新築マンションを契約し、ローンの組み方を検討中の者です。
安定思考の夫婦なので、フラット35(Sエコ適用可能)で進めようと思っていましたが、先日提携銀行のローン説明会に参加したところ、返済期間中1､7％の優遇が受けられること、フラットだと団信料が別途かかることなどの点から変動を勧められました。
銀行はフラットより住宅ローンを勧めるものだという指摘も受け、ここ２年以内に住宅を購入した友人数人に相談してみたところ、この低金利で1､7％も優遇があるのに、フラットにする意味がわからないと言われてしまいました。
しばらくは変動でも大丈夫かなとは思いつつ、性格的に35年先の支払い額までわかっているフラットの安心感も捨てがたく迷っています。
迷わず変動を選んだ方、住宅ローンに詳しい方、お考え、アドバイス等お聞かせ下さい。よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2012-04-24 21:10:28
返済額がわからないと誰も何とも言えないのでは
0.775％ぐらいでしょうか。
何年で返すつもりかと、年齢にもよりますが変動金利をおすすめします。
変動金利は長いこと安定してますし、何より高い金利だとなかなか借入が減っていきませんので、利息も減りません。
少しでも安い金利で借りて、繰上げ返済をオススメします。
元本さえ減っていれば、多少金利が上昇しても大丈夫ですよ。
補足です。
変動でもフラットでも返済期間は35年にするつもりです。
借入金額:2,400万円
変動金利:0.775％(1.7％優遇で)
フラット:1.46％ (当初5年)
1.86％(6〜10年) 2.16％(11年〜) です。
8月実行です。
フラットの場合、他に団信料が1,000万円につき35,800円年払いすることになります。
月々の返済額は、変動よりフラットの方が＋１万円です。
35年となると75才になってしまうし、将来的に実家に戻る可能性もある為、少しでも早く返済したいと思っています。
よろしくお願いします。
早速のアドバイスありがとうございます。
今後金利がどうなるかは誰にもわからないことですが、1.7％の優遇があるので単純に考えて3.86％まで上がらない限りフラットの金利よりは低くいられます。
この先3.86％まで上がる可能性って…いかがでしょうか。
経済に疎くいろんな人に相談していますが、最終的には自分で決めなくてはいけないことなので、変動に気持ちが傾いている今小心者の私に心強いアドバイスをよろしくお願いします。
その考え間違いですよ。
仮に3.86％まであがったとして、変動金利で安く借りた分繰上げ返済しておけば、金利が同じでも計算の元になる元金の額が違います。
元金が減っていれば、金利が同じでも利息は大きく変わってきます。
それにフラットの団信の費用って元金減っても毎年の負担額減らないんじゃなかったでしたっけ。
違ってたらすみません。
それにフラットだと繰上げ返済100万円単位だったきがします。
そうなんですか。恥ずかしながら元金と利息の減り方の関係を理解できていません。
フラットの団信料は毎年残金によって減っていくそうです。
繰り上げ返済はおっしゃる通り、最低100万円からです。
どちらでもいいと思いますけど、
フラットSエコは物件が基準を満たしてないない
ものも多く、仕方なく変動を組んでる人も少なく
ないですよ。
仮に変動にしたとして、
性格的に安定思考だと悶々と不安になったり
しませんか？これは性格にもよりますけど。
そうだとすると金利は仮に安く済んでも健康面
でのマイナスでどちらが得かはわかんなかったり
しませんかね。そもそも金利が低金利で推移する
かどうかも解明されていません。
変動関係のスレがありますので実行済みの
先輩の言動をよく観察してみると体質に合うか
どうかが概ね分かるんじゃないでしょうかね。
私も変動-1.7%をおすすめします。
フラット8月実行ということは、7/25の長期金利が基準になると思います。
35年の金利がこの1日の長期金利だけで決定するのはリスクが高いと思いませんか？
しかも、消費増税が今国会で成立しないと国債の格付けが下がり長期金利が急騰する可能性があります。
一方、変動金利は日銀の政策金利が基準となり、当面はゼロ金利の可能性が高いです。金利が低い間に繰り上げ返済すれば、元金も減りますので、金利が上がった場合も利息も減ります。
私も9月実行で変動-1.7%優遇にするつもりです。
そうなんです！
そこで迷ってしまうんです。
半年に１度の金利の変化に一喜一憂するのは性格的にすごく辛いだろうと想像がつきます。
横ばいか下がってる時はいいですけど。
変動、固定、フラットそれぞれに向いているタイプが載っているサイトを見たら、家庭状況、性格共に変動は１つも当てはまりませんでした。
万が一上がった時の精神状態を考えると、多く払っているようでも安心料、今後の医療費の削減と考えればいいかもしれませんね。
あと、フラットSエコの話ですが、すごくなるほど！と思いました。
説明会では、10人いたら8人は変動、残りは固定とのミックスを選ぶと聞き、なんで皆フラットは選ばないのかと疑問でした。
確かにSやエコがつかずに金利の優遇がないのなら、高い優遇を受けられる変動を選びますよね。
Sもエコも期限はありますが生かした方がいいでしょうか。
フラット8月実行金利が2.16%ではありませんよ！
7/25の長期金利+7月のスプレッド+0.72%です。
この時に長期金利が上がってなければ、いいのですが…
変動でギリギリな人が固定やフラットにすれば助かるケースは
物凄く少ない。でも、これが理解出来ない人はフラットSにした方がいい。
変動金利が最終的に10％になっても、ローンが払えないことが無いように
ローンを組むことが変動では必要。
11さん
そうですね。とりあえず今ので書いてしまいました。でもスプレッドって知りませんでした。
何ですか？
12さん
残念ながら理解できないです(>_<) そして、10％に上がっても払えるように組むべき。
変動を選ぶならその通りですね。
当たり前！と言われてしまいそうですが、数字としての金利だけでなく政治の動向等いろいろな方向から検討しなくてはいけないんですね。
勉強になります。
変動に少しでも不安がある者はフラットＳにした方がいい。
知識のある人だけが変動のメリットを享受出来る。
知識が無ければ金利が高くても我慢するしかない。
>>13
政策（変動）金利はむしろ経済の調整弁としての
側面が強くて、住宅ローンに関する部分はあくまでおまけだよ。
株と同じように毎日変動する長期金利（月ごとのフラットS金利の算定基準となる）
とは全く意味合いが違う。
14さん
ごもっともです。知識がない分余計恐怖心があります。
15さん
恥ずかしながら、私には難しいです。
どちらをお勧めですか？
>>16
変動に自信の無い方はフラットSにした方がいいと思います。
そもそも相談した時点で結論は出ているような気もしますし。
変動にする人は最初から確信があって変動にする場合がほとんどです。
運転に自信がある方は変動でいいと思います。
私は自信はある方ですけど一応エアーバッグと
横滑り防止装置が付いた公的融資を選びました。
値段は若干高かった(現時点では)のですが
同乗してる家族と談笑しながらドライブを
楽しんでます。因みにSタイプで買い得でした。
一人だったらスパルタンな走りの変動を選んだ
かもしれませんね。
18さん
わかりやすいように例えて下さってありがとうございます。
同乗者のことを考えての車選び、同乗者の方(々かな)お幸せですね。
皆さんの回答を読ませて頂いて、やはり私にはフラット35の方がいいのかなと初心に戻ってきています。
ただ、同じくこれから実行の8さんのアドバイスを拝見して、今度は契約→実行までのタイムラグが不安になってきてしまいました。
35年を左右する１日。
そんなあれこれ心配ばかりじゃローンなんて組めなくなってしまいますね。
心を強くしないと。
ちゃんと調べれば、今の好条件を選択せず、フラットを選択することがどれほど損なことに気がつくはずですよ。
変動金利はずっと安定して低い水準です。
簡単には上げられないから上がらないんです。
2400万の借入で、当初の五年で100万近くの余計な利息支払うぐらいなら、その分繰上げして返済期間短くしたり、少し贅沢な生活をされたほうが良いかと思います。
金利の変動を気にしてるのは、むしろ長期固定を選択した人のほうが多いんじゃないんでしょうか。
>>19
フラットSを選ぶなら金利が高くても気にしないことです。
旧Sとの比較も気になるかもしれませんが、そういうのを気にしても仕方ないです。
フラットは変動と比べればギャンブルですから、あとは運任せが１番かと。
金利１０％に対応しようと思うのなら固定でも短期で返す想定でいたほうがよいかも。
今のギリシャよりひどい状況なので失業率５割近くいくんじゃないかな。
結局>>1さんは無駄なお金を払うことで
精神的な安定を得られれば、それが幸せということなんじゃないかな。
例えば宗教団体に多額な寄付をするのは無駄なように見えるけど
その人が幸せであるのならそれに越したことはない。
変動にした場合の総支払い額がフラットSを超えることは1％も無いだろうけど
そのわずかな可能性を多大な不安だと思う人もいるから、フラットを契約する人もいるのだろう。
社会というものは上手く出来ている。
>>20
そもそもこういう所では、その質問した人が気持ちよく納得する意見を出すべきで
その人がフラットを選んだ結果、後に生活的に窮地に追い込まれたとしても
そんなのは知ったことじゃないよ。
たぶんこの人は変動を選んだ後に別の要因で破綻したとしても納得しないだろうけど
フラットを選んだ後に破綻したら、それは納得するだろうから。
そんなに悩むなら
フラットと変動のミックスにすれば⁈
りそなにそんな商品あります。
皆さんアドバイスありがとうございます。
だんだんと題名と違う話題になっているスレもある中、題名に沿ったレスを頂けて有り難いです。
勉強不足というか変動のリスクばかり気になっていた私にとって「金利の変動を気にしているのはむしろ長期固定を選択した人」「フラットは変動と比べればギャンブル」「」というコメントに驚いてしまいました。
そうなんですか。
23さん
皆さんアドバイスありがとうございます。
だんだんと題名と違う話題になっていくスレもある中、題名に沿ったレスを頂けて有り難いです。
勉強不足というか変動のリスクばかり気になっていた私にとって意外だったのは「金利の変動を気にしているのはむしろ長期固定を選択した人」「フラットは変動と比べればギャンブル」「変動にした場合の総支払額がフラットSを超えることは1％もないだろう」というコメントです。
そうなんですか!?
