プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板

プレサンスに限らず、日商エステムや日本エスリードも
手数料は何もかも高いから。

そもそも新築で買ってしまうと、経費を見直そうが何しようが
利回はマイナスでしょう。

１５年後に売却すると３０％程度でしょうから、
その期間の節税と家賃収入から経費を引いて
７０％分の利益が出るわけがないから。

新築は初めの入居者以外は何のメリットもない。

コンビニで買うのとイオン等の大手スーパーで買うのと玉出なんかの激安スーパーで買う差は大きいですよ。

プレサンス │ HOME'S
http://www.homes.co.jp/search/freeword=%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

ホームズに出てるだけで７０件もプレサンス物件が売りに出てる。
なんか、売る側がアホだってのが丸出しの高い価格設定で売ってるけど、
安くするとローンが残ってるとか色々あるんだろうなー
株と同じで一気に損切しないと次の人生ＳＴＥＰもないと思うんだがなー

マンション経営とかアパート経営って一棟経営じゃないとメリットないのに
分譲で部屋オーナーになるってのは、やっぱり庶民のドリームなのかな。
自宅でもないのに、大借金して将来どうなるの？

団信目当てで、生命保険代わりに家族の為に入るなら、
格安の生命保険に入った方がいいと思うけどね。

ここのオーナーさん達、良い仕事しましたね。
なんせ、社会人１年目の若者に年収１０００万円稼がしてあげたんだから！
格差社会解消に一役買ってますね！



株式会社プレサンスコーポレーション(東証二部上場)／コンサルティング営業の転職情報｜エンジャパンの転職サイト [en]社会人の転職情報
http://employment.en-japan.com/desc_191501/

入社1年で年収1000万円を実現。当社ならそれが夢ではありません。

【月収例】
24歳　入社5ヶ月／月収75万円（月給25万円＋業績給50万円　※契約数3件）
29歳　入社9ヶ月（主任）／月収135万円（月給30万円＋業績給105万円　※契約数4件）
年収例
1,125万円（24歳・主任※固定給月給 30万円×12ヶ月＋業績給765万円）
2,050万円（28歳・課長※固定給月給 50万円×12ヶ月＋業績給1,450万円）

どうでもいいが、一般論で言えば、投資マンションって利益率５０％以上なんでしょ！？
もちろん、デベロッパーや販売会社とか立場によって利益率は違うだろうが。

そんなマンション買って得するとは到底思えない。

買った後に後悔しましたって言っても遅すぎでしょｗ

こんな会社ホンマ辞めて良かった！
キチガイキチガイって、呪文のように怒鳴ってたな！

やっぱり、経営者や管理職はある程度の人格者じゃないと、人はついていかない。

指導力と怒鳴りつけるを勘違いしてるバカじゃ話にならん！

オーナーのみなさん、色々模索されてますね。
私もみなさんみたいに行動力があればいいのですが・・・
仕事が忙しいことや遠方であることを理由に手を拱いています

２、３年前からＢシステムからＡシステムへ変更していってます。
月額３千円でも５件で毎月１万５千円で年間１８万円も浮かすことが出来ました。
かなり節約出来たと思っています。
でも焼け石に水ですね。

子供の為に買いましたが、私みたいに年収１千万にも遠く届かない地方公務員にとっては
手に負えない範囲まで広げてしまったみたいです。

労を惜しみ現場に足を運ばない私に出来ることは限られてきました。
これから先どうしようかと暗中模索です。

Ｙａｈｏｏ不動産に、沢山売りの広告が出てますね。
ワンルームマンションは買い手が投資家しかいないのでどうしても安くなるけど仕方ないのかな。

中古物件は広告価格から１５％引きは普通に交渉できると聞いたので、
実際の取引価格はもっと安いのでしょうね。

プレサンスで検索した中古マンション（大阪府）49件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=27&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（京都府）28件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=26&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（愛知県）15件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=23&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（兵庫県）3件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?pf=28&key=%A5%D7%A5...

プレサンスで検索した中古マンション（神奈川県）2件 - Yahoo!不動産
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=4&lc=03&md=...

