけ補償されるのです。

収納口座は管理会社の名義だと思うが。
自動引き落としで収納口座に入金される管理費・修繕積み立て金を仕訳して管理組合名義のそれぞれの口座に入金すると思うが。
すなわち点検・清掃等の支払いは収納口座からではなく、管理費口座からだと思うが。
管理費口座に関しては名義は管理組合理事長だが、管理会社が代理人届をする事により管理会社の事務手続きだけで出金していると思うが。

通帳の自動引き落としの摘要を見ると管理組合ではなく管理 会社名になっている。
つまり収納口座の名義は管理会社だという事じゃないか。

1　全体の管理物件の修繕積立金等を一端合人社の収納口座（通帳は合人社名義）に集める
２　１の管理費を各マンションの収納口座（通帳は管理組合名義で管理会社保管で実印は理事長保管で分別）
３　１の修繕積立金を各マンションの保管口座（通帳は管理組合名義で管理会社保管で実印は理事長保管で分別）　
　＊　２の通帳と実印を合人社が保管してはいけないのではないですか。これは分別管理ではないですね


ＴＣの住むーずは１を東京三菱ＵＦＧ銀行の収納代行を委託するシステムでインターネットバンキングによるパスワードを理事長が保管して通帳はなしです。つまり１の収納口座の通帳と実印の保管者を理事長にしたのと同じです。旧管理委託契約書の原則方式と同じで適正化法に反していないのか。合人社が２の収納口座の通帳と実印を保管していれば
適正化法に反しているのではないか？。原則方式が違反するかどうかが争点

だとすると、当時（約１０年前）合人社が管理していた時には、マンション名義の口座を使っていたと聞きましたが、それとは違い、例えば「合人社・Ａマンション」などの名前の口座と言うことだったのでしょうか？
そうであれば、私の間違いですね。

合人社の行政処分例が有りましたらこのスレで教えて下さい。これだけの悪い管理会社なら行政処分は1つ2つあっても可笑しくないと思いますが、実例がなければただの合人社バッシングと受け取ります。ＴＣの良いところは社長が自ら組合員に　おわび状を　配布している　それなりの評価は出来る。

No.28です。
もう一度、H22/5に改定された「マン管法施行規則 87条4項、6項」を確認しました。

6項で、「保管口座、収納・保管口座について ：・・管理組合を名義人とするものをいう。」又、
「収納口座」については「・・一時的に預貯金として管理するための口座」との記載のみで、
名義についての条件は記載されていません。又、

4項で、「保管口座、又は収納・保管口座に係る管理組合等の印鑑・・を管理してはならない。」
となって、収納口座については、規制されていません。
従って、収納口座については、管理組合(理事長等)の名義のものでも、
管理会社が「印鑑、通帳」を持つ事は禁止されていないと思います。
但し、気分的には良くないですね。

>No.32さん
確かに、予定に無い支払いについては理事長が都度印鑑を押すことになりますね。
ただ、他の時も管理会社が印鑑を自由に使用できるわけですから、
気分的には気になりますね。 何に使うかは・・予測できません。

>No.31
収納口座に一ヶ月分の管理費以上のお金が残るのは問題ですね。
保証と言う事よりも、「何の目的で残すの？」と思います。
何らかの理由があるとは思います。
但し、契約書上は、
・管理組合から「個別の指示があった場合は残す」(合人社)
・管理組合から「保管口座への移し替えの指示があった時に移す。」(NH)
となっています。
管理組合の都合と言うよりも、管理会社にとって、何かが都合よいのでしょう・・多分。

だから管理会社は収納代行会社と提携して理事長にインターネットバンキングのパスワードを持たせ通帳を廃止したりする。方法を編み出した管理会社も登場。この制度はあくまで表面上は事務の簡素化と委託費の軽減がうたい文句だが、管理会社の社員の横領はある程度防止出来て弁済額もへります。しかし管理者等の横領は管理者等の弁済義務になるが管理会社には弁済能力はあるが管理者等には弁済能力があるもか否か？。被害額の弁済の行方？。社員の不正を防止する方法は管理会社」として当然の義務。導入するかしないかは組合の判断

>38
調べて頂き、ありがとうございました。
私が聞いた、合人社がマンション理事長名義の通帳と印鑑を持っていたこともあったのですね。
数年の間、Ｍ理事長名の通帳のまま理事長が変わっても口座名を変えなかった間の通帳は、合人社が契約解除となった引継ぎになってもマンションに返却されていないそうです。
通帳を戻せない理由があるのでしょう。

合人社はいい会社だよ。

通帳は口座名義人の所有物だから、とりあえず返却要求の内容証明を出してみたら？

私はそうしたいのですが、これについても総会で承認してもらうべきことですし、居住者のほとんどは、これ以上、合人社と関わりたくないようです。
それに、合人社と契約解除し、今の管理会社に引継ぎをしてから５年近く経ちますので、時効というのでしょうか、そのようなことになっているのではないかと思いますし、引継ぎの話を聞きますと、管理期間中の記録のほとんどと一部の鍵を紛失していたそうです。
紛失したものについて確認するよう言っても、担当者が辞めてしまったのでわからないと言われたようです。
それに、今の管理会社は、我々のマンション以前に何度か、合人社が管理していたマンションから引き継いだ経験があって、同じような内容だったので予想していたこどだったそうです。
紛失で思い出しましたが、年に１度のマンション点検報告書は、玄関で３人ほどが並んで写真を撮っただけのようで、内容の写真には毎年同じ写真が何枚か含まれていたり、他のマンションの写真が混ざっていたりしていたのですが、その報告書に指摘してあったこのマンションではない部分の爆裂写真で修理費として確か１００万円くらいの工事を至急行わないと危険であると書き入れてあった報告書なども無くなっていました。