23さん
まさにそうです。精神の安定をとるか、少しでも支払額を減らすか…どちらもは手に入りませんね(^_^;)
24さん
納得するかしないかは確かにそうなりそうな気がします。
性格見抜いてらっしゃる…と苦笑いしてしまいました。
25さん
迷った末フラットと変動のミックス（すまいるパッケージ）に行き着いたのですが、23年度分の申し込みは終了し、24年度の募集がいつ再開するかは未定だそうなんです。
GWにはどうするか決定しなくてはならないので残念ながら間に合わなそうです。
>>26
そもそも住宅ローンにおいての1番の「リスク」は金利変動のリスクよりも
失職や減収のリスクの方だよ。不況下ではそっちの方が身に降りかかる危険性が高い。
フラットSは長期金利が自分の実行する特定の1日に
低くなることを予想しなければならないので、金融のプロでも動向を読むのは難しい。
運任せにするのであればまさにギャンブル。
度々すみません。26は間違えて途中で投稿してしまったようです。
ミックスは、変動のメリットも中途半端にしか得られないし
フラットの良さも殺してるから最も最悪な選択。
ある意味10年固定とかと同じ。
そんなのを選ぶぐらいなら住宅ローン自体を辞めた方がいい。
たぶん向いてないと思う。
うちも変動１００％で申し込んでましたが、変更できるギリギリのところで、「これでいいのか。」「上がったらどうしよう。」「そのときにちゃんと返済できるだろうか。」と不安になって、フラットＳに変更することを考え始めました。
とはいえ、変動のマイナス１．７％も捨てがたく、変動３０％、フラットＳを７０％に変更しました。
変動金利の－１．７％恩恵を受けつつ、安心のフラット。
変動で金利が上がったときの事を考えるのはいいことだと思います。というか考えなきゃいけなかったのですが、
当初は、その－１．７％が魅力的だったのと、マンション購入時のシュミレーションを変動だけで考えていたので、舞い上がってました。しかしよくよく考えると、ずっと変動金利が低金利（０．７７５％）であるとも考えにくいので、直前とはいえ考えなおしてよかったと思っています。
>>31
不安に駆られて意味の無いミックスにしてるようにしか思えない。
そのミックスで変動から返すのだったら、ほとんどフラット単独と変わらないよ。
10年後にフラットが必ず＋0.7%になるのも忘れてる気がするけど。
28さん
そうなんですね…目からウロコです。
30さん
住宅ローン自体を辞めた方がいいというのは、フラットにした方がいいってことですか？31さん
うちは反対の心境の変化（フラット→変動）ですが、その葛藤よくわかります。
真っ只中にいるので、結論を出して今そういう心境でいらっしゃるのが羨ましいです。
気にしなければならないのは金利じゃなく支払利息
利息は月々の残債に乗じて算出される
なお変動には５年、１２５％ルールがあるから
金利上昇しただけですぐに生活に窮することはない
また、変動から固定への変更は容易だが、逆は原則借り換えでムダな手数料がかかる
それでもなおスレ主がフラットを選んだとして
その後一向に上がらない金利に一喜一憂し
「変動にしておけば良かった」とクヨクヨしないならフラットを勧めるね
スレヌシさん、変動金利は怖くないスレのテンプレート（1番目の書き込み）を読んで見て。それが実行出来るなら変動金利はかなり魅力的に見えると思いますよ。
そこは痛いところです。
本当にどうすればよいのかどうしたらいいのかわからなくなってきてしまいました。
性格のせいですね…。
変動にして精神の安定も支払額低減も手に入れました
「変動金利は怖くない」スレ読みましたか？
変動でも何もしなければリスクは減りませんが
固定で借りたとしてその差額を繰り上げまたは貯蓄をしておけば
何ら怖くはありません
ローン返済の王道は、残債が多い初期にいかに早く減らすか、です
35さん
「変動金利は怖くない？？」のその１に当たるスレのスレ主さんの書き込みですか？
本の紹介されている…
37さん
「変動金利は怖くない」スレ続いてますね。
コツコツ読んでいきたいと思います。
ローンの王道にのっとれるよう頑張れば、こんな小心な私が変動を選ぶのもアリですか。
>>36
結果はどうあれ、あなたはフラットSにした方がいいよ。
変動にするにはあまりにも知識が足りなさすぎて見ていて怖い。
それこそ変動という金利はこの世には存在しない、と思った方がいい。
世の中にはフラットSしか無いと思って返済に集中した方が。
39さん
その通りなのかもしれませんが、心が傾いてきていただけに複雑です
(@_@)
本当に金利上昇リスクに備えようと思うなら、変動＋フラットにしたら払うはずの金額を
繰り上げ返済するかハイパーインフレ対策のヘッジポジションにした方がいい。
1番怖いのは日本が経済破綻することで、それには金利だけ注意していても仕方が無い。
当然ながら自分や家族が失職することも考えた方がいいし、住宅ローンより何より生活が困窮する。
10年以内にそれが起きる可能性が高いと思うなら、住宅ローン自体を組まないことが
ベストだし、そういうことも考えた方がいいかと思われる。
逆に日本がバブル景気並みの好景気を回復して、それによってバブル並みの金利になると思うのは
考えるだけ無駄。今の日本の経済構造や人口体系を考えれば、それが起きるのは奇跡に近い。
>>40
まず政策（変動）金利がどういった場合に上昇するのかを理解していないと
変動を選ぶのは、国債を買ってるはずが（変動リスクの大きい）投資信託を買っていた
ということに成りかねない。
政策金利は長期金利と違って訳も無く動くわけではない。
今、政策金利はゼロ金利状態だがこれをたった0.25%動かしてゼロ金利を解除するだけでも
経済や金融機関に対して多大な影響がある。日銀が決定会合で政策金利の上昇・下降・金融緩和を
決定することは、株価や債券（JGB）、為替にも大きな影響を生じる。
>>38
違うよ、今のスレの一番目の書き込み。変動スレが続く過程で変動金利を利用した賢い返し方として確立され、テンプレートととして必ず1番目に書き込まれるようになった。多くの人が実践して元本を減らしていますし、フラットから借り換えた人も多くいる。
>>40
あなたは変動にした場合、フラットSにした時の差額は別のことに使っちゃおうと思ってませんか？
変動にしたとしてもフラットとの差額やあるいは変動金利が4％まで上昇する、と想定した時との差額は
住宅ローンの繰上げ返済に充てて、場合によっては初期の期間はフラットの時よりローンに多くの金額を
割いて、早期の完済や完済に近い水準まで持っていくことを目的としているのですよ。
住宅ローンというのは返済期間が長くて残債が多いことはリスク、という考えがあなたに無いから
変動でも長期間のローンを想定しているので、金利変動を異常に恐れるのです。
今の時代では、例えフラットSでも長期間掛けて悠長にローンを返済すればいいという考え方は捨て去るべきかと。
日本経済の先行きが不安な状態では、経済成長期の考え方は過去の遺物です。
フラットでも日本の経済が今より大幅に悪化すれば、安全というわけではないのですから。
43さん
ありがとうございます。読みました。とてもわかりやすかったです。
1つ「（金利は）5年毎に気にすればいいだけ」というのは5年125％ルールがあるからですか？
44さん
差額を別のことに使ってしまうという考えはありません。
心配性なので、金利の上昇や繰り上げ返済に充てられるよう貯金するつもりでいます。
