世帯年収１０００万円〜２０００万円の方、いくらの家を買いますか？(その5）

2億の１％って、年に200万？
考えられないね。

＞７９８さん
　７９２です
　自分は常勤先から週４日勤＋週１当直で年１５００万ちょい、残りの一日非常勤で
年で４００万ちょい、後は鑑定・産業医業務など単発バイトを合わせると１５０万位。
　で、年によって波はありますが大体２０００万ちょいになります。ってあんまり
細かく書くと何科の医者か即バレですがw。

　買った家は、頭金１５００（自己資金＋親から贈与）とローンが９０００万代で、
１１０００代のマンションを買いました。。。。って書いとけばスレ違いにはなりません
かね（笑）。

＞７９２

７９８です。レスありがとうございます。
確かに週休２日で１５００もらえれば、残りはバイトで２０００いきそうですね。

７９２さんが、私生活で資産運用に割ける時間が多く取れるのならば
運用してみるのもいいですよね。

>>No.809
経費60万なんて余裕でしょ。
売り上げから引ける訳だから税金対策にもなります。

皆さん、五千物件の保守派から一億越え物件の強者まで多様で考え方も違うんでしょうが、
マンションの方が多いんですね。
戸建てでなくマンションを選択した理由はなんですか？
マンコミュだから当り前なんですが、
よく名物スレで戸建て派 対 マンション派がありますが、そのスレは何だか常連で構成されてて覗くだけしかできない雰囲気なんで。
同じ年収枠の方の意見が聞きたいです。

家族構成　　：私29歳、妻28歳、子供なし（近いうちに作りたい）
世帯年収　　： 1,000万円（夫:900万円→サラリーマン、妻:100万円→アルバイト）
物件価格　　： 7,000万円 (23区内　駅徒歩7分 2LDK)
頭金　　　　： 1,500万円 (親からの贈与1,500万)
ローン　　　： 5,500万円 変動0,775％(35年)で約13万/月の返済(ボーナス上乗せなし)
手元資金残額：　1,000万円(諸費用や家具代etcで4～500万は使う予定)

半分勢いで今にも購入する気でいましたが、こちらを見ていたら少し無謀？な気がしてきました・・・
一部上場企業の一般のサラリーマンなので年功序列(40歳で1,500万前後に向けて徐々に増えていく)であることと
リストラの可能性が低いのはメリットかと思います。
また、3~5年おきに全国転勤のある会社なので、転勤した際にはローンの返済月額の約２倍程度で
賃貸にまわそうと考えています。（転勤先の住居費は借上社宅になるため格安）

ローンについては、私のボーナス分(今は約200万)と妻のバイト代100万の合計300万は１年間に貯蓄できる
と考えていますので、金利が安い序盤のうちに可能な限り繰延返済をしていきたいと考えています。

今は私の会社の手当の関係で妻は扶養内で働かせていますが、子供ができるまで派遣etcでバリバリ働かせることも
検討しています。

みなさんのご意見を是非、頂戴したいです。やはりすぐに子供を作るとなるとかなり厳しいでしょうか？
よろしくお願いします。

嫁にバリバリ働かせましょう

>金利が安い序盤のうちに可能な限り繰延返済をしていきたいと考えています。

何を言っているのだ？勝手に繰延返済など出来ないぞ。繰上げの間違いだとしても意味不明。金利が安いのに返すメリットがない。

すみません、繰上返済の間違いです…
金利が安い序盤のうちに繰上返済をたくさんして元金を減らす(期間を短縮する)ことで将来金利が上がったときのリスクを減らそうと思っていたのですが、間違っていますか？

また、ローン自体はいかがでしょう？やはり嫁の収入を増やさないと厳しいですかね？

816さん

お子さん希望ということですが、数年奥さんが働いた後上手くすぐ妊娠って可能性は思ったより低いですよ。ましてやもうすぐ奥さんも三十代。三十代になると妊娠する確率って思ったより減るもんなんですよ。

