一建設（はじめけんせつ）の建売　【その6】

>>954
マンションについて
修繕積立については、定額ではないにしろ戸建てもかかりますので、これを比較します。

マンションの修繕積立は平均で月10800円程度なので、これを10年とすると
10800円×120カ月=1296000円
対して、戸建てはまちまちですが、10年で外壁塗装や各防水などの工事を行うとして、約100万程度とします。
ここまでの比較では、構造の差異があるので、妥当性があると思います。
ただし、総戸数が少ないマンションなど、954で述べられているように、追加で修繕費用がかかるケースもあります。

尚、マンションの修繕の際、施工者は管理組合で募集し、管理組合で決めましょう。
管理会社を入れるとマージンを抜かれ、あなたの大切な金銭が盗まれます。

>>956の続き
次に管理費と駐車場ですが、これは戸建てと比較して、余分に出る金銭です。
管理費がやはり平均で月1万程度、敷地内駐車場が月5000円として、10年でみても、おおよそ180万程度となります。
この部分は物件価格に乗じて検討する必要があると思います。

三番目に固定資産税ですが、>>954は間違いです。
構造の差異により、マンションのが戸建てより高いです。

最後に資産としての比較ですが、マンションは目減りしていき、最後にはただ同然となります。
これに対して、戸建ての場合は敷地の所有権は目減りしませんので、極端な話、100年後でもその時の相場で取引できます。

自分の意見を述べますと
マンションは、比較的余裕があるご家族で、金を出しても良いから快適さを求める場合に適し
戸建ては、全てのご家族で、資産的なメリットも欲しい場合に適す。
後はお庭が好きな方ですとか。
そんか感じだと思います。

昔は、飯田建設工業という分譲会社から独立した人の会社です。飯田建設工業は、数年前に一建設に社名が変更されました。

私の会社でも、一建設の新築分譲住宅をかなりの方が購入しています。２０件は下らないと思います。数多く売っているので、お値打ち物件を探すと、ほとんどが、一です。

会社の同僚、一の物件購入者は、現在でも問題なく住んでいます。
唯、渡される。図面が非常に少ないので、リホームの時、困る　と嘆いています。仕様書は、購入者全ての人が、持っていません。
　社内では、まあ・・一だから仕方ないね～　　で、納得しています。

ただ、確か６～７年位前に購入した１人の先輩の家が耐震強度不足で筋交いの追加の工事を一が行ないました。
一時期、社宅に仮住まいでした。先輩は、非常に怒っていましたが、関係部署なので、（御自身で、書類を見ていたので）、最後は、まあ、改修してもらって・・・・
　書面を見直すと、明らかに、ダブルで入れる筋交いがシングルになっていたのが原因だと言っていました。（これは、記憶で、多分そうだった・・程度で）

現在では、一も保証機構の「まもりす」に入っているので、構造的な心配はないかと思われます、

原価ですが、一は、７５０万円で建てられるとの話でしたが、今は、フラット３５Ｓと住宅エコポイントに対応する為に原価コストが上がり、現在は、平均８００万円前後だと思います。それを現販売建物価格で販売しています。
と言っても一般的には非常に安く、地域の工務店では到底、絶対、真似の出来ない原価です。

　年間数千棟の分譲をこなすパワービルダー呼ばれる大量建売の分譲会社の建物の最大問題点は、現場監督の目が行き届かないので、前の方が、書かれていたとおり、下請けの職人の器量により、仕上がりに非常にバラツキがあるようです。

　まあ、具体的には、床のキシミ、キズ、クロスの貼り方、クロスの糊のはみ出し、床下の清掃状況、建具の取り付け、配管接続不良、室内クリーニングが不完全等々、構造ではなく表面上の仕上げが、価格以上仕上がりのものもあれば、悪いものがあります。
基本的に職人任せに建物を造って最後に現場監督がチェックしてキズ等を補修するという考え方の建て方の様です。
極々まれですが、（私は、電気２・施工管理士）、電気配線がいい加減で、なんでこんなところにコンセントがあるの！？という時がありました。