ただ、金利の上昇に備えての貯金を、繰り上げに回すタイミングは皆さんどのように判断しているのかなと思います。
フラットなど固定だとこの分は使える（繰り上げに回せる）なというのが明確にわかりますが、金利の上昇時に備えるなら繰り上げに回すのに勇気がいりそうな気がするのです。
その為にも、金利や家庭の状況（収入等）が変わらないうちにどんどん繰り上げ返済をして元金を減らし、金利上昇時のリスクに備えればよいという理解で大丈夫ですか。
>>45
変動金利の場合、それこそニュースとかを普段から見ていて
上がりそうだなと判断してから繰上げしても、全然間に合うと思うけど。
基本的にはローン控除を生かした方がいいから、それとの兼ね合い。
逆にそれを自分で判断出来るだけの能力が無ければフラットSにした方がいい
というのはその辺。知識が無ければそれが根拠の無い安全だとしても、それにすがるしかない。
そのような性格ならもっともっと勉強してから買うのが道理では？
細かいのか大雑把なのかよくわからん。
冷静に考えてみるとフラット35は有史以来の
スーパー低金利。しかも優遇が付く。そして
全期間固定。当初は1パーセントちょっと。
ちょいと昔に4パーセント近くで借りた人も
いたりするからね。本当に高い金利なのか
どうか落ち着いて考えてみることだ。
この時点でまだ迷ってる性格を勘案すると、
変動でもいいけど半年後にはあのスレで
「固定は何しに来てんの？」と主要メンバー
として頑張ってるあなたに私が怒られてるかも
しれないね。
月一程度で日銀の金融政策会合議事録に目を通すといいですよ。
http://www.boj.or.jp/mopo/mpmsche_minu/minu_2012/index.htm/
無担保コールレート（オーバーナイト物）を、ｘｘ％程度で推移するよう促す。
という一文があると思います。
ここに記載される利率が上がるようであれば、変動金利も上がる可能性があります。
ここ最近はずーっと０～０．１％ですね。
私は経済の難しいことは分からないので、これだけチェックしてます。
我ながら細かいんだか大ざっぱなんだかわからない時があります。
順番が逆で驚かれてしまうと思いますが、購入したからには頑張って勉強したいと思いこのスレを立てました。
こんなに深いとは思いませんでした。
厳しいご指摘もありますが、皆さんそれぞれが時間をかけて得た知識や情報を、見ず知らずの私に与えて下さり本当に感謝の気持ちです。
49さん
具体的にありがとうございます。
チェックしていきたいと思います。
変動は5年間返済額が変わらないのである程度繰り上げを混ぜれば5年後の元本がかなり減っていると過程した場合、5年後に見直しをして残った元本と30年の返済期間をどう使うか見直す事が出来ます。所得が増えていれば月々の返済額を増やしてもいいですし、逆に減っていれば減らす事も可能。子供の成長に合わせてもいい。ただ、それが可能なのは余裕を持った借入（金利3%差額返済）が必要な事と借入初期に大きな金利上昇が無い場合です。当初5年をうまく乗り切れば金利上昇リスクも所得減少リスクもほぼ無くなります。
私は将来何が起こるか分からないのに35で固定してしまうのもリスクと考えます。それなら変動にして5年毎にその時代背景と自分の状況で適切なものを選択していくほうが賢いと思っています。
もっとも今の時代、少子高齢化、増税、低成長などの背景があるからなのですが。
迷っている方は固定
どうでもいい 気にしない私は 変動です
と言っても、昔を知る私は、固定の金利は低いよね と 思う
金利の動きをいちいち見るのがめんどくさいのでフラットにしました。
ギリギリでローン組んでるわけではないので、少しぐらい無駄にはらってもいいかなと。
迷いながらビクビクしながら変動っていうのもね。
親の時代はものすごく高い金利で総支払額が元金の何倍にもなってなかなか利息が減らなかったとか。
金利が上昇する＝景気が良いなら職種によるけど給料も上がって金利の上昇に対応できるという期待も出てきまます。
返済期間によるリスクの問題ですよね。
10年程度で完済できる見込みがあるなら文句なしに変動でしょう。
10～15年くらいの見込みの方は考え方によりどちらもアリ。
15年よりかかる見込みなら安全をとってフラットがいいのでは？
おいおいおい
現実は30年以上の支払期間だよ
普通は？
私も迷っている一人です。
先日銀行の知人から団信も近い内に保険料上がるというような事聞きました。
知人は自分のメリット関係なしに親身に相談にのってくれているので
フラットに決めていたんですが、まだどちらにするか迷っています。
団信は破綻者が増えると金額が上がるからね。数年前にリーマン不況で1.5倍くらいに上がったばかり。長引く不況で払えない人が増えたのと、政府の政策で頭金なしでも買えるようになった事で元々民間より審査が甘いのに輪を掛けて無謀な借入する人が増えてるからでしょう。
団信の値上げ分って借りる額によっては日銀の1回の利上げ分以上に返済額が上がるから要注意。そこまで考えると実は変動よりフラットのほうが変動してたりする。年齢が低いなら団信ではなく、生保がいいと思う。
>>57
もちろん便宜上の理由で35年で組む人が多いけど
本当に35年かけて返そうなんてしてたら、リスクがあまりにも大きすぎるよ。
固定やフラットでも、もしハイパーインフレが起きた時にすぐに返せるような
金融資産や現金は必要だと思うが。そうでなければ、危機管理が出来てないと言われても仕方がない。
今の不況＆デフレ時代では、何が起きてもいいように
ローンは10年ぐらいで返済のメドが立つぐらいの低リスク＆少ない支払いで収めることが重要。
おいおい
どれだけ 上から目線なんだよ？
>60に同意。
まずは、35年で組む。
そのうえで、実際に10年15年で返済しきるかどうか、は別にして、
10年15年程度で完済できる金融資産を作っておく。
それができないなら、変動はしない方がいいと思う。
皆さん、ご意見、お考え様々ですね。
10年、15年で完済→残念ながら無理ですね。気持ちというか願望はあってもボン！と臨時収入があるような職種ではないので。
10年は縮めたいというのが気持ち＋目標です。
いい悪いでなく、フラットが向いてますかね。
ただ…
58さん、59さん
団信料の割合が上がるかもというのは考えていなかったです。
金利は35年変わらないと言っても、毎年払う団信料が確定じゃないのは困っちゃいますね。
でも確かに払えない人が増えたらその分…となってしまうのは理解できます。
住宅ローンの場合は銀行負担となっていますが。
>>63
ハイパーインフレになれば、フラットＳにしてても団信料だけじゃなくて
金利そのものも上がる可能性があるよ。その時あなたはどうするの？
聞いてなかった？そんなのでは通じない。
もし10年や15年で返すのが無理なら、今回は家は諦めた方がいい。
あるいはもっと少ない金額で返せる物を選ぶか。
先日のローン説明会で、フラット35Sエコでの35年の総支払額を計算して行き（団信料は含めず）「この金額を超えることは絶対にないんですよね」と何度も確認しましたが「フラットの場合は35年先まで決まっています」とはっきりおっしゃっていました。
ハイパーインフレになるという可能性が低いから説明がなかったのでしょうか。
それとも本来銀行はその点を説明しなくてはいけないというくらいの可能性があるのでしょうか。
10年15年で返せないなら家を買えない。
皆さんそんなにゆとりをもって組んでいらっしゃるんですか!?