なので、お子さんがいることが816さんの人生設計に欠かせないものなら、今検討の物件を再検討して一日でも早く子作りを始めるか、別に人生に子供がいなくてもいいやと言うなら、今検討の物件に為、二馬力でバリバリ返済していったらいかがかと思います。

老婆心ながら、三十代でも子作り始めたらすぐできると勘違いされている方が多いので、このカテの趣旨とは違う発言をさせていただきました。

816さん

将来家族が増えることを予定すると、
２ＬＤＫがどのくらいの広さか知りませんが狭くないですか？
一人っ子なら大丈夫なのでしょうか。

23区内だとしたら、受験率も高そうだし、
貯金が出来るのもお子さんが10歳頃までと予想します。
お子さんが生まれたら、教育費の貯金もプラスされるので、
ボーナス全てを住宅ローンへというのも難しくなるかもしれません。
それでも返済額が13万円／月ならやっていけると思います。

住宅ローン減税を使われるでしょうから、
300万／年の貯金は10年積立ておいてもいいかもしれませんね。

うちは年収が2000万超えるのでこのスレッドにはレスするのを躊躇しましたが、
初めて家を建てたのが29歳で年収650万、住宅ローン4500万（3.8％変動）でした。
売却までずっと繰り上げなんて出来ませんでした。
でも年収1000万円に到達したころ、生活に余裕が出てきたと思います。
ですから、金額は違いますが、816さんも大丈夫だと思いますよ。

考えなければならないのは、転勤した時にローンの２倍で賃貸可能なんでしょうか。
そこまでいかなくても、転勤先の家の分を払えるだけは確保したいですね。

確かにローンの二倍だと26万ですが、かなり高く予想しているような。
しかも転勤の間二、三年限定で上手く借りてがいればいいですが。
単身赴任もしくは、子供がいない夫婦が借りるとみこしても、単身赴任だとドーミーインなどがしている月契約ビジネスホテルで都内月１０万で家具付き、朝食付きですから私なら金額的にそちらを選びます。

>816

5500万円の35年返済で月額１３万ってことはないでしょう？
金利ゼロ（13*12*35=）？

あと、定期借家契約の場合、周辺相場の８割くらいの家賃水準になります。
20万以上の家賃は今どき非常に貸しにくいです。

いろんな意味で、がんばってください。

その通りですね。
今日、駅徒歩7分の２ＬＤＫを23区とはいえ、26万で借りる人はいないでしょう。購入した方が得だから。
転勤族でも、会社の補助が家族持ちでもそんなに出ないでしょう。ましてや２ＬＤＫでは使えない。
相場を調べましたか？
取らぬ狸の皮算用ですよ。

楽観的すぎる。その年齢では、会社の成長も、自分の成長も不確定すぎる。

高度経済成長の日本ではありません。

まあ、頭金も親からもらった金だからね。親ももっと考えるべきだね。

みなさんレスありがとうございます。

家賃26万というのは一応調べた相場です。当然、そこまで高く貸せない覚悟はしています。

部屋は約75㎡で元々は3LDKの間取りをセレクトプランで2LDKにしたもの(LDKに隣接した5畳ほどの部屋をなくしてLDKを広くした)なので、2LDKでも広めだとは思うのですが、やはり同じ広さでも3LDKの方が資産価値(転売価格)や賃料は高くなるのでしょうか？

自分で調べた限りでは、基本は広さ(㎡)がベースになるということでしたが。

基本的に子供は一人の予定ですし、万が一子供が二人になっても、大きくなりきらない10年程度で転売も検討しているので、我が家では2LDKは問題ありませんが、転売価格や賃料に大きく影響するようでしたら考えものかと…