パワービルダー全般に言えることは、アフターサービスのフットワークが非常に遅いということです。

　現在は、耐震偽装、震災、が報道され、世論も厳しいので、社内検査と言えども、検査が厳しいので、さすがに欠陥住宅はなさそうですが、極まれに施工状態が劣悪な物件に出くわします。
一も含めたパワービルダーの物件を契約する前には、建築に詳しい知り合いの人などに、必ず見てもらった方が良いと思っています。

　

＞＞９５４
＞カードキーが付いていますので少しは良いかと思います

私が、午前中に見てきた。横浜市磯子区の物件は、カードキーでなく、トステムの電気錠で、テンキー式でした。
しかも、設備は、マンション同等かそれ以上でした。広さも９０超えで、土地の面積も１２０超えで、
先月、４０００だったのが、３６００になったそうです。環境もよく、防犯も、交番から２００ｍ～４００ｍくらいの近さでした。隣接する家との間も、７０ｃｍあり、狭小タイプ特有の、建売同士が近接していませんでした。１階部分には、標準で、シャッターが付いていて、２階部分は、オプションで、付けられるそうです。支払い総額をだして、予算内でしたら、良いのですが、余り、予算がないので、付帯費用が心配です。

来月になれば3400になりますよ。
余裕をもって待ちましょう。
万が一売れてしまっても、同じような建物がすぐに建ちます。

＞＞９６０
仲介手数料、登記、銀行手数料、等が入った。現状の金額が着ましたが、総額で、・・・・！！！
借り入れを増やせば良いのですが、借金が増えるだけなので・・・・

しかし、ものすごく司法書士手数料が、高いですね。
※仲介業者さんは、GS、一は、業者指定司法書士なので、・・・・と話していました。
２軒は、○済のマークがありました。
※売れた２軒は、日当たり良好で、前道路も広く車２台が駐車できそうですが、売約済みでした。
　仲介業者さんは、多数、問い合わせが来ている・・・・と言っていましたが、

今さっき、心配で、現地に車で行ってきましたが、受付の方が、暇そうに、読書していました。

多分、大丈夫だと思いますので、予算は、伝えてあるので、下がるまで待って、売れてしまった場合は、縁が無かった・・と思いあきらめます。

ローン減税があっても、国がお金を恵んでくれませんからね。所詮は、借金ですから、

条件が良い方の物件が本当に売れているかもどうかもわかりませんよ。

＞＞９６０
そうなんですか、できれば、売約済みの方が，良いのですが、
瀬谷区なので、ちょっと遠いですが、夜にでも看板もう一度見てきます。
ありがとうございます。

仲介業者さんは、総額のファックスを頂いたあと連絡がありません

条件が悪い方から売っていきますから、来月には『済』が取れてるかもしれません。ホントに売れてしまってるかもしれませんが・・・・・

＞＞９６４

＞条件が悪い方から売っていきますから、来月には『済』が取れてるかもしれません。

おっしゃる　通りでした。キャンセルが出たからでしょうか。偶然？？？

今日は、仕事が休みなので、物件を見てきました。今日は、物件現場前下水道工事をしていました。

誰も、いなくて、周辺を良く見れました。古い分譲地の一角なので、居住環境は、非常に良かったです
妻とも、内覧で、非常に気に入っています。
給湯器・流し台・インターホン等、今住んでいる。賃貸より、設備は、非常に良いです。