その方が安全だというのはよくわかりますが、実際のところ実現していらっしゃるのでしょうか。
>>65
単純に、変動で借りることのリスクより30年以上の長期で借りることのリスクの方が
高くなってきている、ということなのじゃないの。
変動は怖いのにフラットの長期で借りるのは仕方ない、という考え方だと
リスクに対して臆病なのかいい加減なのか、根本的な部分が曖昧になってくる。
固定金利やフラットは景気の上昇による金利上昇には対応してくれるが
日本の破綻によるハイパーインフレ（の結果の金利上昇）という事態を想定していない。
もしハイパーインフレに対応しようとするのなら、金利を固定することではなく
また別の対応策を別に取らないとならない。変動の人の多くは、金利が上昇するとしたら
景気が回復することによってではなく、日本の破綻による金利上昇だと考えている。
逆に言えば、景気が回復することによる政策金利の上昇は全く怖くない。
この理由がわかるようにならないと、変動で借りるのは難しいと思う。
まぁ
家のローンは有りませんけど。
だからと言って 上からではないですが・・・・
単なる煽り、不安にさせてるだけ。変動も1.7優遇あれば多少の金利上昇なんて十分吸収出来る。
そもそも15年完済の根拠ってなに？
10年、15年後には金利がヤバいことになってると予想してるんだろうね。
私はハイパーインフレでも変動しないフラットSなのでよくわかりませんけど。
簡単にいうと、墜落する可能性が怖くて飛行機には乗らないけど
仕事に行かなきゃならないから無免許で自動車に乗り続けてるみたいなもんかと。
変動を避けてフラットなら長期に返しても大丈夫だと考えるのは。
リスクの大きさを正しく判断できないと、それは人から見たらとんでもなく危険なことをしてるかもしれない。
>>72
国債がデフォルトすればフラットＳの金利を保障する機関（この場合、国や住宅金融支援機構）が
その金利を保障できなくなる。それ以前にもっと怖いのは預金封鎖による支払い不能だけど。
>>73
なに言ってるんだか。
フラットは証券化されて売却されてるんですよ。
投資家が金利を上げさせてくれってくるんですか？
その法的根拠は？
もう一度よく調べてあらためて回答お願いします。
ハイパーインフレの定義って年率13000%だよ。缶コーヒー1本が130万円。
何言ってるんだか。
投資家のリスクを何でこちらがとるわけ？
その法的根拠は？
一度機構に確認してから書いた方がいいんじゃない？
>>78
エクイティだけが失われるならともかく、国債がデフォルトするということは
メザニンやコアまで毀損しているから、フラットの金利も保証できなくなる可能性は高い。
例えば珍しい鶏が産む卵をもらえる権利を持っていたとして
その卵だけが破壊されただけなら、また鶏が卵を産めばいいだけだが
その鶏達が全て殺されて、鶏の投資金や卵を売って得た金も無価値になれば
鶏の卵をもらえる権利は保証されなくなる。
事情変更の原則
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BA%8B%E6%83%85%E5%A4%89%E6%9B%B4%E3%8...
契約締結時に前提とされた事情がその後変化し、元の契約どおりに履行させることが当事者間の公平に反する結果となる場合に、当事者は契約解除や契約内容の修正を請求しうるとする法原理をいう
証券化すれば安全ならば全てのローンを証券化して売ってしまえばこの世いリスクのある金融商品はなくなってしまいますね。
証券化すれば安全って、あれ、サブプライムローンがそうでした。
だからその事情変更がフラットにも適応されるか
裏取ってるの？
売って完全に売却が済んだ商品の元の部分にまで
さかのぼって支払いを請求する権利自体が理論上
存在しうるかどうかを。
明日朝イチで電話で確認取った方がいいんじゃない？
そのサブプライムローンは投資家が損した分を
借り手側までさかのぼって請求したの？
よく調べた方がいいんじゃない？
完全に知識が中途半端だから明日確認の
電話した方がいいわ。
そもそも金融機関救済と借り手の支払額変更は
リンクしてないから。
>>85
問題は借り手の金利が保証されるかどうかであって
例えば、住宅金融機構や日本国が破綻して存在しなくなっても
債券は存在し続けるから、借金は存在し続ける。
その債券を譲渡された先が金利を保証してくれるかどうか、ということでしょ。
そんなの機構に電話したとしても機構がわかる訳ないと思うが。
>82
適用されないって裏取ってるの？それだけで充分だと思うけど。
機構の管轄である国土交通大臣が国がデフォルトしても金利は変わりませんって言ってるならまだしも。
もっとも今の大臣が保証したとしても次の大臣が保証するとは限らないし民営化がささやかれているので民間になったらさらにどうなるかなんて分からないでしょ？
さらに国が破綻しているのだからそんな事を保証してくれる機関自体が存在しないかもしれないし、財政を立て直す為に国が抵当権を持っているフラットは借金返済の為に取り上げられてしまう可能性だってゼロでは無いですよね。実際戦後のハイパーインフレの時は資産税という名目で資産は没収されました。当時は敗戦の極貧国だったので世界への影響は無かったでしょうが、今そんな事態になったらどうなることか。
ハイパーインフレみたいな、特に過去に例の無い先進国でのハイパーインフレなんて事になったら常識が通用するなんて思うほうがどうかしてる。GDP30兆（東京都の1/3）のギリシャがデフォルトしそうってだけで世界中があれだけ混乱したのにギリシャの15倍のGDPを持つ日本が破綻してしかもハイパーインフレなんかになったらどうなるかなんて想像も付きません。
>そもそも金融機関救済と借り手の支払額変更は リンクしてないから。
日本経済とか世界経済を考えると金融機関を救済して個人を切り捨てると思うけどな。
何で国債がデフォルトしたら、という話なのにフラットの金利という
非常に極小な部分だけ守られると自信満々に言えるのかが理解できない。
戦後の1946年に日本は預金封鎖と新円切り替え、預金カットを行いましたけど
そんな状態になったとしてもフラットの金利だけは保証されますか？
普通に考えて日本がハイパーインフレになる前に世界中が阻止するように動くでしょ。ギリシャのように。
影響考えたら当然です。
日本は財政再建を目指すように他先進国がどんどん介入して来てそれを条件に支援をする。消費税等の大幅アップや年金カットなど、大増税と緊縮財政を世界中から強要されると思います。
それでも財政再建が無理ならばデフォルトとなりますが、その場合、貯金封鎖、資産税で国民総貧乏でゼロからやり直しになるんですかね？でもそんな国は国際的に信用力がなくなっているでしょうから今までと同じような豊な生活は無理でしょうね。国内ではろくな産業が残っておらず、海外に出稼ぎに行くような状況になるかもしれません。もしかしたら中国の属国に成り下がっている可能性も有ります。
思いますに、日本のデフォルトだけは絶対に避けなければならない事象だと思いますが。
あほらし。
0%でないが、起こる可能性が極端に低いことについてここまで、言い合うとは…
興味深いスレだっただけに残念です。
もっと現実的な話しませんか？
機構に聞いても分からないんじゃないかな？そもそもハイパーインフレみたいな事が起きたら日本経済がどうなるかなんて正確に予想出来る人自体いないでしょ。
わかってないなあ。
MBSの仕組みをよく勉強した方がいいよ。
最後には何でもありですみたいな終わらせ方
は予想通りだったけど。
MBSの仕組み考えると金利は保証されないでしょうね。
ハイパーインフレで話題もちきりのところすみません。
そもそも、最初の方で変動はほぼ確実に金利上がらないといった雰囲気でしたが違和感を覚えます。
日本において過去10年？20年？低金利が続いておりますが、これが未来永劫続くとお考えなのでしょうか？
現状の日本の政策金利の底這いは異常な水準だと思うのですが。
様々な先進国の政策金利の推移との比較ですが。
政策金利が上昇しない理由って何でしょうか？
借金が多いから？
それで、政策金利低迷のまま、国債発行残高は永遠と増加を続けるのでしょうか。
