第三者管理方式について

>>1220 匿名さん
標準管理規約と標準管理委託契約書もね。

1192です。アンケートに第三者管理方式の問題点について記載し、理事長に提出致しました。直接お会いすることはできませんでしたが…。
最悪、第三者管理方式が採用された時は監事を残してもらい、私が立候補しようと思います。そのためにマンション管理士のテキストを購入し読んで見ているのですが、難しすぎて資格取得には時間がかかりりそうです。苦笑

>>1222 匿名さん
監事がいるという事が防波堤になります
お飾りだから無しでいいってのが相手の思う壺ですよ
せめてガイドラインが提示されるまで抵抗しましょう

そもそものお話なのですが、第三者管理方式が提案された時に理事長に立候補すれば阻止は可能ですか？？

>>1224 匿名さん
必ずしも阻止ができる訳ではないです。多数決で第三者管理がいい！となれば理事長一人の反対では対抗できません。

っていうのが一般論ですが、日本人は役職に弱いので多分阻止できます。

>>1225 匿名さん
申し訳ありません。私の書き方が悪かったです。
第三者管理方式を採用したい理由が、だれもなり手がいないことだとしたら、誰かが理事長に立候補すれば阻止できるのかな？と素朴に思ったのです。

>>1226 名無しさん
なり手がいない事の根本原因が無関心にあるなら無理です。先送りになるだけで理事長が変わればそこで第三者管理に切り替えられるでしょう。
もし原因がそれ以外であるならまだ手の打ちようはあるかもしれませんが…

どのくらいの搾取までなら我慢できるか
金出しても面倒を避けたいなら第三者管理方式は渡りに船なわけだし
投資で買ってる人や10～15年くらいで買い替え予定派には積み立て金目減りはたいしたデメリットでは無い

大手管理業者による第三者管理者方式は問題がなく、中小管理業者が要注意なのでしょうか？
そんな気もするが、違うような気もする。


第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
＜抜粋＞

（委員）

・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもあるが、同じことを中小管理業者ができるとは限らないし、もっと悪い場合だと中小で事故が起きる可能性もある。体制的な観点で考えるのであれば、大手を念頭においてできるとするのではなく、中小を見て決めないといけない。

大手管理業者が管理者を務めるのは問題が起きるとは考えていないが、それが中小にまで広がって、あらぬ事故を起こす可能性があるということは念頭においてほしい。


・たしかに小規模の管理業者の管理者方式には注意を要する。

しかし、管理業者の規模により、第三者管理者方式のルール作りをするのは行き過ぎではないか。そもそも管理者方式のメリットは、区分所有者が区分所有建物にいなくても区分所有建物の管理が出来るというところにある。判断能力が衰えて、区分所有者の過半数の者が要後見状態になった場合、後見人が付いていなければ如何なる意思表示（議決権行使）もできないので、マンション管理が止まってしまう。

>>1229 匿名さん
>・印鑑と通帳の同時保管について、大手管理業者であれば部署を分けて保管していることもある
この議論をしている時点でズレてますよね。
社長が印鑑と通帳を持って来いって言われて断われるのでしょうか？ビッグモーター等と同様、縦社会の管理会社がほとんどです。

利益しか考えない管理会社に任せるにはまだまだ信頼できません。上手く管理できている管理組合をモデリングし、それに沿った管理を義務付けたり、厳しく規制しないと骨の髄まで吸い付くされます。

印鑑と通帳の同時保管よりも、そもそも、修繕積立金を預ける保管口座を管理業者名義としても差し支えないとしている（するしかない）ことに問題がある。

・資料 第三者管理者方式の各論点に関する検討
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708895.pdf
＜抜粋＞

【参考②】平成11年２月４日衆議院予算委員会法務省民事局長答弁概要

一般論として、修繕積立金が「○○管理組合代行○○管理会社名義」で預金されている場合には、預金名義のほかに、預金通帳及び届出印鑑の管理状況、管理組合と管理代行会社との管理委託契約の内容等が考慮され、場合によっては管理代行会社の預金であると裁判所が判断する可能性がある。

この場合に管理代行会社が破産したときは、その預金は管理代行会社の破産財団の構成する財産に帰属することになると考えられる。

・第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001708794.pdf
＜抜粋＞

（委員）

・ （資料 4 P1）「管理業者が管理者になる方式」について、管理組合内に理事長（代表）がいないためマンション管理適正化法上の管理組合ではあるが、権利能力なき社団たる管理組合ではないと解される。

