マンション大規模修繕の進め方を教えてください！

>250

建築工事業者にやられ易い244のやり方をやりたければ勝手にやれば良いってだけだよ。または、発注者の一部がうまい汁を吸い易いやり方とも言えるかな。

書き忘れ。

通常は設計の段階で耐久性は検討されているはずだから何も問題ない。

私が修繕委員の時に行った大規模修繕の経緯は次のようなものでした。

まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

管理会社に営繕部門があるので、管理会社に見積りを依頼し、地元の業者や居住者からの推薦業者、大手ゼネコンなど１０社くらいに声を掛け、全社にマンションをチェックしてもらったうえで独自の見積りを出してもらいました。

出てきた見積りは、１０社とも違った内容でしたので、全社の説明を受け、管理会社を除き、理事会と修繕委員とで内容の検討をしました。
修繕委員には、建築関係者が３名いましたので、見積りを見て理事たちに説明ができるので、業者が説明しているのとは違い、質問もし易く「分ったつもり。」が少なくなったようです。

各社目の付け所が違う部分があるので、どこまでの工事を、どんな仕様で行うかと言うところまで煮詰め、当マンションとしての工事内容を決め、その内容を大規模修繕工事の共通仕様書として、全社に、その内容で再見積もりを依頼しました。

再見積もりが出揃うと、業者ごとに違う金額が見えてきました。

それを元にして、業者の雰囲気や説明の内容、金額のことと合わせ、臨時総会までに４社に絞り込み、絞り込んだ経緯と、簡単な４社の特徴をまとめて全体のプレゼンテーションを行い、後日、投票で決める方法をとりました。

建築関係者が３名いたとは言え、他の７名の内３名は女性でして、臨時総会までには月に１～２回の修繕委員会を開きましたので、皆、初めての工事についてでしたが、かなり理解できたようでした。

また、女性の意見を取り入れられたので、洗濯物のことや、昼間がどんな状態になるのかを知った上での工事でしたので、女性からの苦情もなく工事は完了しました。

工事中、修繕委員と理事で、何度か現場確認を行い、業者からも何度か工事報告を受け、普段見ることが出来ない場所を、ヘルメットを被り、安全帯を装着して、足場の上を歩いて何度か周りました。

中間検査とか完了検査などの時には、屋上で証拠写真を皆で撮り、工事写真として保存しています。

こんな感じで大規模修繕工事を行いました。

すいません、忘れてました。

中間検査と完了検査の時には、管理会社の担当者を呼び、一緒に見てもらいました。

>まず、管理会社からは、依頼があれば工事管理をやりますが、やる場合でも、管理料の基本部分に、工事管理などに関する費用が含まれているので、常識的な時間内であるのなら、別途費用は発生しないし、必要な情報なども常識の範囲ですると、自ら教えてくれました。

設計・監理が分かっていないですね。
この役割は、工事が、仕様通り行われているか、材料は指定されたものを使用し、使用量もその通り
使用しているか等を写真を取ったりして、監視する役割なんだよね。
塗料缶の数とかの確認もするんですよ。
勿論、作業員の指導等もやるし、かなりの時間毎日立ち会わないとできない仕事だよ。
それを、管理会社は費用もいらないといっていたようだけど、そこは、元請会社との話し合いが
されており、お金は回ってくるようになっているんだよ。
そんな単純なことも分からず、いい管理会社だと思っているのはねえ。

>253
多分おたくのマンションは、小規模マンションなんでしょうね。
大規模マンションは、普通劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門の
業者を分けてやるんですけどね。
劣化診断と設計・監理は同じとこもありますが。

>255
塗料の缶ずっと眺めてればどうですか？
言っておきますけどそんなくだらない事に時間を使うのは売れない建築士だけです
まともなゼネコン使う事でくだらない仕事が終わるだけです

管理会社が言ってるのは日常に関わる部分で必要なもので工事に関する管理ではなく一般的な管理業務と思われます
缶ケリみたいに缶ばっかみてるのは時間もかかるからやらないでしょうね