それこそ、破綻(ハイパーインフレ）ですよね。
仮に現状のまま日本が推移した場合、毎年赤字が50兆円程度増加・・・
たった5年で1000兆円の借金は1250兆円に・・・
これを回避するには・・・
消費増税では、10～20兆円程度しか捻出できないですよね。
足りません。
では、どうするか・・・
良質なインフレを起こさせる事による景気回復。
お札を刷る(日銀引受？)
政策金利は一般的な先進国水準に収束・・・
ではないでしょうか。
一般的な先進国水準＝どれくらいですかね。
2.5～6％の間くらいでしょうか？
さて、もしこんな絵空事が起きるとすればいつ起きるか。
10年以内に起きないと、日本の借金は1500兆円を突破してさすがに回らなくなってきそうに思いますが・・・
早ければそれこそ5年以内に起きると思います。
という事で、確実に15年以上返済期間がかかるなら フラットでも良いように思いますが。
それと、ハイパーインフレにはならないと思います。
日本は世界最大の債権国です。そして、独立国家で円をいくらでも刷れます。
単純に1000兆円お札を刷って借金0にできれば良いのですが、そう単純ではないですけれど・・・
ちなみに、1000兆円刷った場合、物価は何倍になるのかな？想像つきません。
日本国内のGDPに対してであれば、3倍？
そんなことここで言っても本当に大丈夫か？
>政策金利が上昇しない理由って何でしょうか？
景気と連動するのが政策金利。過去の世界中の政策金利を見れば100%連動しています。当然です。金融政策の目的は持続的経済成長ですから。
あなたが今後日本が劇的な成長を遂げると思うならば金利は上がるでしょう。低成長が続くと思うなら金利はさほど上がらないでしょう。
ハイパーインフレ？そんな心配するなら家を買わないどころか日本から離れたほうがいいですよ。
主の性格なら、固定を選んでも結局金利は常に気にすると思うけど。
経済成長＝政策金利
ではなく
物価上昇率≒政策金利
では？
いや、経済成長＝物価上昇率 と考えるならば同じか
経済成長という言葉を出すと、ないない となりそう。
そうではなく、インフレ率と考えるならば良いのでは
インフレ率上昇＝経済成長？
成長を伴わないインフレはなし？
いや、そもそもインフレが起きるのは経済成長時のみ？
インフレって、増刷でなりそうな気がしますが
カナダが利上げ検討だってね。
つまり世界経済がさっぱりでもインフレしたら
政策金利は上がっていくんだよ。
>>102
成長を伴わないインフレや、ましてやそれによって政策金利を上げれば国の破綻を招く。
政策金利を１％上げただけで金融期間の含み損は膨大になる。
日本は借金が多いだけでなく需要が少ないからゼロ金利＋デフレの
塩漬け状態に甘んじてるわけだが。
日銀の白川さんの発言を引用するまでもないだろうけど。
「中央銀行の膨大な通貨供給の帰結は、歴史の教えにしたがえば制御不能なインフレになる」と述べた。
http://www.asahi.com/business/update/0422/TKY201204220221.html
制御不能なインフレ＝破綻
金融緩和してもお金を使わないと貯金に回る。銀行は貸し出し先がないから国債を買う。
この循環から抜け出さないと政策金利はあげられないよ。
今の世界経済のどこがインフレなの？
高成長国とされたブラジルや中国ですら利下げしてきてるのに。
リーマン後あれだけ刷りまくって株価も回復したアメリカですら
利上げは最低でも1年半以上後なわけだが。
そもそも今の日本は金融緩和してる状態なのに、利上げなんかするわけがない。
景気が金融緩和という補助輪を外せるまで回復したら、初めて口にする話題。
景気回復したいね
バブル経験してみたいよ
>>103
>カナダでは、隣の米国でバブルが崩壊したことによって金融システムが
>被った傷は浅かった。また、資源国であるカナダの経済は、
>商品市況の上昇という追い風もあり、カナダ銀行の予想をやや上回るペースの改善を見せている。
http://jbpress.ismedia.jp/articles/-/3316
資源のある国は商品市況が上がれば経済にも好影響があるが
日本はその逆。原発事故もあって原油の高騰は経済に大きな悪影響をもたらし、日経平均も低迷中。
>>102
経済成長を伴わないインフレって例えば何？資源高や原油高？政策金利を上げても資源や原油の価格は下がりませんよね？
金融政策で政策金利を上げると企業や個人がお金を借りなくなるから物が売れなくなり、物価上昇を抑える効果が有るわけで、資源価格が上がってる状況で政策金利を上げたら原料調達コスト高と資金調達コスト高のダブルパンチで経済にとって何のメリットも無いとおもいます。
現にアメリカは原油価格高騰で2%近くのインフレなのにも関わらず雇用と経済成長の為にゼロ金利を続けると言ってます。
＞＞109
自身のレスの中で答えの1つを言ってるよ。
「アメリカは原油価格高騰で2%近くのインフレ」
それもインフレの原因のひとつだね。
資金供給でインフレは起きない、なぜなら皆がお金を使わないから。
結局国債へ
だから、資金供給ではインフレは起きない
これは、日銀の古参の考え（日本の過去のバブルを恐れている)
最近の日銀の若手はリフレ容認派が増えている。また、政府内でもリフレ派が増えている。
リフレってどうやって起こす？
上で書いたように資金供給ではインフレは起きないよ。
そう、資金供給だけではダメ。
禁じての日銀の国債引き受けが必要。
今までだって0金利で資金供給しまくってもデフレじゃん。
だから、無駄だよ。
これは不正解。
現状、日本はお札をたいして刷ってないんだよ。
各国と比べると日本はほとんどお札を刷っていないから、円高になるんだよ。
お札を刷ってもインフレ起きないではない。
× 日銀の古参の考え
○ 日銀の古参の言い訳の仕方
日本もお札を刷る→円安→輸出企業業績回復→内需も拡大→インフレ→円安
あぁ、どこかの本書いている人と同じような理論ですね。
すみませんが難しい話はもう結構なんでスレの内容を戻してくれませんか？
自分も迷ってるんで期待したスレだったんですが…
変動でいいと思います。
理由は以下のとおりです。
35年ローンの場合、金利の影響を一番受けるのは、どの部分かわかりますか？
１．最初の10年
２．真ん中の10年
３．最後の10年
４．どの期間も同じ
答えは、１．最初の10年、です。
将来金利が多少上がっても下がっても、余り影響ありません。
一番重要なのは利息が一番多い、今の、金利です。
結論だけいえば、変動問題ありませんよ。
だから、どう考えても15年以上返済期間が必要ならフラットで良いのでは？
逆に10年以内に返済できる
もしくは、ほとんど全額を返済できるだけの資産を持っていれば(例えば、借入れに80％以上)
変動金利でも良いのではないでしょうか。
いずれの場合も、今後日本の金利がどのように推移するかで変わってきます。
その原理、原則が大事なのでは
フラットが変動金利に迫る水準まで下がって
きてるからわざわざ変動で借りて気を揉む理由も
ないとも言える。今となっては。
Sならといい忘れた。
ようやく流れが戻ったか
スレ主ほったらかしで何を熱くなってんだ？
主が登場しにくくなっただろ
>100に同意
要するにどちらをとっても金利は気にせずにいられるか
フラットなら(変動)金利は忘れる
変動でもフラットとの差額を繰り上げまたは貯蓄して金利上昇リスクに備える
どちらもできないならローンそのものをやめる
どう？
>>115
だからなんで15年？
変動で最初の10年低金利（ゼロ金利では無いですよ）ならば15年後は元本が大きく減って例え大幅な金利上昇が起きても大した影響は無いでしょ？例え資産がゼロでも金利上昇の影響がほとんど無いならば別に15年で完済する必要も資産も必要無いですよね？
いったいあなたはどんだけの金利上昇を想定しているのですか？
例えば借入れ初期の10年間の変動の平均金利が1.5%程度だとして3%差額繰り上げをその間実行していれば10年後に変動金利が8%くらいになったとしても月々の返済額は増えませんよ？
