東京大震災後の不動産相場 ２

一般論となりますが、湾岸地域の住宅やマンションを買う前に、
調査や勉強をしなければいけなかったのでしょうね。起こって
しまったことは覆水盆に限らず。資産減少のリスクはつらい
かもしれないけれど、これを次に投資あるいは売買の時の
大切な教訓にしていくことが、いま、一番大切なことでは。
福島原発だって、まさか、あんな津波が来るとは想定して
いなかったのだから。でも、事前に正確な情報や調査って
なかなか難しいですよね。この辺の住人は、金持ち、資産家
ばかりだから別に問題ないでしょう。また、他買えばいい
だけの話。税制、優遇あるだろうし。控除。

ここには書けないけど本社機能を大阪に移している外資系企業はたくさんあるよ。

今回の地震で液状化がクローズアップされているけど、
斜面崩壊マンション、地下室マンション問題が残されている。

夏場のゲリラ豪雨時期＋地震となれば更に危険度は高まる。

消去法で場所、物件、デベ、施工会社を選択するしかない。

いずれも避けるのが普通だよね。

当然ですね。

地震後、１０日たって、お客さんの様子から、震災後の東京の中古マンション市場の
行方が、読めてきました。

・売り希望も買い希望も、それぞれ大幅に停滞。この状態はもうしばらく
　続くでしょうが、せいぜい２ヶ月ではないでしょうか。

・中古価格が暴落すると見ている買主から、２～３割引き指値での依頼が
　来るケースありますが、売主側は「都心部の需要は底堅い。」と見ており、
　皆さん、静観されています。こうした様子をみますと、都心部は震災前と
　変わらぬ市況レベルで推移するでしょう。

・新耐震基準になっているかどうかを気にする買主が多くなっているので、
　旧耐震基準のマンションは、震災前よりも少し値を下げるでしょう。
　「旧耐震でもかまわない」という買主さんには、よい市況になります。
　旧耐震でも、地盤がよいところで、低層マンションで、施工がしっかり
　しているならば、倒壊の危険性はありませんから、ねらい目かもしれません。

・湾岸を中心とした地盤の弱いエリアの需要は落ち込むでしょう。
　逆に山の手側の需要は高まるでしょう。特に都心部は
　震災前よりもさらに人気が高まるでしょう。

・震災後の不景気を見込んで、新築マンションの建設計画は延期になるケース
　が増えるでしょう。震災後の復興事業により、建設資材価格や建設労働者が
　不足するゆえ、こうした要因に伴うコスト高も新築の妨げになります。
　こうしたことから、これから１～２年は中古が活況を呈する状況になるでしょう。

・金利を上げると景気がさらに冷え込みますので、低金利政策が当面続くで
　しょう。ゆえに金利上昇に伴い中古マンション市況が冷え込む可能性は
　低いです。
　
・東北の農家の皆様には申し訳ありませんが、放射能汚染された食料は
　なかなか売りづらいと思います。このため、食料価格は上昇するでしょう。
　前述のとおり、建設資材価格や作業労働者の人件費も上昇するでしょう。
　石油製品は、地震と関係なく、世界全体で不足し、価格が上昇しています。
　以上の要因からデフレよりもインフレに進む可能性が高いと思われます。
　インフレに伴い、中古マンション価格が上昇する可能性もあります。

無責任なことは言えませんが、上述のとおりに進むなら、
「値が上がらない今のうちに、低金利で借金して、山の手側のマンション
（気にしないなら旧耐震でも）を購入する」というのがベストの選択という
ことになります。

上述のとおりに進まないシナリオがあるとすれば、それは：

震災後も不況が続く　⇒　土地価格が下がる　⇒　新築マンションも建設可能になる
⇒　マンションの供給量が需要を上回る　⇒　中古マンション市況が下落

というパターンです。私自身は、「土地は少し下げるだろうが、インフレがそれを
上回るだろうから、中古マンション価格は上昇する可能性の方が高い」と思います。

今すぐ動くのは怖いでしょうから、もう数ヶ月くらい、様子を見てから判断される
のがよいかもしれません。数ヶ月後くらいまでなら、「中古マンション価格が高騰」
などという事態にはなりませんから。