管理会社通して見積りしたならバックも発生するけど通してないなら発生する機会が無い どこで繋がるんですか？
缶ばっか見てるとどうしょうもなくなりますけど管理会社の利益削るなら管理会社からも出させて他からも別ルートで出させればいい
今回は複数のゼネコン使う事でバックが必要になって金額が高くなる業者を排除できている

変なコンサルに騙されることなくその費用も削減でき
保証もまともなゼネコンがするわけですから
変なコンサルに勧められたどうでもいい工事が潰れないかどうかを気にする必要も無くなりますね

缶ばっか見てると一般常識で考えられる部分もわからなくなりそうですな
ゆ>256
ただのコミュニケーションがうまくいってるマンションでしょうね
大規模というよりコミュニケーションできてないマンションなら透明性という名の元に色んな人間を噛まして金を使わないといけないケースもある 無駄な金ですが

>256
何世帯が小規模なのかわかりませんが、約１００世帯のマンションです。

大規模マンションと言うのは何世帯からのマンションのことですか？

劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

それに、劣化診断なんて、わざわざ費用を出して依頼するような人がいるのでしょうか？

劣化診断をしてもらっても、診断したと言うだけで、なんの効力もありませんし、診断通りになる保証もありませんよ。
何故なら、劣化診断は、足場を掛けて、まんべんなくテストピースを取っての判断ではないですし、テストピースを取ることで、建物に負担を与えたり、補修が不十分だと、かえって劣化を促進することにもなります。

日本のお役所とかと同じで、何かにつけ第三者機関の報告書とかの理由を作り、天下り先を沢山作っているうちの一つのようなものです。

実際に工事を経験している現場監督経験者のチェックと劣化診断の結果は、そんなに変わりませんからね。

と言うことを、建築関係者の３名から裏話として教えてもらいました。

設計管理も、本来は新築工事でのみ行われるべきことですが、設計事務所が稼げるように、マンションの修繕工事にも取り入れて、安心料を支払ってもらい稼ごうとして広まったことだそうです。

まともな業者を選定すれば、劣化診断や設計管理などの無駄な出費をしなくて良くなるのです。

信頼できない業者を選ぶなら、劣化診断も設計管理にも、大金を支払い、建物に沢山穴をあけ補修の跡だらけにしたことが安心できる証拠であると自分を説得するのもいいでしょうね。

私も昔はそのように考えていましたし、他の人もそうでした。
しかし、建築関係者からの実情を聞き、色んな業者と話をしたことで、今では、嘘ではないが、実情を知っていればしなくてもよい無駄なことに金を支払うのは避けたいです。

でも、多数決で決まることですから、必ずしも正しいことが選択されるとは限りませんね。
実際のことを知らない人ばかりなので、強引に言う人の言うことが通ってしまうのが実情です。

自動車運転免許の更新も、毎回、読みもしない無駄な本などを更新料の根拠として買うことと同じです。
更新料に上乗せして、本を作る会社を作り、そこで安定した収入を得られるようにした天下り先の一つですからね。
これは法律で決まっていることなので、ほとんどの人が不満に思っていてもどうしようもないことですが、大規模修繕工事での無駄は、知っていれば省くことができるのです。

うちのマンションで、お役所のひな形通り、劣化診断と設計管理を付けていたとすると、おそらく１０００万円くらい余分にかかるでしょう。
１０００万円は、１００世帯のマンションにとっては高額です。
１世帯当たり１０万円ですからね。

あの教本断ればいらないですよ

真実を広げて無駄な金無駄な仕事を無くすのは良いことだと思います
缶の数数える仕事だとか無駄です

>257>258
大手ゼネコンに元請を依頼すれば、全てうまくいくという考えですか？
元請は工事とかは何もしませんよ。
足場を組んだり、塗装をしたり、シーリングとかをするのは全て地元の
業者ですよ。孫請け、曾孫請けとかでね。
工事が仕様通り行われているのかをチェックするのが、設計・監理（管理ではない）
なんですよ。
ただ、設計・監理会社を使うのは経費もかかります。
しかし、まるまるその分がオンする訳ではないんですが、この説明はやめときましょう。
うちのマンションも大手ゼネコンが元請をやりましたよ。
劣化診断と設計・監理も別々でした。
1戸当たり100万でおこないました。350戸のマンションです。
見える部分はほぼやりかえました。それにバリアフリー化や植栽までも。
当然、廊下のシートの張り替えもやりました。
当初は、80万でも十分やれたのですが、グレードアップを図り1戸当たり100万の
予算でやりました。劣化診断から施工まで
３．５億程度の工事ですから、大手ゼネコンが４社、地元の大手の業者が４社相見積に
参加しましたよ。
うちの場合は、総合評価方式でやりました。
元請会社は、大成建設でした。