15年完済や資産80%が必要な状況っておそらく変動金利が30%や40%などまず有りえない状況以外考えられないのですが？
一体あなたは何年後に何%の金利上昇を想定しているのでしょうか？
フラット旧Sはお得だが、この制度はもう利用できないので比較対象にならない。
現Sと変動-1.7%優遇を比較するとどうですか？
主が迷ってるのは
具体性が乏しく知識も浅いが基本は性格的な問題
初期にあれだけアドバイスがあったのにいつまでも決められない
これ以上何を言ってもムダなのような気がする
＞＞119
そうですね、
2年以内に米国の金利上昇スタート
3年以内に日本も動いている
5年後には3％近辺
10年後には4％を超えている
といったところでしょうか。
なお、フラットはSBIならSベーシックで当初5年1.86％、6年目以降2.16％ですよね。
団信別払いですが
変動は0.775？借りれる人って結構少ない気がするので0.865％くらいでしょうか。
そうなると、1％上昇するとフラットの当初5年と同じになる
1.3％上昇すると6年目以降と同じになる。
1.3％は0.25％ずつ利上げすれば5回ほどですね。
5回利上げ・・・
ここ10年の感じでは想像つかない世界ですね(笑)
ただ、過去の経験則がいつまでも通じるように思えないけれど。
確かに最近のSは旨味が薄れたのは間違いないが、
旧Sで最近実行ならダントツに変動を凌ぐ。
借入額が年収の3倍以下なら変動でもよさそうだが、
それ以上なら旧Sがコストパフォーマンスが最高。
景気という面で考えた場合、10年後もゼロ金利の可能性が大いにあると思います。
ゼロ金利政策が取られる様になったのは1999年からですが、その後13年が経過し
1度ゼロ金利が解除され、政策金利は底から0.5%上昇しましたがリーマンショックでゼロ金利に戻りました。
ゼロ金利が解除された直後は日経平均が18000円でしたが、今は9000円台です。
景気上昇でゼロ金利が解除されるには最低でも前回解除と同じ水準が必要（17000円台）と考えます。
ここまで戻すだけでも相当な景気回復が必要だと思われますが、日本の景気・財政動向は以前より悪化しています。
むしろ変動・固定のどちらの人も指摘する通りに、財政悪化による変動金利上昇（ハイパーインフレ）の方が
可能性は高いと思いますが、これに関しては金利変動より財政悪化の方が生活に与える影響は大きいのでは。
>>123
過去の経験則＝景気と連動ですよね。
2007年前後の世界的バブル、世界的高金利の時代でも日本は低成長低金利、金利上昇はたった0.5でした。
過去の経験則が当てはまらない状況＝不況なのに政策金利上げるか日本が再びバブルになるか。
あり得るのでしょうか？
>>119
>例えば借入れ初期の10年間の変動の平均金利が1.5%程度だとして3%差額繰り上げをその間実行していれば10年後に変動金利が8%くらいになったとしても月々の返済額は増えませんよ？
フラット35は金利4.5％なの？？
平均が1.5％なら差は5年間は0.3％、6～10年は0.6％では？ (123の金利をあてはめた場合)
だったら、11年目に8％になったら変動は大損するよ？
どのような計算でそんなに変動が有利になるの？
新Sと変動金利の比較であるが、
それでも極力変動は選ぶのは慎重にしたい。
落ち着いたマイホームライフを楽しむには
漠然とした不安は極力排除しておきたい。
10年後には4%こえますか。先日の説明会では越えることはありえない的な事を銀行の人が言ってましたが、越える可能性はあるんですね。その時点であとどのくらい残っているかが勝負処ですね。
ただ夢物語のような数字を羅列することは根拠無しにでも出来るけど
10年後変動金利が優遇込で4％になっているということは、日経平均は4万を超えていると思うが
どうやったらそんなに経済が回復するのか、それは根拠を示さないと誰も納得しないのでは。
変動金利は詳しい人が組む融資だという意見が
多いが、私の見解はむしろ逆。
勧められるままに変動を選択する人の方がメンタル
への負担は少ない。知らぬが仏ということだ。
経済に詳しくなればなるほど複雑な経済の仕組みを
知り不安になり、フラットの割安感を感じることも
多い。
私も10年から15年で完済できる目処を立てられるなら変動をお勧めします。
そうでないなら固定 or フラット。
10年から15年で完済できる目処を立てられる＝5年程度で元本の半分程度の
金融資産を作ることができるということとニアリイコールと考えています。
今の経済情勢、増税見込、少子高齢化を考えたときに、
向こう5年以内に政策金利が上昇傾向に転じるとは考えにくいです。
それ以降に上昇傾向になったとしても、元本を半分くらいにできていれば、
問題なかろう、という考えのもとです。
10年先は予想できないのでどうなっていても対応できるように、との考えでもあります。
正直ハイパーインフレとか考えてません。
外貨で円換算で200万ほど持ってるだけです。
> 10年後には4%こえますか。先日の説明会では越えることはありえない的な事を銀行の人が言ってました
> が、越える可能性はあるんですね。その時点であとどのくらい残っているかが勝負処ですね。
超える可能性はもちろんあるが、銀行の人がその他専門の方でも１０年後で4％を超えるとは思っていないでしょうね。
思っていたら長期金利はもっと上がっていますから。
>>124
>旧Sで最近実行ならダントツに変動を凌ぐ。
旧Sでも今のところ変動のほうが有利じゃん。旧が得かどうかは今後の金利動向によるでしょ。少なくとも2010年9月実行の旧S最低金利の人でも同じ月に変動で借りた人のほうが今のところ有利。しかも旧Sは10年後に確実に1%上昇が待ってるけど変動は上がるかもしれない確率と同じ確率で下がる可能性もある。
現時点では旧Sか変動かはどちらが有利かは未確定。ただし、変動が一歩リードってのが現実。
>借入額が年収の3倍以下なら変動でもよさそうだが
また根拠ない事言ってるね。年収3倍って何？年収1000万か300万かでも違うし、どの程度の金利上昇を想定してるの？家族構成は？そのへん書かないと年収3倍とか言われても意味分かんないよ。
例えば年収1000万の人が変動で3000万借りたとして月々8万くらい。年間約100万。手取り700万としても手元に残るお金は600万。変動金利が5%になっても月々15万、年間180万で手元資金は520万。どこが危険なの？
>>132
経済に詳しくなければ、変動を選ぼうがフラットを選ぼうがどのみち破綻するよ。
身の丈に合わない額のバブル時代のような高額ローンを組まされることが多いからね。
経済に詳しい人はそもそも今の経済状況では、住宅ローンを組まないことが
1番の得策だと考えると思うよ。組むとしても10年以内で返せて、しかもいざとなれば全額返済出来る額まで。
>>136
お札を過剰に刷らないと今の日銀総裁が明言してるのに、刷ると思う理由は何故ですか？
説明が無ければ誰も納得しないと思いますが。
それに低金利が景気を悪化させているわけでなくて、景気が悪いから低金利なのですけど。
例えば今の状況で1%でも政策金利を上げれば、たちまち多くの金融機関が破綻します。
＞134
大手金融機関の保有国債の平均償還期間は「2年～2年半」
都市銀行のそれは「3年」
この事実はご存知ですか？
そして、その期間はどんどん短くなってきています。
少し前まではもう少し長かったです。
これの意味するところは？
あくまで、「国債」ですが。
政策金利ではなく
そろそろ寝るけどスレ主さん結論出たかな。
年収の3倍というのは一般的な子育て世代で返済可能
年数が30年程度の平均的な給与所得の人ね。
大体ここで変動をガムシャラに推してる人は
融資選択時にフラットSもなかった上に長期金利も
今のような歴史的低水準でもなかった時の実行
だったんじゃないかな。
とりあえず迷うならフラットSで実行しておいて
状況みて将来変動に借り換えたらいいのでは？
逆のパターンは事実上困難だから要注意。
>>140
需要不足で余ったお金が多く国債に流れてる為
国債のポジションが多くなりすぎてるので、そのバランスの是正をやってるというのは
メガバンの上層部も説明している。それ以上でもそれ以下でも無い。
＞＞136