長文ご苦労様でした。

不動産崩壊で気分の落ち込んだ人をできるだけ安心させるのも大事ですね。

行政が旧耐震構造のマンション取引停止命令するリスクがあると思う。
（立替＋耐震強化の強制）

これを機会に旧耐震ビル＋マンションに相当厳しいチェックがあると考えるのが普通。

崩壊して道路封鎖等は絶対に避けたい。

No.46 by 販売関係者さん　ありがとうございます。

確かに今は怖くて買えませんよね。

ってことは老朽マンション建て替えの追い風になるね。
余剰床できない既存不適格は完全にジャンク化。

No.48さん、No.46です。
「行政が旧耐震構造のマンション取引停止命令するリスクがあると思う。
（立替＋耐震強化の強制） 」
という点ですが、私はその可能性は無いと思います。
もし「立替＋耐震強化の強制」ということならば、個人負担は
反対運動が強すぎて無理です。そうすると、国や都が、資金の
大半を補助しなければなりませんが、とてもそんな金はないでしょう。

ただし、都が中心となって、旧耐震マンションの強度検査は
するべきですよね。今回の地震で倒壊したマンションはなかったようですが、
東京直下型地震が発生した場合、
－地盤が弱いエリア
－中高層
－倒れやすいエンピツ型、Ｉ字型（上から見て）
のマンションは倒壊の可能性があると思います。
こうしたマンションは、都が負担して、耐震強度を上げる工事を
するべきです。

－地盤の強いエリア
－低層
－ガッチリ型
こうしたマンションは旧マンションでも倒壊の危険性は極めて
低いでしょう。ただし、１階の大半が駐車場で、壁が少ない
状態のマンションは、１階部分が潰れる可能性がありますので、
これは同じく強度を上げる工事が必要ですね。

老朽マンションは都心に多いけど。
どうなるの？

ローン破綻者続出で中古市場が活性化するのは間違いない

立替＋耐震強化のために、都が条例により、
旧耐震基準のマンションで、一定条件を満たす物件に関しては、
建蔽率の割増しを認める、などということが起こるかもしれませんね。
これを機に老朽マンションの立替が進む可能性があると思います。

私はNo.46で「値が上がらない今のうちに、低金利で借金してマンション
を購入するのがベストの選択」と書きましたが、冷静に見れば、
これって８０年代のバブル時と同じですよね。
地震後の復興資金で政府が頭を悩ます中、こんな形でしか、
不況を打開するチャンスはないのかもしれません。

耐震強度に地盤の強弱は関係ないよ
所詮素人のあさはかさ

>>>46

>>>>中古価格が暴落すると見ている買主から、２～３割引き指値での依頼が
>>>来るケースありますが、売主側は「都心部の需要は底堅い。」と見ており、
>>>皆さん、静観されています。こうした様子をみますと、都心部は震災前と
>>>変わらぬ市況レベルで推移するでしょう。

↑　今となっては、残念ながら、希望的な観測でしょうかね。
そんなこと、先の事なと誰にも予測つきませんよね。

ただ、投機で買った人は、値が成立する間に逃げたい心理になるのでは。

今住んでいる人は、仮に財産価値が下がろうが、居住用ですから
問題ないのでは?尤も、今回の大震災で怖くなって西に避難する人は多い
とおもうのですが、何も、それは、湾岸エリアに限ったことではなく。
ただ、高層といのは、やはり怖いという事を実感した人々が、どのような
対応行動に出てくるかを注目していきます。

あと、ローンで買っている人多いんですか?/目減りしていくとしたら
資産価値が下落していくマンション価格のローンを返済するのって
実に、頭にきますよね。

>53 ローン破綻者続出で中古市場が活性化するのは間違いない

そうなんですか?いわゆる億ションも1日住めば中古マンション
いくらくらいで買えるようになるか?

でも、11日前ならあこがれの場所だったけど、情勢は一変、
安くなっても買わないかなあ、きっと。

海沿いは綺麗なんだけどねえ、やはり安全性にかけるな

震災前でもデフレ基調では叩かれるから、と放出見送りする投資物件オーナーが多かった。
やっと好転する兆し見えたところでこの地震。我慢ができるオーナーは再び数年我慢。できないオーナーは売る。

ローン組んでて、資産価値下落する可能性ある物件を放出するのは損切りでしょ。一億の物件が三分の一、それ以下にも落ちることが起こりえるのが不動産。
バブル崩壊時にも多かった。港区のヴィンテージでも高値掴みして売るに売れなかったオーナーが大勢いる。

都心３区以外は、夏期は厳しい可能性があります。
これからの購入者は、基準にするのではないでしょうか？

http://www.nikkei.com/news/headline/related-article/g=96958A9C93819695...

考慮の材料にはなるだろうけど、水辺や高層階の除外を優先、その次でしょ。
一過性の停電節電気にして長年のローン背負って港区中央区の湾岸タワー買ったりはしない。