不要だな・・と思ったのは、ガス床暖房が付いていたので、これは、固定資産税が、ちょこっと高くなんるので、・・・

４LDKで、４人家族には、この価格は、非常に魅力です。

看板は。３６００台のままでしたが、張り替えできるようになっていました。

仲介さんは、なぜか、今日は、支払いプラン等の説明の電話が、良く掛かってきますが、値引きの話はありませんでした。

今日は不動産屋に契約関係の事で行って税金の事聞いて来ましたが

自分の誤りで、地区によっては違いが出てきます

一概に戸建の方が高いとは限らないそうです、

鍵の件ですが、それも価格と地域によっても違いがあるんじゃないかと

お聞きしました。自分の契約した物件はカード電子キーのカードが２枚？

テンプルキー５本あるそうです、これは一建設建設に直に聞きました


マンションは初めから管理会社にが入っているのでマンションを購入の際には

管理会社を確認してくださいね

同じマンションで複数の管理会社は入っていません

マンションの改修工事の際にはまず、管理会社から入居者に

工事の内容説明があります、部屋内追加工事に関しては

管理会社と工事会社で金額は設定され、直接工事会社に払います

大工の質は最悪、業者は他に仕事がなくて、使ってる作業員は日雇いに毛が生えた程度。まともな業者は一建設の仕事はしませんよ。だからクレームのつけ所は無限大。サービス工事、値引き交渉をクレームをつけて行いましょう。簡単にのってきますよ。　一建設は負担なしで業者に金を払わないだけですから。元請としての管理責任なんて一切ないですから。　

>>同じマンションで複数の管理会社は入っていません

誰に教えているの? ごくごく当たり前の事かと?


>>マンションの改修工事の際にはまず、管理会社から入居者に
工事の内容説明があります、部屋内追加工事に関しては
管理会社と工事会社で金額は設定され、直接工事会社に払います。

意味不明?というか言葉足らず?
部屋内追加工事ってどういう場合の事書いているか分かりません。
共用に絡む工事の時に室内の工事を頼んだ場合って事?
分譲であれば室内のリビルドは個別に業者頼んでも良いのでは?
排水だと上下階の絡みがあるから共用改修時についでにって事もあるとは思うけど

>>967 私が見た、範囲では、大手と遜色ありませんでしたが、私が、購入しようとしている。磯子の物件の１０ｍ先近で、パナホームが、家を建てていましたが、職人さん、タバコ吸いながら、工事していましたよ。
まあ・・腕がよければ、何でも良いのですが、火事でもだしたら、・・・・・・
　
　大手さんでも、一さんでも、色々な職人さんがいる　と言う事で、

後は、自分で、良く見て、購入するのが、一番だと思います。

一さんだから、だめ・・とは、考えていません。


＞＞９６４
すみません。大きなシールに変わっていて、いました。○済で、変更ありませんでした。
（３件連続で売れたらしい。）　

>>967
以前から発言がある様に、大工は大手メーカーの施工をしている人間もいますし、確かに未熟な人間もいると思います。
その辺りはメーカーも一建設も変わりませんよ。
それから、一建設は、というか、建売業者全般ですが、売れ残ればどこの業者でも値下げはします、ですが一建設は値引きには応じない傾向ごあります。
知ったかぶりはやめましょう。

＞＞９６４

早めの契約を、GSホームから言われていますが、頭を冷やして、再来週末まで待ちます。
残り戸数が、少なくなりましたが、残った方は、前道路が、２ｍちょっとで、条件は良くないのですが、
価格が見好くです。

内訳書を見たのですが、ざっくり、総額から、土地価格を引くと、建物２５坪が、７８０万円になるのですが、仲介業者の言うとおり、非常にお買い得なのでしょうか。

　先ほど、電話があり、申し込みだけどもしておいたほうがいいと言われました。

お買い得なのでしょうか？

２５坪で、家がこの価格で建てられない　と思いますが、

城○建設さんにも、今週、近隣を紹介してもらう予定ですが、土地３０坪以上の価格に見合う物件は、交通の便が、余り良くありません。
交通の便が、良いと、狭小タイプの３階建てなります。