これ以上財政が悪化したら年金カット、医療費全額負担で全て解決するから大丈夫だよ。
分からないかなぁ？今政府が必死に増税とか財政破綻を煽ってるのは将来年金を払わないようにする布石。
TPPも医療費全額負担にする為の布石。
日本の財政赤字はこの年金と医療費さえなければ全て解決。あとはどう国民に納得させるかだけでしょ。
海外の投資家はその辺が充分わかってるから見た目ギリシャ以上の財政赤字でも日本国債が超安全な資産とみなされて世界一の低金利で円は超安全な通貨として史上最高値。
財政赤字で破綻とか信じてる人は政府の思惑にしっかり騙されてる人。戦争時に日本が敗戦濃厚な状況なのにメディアが日本強しとの報道を信じてた人と一緒。
＞＞139
>今の日銀総裁
いつまで続きますか？
次はどうなりますか？
若手幹部はリフレ派のようです。(OBに押さえ込まれてはいるが)
日銀法改正を含め政治が色々考えているのはご存知ですか？
>それに低金利が景気を悪化させているわけでなくて、景気が悪いから低金利なのですけど。
例えば今の状況で1%でも政策金利を上げれば、たちまち多くの金融機関が破綻します。
2行目はその通り？ですね。破綻するかは別として大きな損失は出ます。
1行目は景気が悪いから低金利なのですけど・・・
では、どうすれば景気は良くなりますか？
このまま低金利であれば国債の発行は抑えられますか？
増え続けませんか？
それがここ数年の流れでは？
これを改善しなくていいのですか？
しなければ、それこそ破綻しませんか？
さて、どうします？
私なら ＞97 かな。
>>141
フラットSで借りといて変動なんてそれこそ事実上困難だと思うけど。
住んでいる戸建てやマンションの価値が下がり、残債が債務超過になれば
金利を下げたいと思っても借り換えは不可能。
今、プチバブルの時代に固定で借りたい人がまさに直面している問題だが。
ぶっちゃけ今のフラットSに何の魅力も感じない。
>>144
景気が悪い（株価インデックスが低迷してる）のに政策金利を上げる国は存在しない。
IMF管理下かハイパーインフレになった国を除いて。
お札はどんどん刷るべきだが、刷った所で需要が産まれなければ意味が無い。
アメリカのような無茶なことをしても、それでもアメリカはまだゼロ金利のままだ。
確かに97さんのシナリオは可能性ありますね。
アナリストもその線を読んでる人も多いですね。
とりあえずインフレになれば政策金利は上がるものの
国の借金も目減りしますから悪いことばかりじゃ
ないです。現金の価値も下がりますけど。
日経平均株価だけで政策金利が決まると思ってる
人もいるんですね。
>>144
リフレ派の総裁になって金融政策「だけ」で景気が良くなって政策金利が上がるとおもいますか？
私が思うに金利上昇シナリオは民主党政権の崩壊、大阪維新の会が国政に参加、大胆な改革、日本復活くらいでしょうかね。
少なくとも白あり退治をしない今の野田政権のままで仮にリフレ派の総裁になったとしても消費増税で景気低迷の長期化で低金利の長期化だと思ってます。
>>149
インフレになって国の借金が目減りするのになんで個人の借金は目減りしないのですか？
真っ先に上がるのは国債利回りなので国の借金が目減りする前に個人の借金が先に目減りするはずです。
私の嫁の親は今の土地を数十万で購入して今売ったら数億です。
住宅ローンを借りないことこそが1番の正解
ここでフラットがいい変動がいい、と言う人達は
それぞれ自らの主張が正しいと思っているだろうが
結局、どちらかは必ず間違っているわけでそれは歴史が証明することになる
しかし、その発言の責任は誰も取らないわけで、そんな連中の発言は便所の落書き以下
こんな醜い連中の仲間にならない為にも、住宅ローンだけは借りない方がいいよ
多額の借金を背負うと余裕が無くなって心まで貧しくなる
私は医療従事者で、フラット35Ｓエコ（被災地）Ａプランで申し込みました。理由は、
①返済額がわかってる方が人生設計を立てやすい。（家族持ちなら大事なことではないでしょうか？）
②変動で組んだ場合、損得分岐点を意識しつづけるのが面倒（精神的な健康を優先）。
③金融の事はあまりわからない。
という理由です。私の勝手な思い込みですが、変動は金融に強い人が選ぶべきではないしょうか？
>>149
日経平均が9000円台でゼロ金利解除しました。
株価は急落し、多くの企業や金融機関が破綻して景気が悪くなりました。
こんなことを日銀がすると思いますが？すると思うなら、その理由もどうぞ。
>>155
大阪維新の会が政権を取ったら日本経済がそんなに回復すると思うのは何故ですか？
そんな簡単なことなら、そもそも日本経済はここまでの長きに渡って低迷していないと思うのですけど。
フラットの人も日本経済が急回復する方に「賭けている」
ということが理解出来ていない、ようだね。
フラットの方が安定しているとしきりに強調しているけど。
もしそのシナリオが外れたらどうするのだろう。
>>158
実際20年外し続けてる。
旧公庫の二段階金利も前提のシナリオはインフレ経済成長。当時10年後は物価上昇に伴い、所得も上がってるから金利が上がっても返せるはずとなってた。
アメリカのサブプライムも好景気、物価上昇に伴い、将来の地価上昇を見込んで融資してた。
そもそも物価上昇は住宅ローンにとってだけ見れば変動固定に関係なく全てメリットなんだけど、デフレ下では固定だけにデメリット。
さすがに寝るけどスレ主さんの検討を祈る。
フラット選択なら153さんの選択の仕方が現実的。
というか変動選択者も実は最初から詳しかった
わけではないよ。
某スレを1から読めばわかるけどむしろ実行後に
少しずつ勉強していったという感じだ。
実はそんなもんだったりする。
私は変動ですがもっぱら注意してるのはフラット金利の方。
４％超えるようだと固定への借り換えを考えてます。
景気が良くなって金利上昇ならまた別ですが
118さん他、本題に戻して下さってありがとうございます。
私が口を挟めるレベルの話ではなくなっていたので、お休みしていました。
同じく検討中の方もいらっしゃるようなので、期限まではこのスレを拝見していろいろな方のご意見を伺ってみたいと思っています。
結論を出したら118さんのおっしゃるように割り切って返済に精を出したいと思います。
このスレを立てた時はまさに153さんのお考えと同じでしたが、知人数人に変動を勧められ、こんなに疎い私でも大丈夫なの？そんなに怖がらなくてもいいの？という気持ちになってきて、詳しい方、経験者にアドバイス頂けたらと思い投稿しました。
つい最近新築一戸建ての引渡しが終わりました。
変動にすべきか固定にすべきかずっと悩みましたが
まだ答えは明確には出ていません。
そのため中間をとってソニー銀行の住宅ローンで
部分固定金利というやり方にしています。
金利は最安ではありませんが、ネット上で簡単に
変動から固定、固定から変動に変換ができます。
ただし、固定から変動は手数料がかかる場合があります。
そんなわけで、変動の安さを享受しつつも固定の
安心感もほしい場合はソニー銀行も一つの候補としては
いかがでしょうか。
ちなみに私はソニー銀行の回し者ではありません笑
契約時は半分を2年固定・残りを変動にしておき、
長期金利が上昇しそうになったら変動部分を長期固定に
切り替えようと考えています。
2年固定を入れてるのはソニー銀行では変動よりも2年固定
の方が現在は金利が安いからです。
これからローンを組むならフラットです。
だって、年内にはフラットの金利が上がりますから。
フラット検討中なので上がる根拠を教えて下さい。昨日発表の５月の金利が下がっていて５月実行の人達は大喜びのようですから。
>>168
消費増税の行方ですかね。
一応、4月中に法案が提出されたので5月実行は低金利。
今後、法案が通れば現状維持。
否決されれば、格付けが下がって長期金利が上がる可能性がある。
要するにフラットは政局に左右される危険をはらんでいるということです。
国債の金利は格付に影響されないよ。今の格付自体、破綻リスクゼロの上位ランク。一個下がった所でまだまだ高格付け。
消費税増税が決定すれば景気低迷の長期化が予想され、安全な投資先である国債はさらに買われ、長期金利は低位安定。