プレサンス大阪城公園パークプレイス
大阪市東成区中道１丁目　
中古マンション　1Ｋ | 売買 マンション 収益物件
http://www.riseup-net.co.jp/d27021700123020000000103

最寄駅 価格 間取り 築年月
ＪＲ大阪環状線 森ノ宮 / 徒歩2分
960万円 1Ｋ 2010年02月
所在地 管理費 種別 構造
大阪市東成区中道１丁目 5110円 中古マンション ＲＣ
総戸数126戸 階建6階 / 地上 10 階建て 現況賃貸中 専有面積20.44㎡　(6.18坪)


去年の物件がいきなり９６０万ってことは、１年位で３００万とか６００万位の値下げですかね。
新築の価格は解りませんが、築浅の中古としてはかなりお買い得感ありますね。
このオーナーさんはどういう理由で売りに出してるのか解りませんが、
不動産の売買業者は手数料が３％しか利益を乗せてないので、
投資物件を扱っている地場の不動産会社を訪ねると掘り出し物が見つかるかもしれませんね。

関西の端くれに住んでますが、森之宮にいいイメージが無いので何とも言えませんが
これが梅田や心斎橋だと投資としても良いと思います。

Ｙａｈｏｏ不動産やホームズのような大手広告サイトは広告料があるので
そこに掲載してない会社のＨＰをチェックすると面白い中古物件が出てくるかもしれません。

年収2,000万以上の医者とかなら失敗しても
庶民がパチンコで10万円すったみたいな感覚でもいいが、
年収1,000万にも満たない普通の会社員や公務員が
新築のマンションを投資・保険目的で所有するって恐ろしいくらいにリスクだと思うが
それなりに社会的地位もあって知識も見識もある方々が何で購入に踏み切ったのか聞きたい。
YahooやHolmesに掲載してる中古の物件価格でも投下資本回収出来ないのに･･･
節税にしたって定年退職まではメリットがあるが、
その場合のローンは定年退職までに期間で終わらすべきだし
節税や保険の団信のメリットもあるが所有するリスクが圧倒的に高いし
一体どれだけ高いリスクがあるのか解ってるのかな･･･
マンションなんて古くなれば家賃は下がるし
毎月の管理費や修繕積立金は上がるし
設備更新やリフォームに費用はもちろん
空き室が出てくれば、その期間は丸っきり収入が途絶えてローンだけの支払いがある。
何度聞いてもメリットを感じられないが、それでも持つ理由を教えて欲しい。

私も買ったことは大失敗だけど過去には戻れないし今やれることをやってます。

４年ほど前から自分で探したフランチャイズの看板持ってる小さい賃貸屋さんに頼んでます。

今の会社に頼んでからは、空家賃も１ヶ月くらいで次の入居者が直ぐ決まるようになったし

募集手数料も家賃の１ヶ月と安いです。

内装工事もほとんどしてなくて、この間初めてしたけど

７畳ほどのワンルームで廊下も含めて全部の壁紙を新しくしたけど５万いかなかったし他の工賃も安かった。

毎月の集金手数料も1,000円です。

小さい会社だから書類とか言葉使いも適当な面もあるけど、

社長さんも面倒見が良くてよっぽどいいですよ。

マンションの所有コスト運用コストは大分安くなった。

それでも、年金生活に入る前に、退職金全部使ってさらに1,500万入れないと

ローンが終わらない・・・

早期退職する気だった嫁も同じ公務員で定年まで働いてくれるので助かった。

内緒で買ったので一時は離婚寸前まで行ったけど嫁には本当に感謝です。

投資は自己責任なんでしょうけどあまりにも無知で馬鹿でした。

私の一人愚痴ですけど、同じ思いをしている皆さんも多いと重い書きました。

希望は捨てないで下さい。

【２ちゃんねる　過去ログ】

プレサンスCってどないか？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1141487166/1-1001
プレサンスコーポレーションってどうよ？ - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1235565087/1-1001
【投資】プレサンスコーポレーション３室目【電話】 - ２ちゃんねるキャッシュ　
http://2chnull.info/r/estate/1301184363/1-1001　（>>230以降は荒らし）
【欲望】プレサンスコーポレーション４室目【歩合】 - ２ちゃんねるキャッシュ
http://2chnull.info/r/estate/1312689487/1-1001　（スレッド全体が荒らし）
【欲望】プレサンスコーポレーション５室目【勝者】 : 2chradioキャッシュ
http://2chradio.com/a/estate/1317524936/　（スレッド全体が荒らし）

【口コミ掲示板】

＠マンションコミュニティ　プレサンスについての口コミ掲示板
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%...