やはり、現物件が、非常に魅力てきでいます。

値引きはしないけど
価格改定の会議で値下げるんだよ
会議なしでは値引きは出来ないから
営業マンは、サービス品付けるくらいしか出来ない

>>971
前道路が2mって
旗竿地になってますか？

＞＞No.972
＞値引きはしないけど

値引きが無ければ、即、自分が希望している物件を申し込んだほうが、良作なのでしょうか？

あと、支払い総額１５０弱位で、何とか、手が届くのですが・・・・
※借り入れが余裕でできる範囲なのですが、子供の進学等がこれからあり、余り、借金を増やしたく無いのですが、

　親からは、借金をせず、現金購入するように言われていますが、減税もあり、ましてや、退職した親から、援助も受けたくありません。
（住宅購入資金の贈与税の特例・平成26年中の贈与省エネ性または耐震性を満たす住宅－ 1000万円で、援助をしてくれる。当該物件は、該当している様子）

＞＞973
いいえ、前面道路幅が、約２．０ｍです。建物前は、道路に面しています。
旗ざおのような土地ではありません。四角に近い土地です。
真裏の物件幅、４．０ｍ道路で、非常に日当たり良好ですが、売約済みで、
残った物件です。
価格が、４０００台から３６００台に下がった物件だと紹介されました。

>>974
売れないと会議をするんだよ
大手だし、営業マンの持っている値引きは少ししかない
150万なら会議あったら下がるかも知れないが
原価に近ければ後はサービス品になるかも
あと、ここは直接販売しないから、他の不動産に販売はまかせてるから
営業マンに値引きの期待はできない
会議あったら即教えて貰うようにする位かな

＞＞976
仲介GSホームには、３００くらい予算不足と話して、あるので、週末連絡がくる予定ですので、１５０下がれば、申し込みしたいと思います。

　４００下がって、更に、１５０下がり、総額５５０　お買い得だと自分は思います。

しかし、アイダのように、７８０で２５坪の家が立つのでしょうか？
先ほど、CMで、８８８で、マンション？？　アパートが建つなんてCMしていましたが、仲介業者さんに、注文住宅も薦めらえましたが、城南建設で、ひのき２５坪ですと、１０００は、軽く行くのですが・・・

現建物は、私の見る限り、７８０くらいの家には見えませんが？

企業努力でしょうか？

>>975
2項道路になってますか？
セットバックありだと思いますが、
道路の中心線から4mまでは塀とかも建てられませんが
ちゃんと説明受けましたか？

>>977
その区画で複数立ってますよね？
ここは一棟ごとではなく、区画全体で利益が出れば
いいみたいです

780では無理なのです
試しにキッチンやユニットバスと洗面、トイレの見積もりを取ると300万近くになります

＞＞978

道路関係のことは、接道東北４．５ｍ公道　とありますが、建物前の道路は、公道２ｍと説明を受けました。

物件には、２ｍ道路に接しているところは、車１台分スペースがあり、建物前が、ゆったりしています。
庭では、無く、コンクリとの駐車スペース２台余裕です。

既存の住宅地は、１．７ｍ幅の道路が多い碁盤のような旧分譲地内の再開発の物件でした。
※旧分譲地の主要（たて）道路はたてに、４．５ｍ道路です。

何か、不都合があるのでしょうか？

＞＞979

＞その区画で複数立ってますよね？
複数建っています。

＞ここは一棟ごとではなく、区画全体で利益が出れば
いいみたいです

安心しました。

＞780では無理なのです

そうですよね。
私の予算では、横須賀か、寒川まで、範囲を伸ばさないと、土地３０坪以上２５坪の新築は、無理だといわれました。
建物は、城南さんのヒノキの家での試算

>>981
ただ建物に瑕疵があるかはわかりませんよ
安いので
ここは省エネ等級は4だったはずだし
多少は目はつぶる必要は出てくるかも知れませんが
なにぶん、安いので
最悪20年位住んで
再建築可能なら建て替えのお金もできるかもしれませんね

