越後湯沢のリゾートマンション

狙われるマンション積立金　修繕で悪質コンサル横行
2018/11/30 6:30日本経済新聞　

マンションの劣化を防ぐ大規模修繕工事のための積立金が悪質な設計コンサルティング会社に狙われている。工事会社に談合まがいの行為を促し、割高で受注した業者からバックマージンを受け取る――。住民側に立つべき会社が水面下で管理組合の資産を食い物にしているのだ。業界内ではこうした不適切行為を排除しようとする動きが一部で出てきたものの、その根は深い。悪質コンサルの横行はマンションの資産価値を低下させ、都市そのものの「老い」を加速させかねない。劣化を防ぐには適切な大規模修繕工事が欠かせない（東京都内のマンション）

劣化を防ぐには適切な大規模修繕工事が欠かせない（東京都内のマンション）

■横行するバックマージン
「この金額で見積もりを出してくれ。その代わり別の物件を一緒にやろう」。2018年春ごろ、ある工事会社の役員の携帯電話が鳴った。声の主は首都圏のあるマンション管理組合と修繕計画策定の契約を結んだ大手設計コンサルの担当者。修繕工事会社の入札・選定を助言する立場にある人物だ。

電話を受けた役員はもともとこの案件の受注を狙っていたが、相手が促してきた応札額は自社の見積もりの1.5倍。通常の原価で計算すればありえない高額だった。「ほかの工事会社の見積もりは設計コンサルへのバックマージンを含めている。ウチの会社がそれより安い金額で落札するのを防ぐつもりだろう」。依頼の趣旨をこう解釈した役員はきっぱり断った。

結局、落札したのは別の工事会社。なぜか役員の会社の見積もりと同程度の受注額だった。落札した会社からも事前に接触があり、当の設計コンサルと組んでいることをほのめかされたという。役員が安易に同調していれば、管理組合は相場より5割も高い金額を支払わされる可能性があった。

なお、日本経済新聞がこの大手設計コンサルの社長に事実関係を書面で問うたところ、「そのような談合行為を行うような事実はない」と答えている。

マンションは通常、経年劣化に対応するため12～15年ごとに大規模修繕工事を実施する。原資は管理組合が住民から毎月徴収する修繕積立金だ。1回目は外壁塗装が中心で、2回目以降は給水・排水管の更新などが必要。規模が大きいマンションは億円単位の費用がかかる。工事内容や発注先は管理組合の総会で決めるが、専門知識が乏しい住民にとって、工事金額や業者の技術水準が妥当かどうかを判断するのは難しい。

そこで近年増えてきたのが「設計監理方式」と呼ぶ仕組みだ。1級建築士などを抱える設計コンサルが管理組合と契約し、建物を診断して工事内容を決め、進捗管理も担う。この計画を受けて管理組合は公募などで工事会社を決める。診断から工事までを管理会社や工事業者に任せる「責任施工方式」より競争原理やチェック機能が働き、透明性が高いとされてきた。

■かわる入札条件

だが、透明性は設計コンサルの「質」に大きく左右される。複数の業界関係者によると不正の手口はこうだ。まず、管理組合による設計監理業務の公募に対し、こうした設計コンサルが極端な安値を提示して競合を押しのける。管理組合は安ければ安い方がいいという判断が働きやすい。問題はその後だ。安値受注した設計コンサルはつながりの深い工事会社が受注しやすいように、誘導していくのだ。
ある中堅工事業者の社長は「設計コンサルが主導して『資本金1億円以上』などの厳しい条件を課す。そうすれば入札できる工事業者が限られ、顔見知りの設計コンサルと工事業者が談合できる」と証言する。業界の実態に詳しい設計コンサル、シーアイピー（東京・中央）の須藤桂一社長は「事前に落札業者を決め、ほかの業者がそれより高値で入札するように設計コンサルが誘導する」と指摘する。