なんてったって日本国債は世界一安全で大人気の投資先ですからね。
「消費税上げないとギリシャみたいになる」っていうのは増税したい政府財務省の宣伝でしょ。
事実去年夏の格下げの時に金利上昇どころかその後どんどん金利は低下していってる。
日本人は洗脳されやすいんだよね。
世界中で日本国債が危ないと思ってるのは多分日本人だけ。
財務省の増税キャンペーンをそのまま信じちゃうんだからおめでたい。
だいたい財政が危ない国が財務大臣の一言で簡単に5兆円もIMFに寄付したりする訳ない。
>>171
テレビで政治経済なんて分かる訳ないその辺のおばさんが日本は借金が多いから消費税増税は仕方ないとか言ってんの見るとアホか！って思う。
ここで財政破綻だとかハイパーインフレだとか騒いでる人はテレビのその辺のおばさんと同じレベル。
フラットの団信料３年前に３割も引き上げられてるんですね。
当たり前だけど確かなものは何もない。
消費税法案が否決した場合､フラットは何月実行組から影響(金利アップ)しそうですか？
変動ローンは金融上のリスクヘッジをしないことにより、リターンを取るものですが、「長期的に持つ商品としては」、
ハイリスク・ローリターンだと思ってます。（固定派です。）
＜変動ローンで市中金利が上昇すると起こること＞
１．支払額は5年ごと見直され最大でも1.25倍になるだけ
２．支払額の内訳は元本と利息だが、金利が上がると、返済の内訳の大部分が利息になることがある。
３．そうなると、いくら返済しても、元本は殆ど減らない。
４．市中金利が更に上昇すると、返済してるのに債務が増えることがある。
（支払額が1.25倍になるだけなので、利息が払いきれていない場合、未払利息が累増していく。）
５．ローン期間が終了しても残債があり、原則として、一括返済を求められる。
６．金利が上昇しそうになったら固定に変える、なんてタイミングを測るのは素人にはまず無理。
175の追伸 書き忘れ
今後、スタグフレーションになると思ってます。
>>175
政策金利が
＞支払額の内訳は元本と利息だが、金利が上がると、
＞返済の内訳の大部分が利息になることがある。
なんて水準になれば、ほとんどの企業と金融機関は破綻しているから
住宅ローンどころではない。つまり現実的な話ではない。
固定派のいうことは、日本に隕石が落ちたらみんな死ぬみたいなことを言ってるだけで
今の日本経済における通常考えられる政策金利の変動幅から言えば
ローリスクローリターンな商品。
>>175
変動金利の人のローンがそんなことになるぐらい政策金利が上がれば
固定ローンでも破綻状態になるから、自己矛盾している発言。
あなたの主張が、住宅ローンはハイリスクローリターンだから借りない方がいい
という話であればまだ理解出来なくもない。
スタグフレーションだと固定有利だよな。
金融機関や企業が破綻しても、別に消えてなくなるわけではないので、承継先からかもしれないけど、債権回収はかけてくるのでは？
>>175
個人的にはフラットなどの長期固定がハイリスクローリターンだと思ってます。
理由は、
1.いつ上がるか分からない金利上昇を先取りしてムダな利息ばかり払い続け、元本が減らない。
2.変動は低金利の間は支払額の内訳の元本部分が大きい為、初期に低金利であればどんどん元本が減るのに、わざわざ高い金利を選んでいるので元本が減らない。
3.変動は初期の一定期間低金利ならばその後金利が上昇してもあまり影響が無いのですが、はじめから高い金利で払っている固定はもとから元本が減っていない状況が続いている。
4.>市中金利が更に上昇すると、返済してるのに債務が増えることがある。
そのことは貸し手も充分承知しており、そこも含んで今の長期金利が有ります。固定金利を選択するという事は市場予想が外れるほうにに掛ける事であり、ギャンブル性が高い。
5.未払い利息とは銀行にとっても損失となります。未払利息を一括するような状況（インフレが継続する状況）では35年後の通貨価値が大きく変わっている可能性が高いです。今から35年前の物価を見れば一目瞭然です。
6.金利が上昇したら固定に変える必要なんて全く無いです。金利はその時代の経済のバロメーター。5%の変動金利の時代は5%の変動金利で家を買う人が普通にいる時代です。ただ低い長期金利の時代に借りた人は得だったってだけ。でもそのような時代が来なければ、常にムダに高い金利だけを払い続け、元本が減りません。
結局今後日本が高金利に耐えられるような好景気が来るかどうかだけだと思います。
>>179
スタグフレーションだと変動有利です。
なぜなら不況下では政策金利を上げないからです。それは米欧を見れば分かります。
スタグフレーション下ではなにが起こるかというと、物価だけ上がって所得は変わらないか減少。中央銀行は景気と雇用対策で低金利政策を続けますので月々の負担が重い固定のほうが不利です。
固定が有利になるのは好況を伴うインフレが持続して続く場合だけです。
今の超低金利のフラットを
ハイリスクローリターンって言っちゃうってことは
相当年収が低いんだろうか。
何で固定の人は自らが極端なことを言ってるのに、極端なことを言ってないと思うのだろう？
固定の人が挙げているのは非常に極端で非現実的なケースばかり。
>>183
今の超々低金利の変動を
ハイリスクローリターンって言っちゃうってことは
よっぽど年収が低いのでしょうね。
年収が低いから、ローンは長期に渡って借りるしかないと思い込んでいて
もし金利が上がったら全額返済する、ということが思い浮かばないのかと。
来月実行の旧フラットSは変動並みになりそうだね。
金利が上がったら全額返済なんて思い浮かびませんよ〜。
それが可能なら急がずもう少し貯金してからキャッシュで買います。夢!?
金利が上がったら全額返済って、いったい何%を指してるの？今から3%上がった所で数万しか月々の返済額増えないのに。
変動が50%とかなら全額返済が必要かもね。
そもそも、スレ主さんはきっかり35年間かけてローンを返済する計画ですか？
どこかに書いていました？見落としたかな？？
大事なのは、最初の借入れ年数ではなく無理なくできそうな程度の実際の返済期間(繰上げ返済で完済する時期)と
ローン実行後の手持ち資産(現金、株、債権など)
その状況によっては変動もありになり得るし、場合によったらフラットよりも中途半端な固定の方が良い場合も十分ある。
例えば、10年固定や20年固定など
>175
金利が上がる場合の仕組みや現在の経済・景気動向を無視して
単に上がったらどうなるかだけ
マスコミによく登場する、バブルを忘れられない不安を煽るだけのFＰに酷似
ま、でもこんなレスで不安になる人ならフラットがいいね
でも自分の子供にはフラットSを勧めるでしょ。
目線を変えると視点も変わってくるよ。
そういうもんですから。
自分の子供には間違ってもフラットなんか勧めないかど。
自分は信号黄色でも注意して急いで渡れば大丈夫だと思ってるけど
子供には黄色は次まで待ちなさいと親心。
子供がフラット選ぼうとしたらもっと経済について勉強しろと叱るな。
むしろ金利のタイプより借りすぎないように注意する。
つまりフラットSは頑丈な擁壁に囲まれた1.16キロの歩行者専用道路を
歩いてる状態なわけ。
変動は横着したいから周囲をキョロキョロしながら車道を横切って0.875キロで
済まそうとしてる状態とも言える。
フラットSうるさい。もう選べないのを引き合いに出してバカじゃないの？
ならフラットSの選択肢がない人は変動しかないじゃん。
フラットSはフラットSエコとして多少距離は伸びたけど歩行者専用道路として
まだまだ健在だよ。
だからといって車道を横切る選択も悪いとは言わないけど、
やっぱりトラックとかに気をつけつつキョロキョロしてるから
少しイライラはするよね。
変動さんも常に怒り口調なのもそのせいかも。
変動は最近は0.725キロの道もありますよ。
フラットとそれぐらい距離が離れてたら、車道など渡らずに安全に回り道しながら
行っても余裕で先に着きますね。
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
