阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について　Part2

それは割高な坪単価で売りつけたい＆全体区画数を増やしたい、業者の都合です。
10坪ほど大きくしても、消費者が出せる価格は限られているので、殆ど高くはなりません（分譲坪単価が下がり、消費者はより良い土地を割安で買えます）。それでいて魅力が永続可能な良好な住環境がもたらされます。

は、どうして業者の都合なの？
小さめの土地（坪単価が少々割高になっても）でいいから総額を抑えたいというお考えは十分理解できますよ。

宝塚ガーデンフィールズが年内で閉園だそうで。
旧ファミリーランドの面影を辛うじて残している場所だけに、残念な話です。
赤字が理由ということですが、歌劇場に隣接しているだけに、イメージ的な点を考えても存続させた方がプラスだと思うのですが。
見方を変えれば、Xデー(歌劇撤退)へ向けての伏線とも取れるわけで。
山手台の開発も含め、阪急グループにとって宝塚は既に特別な場所でも何でもなく、保有する資産の価値が暴落する前に処分して手を引きたいのだろう。

私も新聞のカラー折込広告を見て新街区（東5丁目）の60坪以上の土地のあまりの少なさに驚きました。
5～10%も無いんじゃないでしょうか？
西4丁目でも前半の街区と合わせれば平均200㎡ぐらいはあったのでますます小さくなっている感じです。
同じく山を削って開発された彩都や西宮名塩ですら平均で210㎡ぐらいあります。山を削って平均55坪前後では
阪急が今まで、謳い続けてきた世代を越えて愛される美しい街づくりにはまずなりえません。
住宅街において、街並みや景観の美しさは、街路樹や公園の配置や造成の仕上げ（道路や擁壁など）などが
大きく影響を及ぼすのは事実ですが、家と家の間にゆとりある空間があり、そこに緑の潤いがある事が重要です。
55坪と65～70坪では15坪しか違わないようで、建物間のゆとりが全く違い緑の量も数倍にもなります。
1階部分が10m×8mの建物を建てて2台のガレージスペースを確保する場合、家のまわりの1mの通路スペースも含めて
約150㎡必要になります。つまり210㎡と180㎡では植樹が可能なスペース（いわゆる庭）は2倍もの差になります。
平均50坪と平均70坪では街を歩いた時に、空間的なゆとりや緑の潤いが全く違って感じられるのはこの為です。

駐車スペース二台分確保できたら、庭はそこそこでいいです。
総額高くなると買えなくなるので、55坪くらいがちょうどいいです。

狭くてもいいし庭もいらないわという方は、緑の保全や景観配慮が社会的に求めらて当然の
山腹部に住むべきではありませんね。市街地に住んでくださいね。

前回の山手台西4丁目を見ましても、小さめの土地で景観を軽視した打ちっぱなしで分譲したら
販売時に提示された緑化のルール（緑化協定）すら守らずに、協定を無視して全く木を植えない
民.度のお宅がかなり出現するという事が証明されましたし。

同じ山手台住民を批判するのはやめましょうね…

緑地協定を無視して、グリーンベルトや庭に木を植えていない
一部の西4丁目の方々は、どういう理由で山手台を選んだんでしょうね。
庭や緑や街並みに興味無いのに、山の上のニュータウンに住みたがる
という矛盾した行動ですよね。

人それぞれ、大きなお世話です。

>111

予算とか希望条件と合ったからでしょう。
それ以上でもそれ以下でもないと思います。

購入時に合意・締結した協定を無視（ルール違反）して、人それぞれや余計なお世話も糞も無いでしょう。
はなから住環境を維持する為に定められたルールを守るつもりがない人間は、周囲の住民に迷惑をかけるだけなので住むべきではありません。

