総会出席率２０％って異常ですか？

＞＞築２０，３０年たち区分所有者が半分しか済んでいないマンションこれからどうなるんですかね・・・
＞ 20～30年程度で賃貸が半分など、スラム化一歩手前でしょう。

だいじょうぶ。かつて賃貸率７５％、総会の実出席率１割（委任状等をあわせても６割ほど）のマンションで理事長をしていたときに修繕積立金の大幅値上げをやったことがあります。
その際の総会の実出席率も１割程度でしたが、委任状と議決権行使書あわせて９割以上の出席を得て、反対は賃貸オーナーの議決権行使書が１票あったのみでしたね。
簡単です。収支状況が極めて悪いことを示すグラフに「大変だ！今のままではエレベータが壊れても交換できない！このままではスラム化は必至！」などと危機感を煽る文言を散りばめた資料とともに、「特別決議なので、いつもは委任状すら出さない人も今回は必ず委任状か議決権行使書を出すように！出席者不足で決議不成立の場合には、もはやまともな維持管理はできなくなります！」などと書いた書面を配布するのです。

＞４２
大規模修繕工事がなんで特別決議？

>>賃貸できるかどうかは所有者マターに過ぎない。
駅に近くないと借り手はいません。徒歩10分以上かかるとまずむり。

＞＞４３
管理費、修繕積立金値上げは古い規約の場合、解釈でそうしているところもありますよ。解説はしんどいので省略。

管理規約に実額を書いてある場合なんかは、管理規約の変更に該当する

不在区分所有者が多いということ自体の危機が理解できないようで。

出席率２０％という数値自体は間違いなく「低い」部類だけど、
その数字だけを見て管理組合の質を判定する事はできないよ。
中古物件を買う時に、管理状況や住民の組成を知ろうとするのは
大事な事だと思うけれど、出席率だけに着目しているところを見ると
どうやらそういう話ではなさそうだ。
立地や建物の仕様、これまでの修繕経緯や組合の資金状況等を調査
した上で、総会という場が必要とされているにも関わらずオーナーの
関心が薄いという事が見えてきたという話なら解るが、単に出席率が
低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の
意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも
知れない訳だ。真相は実態を見なければ解らないが、２０％という
数値の多寡だけで「管理組合のレベル」なんてものを解ろうとする
のは間違ってると思う。

もっと言えば、管理組合の体質ってのは決して安定的なものじゃない。
中古購入時というタイミングでのみ測ろうとしているのだとしたら
それ自体がナンセンスだと思うし、長い目で見るのだとすれば
管理会社は管理組合の意思で変わる事がある（言い方を変えれば
「変える事ができる」）のだし、オーナー組成だってどんどん変わる
可能性がある訳だ。自分自身も区分所有者の一人になるのだという
意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが
中古購入には向いていない気がするな。

>>43
＞大規模修繕工事がなんで特別決議？

大規模修繕の実施（修繕積立金の取り崩し）を決議したのではありませんよ。
特別決議となった理由は、①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた、②あわせて規約改正も行ったから。
なお、規約改正内容は主に最新の区分所有法、建替え円滑化法、管理適正化法との整合化で、大規模修繕を普通決議で行えるように改めたのもその一つ。

①規約で管理費・修繕積立金等の賦課金の改定は特別決議事項とされていた
②あわせて規約改正も行ったから。

うちの規約では、①は普通決議で、②は特別決議

>>50
>自分自身も区分所有者の一人になるのだという
>意識に立てば、管理組合というものを第三者的に視る姿勢そのものが
>中古購入には向いていない気がするな。

逆だね
客観的データを集めて冷静に第三者的視点を忘れない姿勢こそ重要

賃貸でなく購入だから新築だろうと中古だろうと区分所有者になる意識は変わらない。

>49
>貴方が>>42を見て何故「大規模修繕」の話だと判断したのかが
>よく解らんけど、既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項に
>なる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）
>自体は十分あると思うよ。
>工事範囲としても機械室周りを大幅に変更する事は考えられるし
>自己使用率の高いマンションなら尚更、区分所有者の総意の精度を
>高めるという意味でも特別議決事項とした方が良いと思う。

おっしゃることは分かりますが例えば１００戸のマンションならば
賛成票（委任状含む）を７５以上あつめるってことですよね。
仮に反対票を１０戸までにできたとして、とりこぼしは１５戸以下・・・
例えば賃貸している区分所有者が２０戸あり、彼らが委任状提出を無視してたら事実上特別議決は通らないから
できるだけ普通決議と定義したほうがよくないですかね？

>50
>単に出席率が
>低いという事は、日頃の管理状況に大きな問題がなく、オーナー達の
>意識としても管理会社に対する信頼や満足度が高いという事なのかも
>知れない訳だ。

どちらかというと総会に出席したくなるような魅力的な提案ができていない理事に問題があるかなと思います。

コスト削減だけでなく、新しく花壇を置くとか屋上に収益物件（看板や電波塔）の運営提案等・・・

収益物件いいねえ

>>49
＞既設エレベーターの交換の場合も特別議決事項になる可能性（あるいは特別議決を経た方が良いと判断される可能性）自体は十分あると思うよ。

２００２年の区分所有法改正により、それまでは原則特別決議とされていた大規模修繕が普通決議で良いこととされましたが、規約も改正しないとダメです。私のマンションではそれが出来ていなかったため特別決議となりましたが、同時に行った規約改正により、その後の大規模修繕は普通決議で行えるようにしました。
通常の大規模修繕は普通決議で行えるようハードルを下げておいた方が良いです。エレベータの交換は通常の大規模修繕の範囲です。
現行の区分所有法は、修繕の域を超える工事（形状又は効用の著しい変更を伴う共用部分の変更）ですら、原則は特別決議としながらも「規約で過半数まで減ずることができる」というただし書をおいています。

うちの組合では、議決権の２分の１以上の出席でその過半数で決議されるのを
議決権総数の過半数で決議というのに変えたけどね。
勿論、保存行為を上回る工事についてだけど。