Yahoo!掲示板 - 3254（プレサンスコーポレーション）
http://messages.yahoo.co.jp/bbs?action=q&board=3254

確定申告はしてくれる約束だったよね？？？
契約は会社としてるよね？？？
営業マン個人としてた訳じゃないよね？？？
営業マンが辞めたら特別な関係は終わりなの？？？
追加購入を断ったらサービスは無くなるの？？？
安い買い物じゃないのに一生のお付き合いはどうなるの？？？

世の中こんなもんだけど・・・
単なる愚痴です。

＜女子サッカー＞アルガルベ杯「なでしこvsアメリカ」 - YouTube
http://www.youtube.com/watch?v=ke7EUrakta8

すごいなー
アルガルベ杯のサッカーコート周辺の看板にプレサンスって出てたのみました。
他の会社は、国際的な超一流の大企業ばっかりだったのに
大阪の投資マンション屋さんが広告出してて笑っちゃいました。
こういう広告見て、信頼できる企業だって思う方も多いのでしょうね。

エイジングコートを投資用マンションとして購入された方いますか？
もし、この事故の部屋が賃貸用ならどういうリスクがあるのでしょうか？


神戸新聞｜事件・事故｜高齢者２人の変死体発見　神戸・北区のマンション
http://www.kobe-np.co.jp/news/jiken/0004835610.shtml

高齢者２人の変死体発見　神戸・北区のマンション　

　２３日午前１０時４５分ごろ、神戸市北区有馬町の高齢者向けマンション「エイジングコート有馬」（８階建て、２２５戸）３階の１室で、この部屋に住む夫婦が倒れているのを管理人の男性（６２）が発見、１１９番した。２人は既に死亡。目立った外傷はなく、有馬署は２４日に司法解剖して死因を調べる。

　同署によると、夫（８５）は洋室のベット横に、妻（８３）は和室のふとんの中でいずれもうつぶせ状態だったという。妻の遺体は腐敗が進み、死後数日たっているとみられる。夫は後頭部に数センチの切り傷があったが、暴行を受けたような痕ではなかったという。室内に物色された形跡はなく、玄関も施錠されていた。

　管理人の男性が２３日朝、新聞受けに朝刊が残っているのに気づき、親族の了解を得て部屋に入り、２人の遺体を見つけた。

　同マンションは高齢者向けの分譲で、有馬温泉街に近く天然温泉の大浴場を備えているほか、病院と提携し介護士が２４時間常駐。在宅医療として訪問看護や訪問診療サービスも受けられる。

　有馬署によると、夫婦は２人暮らしで２０１０年１１月に入居。夫は今年になって認知症を発症。肝臓に持病があり、週３回、マンションの送迎車で提携病院に通院、２２日も治療を受けていたが、妻の異変について医師らへの相談はなかったという。また、各部屋には緊急コールボタンや、熱感知による安否確認センサーがあったが、異変を示すようなことはなかったという。

　同じマンションに住む男性（６７）は「住民同士といっても付き合いは少なく、顔も知らなかった。ついのすみかと思って入居したのだろうが、何があったのか」と言葉少なだった。

　マンション管理会社の担当者は「認知症がある入居者への対応など、専門家のアドバイスを受けながら善後策を練りたい」と話した。

(2012/02/23 16:59)



物件概要｜シニア向け分譲マンション　エイジングコート有馬
http://www.arima.age-ing.info/bukken/index.html

事業主（売主）株式会社プレサンスコーポレーション　販売提携（代理）株式会社プレサンス住販
管理会社　大阪ガスセキュリティサービス株式会社

暇な時限定なら営業電話の話し相手になってもいいが話の内容と商品の内容が胡散臭い。
前から不動産投資の不労所得には興味があったので、いい機会だと思って色々調べましたが
余りにもメリットが無く、投資業者だけが儲かる気がします。
少なくとも、私にはメリットがないです。

物件価格や家賃、節税条件によって違うと思いますが、私なりに計算してみました。
不動産は奥が深くて個人が手を出すには難しいと思いました。

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■　試算Ⅰ
年間家賃収入７８万円（毎月６５，０００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６００万円　×　１００　
＝　利回り４．８７５％