そんなに憤慨されているなら、ルールを守っていないと思われるお宅のインターホンを一軒づつ鳴らして直接抗議されていったらいかがですか？

コンクリむきだしではなく石張りで分譲された東１丁目や東３丁目は、ほぼ100%のお宅が

緑地協定を遵守し、グリーンベルトに植樹しお庭も緑化して奇麗にしていますね。

やはり景観に無配慮で街並みを悪化させるコンクリむきだしで分譲することが、街並みへの

美化意識が低くルールを守らない方を招き入れる要因のようです。

景観に配慮したまちづくりの下地をあらかじめつくった上で分譲すると、意識レベルの

高い層が街に入居するのでしょうね。

故意にルール違反しているのではなく、入居して少し生活が落ち着いて余裕ができてから
庭づくりと一緒にやろうと考えている住民もいるかもしれませんよ。

１１７さん。

そうですね！

東1丁目や東3丁目の住民のほうが西4丁目より平均的に裕福だから、ちゃんと植樹、手入れしているという可能性は無いでしょうか？

いずれにせよ、景観に無頓着な方を呼び寄せるコンクリうちっぱなし擁壁は今後はやめていただきたいですね。

バス道から見えるところだけ石貼りしたって事は、阪急も高いコンクリートが
将来、景観に甚大な悪影響を与える事を認めているって証左だよな。

にも関わらず一般宅地は、バス道通りより大幅に高さがあるコンクリートでも
仕上げせずにコストけちってむきだしで販売。

ようするに現在の阪急は、今まで謳っていたような将来山手台を美しい街並みに
したいなんて事はもはや全く考えておらず、できるだけ手をかけず売り切って
逃げるつもりなんだろう。

全く同じ事業者である阪急不動産が、彩都では打ちっぱなしではなくちゃん
全区画仕上げ擁壁と電線地中化で販売している事からも、明らか。

個人的にはゴツゴツした岩石もどきを張った宅地は好きでありません。
建物に調和したスッキリしたタイルで仕上げたいと思っていますので阪急さんには何にも張らないでと言いたいです。
せめて施主がオプションで選べるように出来ないものでしょうか。

多少の誇張はあるにせよ、山手台では日本中がお手本とするほど美しい街づくりを
やり遂げるとコミットしてきたのは阪急だからね。

それとは掛け離れた手抜きになってきているのは言い訳できない。

まぁ変更を認めている宝塚市も宝塚市だが。

今後は宝塚市全域で、コンクリートのままの景観配慮の無い擁壁は全面禁止になる方向のようです。

先月パブリックコメントが募集された都市景観条例案に記述があります。

山手台東1丁目も、ビューノの東5丁目のバス通りの石貼りも誰が見てもすっきりとした綺麗な石を貼っているだけで、全くごつごつなんてしてませんけどね。アンチが自演で必死に中傷している（今後の山手台が醜い汚い街並みになるように工作活動）のがバレバレ。

>>107
平均10坪程度のアップ（劇的に環境が良くなるわりに価格は200万ぐらいしかアップしない）
で買えなくなるほど予算がぎりぎりなら、西宮名塩にされたほうがいいですよ。
あなたはどうして山手台にこだわっているの？
名塩のほうが通勤は便利で、駅にも歩けますよ。

高くなって買えなくなったら元も子もないので阪急さんにはコストも考慮した宅地開発を是非ともお願いします。

土地を少し大きくしても、たいして高くはなりません。
むしろお客さんにとってはメリットのほうが遥かに大きいです。

買い手（顧客層）が出せる平均上限金額は自ずと決まっているので、ゆとりある環境が担保できる程度に
区割りを大きくしたところで、価格はアップしないのです。
坪単価が下がってお買い得になるのです。

例えば55坪のかつかつ区割りにした場合で2475万（坪45万）で販売可能な場所で、65坪の区割り
にしても販売価格は2925万（坪45万）にはなりません。せいぜい2600～2700万ぐらいです。

つまり小さい区割りにしてほしいと客のふりをして書いているのは、景観や街並みを犠牲にして
区画数を最大化する事と割高での販売（売り逃げ開発）を今後も続けたい業者です。

×山並みと調和した美しい街並みの為に10坪程度土地を大きくしたら高くなってお客さんが買えなくなる

○土地を大きめにしたら、今の坪単価で販売できなくなって業者の儲けが減る
○土地を大きめにしたら、区画数が減って業者の儲けが減る


×きちんと景観に配慮した開発をしたら、高くなってお客さんが買えなくなる

○きちんと景観に配慮した開発をしたら、業者の儲けが減る

所詮、最低敷地割が１５０の街。
西二丁目とやらでもそうでしょう。
まともな高級住宅地は２００あるよ。
悔しければ２００に上げたら如何ですか。

少々割高になってもグロスで安いほう希望。
買えなければ意味ないからね。
170㎡くらいがお手頃です。

平均敷地割の話などしていない

条例、地区協定、街づくりルールで

西二丁目も所詮１５０の庶民の街