ゼネコンの意味知ってますか？

>260

総合評価方式の能書きを書きたいならお呼びじゃないからよそでやってくれ。

>258
>劣化診断、設計・監理、施工会社の3部門に分けると言うことは、１社では出来ないと言うことですから、個人経営の工務店とか職人が２０名前後の小さな工務店に依頼するなら分けないと出来ないのでしょうが、ゼネコンなら１社で十分できるのではないですか？

まったくのど素人なんですね。
ゼネコンなら1社でできるですか。
それに、劣化診断の役割が何なのかも全くわかっていない。劣化診断業者が作成する資料としては、どんなものが
あるのかも当然知らないでしょうね。
一体、大規模修繕工事の総額はいくらかけてやったんですか？
100戸であれば、1億ぐらいが標準ですが、
多分、5,000万以下の工事費だったのでしょう。
あなたの書き込みをみれば、お粗末な工事になってますので、それぐらいで十分できると思いますよ。

>262
>大規模修繕工事の前提条件として、建物診断をやりますよね。
そして診断結果報告を作成します。
　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　保全計画や改修・改良計画等を作成します。
　　＊現在の建物の劣化状況の説明を受ける。（理事・修繕委員へ）
　　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるが、
　　　これについては調査診断をした業者が行う。
　　＊総合所見も含め診断業者が説明をします。
　　＊実施計画案を検討して工事概要を決定します。

設計・監理会社（設計コンサルタント）は、上記をみて
＊応募業者に見積もり要項書と見積明細書を送付して見積もりを依頼する。
　　　見積書は、部位・仕様・数量を記し、それに単価と見積金額を記入する書式が一般的。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　設計図　　仕様書
　　工事範囲　　数量表
　　概算工事費調査
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精
　　　　算方式で精算します。

＊そして、施工業者の選定となるのです。
　相見積をとり、説明会を開催することになりますが、工事費総額も当然含まれて
　いなければなりません。
　相見積を取る場合、同じ条件でないと比較ができませんよ。

＊説明会で、その業者がマンションの大規模修繕工事の経験があるかとか、現場監督者の
　経験や資格、会社の業績等が問われることになるのです。

これはどうですか？

247vsそれでは困る人

ところかな。頑張れ247俺は応援するぞ。

調査して内容がわかっているところが工事をするのが一番確実。ただし、信頼に値するも判断し金額で折り合う場合。

分けて発注するなどマスゴミに代表するメディアに踊らされているお馬 鹿の発想。見る目が無いんだからしょうがないか。

設計・監理は、施工業者がちゃんと仕事をしてるかどうかを
チェックするところなんだけどな。
正しく工事がされているか、手抜きがないかを第三者に依頼しないで
施工業者に全て任せるという訳ですね。
これは、修繕積立金の余裕のないマンションや小規模マンションでは
行われることはあります。
最低限の工事はしてくれますが。
窓枠のシーリングを全て取り外さずにやったり、屋上防水のやり方があまかったりとね。
こんな工事をしたところは、すぐだめになりますよ。

設計・監理業者まで依頼する余裕はないよ。

工事は最低限のことをやってくれればいいよ。
修繕積立金があまりないんでね。

修繕積立金の少ないとこと、小規模マンションは
設計・監理や劣化診断はしないんだね。

建築関係者からの裏話ですが、普通の施工業者なら、設計管理や劣化診断を行っても行わなくても結果は同じだが、手抜き工事などをしてしまう施工業者なら、設計管理た劣化診断は行ったほうが良いと言ってました。