>No.45
どの管理会社の委託契約書も同様と思いますが、
「乙は、前号の帳簿等を、甲の定期総会終了後、遅滞無く甲に引き渡す。」、或いは、
「乙は、解約等により・・甲の口座の通帳等を遅滞無く、甲に引き渡す。」
と書いてあると思います。
通帳は年度で、変わるものではありませんが、基本的には新しいものに切り替わった時に、
管組合に渡されるべきものであると思います。
”通帳等を見せない”、”返却しない”等が事実だとすると、
良い管理会社とはいえない様に思います。
管理組合としても、記載内容を含め、通帳がどの様になっているか、
時々確認する必要があると思います。

>46
その通りです。
合人社がＭ理事長の名義を何年も変えずにいたのがおかしいと思ってからは、総会の場で通帳を見せるように毎回要求しましたが、総会の場で合人社の返事は「通帳を見せるように手配します。」と言うだけでした。
その後の理事会でも見せないので、毎回のように理事会で要求しましたが、合人社は色んな理由をつけて見せなかったと聞いています。
Ｍ理事長の名義のまま何年も名義を変えずに通帳を見せなかったのには、合人社側に何か見せられない重大な理由があったからとしか考えられません。
今の管理会社は、年次報告書に通帳のコピーを添付していますし、要求すれば直ぐに通帳を見せてくれます。

合人社と契約中にマンション保険の更新がありましたが、不思議でした。
確か、合人シティーサービスと言うような名前の会社が保険取り扱いをしていました。
保険を更新する時には、保険会社の認可を受けた有資格者が、資格を持っている証を提示して、有資格者本人が説明をして書類に署名押印することで更新手続きを行わないと保険業法に違反するそうですが、それを知ったのは、合人社と契約を解除する直前でした。
それまでの期間、保険の更新は、ころころ変わるフロントが理事長宅に行き、去年と同じ内容ですと言って署名押印させることで保険の更新を行っていたと聞きました。
合人シティーサービスとか言う保険の代理店の人間は見たことなんて無かったそうです。
これは保険業法違反になるようなのですが、もしも保険を使うような事態になったとき、このように更新した保険だと知られると保険が使えなくなるのではないでしょうか？
我々のマンションは、幸いにも使うような事態にはなりませんでしたが、もしもあったなら、どうなっていたのかと思いました。
今の管理会社は、ちゃんと保険の有資格者が更新の説明をして無駄のないように見直しながら更新していますので安心です。

全国に支店がある合人社が管理するマンションの保険を扱う「合人社シティサービス株式会社」と言う会社は、広島にしかないようです。
しかし、東京のマンションも広島にしかない合人社シティサービス株式会社が保険代理店としてマンション保険などを取り扱っています。
全国をカバーできる社員が本当にいるのかどうかは詮索するまでもないようです。
だからマンション保険の更新に合人社シティサービスの保険取り扱い資格を持った人が立ち会えないのでしょう。
保険内容の説明をせずに保険を更新させるのは、保険業法違反に当たると思います。
しかし合人社のトンネル会社として、広島にしか会社が無いのに全国の保険を取り扱えると言い張り堂々と行えるようなカラクリがあるのではないでしょうか。

＞ 保険を更新する時には、保険会社の認可を受けた有資格者が、資格を持っている証を提示して、有 資格者本人が説明をして書類に署名押印することで更新手続きを行わないと保険業法に違反する

合人社とはまったく関係ないのですが、
こんな事しないで加入した保険があるので気になったんだけど、詳しく解説している本とかホームページとかご存知なら教えて下さい。

保険自体は有効です。

署名押印した書類内容に対しての保険は有効だそうです。
問題は、更新時には有資格者が重要事項説明を行うか契約者が必ず読んだと言う「チェック印」を自署でチェックする必要が不可欠です。
更に、保険内容が同じでも、昨年の内容と今年の保険内容の比較説明しながら、間違いが無いかを説明者と一緒に確かめるか、自分で実際に見比べて疑問が無いようにしておく必要があるのです。
例えば、内容は同じに見えたのに、去年と今年のとでは書式が変わっていて、特記事項などが一部変更になっているなど、自分では見落としたり、去年と同じだろうと決め付けてしまうことが多いのです。
それによって、去年は保険金が下りたのに、同じことが今年は特記事項の一部分が変わっていたので保険金が下りないと言うことが起こるのです。
このようなことが起こらないように、保険会社から資格を与えられた有資格者の説明が必要なのです。
これは保険の更新時に保険募集人による保険業法違反に当たります。
合人社は、広島にしか事務所のない自社直営の保険代理店をトンネル会社として、全国にあるマンションの保険を取り扱っているように見せているのでしょう。
つまり、保険は有効なんだから、細かいことはごちゃごちゃ言うな、と言う姿勢なのでしょう。

ありがとうございます。
保険自体は有効なんですね。
また、保険者として、確認しないといけない点は理解できました。

ただ、保険会社から資格を与えられた有資格者による説明が必要とか、
説明を受けず契約をした場合の保険が有効であるなどの文献が見つからず、
書かれている事を鵜呑みにして良いのか判断に悩みます。

何か参考になるものがあれば教えてください。