みなさんご教示ください。

＞816さん
5500万0.775％35年で、月の返済額が約15万円。
更に修繕費、管理費、固定資産税などが月換算で5万として約20万円。

今現在お住まいの家賃がいくらか分かりませんが、毎月20万の住宅費用が出ていっても今までのように貯蓄出来ますか？

転売や賃貸に出せる可能性は低く考え、ずっと住み続ける（ローンを払い続ける）と考えてマンションを購入したほうが良いと思います。
まだお若いので、そんなに焦らずじっくりと検討してみた方が良いですよ。
奥さんともじっくり話し合ってくださいね。

>816さん
私も826さんの意見に近いです。
まずマンションありきではなく、子どもをいつ欲しいかとか、奥様が働くかどうかとか、よく奥様と話し合われた方がいいと思います。
扶養で100万以内で働け、いややっぱり派遣でフルに働け、いやいややっぱりすぐに子供を産め、って言われてもね。奥様にもご希望があるでしょうから。

それに、転勤が確実にあるのなら、今は本当に買う時期でしょうか？
数年住んですぐ転勤、うまいこと賃貸に出せたとしても、帰ってきたときには他人が住んだ中古マンションです。
そこに毎月20万も支出するのは、私ならちょっと考えてしまいます。

大きなお世話かもしれませんが、我が家と似ているところがあったので、書き込みさせていただきました。
私は購入時年収1200万、ローン5200万。
若い時は転勤ばかりで、やっと東京に落ち着けた30代半ばで購入しました。
3LDKを2LDKにプラン変更したところも一緒。夫婦二人なので良かったと思っています。
リセールや賃貸は3LDKの方がよいと営業マンには勧められましたが、自分たちが快適に過ごせる間取りであることを優先しました。
ご参考までに。

>816

周辺相場をどのようにお調べになったか知りませんが、月２６万でネット上に何週間も掲載されているなら、それは実勢価格ではないです。
おそらく、それくらいの価格水準の物件は交渉で１～２万くらい値引いてくれるはず。
で、さらに定期借家で２割引き。
（２６万－２万）ｘ０．８＝１９．２万
826さんのご指摘通り、毎月２０万の支出がありますから、キャッシュフローは赤字。
さらにローン返済の元金部分は経費と認められませんから、帳簿上は黒字、確定申告で税金が課せられます。

変動金利でローンを借りているのであるなら、２％程度の金利上昇時の返済金額を試算しておきましょう。

＞自分で調べた限りでは、基本は広さ(㎡)がベースになるということでしたが。

実際は広い部屋ほど坪単価は下がるでしょうね。
賃貸で７５平米２ＬＤＫって需要あるのかな？

俺んち　貸家にすると１０万で貸せるんだ
ローンは月５マンなんだ　修繕費１万税金１万と考えても　2～３万残るんだ
で、モットぼろになったら、生保に貸すんだ。

自己居住用に買ったマンションを賃貸に出して利益を出すのは至難の業でしょうね。

都内中古マンションでよくあるのは、表面利回り5%程度です。5000万の物件で250万の賃料。これを頭金10%の500万で購入するとして、4500万を金利0.775%の35年返済とすると、毎月の返済が12.2万、年間146万になります。
賃料の5%が管理費として、年13万。固都税を仮に20万として、さらに修繕積立金・管理費をあわせて月3万の年36万とすると、キャッシュフローは、

250 - 146 - 13 - 20 - 36 = 35 万円が手元に残りますね。

これは、1年12ヶ月のうち、1か月までなら空き室になっても耐えられるけど、2ヶ月空いたら耐えられない水準です。または、賃料が15%下がると赤字に転落すると言いかえてもいいでしょう。仮に、賃料が変わらず、空き室の期間がなくても、金利が2%に上がると、年間の返済が179万になります。これで、プラスマイナスゼロです。なかなか余裕のある状態とは言えませんね。

そもそも新築だと表面利回り5%を確保することも難しい物件も多いです。購入予定の物件の想定賃料を周辺相場から計算して、最低でも5%程度は確保できているか確認してみたら良いかもしれません。せめて、7～8%程度回ると安心感が増しますね。