>>980
セットバック部分が私道か市道かは
検査済証で確認して下さい

セットバック部分はどちらにしても道路扱いなので
カーポートなどは作れなかったと思います
花壇とかチェーンなどの仕切りも同様です
自分のものでない場合は少し税金が、安くなったと思います

皆さんありがとうございます。
すこし、頭を冷やします。非常に物件が気に入っているので、欲張って、多額の借金をしないようにします。

また、諸費用もほかに比べると、司法書士手数料が、トータル約５０超えで、登録免許税を除いた、報酬は、司法書士連合会が実施したアンケートの報酬金額と比べると、全て、平均以上でした・・・ただし、高額者１０パーセントの平均よりかは、安かったですが、最低金額との差は、・・・・
　たった、契約の２時間程度の立会いと法務局に申請に行くだけで、私の手取位の報酬でした。まあ、仕方ないのでしょうか。
私には、できませんから、専門家に任せるしかないのですが、

＞983
安い理由は、友人に言わせると、角地だけど、ごみ集積場がある。これで、１００～２００
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　バス停から３分くらいであるが、高圧電線の鉄塔が、直線で、５００ｍ先にある。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　旧分譲地のひな壇の土地を、駐車場を造ったため一部掘削している。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　べた基礎でも耐久？？に問題あり、

＞982　フラット35Sの省エネルギー性（省エネルギー対策等級４）で適合証明を取得しているそうですが、フラットは使いません。

>>984
フラット取るのに次世代省エネ等級とるのが
安いからね
断熱材なんかグラスウールなら密度上げても
元が安いので

断熱材をあげると、熱源を切った時に熱の下がり方が
緩やかになる程度なので、それ自体で暖かくなる訳ではなく逆に夏が熱が逃げないので工夫が必要になります

安ければいいだけなら良いのですが
瑕疵を気にするのであれば
インスペクションは必要かと思います
ここの系列は目に見える箇所だけは良く見えるので

>>974
もう買いたいんですよね？
あなた迷い過ぎですよw
支払いが出来るかどうか、そこがクリアしているならいっちゃいましょう。

>>984
司法書士は○の国事務所ですか？
代理業者が買主思いならば交渉しますよ。
○の国は高いので、私は過去に10%程度値下げさせました。

[司法書士手数料]というのは、表示登記も含めた合算ですか？
それなら、ローン一本で45万程度がパワービルダー指定司法書士の相場かと思います。

頭は一度冷やし冷静に考えるのが、大切
業者と友達の言うことなら
友達が正解

本当に、ありがとうございます。

>>986
>もう買いたいんですよね？
買いたいのです。でも、余分な借金も作りたくないです。
給料が、上がっていないし、残業もできるだけ会社からしないように、言われています。
皆さんと同じで、多分、業務量は、増えたのですが、時間内にやれ・・とうことになります。


>>988
そのとおりですね。

＞＞987
業者指定司法書士です。
叔父が、人事交流で、地方法務局いたので、書類さえ揃えば、やり方教えてくれる・・・と言ってました。
なんか、法務事務官というやつを、やると、部内試験で、司法書士になれるそうで、会には、登録していないけど？？？？
任せろ・・・と言ってくれたのですが・・

>>986
現金で、支払うので、値引き交渉してみましたが、惨敗でした。

ただ、サービス（ウッドデッキ３畳くらい・ガイコウ、LED照明）するので、申し込みを薦められました。

問い合わせが多いので、週末まで、どうか、判らない・・・・と　GSホームさんに言われています。

現金で購入した場合、ローンの手数料がなくなる程度で、トータルは、そんなに変わらないのですね。

角地なのですが、ごみ集積場のことを、攻めたりしたのですが、

>>990
サービス品しか営業マンは持ってないよ
価格はほんのわずかしかない

価格下げられるのは本体の管理職なんかが集まる
価格改定の会議でしか下げられない
問い合わせがけっこうあるなら、まだ現状維持にしておく
ただ売れないままなら会議で下がるかもしれないが
本体780まで下げてたら、そんなに下げ幅は残ってないかな

