競売物件

水道、電気配管の図面は無い場合も多々あります
平面図で筋交いの位置など分かりませんか？

競売物件を専門に扱う業者には、内装には手を入れても
構造上問題は見て見ぬふりをするところもあるでしょうから
購入は慎重にされた方がいいでしょう
ただ建てた時期は分かっているのですから、その時点での
建築基準法と照らし合わせてみれば、だいたいの見当はつくと思います

＞2さん

ありがとうございます。平面図は求積表で床面積を計算するための略図しか載っていなくて、
筋交いの情報はないように見えます。
平成12年の夏に新築の軽量鉄骨未入居物件です。
今の売主は個人名で、業者ではなさそうです。

02です
話の様子からだと、構造に大きな問題があるようには思えませんが
長い間未入居だったことの方が気になりますね

耐震について参考になると思います
http://www.homeskun.com/taishin/taishin.html

一応図面通りに施工されていれば、時期的に構造上問題ない可能性が高いということですね。

ぱっと見綺麗なので、おそらく掃除などの管理はされているようですが、
長い間未入居の場合、湿気、換気で不具合が出るということでしょうか？
構造や水周りに大きな問題がなければ、安い値段で買って、小さい不具合は
安かった分、自分で治そうとは思うんですが、大きな欠陥があると、、、

こういう不安はこの物件に限らず、中古の住宅また建売でも必ずつき物ですが、
実際に買った皆さんはどうやって決心しましたか？

「平成12年の夏に新築」＝全然築浅ですよ！
「軽量鉄骨」＝軽量鉄骨でしょ？筋交い云々なんて全然問題ありません！
「未入居物件」＝湿気換気での不具合何かが有っても本当に微々たる物ですよ！逆に人の匂い（前所有者の生活感というか・・・・）の無い家！いいじゃない！
「実際に買った皆さんはどうやって決心しましたか？」決心なんてみんなそれぞれです。人の参考なんて自分には当てはまりません。
ようはスレ主さんは「いい物件があって、買う気も有る」訳なんでしょ？じゃあ迷う必要ないじゃない？
家なんてあれこれ言い出したらホント絶対買えないよ。
自分の収入と出の関係と、あとは「縁」だね。
せっかく「縁」があるのであれば逃してはいけません。
いい家にはすぐ買い手が現れますので、ぐずぐずしてると持ってかれちゃうよ〜

ビビっと来たら即買い！！

占有人がいないか注意しましょう

そうですよね、こんなデカイ買い物したことないので、すぐには決心できないです。
ただすごく大きな物件で（面積が普通の家の3倍、でも部屋数少ない、廊下が
普通の家の部屋よりも広い、トイレも４、５畳の大きさ）なので、買う人がかなり
限定されるので、1年ぐらい売れてないみたいです。
建築費などから考えると、今の値付けは高くないが、取得税や固定資産税が普通の家の
数倍、また周囲の普通の建売は2000万円台、土地が坪20万ぐらいであることを総合的に
考えるとかなり高い。通勤時間も1時間半になりますし。まぁ、だからまだ売れていない
わけですが。
ただ、自分は寝るだけの家が嫌で、家の中でビリヤードや、バーカウンター、屋上菜園などを
やりたいので、非常に気に入ってるんです。値段交渉してみようと思います。

今の売主が3年前に競売で手にいれ、リフォームしたので、占有者はいないようです。

これは１も手放すな・・・
そんな物件裏に何がついてるかわかんないよ？
収入にあってない家は、購入はできても絶対維持できないから

＞10さん

自分で概算したのですが、固定資産税と都市計画税合わせるとたぶん年間36万円、
これは一般的にどれぐらい高いですか？

条件は違いますが、こちらにもそのような物件があります
元々は社長邸らしく、やはり広大な建坪で、当初はそれなりの価格で
売り出されてたようですが、結局、買い手が付かず、現在は、土地代のみ
の価格まで下がっているようです。結局、未だに買い手が付いてません

建物を取り壊して、土地を分割して売り出せば、いいのでしょうけど
業者も解体費用まで、支出するとなると、原価割れの可能性もあるのでしょうか？
今のところは現状での販売のようです

値段交渉には応じると思いますが、維持費（光熱費、税金、リフォームなど）が
問題でしょうね。そのような物件を維持できる人は限られてますし、そのような
人は、新築するでしょうし、現在の持ち主が早く処分したいのであれば
土地代＋α 程度まで下がる可能性はあると思います。値引き交渉頑張って下さい