工事後の保証を強調する施工業者は、施工に自信がないので要注意だと言ってました。

施工が悪ければ、いくら保証してもらっても、有耶無耶にされたり、うちの責任じゃないと突っぱねてしまうそうです。

普通に施工すれば、保証期間中に悪くなることはないそうです。
つまり、保証期間中に悪くなるのは、手抜きではなく偶々施工ミスが起こった時で、小さな工務店であっても、今の日本の技術と材料などの品質を考えると、素人でも、まともな材料を使い、親方の指示通り行えば、仕上げが悪いかも知れませんが、保証期間中に悪くなることはないそうです。

安心料としての設計管理で、言いかたは悪いですが、万が一の時のために支払う無駄金です。
しかも、何かあったとしても、設計管理が悪いのか施工業者が悪いのか、責任の所在が不明確になって有耶無耶にされたりする原因になります。

施工業者だけなら、施工業者は他の責任にすることが出来ませんからね。

>270
施工がわるければ、元請会社が全て責任をもって対応するでしょう。
有耶無耶云々は全く関係ないことだよ。
劣化診断もしないマンションって、いかに修繕積立金がないかですね。
設計・監理も当然ないんでしょう。
ただ、全て元請会社にお任せなんですね。

補償期間中に悪くなることはないでしょう。
しかし、最低限の工事しかしませんよ。
チェックされないんでしょう。どんな工事をしても。
チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ。

どうして否定する奴は

>チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ。

ってな感じで勝手な前提を作るのかな。

会社の利益を上げるためには、より安い材料を使い、
例えば、５回塗らなければならないのに、３回にすることもやるよ。
それで補償期間は持つから、そして手抜きしたことも分からないからね。
誰も監視する者はいないんだからね。

>272
273さんの言う通りだと思います。

＞しかし、最低限の工事しかしませんよ。

あなたは、現場施工のことについて、どれくらいの知識があるのかが分りませんが、大規模修繕工事で主となる外壁タイルの補修工事についての最低限の工事とは、どう言う内容のことでしょう？
それから、最低限があるのなら、最高の工事もあるように思えるのですが、あなたの言う最高の工事とは、最低限の工事と何が違うのでしょう？


＞チェックされないんでしょう。どんな工事をしても。

これについては、あなたの言いたいことが良く分りません。
チェックしないと言うのは、どう言う意味なのでしょう？
例え、職人さんに職人さん一人で行う工事を依頼したとしても、職人さんは自分でチェックしながら工事を行います。
職人さんがアルバイトの学生を使う工事を依頼したとしても、職人さんはアルバイトにやらせた部分のチェックをしますし、どちらの場合も、依頼主に工事途中や工事完了後に工事の内容を依頼主に説明しますよ。
チェックされないから何をやっても良いと考えるのは、職人ではありませんし、そう言う自称職人がいても、そんな人なら仕事の依頼は来なくなりますから、雇う側も自称職人だと分ったら雇わなくなりますし、職人を雇った場合、雇う側が信頼できる職人か自称職人かの判断が出来るまでは、ベテランの職人さんだけでなく周りの職人さんたちが、誰に言われるまでもなく、新入りの職人の仕事をチェックします。
何故チェックするのかですが、その職人が手抜きをしたら自分の仕事も手抜きだと同一視されてしまうからです。


＞チェックする者がいなければ、人間雑になりますよ

確かにそう言う人もいますが、チェックされなくても手抜きなどせずに仕事などをする人のほうが圧倒的に多いですよ。
チェックされないなら手を抜く人は、社会生活を送ることが出来なくなり、ニートになってしまう人もいるでしょうね。
日本人は、世界の中でトップクラスの手抜きをしない人種です。
ネットの影響で、日本人の色んな行いが世界中に知れ渡るようになり、他国の人から驚きの声が上がっていますね。
あなたの考えは、日本での少数派の人に対してのものです。

あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

そんなに立派な職人気質の者ばかりじゃないですよ。
アルバイトを使い、ちょっと教えてそのアルバイトにやらせ、
ところどころチェックする者だっていますからね。
それにタイルにしても、傷んでないタイルまで剥がして、工事をする
ことだって普通にやりますよ。
タイルの交換も多い方がもうかりますからね。
それに塗料も使う量が少ないほうが利益はでますよ。