これだけ見たら利息が高くて魅力的。

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■試算Ⅱ
年間家賃収入（手取り）６０３，６００円（毎月５０，３００円×１２ヶ月）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００　
＝　利回り３．６１４％

購入時諸経費（登記費用等）　７０万円　
建物管理費　毎月６，０００×１２ヶ月
修繕積立金　毎月１５００円×１２ヶ月
賃貸管理料　毎月３，０００円×１２ヶ月
固定資産税　年間５万÷１２ヶ月＝毎月４，２００円

年間家賃収入から管理費等（資産運用経費）を引いて手取り計算にしてみました。
購入時諸経費を物件価格（仕入れ価格）に上乗せしました。
そうすると、利回りが１％下がります。
でも、これだけだとまだ悪くない。

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■試算Ⅲ

年間家賃収入（実質）４８３，６００円（６０３，６００円－１２万円）　÷　物件価格１，６７０万円　×　１００
＝　利回り２．８９５％

空き室時の家賃未収入　※何ヶ月空くのか不明？
業務委託手数料（入居者入れ替え時）　家賃の２ヶ月
リフォーム費（入居者入れ替え時）※部屋の状態によって金額が不明？

投資マンションに関する書籍を見ると、ワンルームマンションの平均入居年数は東京都内で３年、
地方の場合はもっと短期間。
仮に３年毎の入れ替わり時に、２ヶ月間の空き室と仮定しリフォーム費１０万と仮定する。
空き室家賃１３万円（家賃２ヶ月）＋業務委託手数料１３万円（家賃２ヶ月）＋リフォーム費１０万円
＝３６万円　
３年で割ると１年につき１２万円の経費が必要になるので年間受取家賃から差し引いて試算。

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■試算不能デメリット条件
修繕積立金の上昇リスクは試算不能
（私の居住する某財閥系列マンションでも築１０年頃から３０％以上の値上げしました。）
地震災害、津波災害等の天災リスクは試算不能
（東北や阪神大震災みたいな巨大地震の場合は何も残らない。）
築年数が古くなった場合の家賃下落リスクは試算不能
（賃貸マンションは場所によるとは言うが、東京都内では一般的に築１５年で２５％下落という話もあります。）

■メリットとデメリットの試算不能
上記は、物件を一括購入した場合ですが、投資マンションはローンを組むことにより
現役世代の節税効果とローン支払い中に死去すれば団体信用生命保険によりローン支払免除の保険効果があります。
ただ、節税は個人によって違いますし、生命保険は普通に加入しても１６７０万程度なら年間３万程度です。
３５年ローンの支払金利と個人差を考えて、節税と保険と金利はプラスマイナスゼロと仮定します。
実際は金利負担の方が圧倒的に重いと思いますが。

本当にいい収益物件なら、プレサンス本体ｏｒ子会社が所有。
経年劣化で回収できそうもない物件が出たら、キャッシュで買える価格で放出。
冷静になれば誰でもわかると思いますが、分譲時の価格表との差に興奮した末端消費者がはまる。

２０㎡程度のワンルームマンションが１５００万以上ってエエ商売考えはったな～

そりゃ、２０代の営業マンが年収２０００万も稼げるわけやわ

２７歳で部長代理ってことは、年収５０００万くらいありますか？


株式会社プレサンスコーポレーション※東証上場企業の取材情報｜【就活ならリクナビ2013】新卒・既卒の就職活動・採用情報サイト
http://job.rikunabi.com/2013/company/theme/r883010026/T329/

□2400万円／営業部　勤続7年28歳（次長）　
　　→固定給720万円（月給60万円×12ヶ月）+業績給1680万円（課営業成績達成）

□2000万円／営業部　勤続4年26歳（課長）　
　　→固定給600万円（月給50万円×12ヶ月）+業績給1400万円（課営業成績達成）

この間、プレサンス大阪城公園パークプレイスの東向き角部屋が870万円で売り出されてた。
分譲時の半額＋αぐらいの値段。安いと思ったけど、ネットの利益を多く6万で見積もっても870万÷6万＝145ヶ月！！！
おいおい10年以上かかるじゃないかと・・・（笑）
その頃にはもはや今の賃料で客付けもできないだろうし、、、何となくプレサンスのやり方がわかった物件でした。