>>1年ぐらい売れてないみたいです
>>今の売主が3年前に競売で手にいれ、リフォームしたので、占有者はいないようです。

素人は手を出さない方がいいだろう
今の売主は３年という短い期間でなぜ手放したのか？

>>買う人がかなり限定されるので
あなたがどれくらい特別な人かわかりませんが、あなたが思ってるように他の人も魅力的な物件ですよ？
でもなぜ１年も売れないのか？

よーく考えて決断してくださいね。
今のこの時期に、１年放置されてる物件は異常です（笑）

>2さん

そうですね、頑張って値引き交渉します。ただ、土地が非常に安いところで、築浅で
リフォーム済みの物件なので、土地＋αまでさすがに下がらないでしょうけど。
実質土地はおそらく1千万前半ぐらいの価値しかなさそうなので、それじゃ持ち主の
売却損が膨大になっちゃうので、売らないでしょう。ただできるだけ下げてもらう
交渉をします。気に入ってる物件ですが、選択肢が一つでもないわけですし。

>13さん

不動産の話では経済的な理由だそうです。まぁ大手とは言え、どこまで本当のことを言うか。
ただ建物自体に問題なければあまり気にしません。

自分が特別という意味ではありません。建坪あまりにも大きい、かと言って部屋数少ないので、
大家族向きでもないので、買う人少ないという意味です。都内では出れば売れるでしょうか、
そういうとこではないので、不動産売買自体活発なわけではありません。今までの人たちが
買わなかったのは、不動産の話だと、金額が原因だそうです。場所的に土地が安いので、それだけ出すなら、自分で土地買って普通サイズを建てたほうが良いと今までの人たちが言ってたそうです。

よく考えます。

自分も同じような物件で迷っているのですが、売主になんらかの事情があったりして、安い物件の場合、なぜ業者が買い取って高く売らないのか気になります。自分の場合、建物が使い物にならないので、解体費用が結構かかります。だが、土地の値段は相場に比べてすごく安いです。何か裏がありそうですが、あるとすればどういう点に気をつければいいのでしょうか。

プロでも手がつけられない土地なんだから止めときな
安いって言っても、牛肉が安いとかとはわけが違うんだよ？
家族の為にも絶対手を出したらいかんで

どういう裏が考えられますか？

お化け出るとか。

近所の家が突然一家でいなくなり、その１週間後にゴミ業者が荷物を全部出してたんです。その業者の方に話を聞いたら「うちらは片付けを委託されてやってるだけで、よく分からないけど、ある程度綺麗にして売る、もしくは建物自体壊す事になるかもしれないみたいだ」と教えてくれました。築10年くらいの新しい家だし購入も考えているのですが競売物件の情報って何処で教えてもらえるんでしょうか？

ぎょぎょっ　既に　何人か埋まっている・・・　いや、磁場が悪いとか程度にしましょう・・・　買う気なくなっちゃうもんね。ごめんなさい。
その出るってのが　気になりました。出る物件って　不動産屋は　言わなきゃ　罰せられるのかしら（失礼、話がそれました）

事故物件かもしれないね。
借金苦で一家心中した家とか．．．

競売ではないのですが管財物件購入検討しました
司法書士を銀行からいれて手続きしようとしたら業者に激しく拒否られました。銀行も通常銀行からかどこにするかは買い主が選択するといってました。理由がわかりません
いったい何故なんでしょうか？

売主に理由を聞いてみれば。

分譲地などで元々1筆のとちを分割して売却する場合、対象物件の権利書が、他者に売却するまでは、他の土地の権利書をかねることがあるので、リスク管理上所有権移転登記に関してだけは売主指定にすることが良くある。

また、売り渡し証書の作成（所有権移転登記に絶対に必要な書類のひとつ）は売主の費用負担となるが、所有権移転登記と司法書士が分かれる場合売り渡し証書作成のためだけに依頼をすると高くつく。

指定の司法書士からリベートを貰う。

考えられるのはこれらぐらいかな。

24です
業者がいう理由は時間がないといってました。銀行から融資をうけるので銀行はこちらの司法書士を使うのが通常ですといってました。あと手付け金って3割が普通ですか？あと重要事項に書かれていた売り主の滞納額と実際の滞納額は違いました。あと権利書等事前に見せられないといわれました
契約書ハンコおしたらみせるといわれました 通常こうなんでしょうか？

25です。

手付金30％は普通ではないです。宅地建物業者が売主となる場合10％以上は供託です。

権利書は一昨年ぐらいに決まった登記識別情報ならば見せられないのは普通です。

時間が無いので司法書士を指定すると言うのは、状況によりますがあまり考えられません。

お伺いしたいのですが、管財物件というのは現在差押さえ登記とうが付いている物件ですか、差押さえや、抵当権の抹消が確実にできる保証はどれくらいありますか？
破産管財人が付いているのですか？売主や窓口は不動産屋ですか、破産管財人ですか？

不動産業者が抹消が怪しい物件を買うときは手付け無しの契約即決済です。場合によっては法務局で資金の受け渡しをして即登記を出すケースもあります。
そこまでのケースなのか、どうなのか状況が分からないのでなんともいえません。