>274
呆れてしまいますね。

塗装で５回塗るのを３回にすると、工事工程が短くなるので素人にもばれてしまいますよ。

それよりも、５回塗りを３回塗りにしたと言う内容だと、同じ仕上げにはなりませんから、素人が見ても判別可能ですし、プロには一目でばれてしまうでしょう。

今の塗料でも、５工程の仕様なのに３工程にしてしまうと、直ぐに仕上げ塗りが剥がれてたりしますので、１年持たないでしょう。

経費を節約する方法はいくらでもあるでしょう。
素人にも分かるといっているけど、素人には絶対分かりませんよ。
仕様通りにやらなくても、チェックする者がいないので、手抜きはあるんですよ。
巷でいわれている手抜き工事という言葉は、頻繁に聞きますけど。
この手抜きとは何なのですか？
設計・監理がいなくても、みんなまじめに手抜きなどせず、仕事をする
から全面的に信用しなさいですか。

>278
あなたは、チェックする人がいないと手抜きをしたり雑にするのですか？

私は職人ではありませんので分かりませんが、
普通はそうでしょう。
だから手抜きという言葉があるのですよ。
あなたは、設計・監理は必要ないという考えの方ですか？

建物診断→設計・監理→施工会社
この流れが普通ですよ。

でも、積立金の少ないマンションや小規模マンションでは、
せいぜい、劣化診断と設計・監理と施工会社の2つの業者で
やるしかないでしょうね。

ところで、設計・監理会社や施工業者の募集はどうしてやってますか？
設計・監理会社の募集は大切ですからね。
どうやって募集し選ぶかということですね。

公募することが大切でしょう。

請負者と信頼関係を築こうとする人
ｖｓ
疑う事しか知らない人

後者は相場観も無く安く叩きまくって墓穴でも掘ったんだろ（笑）

大規模修繕工事のやり方を知らない者がいるんだな。
小規模マンションだから、設計・監理会社に依頼することは
考えられないんだろうがね。

>286

捨てゼリフはカッコ悪いよ。

やり方は色々有ってどう言う方法を取るかは自由。他人が自分と違う方法を選んだからと言って見下した言い方はようないよな。

お前だって素人が偶々うまく行った僅かな工事経験でしかないんだろ。

多分ペーパーマンカン士じゃないの？
自分の乏しい経験と教科書どおりの知識しか語れない。
自説を曲げないアドバイスは助言ではない。
相手の立地・環境・経済状態等を勘案し与えられた条件の中で最適なプランを提示してこそ
アドバイスだ。

286の理屈だと工事請負者は手を抜くけどコンサルは手を抜かないってことだよね。

私はボランティアとして、マンションのお手伝いをしたいと
思っているだけですよ。
修繕工事会社についてというスレがたっていますので、それを読まれたら
工事の手抜き等が書き込まれているので分かりますよ。
それに、管理侍のスレも是非読んでください。
いろいろな情報の提供をしますから。

コンサルに騙される方がよっぽどか多いんだけどな
管理組合の体制を作ることに焦点当てたほうがいいと思うが
暇な爺が尊敬されたいがためのコンサルとか
世の中で提供されていないような事まで求めるから現実にならない
その金じゃ誰もやらないような事ばかり好き勝手に言うだけ