＞＞991
ありがとうございます。

冷静になりましょう。
売れてしまっても、また同じような建物が建ちます。
売れなきゃまだ下がります。

そうだね
ここは建て続けないといけないからね

土地の条件はいいとこ
あまりよくないとこあるから
土地と完成品、大工によって当たり外れが大きいとか
よく考えて納得するのを選べは

どうしても契約したいなら、契約日前に契約書・重要事項説明書のコピー等を貰って目を通しておいた方がいいよ。そして質問事項を全てノートにでも列挙しておきましょう。そしてその返答も口頭ではなく書面化してもらいましょう。
引き渡し前の立会で発見された不具合については、全て直してからの引き渡しとする。
現況有姿の一言で逃げられないようにする。
引き渡し前立会は当然、プロも呼んで建物をチェックする。よくあるのが、基礎と土台のズレ　https://www.e-kodate.com/bbs/thread/148798/67　No.725（e戸建て、アーネストワンのスレより）
引き渡しまでに全ての問題を解決してもらうようにしましょう。パワービルダーのアフターは期待出来ませんし、仲介業者は引き渡しが終わったら最後、何もやってくれません。

>>995
個人売買でもあるまいし、重要事項説明書・契約者の事前交付に何の意味があるのか。
年間数千棟の書面のテンプレート読んでも仕方ない様に思える。

契約書と重要事項説明書が全て。
意味が無くは無い。
万が一の為です。念には念をです。
出来れば、重要事項説明も録音した方がいい。

皆さんありがとうござます。

＞＞995
＞＞仲介業者は引き渡しが終わったら最後、何もやってくれません。

今日も、動きは無いそうです。

仲介業者（GS）には、１００近い手数料払うのですが、１日くらい、金沢区の事務所で、３時間くらい話して、あとは、何もしてくれませんです。
　物件も、地図渡されて、自分の車で、観にいって、しばらくしてから、担当者が、来ましたよ。
アフター分もあると思っていました。

銀行の借用計画も、持病があるため、自分で探して、工面しましたが、

うちわ、紹介する物件は、良く、吟味しているから、任せて・・・・・　と言われ安心していたのですが。

本当なんですか？

どう吟味したのか聞いてみては？

>>998
売主と買主から手数料は取れるけど
ここの系列は買主からは取らないとこが
ほとんどだよ

いい仲介、悪い仲介を見抜くのは簡単。
曖昧・はぐらかす・吟味した物件だから大丈夫だと思います等々、はっきりと具体的な返答がない、断言ではなく「と思います」等を語尾に付ける担当者はダメ。何かあったらすぐ逃げます。
例えば、995さんのリンク先のような欠陥が発見された場合どうなるのか質問してみては？よくありがちな「私が責任をもって直させます」なんて、無責任な事言う担当者なら一筆書かせるか、契約書に書いてもらいましょう。言うことが出来るなら記録することも出来るはず。

何か不具合が起きたらまず電話してから、ダメだったら

直接購入担当営業所に行って不具合を直す手配をしてもらうまで

還らないとかね(笑)自分の一建設の担当エリアの方は良かったよ

書類を直接持って行った時にわからない事が有ったので聞いたら

ちゃんと説明をしてくれたし、外溝の図面までくれましたし

表札を作る都合でサイズが知りたいと言ったら調べて教えてくれましたよ

自分は完成前の契約だったのでボードビスの入り具合や水回りには

ちゃんと耐水ボードか等を見ましたが問題なしでしたよ

後は引き渡し前の内覧でじっくり見ますけどね(笑)

サイディングのペンキかなー

>>1002
新築の場合は最初はサイディングはペンキ塗るの？

998さん
もう契約されたのですか？
されたのであれば、もう何もしようがないですよ。後は施工が良い家に、そして一建設の担当者が責任感のある人に当たることを祈るしかありません。このスレももう見ない方がいいと思います。不安になるだけです。