26です
27さんありがとうございました。物件は差し押さえ物件で窓口は不動産屋ですが破産管財人がついてます。不動産屋は滞納してる金額をいろいろ立て替えてるとかいってました。 ただ私とのやりとりは不動産屋です。物件には破産者まだ居住中です。不動産屋銀行には審査があるので裁判所からの許可書等コピーを提出したらしいですが私には中々いただけません。銀行いわく通常融資をうける本人から提出するといってましたそんなもんなんでしょうか？いろいろすみません。

28さま
なんか複雑でよくわかりませんが
怪しげですね
業者が・・
辞めたほうがいいんじゃないんですか？みなさんどう思われますか？

詐 欺 師 の可能性あるよ。

私は、競売物件の再販業者だが、「任意売却で・・・」って話が私の会社にも来たことがある。その時は、もちろん断ったが。

競売になりそうな物件(債務超過)を任意売却なんて話は、素人が関わる物ではない。

本当に信頼の置けるような会社(経営者が親族など)と取引するなら別だけど。

26です
いろいろありがとうございます。みなさんのアドバイスとおりかなり危険をかんじます。良い物件でしたが今回は見送ります ありがとうございました。

破産物件であるならば，個人所有の不動産は，原則として，登記記録（昔の登記簿のこと）を見れば破産しているかどうかがわかります。（法人なら法人自身の商業登記簿を見る必要があります。）
それで破産管財人がわかるはずです。
破産管財人は，通常は業者に任せて任意売却しますが，その業者が怪しいようであれば，当該破産管財人（又は破産裁判所）に同人が本当に任せた業者であるのか確認するといいでしょう。これでだいたいは解決するはずです（大都市圏の以外は管財人それなりの人なのであまり変なのに任せない。）。

また，確認した上でも，その業者が胡散臭いと思うのなら，あなた自身の立場に立った不動産業者に仲介してもらうと良いかもしれません（地場の大手の不動産業者なら経験があるはずです。「バイヤーズエージェント」をうたっている不動産業者もこういうのに適しているかもしれません。）。

ちなみに，以下は余談ですが，参考になれば幸いです。
破産管財物件は，それなりに早く売る必要があるのと，現状有姿での売買（瑕疵担保がない）ですから，通常の売買に比べると若干安くても契約に応じるのが一般です。
ちなみに，競売になった場合は，通常の市場価格のおよそ５〜７割掛けの価格が売却基準価格になります（入札ですからもっと高くなったり，それでも売れなかったりします。物件次第です。）。
実際に任意売却するかどうかは，競売になって落札されるであろう価格と，任意売却で売った場合に担保をつけていたり差し押さえ等の当該不動産に対して担保的な権利を有する債権者らへのハンコ代等を勘案しての価格を比較するのことになります。

28です
32さんありがとうございます。
物件はとてもよかったのですが今回は辞めようかと思います。素人にはむずかしいですね理由としては
・銀行の紹介の司法書士を時間がないという理由で拒否したこと
・重要事項に書かれていた売り主が支払う滞納未納金額とこちらで調べた未納金の額が大幅に違っていたこと。この部分は業者に確認したところ未納金はすべて精算するとのことだったので金額の修正または未納金すべて支払う旨追記をお願いしたところ『僕たちが信じられないんですか』と恫喝されました。
・管財物件になってから一年以上なるがずっと居住しているところ
また空け渡し日が契約書の中ではっきり記載がないところ
・破産者がどのような経緯で破産にいたったかが不明長年解体業を営んでおり会社潰したとのことだが・・他もろもろ事情はあると思いますがむずかしく感じてしまいました。

33です
32さんありがとうございました。
解体業者はやはりお付き合いしたくないかんじですか？何人かの人にもいわれたので

35です
たしかに36さんのいうとおり破産管財人はあまり積極的ではありませんでした。不動産屋の方が早く売りたいかんじでしたがこちらが弁護士や銀行の意向、司法書士の話をしたところなぜか断ってほしいようなかんじになりました。いろいろアドバイスありがとうございます。

36さんくわしいですね。競売や管財の販売関係者ですか？

39さんにお伺いします。私も管財物件を検討中ですが間に入る弁護士、業者の良いか悪いか判断基準などありますか。また悪徳弁護士や業者などいるのでしょうか？また支払い一括ですませたあとにやはり抵当権が外れてないものがでてきたりする場合などあるのでしょうか？対策などあれば教えていただけますでしょうか？よろしくオネガイします