そのため、管理組合名での銀行口座の開設ができないし、契約の主体にはなれないということになる（実際に、そのようなマンションはある）。

新築が第三者管理方式をむしろ売りにしてる場合もあるので注意した方がいいですね
トラブル保険とか出来そう

第1回WG議事概要P4
「区分所有法の管理構造からすると、団体管理方式（管理組合法人）だと管理者はおらず（役員に管理者の規定が準用されているだけ）、代表の行なった行為の効力は代表形式で団体を通じ構成員たる区分所有者に及ぶ。逆に管理者方式だと、団体（法的主体たりうる）がなく、管理者は区分所有者の代理人であるので、管理者の行なった行為の効力は代理形式で区分所有者に直接及ぶ。しかし、同じく団体管理方式であっても、区分所有法に規定のない「権利能力なき社団方式」の場合は、理事長が管理者でもあり代表でもあるため、代表形式と代理形式との二重適用になっていて非常にわかりにくい。管理者は３条団体の代表ではないから３条団体を権利能力なき社団化にするためには、管理者を選任するだけでは足らず代表を別に選任せざるをえないが、その代表は区分所有法上の管理者ではないので、代表の招集する総会が区分所有法上の集会となり、代表に一年に一回の集会招集義務を尽くさせるためには、代表を管理者にもしておく必要がある（管理者には区分所有者が就任するのが原則という発想もこのような構造と無関係ではない）。」

この委員発言における「区分所有法に規定される管理者は、区分所有者の代理人である一方、理事長は管理者であると同時に管理組合の代表者と（管理規約で）されている」という主張はそのとおりであるが、「代表者の招集する総会が区分所有法上の集会であり、年１回の総会招集義務を尽くすためには代表者を管理者にもしておく必要がある」という主張には首を傾げざるを得ない。
区分所有法には管理組合法人でなければ代表者の規定はなく、毎年１回の集会招集は管理者に課せられた義務である。
それはともかく、管理者は区分所有者の代理人なので、代表者の行為を排除して代理人であることを徹底し、区分所有法に規定される代理権の範囲を逸脱せず濫用もできない体制にすれば第三者管理者方式も成立しないこともないのかもしれない。
すなわち、例として次のようにすることが考えられる。
・管理者以外に区分所有者を含む複数の監事の設置を義務づけ、代表者は区分所有者である監事とする。
・管理者は区分所有法に規定される代理権として、規約に定めた行為、総会の決議を実施するが、総会の議案および臨時総会招集は、監事の事前の承諾を義務づける。規約に定めた行為の実施も、当然、監事の本来業務として監事が監視する。
・管理者が行う契約は、代理人としての代理契約以外は認めない。

もっとも、監事が機能しなければ、この方式でも管理者への牽制は果たせないが、あってはならない本質的に利害を異にする管理会社への代表権授与は避けることができる。

最初から第三者管理方式採用なので仕方ないんですよ
10年くらい住んでみてチェックしダメだと判断したら売却しようかと思っています

昨年の検討会でも意見が出されていた、共用部分の（重大変更を除く）修繕のための請負契約等について、管理者が区分所有者の代理人としてではなく自己の名において契約することができるという「管理所有」は、現行の区分所有法（第２７条）で導入可能と思われるが、既に導入しているマンションがあるのだろうか？

●第１回 外部専門家等の活用のあり方に関するワーキンググループ 議事概要
2023年10月26日

・ 管理者についての議論はこれまであまりされておらず、その延長である「管理所有」については議論が皆無である。

区分所有法とマンション管理適正化法が規律するマンション管理の構図にはズレがあり、最初に整理した方が良いのではないか。

＜昨年＞
●第２回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会 議事要旨
2022年11月21日

・ 第三者管理に関連してだが、たとえば、管理会社が共用部分を「管理所有」して管理する、第三者管理を超えた完全な管理者方式を採用すれば、定期修繕について集会の決議を不要とすることも可能である。

管理者が専門家として工事内容と費用を決定した上で区分所有者に費用を請求するという管理方式のもとで、区分所有者は費用を負担する者として、いわば納税者感覚で管理者の行動をチェックする「監査」を担う仕組みもありうるのではないか。

管理組合活動の担い手不足や必要な決議が得られないため管理不全に陥る危険性があることが管理組合方式の弱点であるが、完全管理者方式のような仕組みは、不在者や所有不明、要後見状態等の者が一定割合存在することで団体的意思決定が妨げられ適正管理が進まないといった事態を避けられる。

●第３回 今後のマンション政策のあり方に関する検討会
2022年12月23日
配布資料 第２回検討会追加意見

・ 第三者管理の方式に関して、管理者と区分所有法第３条の団体のみから構成されるパターンも考えられるのではないか。このパターンでは、管理組合が存在しないため代表者が存在しない。

このような場合、管理者が共用部分を所有することで、修繕について総会決議を経ずに管理者のみで決められるようになると考える。

高い金払って賃貸に住んでるようなものじゃないですか

分譲マンション管理会社・・闇の部分が垣間見れる、ヤフー知恵袋の質問と回答が、興味深い。。

https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q11289082591

第三者管理方式の管理会社が本当に信用できるならいいんだがね
ボランティアじゃあるまいし儲けがあるからやるんだし
ならば監視体制は必要なんだよ

管理会社に丸投げでいいんじゃないの。
自分たちが納めている修繕積立金といっても直接は
あまり関心がないんでは。
税金を官僚や政治家が使うのと同じ。

>>1239 匿名さん
管理会社の方ですか？（大爆笑）