マンションは絶対に今が買い時PART８

分かった。
462と455はどうも噛み合ってないようだったが
455は地価上昇を言ってて、462はマンションを建てた場合の事を
言ってるんだね。
土地は上がってるみたいだからね。
でも、462は不動産屋さん？みたいだね（＾−＾）

>>463
地主です。
商業地域の防火地域に６０坪強持っています。
この規模で敷地をうまく活用して３０平米以上１０戸（事業的規模）の賃貸住宅を今年建設する予定
です。今までは貸家経営でした。
賃貸需要も事前調査をしないと、客層が掴めませんから、戸建や分譲マンションも含めて、リサーチ
はしています。

戸建への興味は地震対策ではなく、地価暴騰への読みですね。
地価が上昇基調にあれば、マンションより戸建の方が。

>>465
＞地価が上昇基調にあれば、マンションより戸建の方が。
どっちでもあまり変わりは無いと思いますが。
地震対策はそれなりに必要だとは思いますけど。

今時、杉並で30M2X10戸の新築アパート経営とはチャレンジングですね。
アパートやるなら売りに出た中古物件を買い叩けって教わりました。

ミニバブルについて。
毎年１万戸の供給過剰と言われて３〜４年経つでしょうか。
しかし、マンションの値崩れは起きていません。
実はこれがミニバブルなのです。
行き場のないだぶついた資金がマンションに流れ込んだと言われています。
金融緩和が終わりいまこれらの資金が少しずつ減り出しています。
この影響がいつごろどのような程度で市場に現れるでしょう。
まあ、いずれにせよ資産価値を考えるなら待った方がいいでしょう。
どうしても自分の住む所が必要な人はいつでも買えばいいのです。
そもそも買い時などということは考えなくていいのではないでしょうか。

私もそう思います。

「買い時」は　その人の人生設計と収支が決めるのではないでしょうか？

んなことまだ言っとるんか。
バブルの影響はもう出始めているよ、ただ新築という形で表れてこないだけ。
売れ残れば安く他の販社に行って、新築ではない形で安く販売したり利用されているだけ。
上記のような物件と、売れてしまう物件とを別けもせずに
資産価値を考えるなら待った方がいいでしょうなんて無責任なこと言わない方がいいよ。

なぜマンション購入者のなかで買い時が騒がれていたのかは
金の面以外に、土地の種類と在庫量が関わっていたからじゃないの？
価格・金融面で有利だったのと、地の利がいい土地が大量に市場に出たタイミングが
合致したから大量供給・大量購入となった。
しかし、質のいい土地の在庫は品切れになりつつある。
そして金融緩和も重なり、今は買い時の波が終わった状態。
だが、問題になっている公務員住宅売却など、土地の出る条件は少しはある。
まだ少しは余波が残っていると言えるのかもしれない。

＞そもそも買い時などということは考えなくていいのではないでしょうか。
立地条件などどうでもいいというのなら考えなくてもいいだろうけどね。
必要と判断した上で、買い時も考えるのが普通なんじゃない？
そもそも
＞資産価値を考えるなら待った方がいいでしょう
と書いておいて考えなくてもいいというのは矛盾していないかね〜

470
何が言いたいのか？いまいち要点を得てないんじゃないの。
なんだかムキになってるし、468の意見が本質をついているみたい。
分かりやすいしさ。

答えは簡単。

買い時を狙って５年１０年「待った」人が
あなたの周りにいったいどれだけいるのか？ってこと。

現実には、こどもの学校や定年までの年数や貯蓄を考えて、
「そろそろ買うか」と思ってから購入までが
せいぜい１〜２年でしょ。

匿名掲示板での「買い時」議論はそれはそれで楽しいけれど、
いざ、そこでの議論が現実の消費行動に結びついている人が
どれだけいるか、といえば、さほどでもないと思う。

買いたい時が買い時というのは牧歌的なメルヘンの世界のお話。
現実にバブルの時代に買いたいと思った人たちのその後の悲惨な人生を見ればよくわかる。
逆に、ボトムかそれに近い時に買った人たちの状況を考えれば（そういうのはこの２０年間
あまり見たことがないので想像できない人が多いと思うが）、買い時というのは
如何に重要かわかると思うよ。

買い時を常に意識しなくてはならないのは、日本だけでなく、パリもロンドンもＮＹも上海も
世界の主要都市に住む（すまなければならない）住人の宿命だね。

お金に余裕のない人間ほど、買い時を選べないというのは、皮肉な話ですね。
本来はもっとも慎重になるべきなのに。

残念だけど、あれこれ言ってもしたがたない。
余裕がなければないほど、たった一つの決定がその後の人生を大きく左右する。

その真実にあれこれ言うよりも、このスレのいろんな勝手な意見を自分で
咀嚼して、そのうえでリスクをとるしかないのでは。

>>467
土地は持っている。簿価が安いので、売れば税金（譲渡所得税）を一杯取られる。
土地の借金は、その利子分経費が他の所得と損益通算出来ない。（不動産所得に関してはその黒字分
についてだけ認められます。１５年程前の税制改正でそうなりました。）
建物がかなり老朽化している。

以上のことから、他人のアパートを購入するより、自分の土地に建てることにしました。
１０戸は事業的規模にすること、３０平米以上は杉並区のワンルーム規制を避けるためです。

リートの利益率が低下し続けていますが
まだ金利が当分上がらないという読みから
リートによるマンションの１棟買いは続いているそうです。
この秋から利率が上がり始めるでしょうから
リートに流れる資金が本格的に細るのは来年からではないでしょうか。
マンションの価格低下は来年以降になりそうです。
港区、渋谷区の一等地はそれほど下がらないと思いますが。

476さん、
貴方の土地の隣に６０坪の土地を購入して新築アパートを建てる場合でも採算性を
認められますか。認められるなら自分の土地が有効活用出来ることだし、
認められないならそれは土地の有効利用につながらない。
所有土地の有効利用という脅迫観念に囚われた地主さんが美味しいと
地主さんを食い物にしている業者さんが言っていました。
飽くまで一般論ですが。

本日の日経でも地価上昇を言っていますね。
これに打ち勝つ面白いマンション値下論が有りませんか。

>>478
土地を現金購入して、建物を全額借金で建てるんなら採算性は認められます。
幹線道路の南側に位置しているのと３種高度地区のため、３〜４階が高さの限度になりますが、商業
地域であるため敷地一杯まで建てられます。

既に地方都市で、更地に賃貸アパートを１５年ほど前に建設してアパート経営をしていますので、建
築業者や借入先とのやりとりは解っています。
既に３０年以上経った貸家複数軒を取り壊しての再築になります。
勿論、業者は複数社にプランと経費額を競わせて、決定することになります。

>>479
そんなこと、どっかに書いてありますか？
見つけられませんが。

４８０投稿は４６２でした。

土地まで借金で事業をしても、黒字の時しか利息分は経費に認められないので不利です。
また建物は不動産ファンドの影響で賃料を安くするか広い面積を確保しないと、今後はお客さんが確
保しずらくなるでしょう。地方都市での経験で、広さを求める傾向は東京以外で既に始まっていま
す。
今は１５〜２０平米で８万円くらいが相場ですが、そのようなワンルームは今後は家賃を下げて対応
するようになると思います。広い建物は戸数が取れずに不利のようですが、戸数が増えると狭くとも
投資コストは増えます。