管財業務に熱心な弁護士であれば高く売るはずです（非オーバーローン物件であれば破産財団が多くなる。）。ですので，良い弁護士が相手方として良いかというと疑問です。
業者は一般的に早く掃く為に，当該物件の土地勘の強い業者，大手，弁護士の提携先を使うことが多いと思います。これらであれば所謂，地場の業者の中でも比較的よく聞く業者だろうと思いますので問題は少なかろうと思います。
破産者に群がっていた業者であると問題がある場合が多いと思います。
どっちにしろ仲介手数料は必要ですから，ご自身の立場に立ってくれる業者を自分の業者として間に入れると良いと思います（この場合でも必要な総額は同じですから。）。
先に書いたバイヤーズエージェントがこれに当たります。
こういう業者を見つけられないのであれば，地場の評判のいい大手業者に仲介に入ってもらえばいいでしょう。

こういった物件は時間をかけるくらいなら少々安くても早く売るのを優先する傾向があります（換価を優先させる）ので，この性質を上手く利用すると良いと思います。
但し，瑕疵担保はないモノですから，よく見極めてください。

＞た支払い一括ですませたあとにやはり抵当権が外れてないものがでてきたりする場合
万が一のことはないと思いますが，あなたの場合がそれに該当しないとも限りませんので（この場合，当該金額は返されると思いますし，弁護士個人の責任を追及していけば良いのでしょうが），登記を移転する司法書士等に「も」よく聞いてください。

アドバイスありがとうございます。バイヤーズ・エージェントという話がでましたが今回の物件はまったくその土地とは関係ない不動産業者です。野毛の物件なのに池袋の業者です。ほぼ1・5人くらいでやっているみたいです。最近結論をのばしたところ業者から破産をされた売り主に会うようにといわれますが破産者と買い主が業者を通してあうことは頻繁にあることでしょうか？アドバイスよろしくお願いします。

登記上破産管財人は弁護士になってます。登記上かなり前から経済状態が悪いことがみうけられます。ひとことではいえませんが破産するくらいの方なのでしかたないかもしれませんがけっこう前からかなりのお金を借りていることが見受けられ少し不安があると伝えたところ業者から弁護士ではなく破産人にいい人だから会ってくださいと促されてる次第です。業者は専任らしいですが他業者に変更できるのでしょうか？私としては破産をされた方に会うのは後々を考えるとどうかと？思いますがいかがでしょうか？

業者は気になれば外せばいいと思います（違う業者を入れても仲介手数料の総額は同じ）。
tp://www.aozora-plan.co.jp/contents/whats.html

破産者に会うというのは「？」ですね。
管財登記が入っているのであれば不要ですね。

45さん

やはり破産者にあうというのは危険ですよね？
危険な業者の見分け方などお時間あるときあげていただけるとうれしいです。

47さん
弁護士は破産管財人となります。
売ったお金で借金を返さなければいけません。とても折り合いがつかない金額だと弁護士も債務者を説得できず仕事になりません。弁護士は裁判所からの依頼で動いているので範囲の中できちっとこなさなければなりません。銀行は今審査も厳しく少しでもグレーがあると審査おりません。破産者が借りてたところが少しでも○暴にからんでいたりしたらアウトです。そこいらへんの調整がとれずにいるのでないでしょうか？破産者も履歴が残らない怪しいところからお金を借りていたりすると買ったあと大変です。47さんはまだ一円もお金いれてないですよね？銀行が？を出していたら危険な物件です
契約など慎重に

>>48さん

詳しくありがとうございます。まだお金は一円も払ってません。
万が一のことを考え、もし購入できることになったら、新聞広告を出した不動産屋【私が仮の購入申し込みをしたところです。】が、手付金を破産者に渡さず、預かるそうです。夜逃げを防ぐためらしいです。
履歴に残らない借り入れとかあるんですか？？
怖いですね。
ちらっと書類を見たところでは銀行から三千万近くの借り入れがありましたが…
売値は、その半分ぐらいですので、そこらあたりで揉めてるのかも？
初めて購入しようと思い、話を進めてきたのですが、こんなに自己破産物件って、もめるんでしょうかね。戸惑ってます。
破産者の破産理由とかって教えてもらえるんですか？

破産理由は事業の失敗など多いのではまた何の職業かは確認したほうがいいでしょう。 もし本気で買おうと思っているのなら司法書士は銀行からの紹介で不動産屋にすべてまかせるのはだめですよ。不動産屋はとにかく売りたいので契約や登記などくわしくないのであれば任せるのは危険です。銀行が１番の味方だと思ったほうがいいでしょう。競売や管財人物件はあまり素人が手は出さないほうがいいのですが

ありがとうございます！
全くの素人で、こちらのコミュニティをよませていただき、大変勉強になります。先程、不動産屋から電話があり、弁護士と銀行の折り合いがついたので契約できます。とのことです！
司法書士も、自分で探した方がいいのですか…
会社の顧問税理士に紹介してもらいます。
これから大変かもしれませんが頑張ります。
これからは自己破産物件が大量に出ると言われてますが、みなさんトラブルなく購入できるとよいですね