>290

上から目線の方法を一方的に押し付けるボランティアはイラね。

飽くまで意見に留めてどの方法を採用するかは各自の判断に任せるべきだよ。

設計・監理の大切さが分からないというか積立金の少ない
小規模マンションのかんがえることだね。

>294

お前しつこい。

>293

お前しつこい。

>293

小規模マンションでも、大規模マンションでも、設計管理は無用の長物です。

何故なら、設計管理とは、文字通り、設計が伴う仕事であるからで、新築マンションでないのなら設計に関しては全くの不要です。

次に管理ですが、これは何をどのように管理するかを考えれば良いのです。

大規模修繕工事はリフォーム（リノベーション）です。
しかも、改造や増築などではないリフォーム（リノベーション）です。

規模が多いだけで、部屋内の間取りを変えないリフォーム（リノベーション）と同じです。

部屋内のリフォームをするのに設計管理を探して雇うと言うのでしょうか？

設計管理を仕事としている人たちが、本来のテリトリーを広げ、リフォーム（リノベーション）にまで進出したことが発端なのですが、本来は、既存の建物での大規模な改造や増築などを含むリフォーム（リノベーション）に進出したのですが、次第に大規模な改造や増築などをしない単なるリフォーム（リノベーション）にまで広まり、今では、何でもかんでも責任を取らせる部門を増やしたほうが安心だと言う、誤った考えが広まり、マンションの大規模修繕工事にでも設計管理を付けるのが当たり前だと思い込まされてる人が多いのです。

責任を取る部門が多ければ、役所のように責任の「たらいまわし現象」が起きてしまいます。
責任を取るのが一社であれば、その一社は逃げも他の部門に責任転嫁することさえできません。

つまり、逆なのです。

しかも、大規模修繕工事で、普通と言うか最低限のレベルを下回らない工事をしていれば、責任問題になるようなことは起こることはまずないのです。
現実に、手抜き工事をされたとしても、重大な責任問題になるようなことは、まず起こらないのです。

だから、普通くらいの施工会社に工事依頼をするなら、設計管理は何もしなくて、施工業者に「任せた！頼むよ！」でことは済んでしまうのです。
あとは、仕事をしちえる振りをしているだけで、施工業者が全て責任もって工事を行うのです。

無駄な金を支払っても良く、設計管理を頼むことで安心する人が多いのなら、頼んでも良いでしょうが、設計管理が能力を発揮するのは、新築の現場か、大きな問題があり、施工業者では手が出せない現場のみであることを知ったうえで判断したほうが良いでしょう。

自分が設計管理などで収入を得ている人なら、大規模修繕工事に設計管理は必要だと言うでしょうね。

だから、積立金のないとことか小規模マンションはそれでいけばいいでしょう。
工事を監視する者がいない工事なんて一体どうなってるの？

>297

うち500戸を超える大規模だけどコンサル頼むつもりないよ。大規模修繕時の予算は150万円／戸位の計画になってるから貧乏ではないかな。

しかし、あんたみたいな住民が居なくて本当に良かったと思う。

>297
第三者が、工事を監視する必要があるのでしょうか？
工事の出来が、その業者の評判になるのです。
詐欺が目的で、直ぐに逃げてしまうような業者を使うのなら、第三者に工事を監視させる必要もあるでしょうが、そうしたとしても、手抜きをする業者は手抜きをしますし、業者が逃げてしまえば、頼んで監視していたとしても、責任の取りようがありません。
そんな手抜き工事をしたら、直ぐに悪い評判が広まり、仕事が来なくなってしまいますので、普通の業者なら、そんなことはしませんよ。
ここは日本なのです。
業者さえ間違わずに選べば、満足度の違いは出るでしょうが、手抜きで問題になるような工事をすることは、まずありませんし、何かあったら、ちゃんと処理してくれますよ。

あなたの言い分は、まるで、設計管理業者側の言い分のようにしか思えませんよ。

>299
工事の施工会社、つまり元請の会社を相見積や説明会を行って決めますよね。
しかし、その元請会社は直接は工事はしないのは知ってますよね。
元請会社からは、現場監督が１名しかきませんよ。
工事をするのは、地元の下請け業者、孫請け業者、曾孫受け業者がやるのです。
それらの業者が会社の利益をできるだけ多くするために、手抜きをすることもあるでしょう。
手抜きをしても、１０年程度は十分もてば、わからないですからね。
窓ガラスのシートを、古いのを取り外さなくて、その上からやることだって簡単にできます。
その取り外した量をみれば分かるのですが、その監視をする者はいないのです。
手抜きで問題がないとしても、決めてあった材料のグレードを落としたり、量を少なくする
ことはできるでしょう。
それをやるんだったら、もっと安くできた筈ですからね。