大規模修繕積立金不足

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多分３と５は同一人物だと思うけど、かなりマンション管理に詳しい人だと思いますよ。
単なる批判や抽象的な意見よりよっぽど役にたつレスですしね。
うちのマンションでもやってみようと思っています。

キーワード　　総合評価方式

この数ヶ月張り付いてる異常者
>>21も自作自演と思われる。

>>22
総合評価方式を知ってるの？
知らないでしょうね、マンションの住民で建築業者を公募し、同じ仕様で見積りを出させ、各業者のヒアリングを
行い、自分達で入札評価の点数をつけるやり方なんだけど、管理会社や業者との癒着等を排除するには、一番いい
方法だと思うんだけどね。
私は、スレ主の質問に対し、経験を生かして建設的な意見を述べていると思っているんだけど、あなたはただ人を
批判しているだけじゃないですか。
３）は私のレスですけど何か問題がありますか？
あなたは批判するためにこのスレに参加してるんですか。何も提案できることがないんだったら、黙ってこのスレ
を見て勉強していてくださいね。

で誰が仕様書を作るんだ？

総合評価フェチも結構だが、仕様があんぽんたんなら意味なし。

>>24　　>>25
仕様書を作るのは当然１級建築士か設計事務所に依頼するんだよ。
それ以外は全て専門委員会で公募も評価も採点もする。
やっぱり総合評価方式、知らないんだね。
勉強してごらん、すごくいい方法だから。
批判だけしてないで、建設的な意見はできないの。

総合評価する人に知識があればいいと思うけど、一般的に総合評価するのは誰？

>>27
総合評価方式をやるのは、素人の専門委員会といっているでしょう。
総合評価方式が分からないからそういう質問がでるんですね。
誰でもできる簡単なことです。だから薦めているのです。
「公共工事における総合評価方式の活用ガイドライン」を検索してみてください。
その中の、簡易型で評価すればいいと思います。
入札評価の計算方法は、書いてないけど、もしやる気があればお教えしますよ。
簡単な計算式だから、その総合評価方式で出た点数と、同じ仕様での各業者の見積り額で
計算するだけだから、公式通りにあてはめて計算するだけのこと。誰でも簡単に出来ます。

それで済むならどこの企業の調達部も苦労していないでしょう。

企業との繫がり、管理会社との関係、設計事務所との関係等、そちらを重視するとか、デベ系の管理会社
のマンションでは管理会社が牛耳ることになるでしょうしね。
そういうのを断ち切りたいのであれば、総合評価方式を採用すべきです。
公平であり、癒着やバックリベートが解消できるというのがこの方式の利点です。
しかし、やはり人間関係を大事にすべきだとか、現在管理してくれている管理会社の顔を立てるべきだと
いうのであれば、自由にやればいいでしょう。
ただそれだけのことです。
総合評価方式を採用して、大規模修繕工事を実施した経験をここで述べているだけのことですから。
批判するのではなく、やるかやらないかだけのことです。

形式論は絵に描いた餅よ。

>>31
形式論？
現実問題として、その手法を使ったといってるでしょう。
あなたこそ、やったことも内容も知らないのに批判するものではないよ。
総合評価方式という言葉は聞いたこともなかったでしょう。
建築業界や国や県の建築・土木関係者には、当たり前の知識として実際運用されてるんだけどね。

建築基準法に従い
建築確認申請をし
建築確認済証を掲示してから大規模な修繕工事をお願いします。

建築確認が必要な大規模修繕とはどんな場合だと言いたいんだい？

工事に建築確認は必ず必要です。

建築基準法に書いてあるでしょう。

通報や逮捕されるかもね！

>>37
ほう。
次の大規模修繕も建築確認が必要があるかね？
・屋上防水…トップコートの塗り替え
・鉄部塗装
・シーリング…打ち替え
・タイル…高圧洗浄と補修

以上を既設のものと同じ仕様で行っても必要がある？

建築基準法はどこ？

１級建築士の私がジャッジします。
大規模修繕工事については、躯体部分をやることはないので、建築確認は必要ありません。

37は建築基準法6条だけを見て全て必要だなどと｢知ったか君｣したのだろう。
37よ、建築基準法2条も見ておけ。

ところで、
>>39　一級建築士どの

大規模修繕でどういう場合が省エネ法の届出が必要か、文系のオレに分かるように説明してくれ。
特に開口部=アルミサッシ等の変更などがわからん。
宜しく。

＞建築業界や国や県の建築・土木関係者には、当たり前の知識として実際運用されてるんだけどね。


電力や重工の資材部が
総合評価方式を採用してるの？？？

足場も何もなしに行う工事は
建築確認は必要ないのかもしれないが
足場や囲いを作る場合は必要です。

思うのは勝手だが、足場で建築確認の根拠を言え

はははぁ

工程表があって足場や囲いが有る現場は工事現場である。

通行人や行政が、どんな工事を行っているか把握する必要がある。

しかし、工事内容が行政の知らない工事で、そんな大掛かりな

不明な工事が通常的に行われては、こんな不安なことはない

つまり、建物を大改造する目的でも建築確認が不要ということになる。

であるから、性悪説に基づいて、囲いや足場、明らかな工事は

客観的に許可を得て工事しなければなりません。

お前の不安な気持ちがルールかい。

>>41
総合評価方式を採用するのは、見積り業者を決めるための手法だよ。

>>44
こいつは建築基準法6条すらしらなかったな。

何とかの一つ覚えとは了簡が狭いねー。

36じゃなく34な。
例のアラシというからには
どこかのスレで同じバカをさらしていたのか。

ということは確信的な釣りか。

建築確認の手続きを適法に行う業者が

スレタイの予算と関係すると思いますよ

大規模でもない工事に足場やなんやで

高い金額を提示されているだけ

足場が必要な工事なんて３０年先ですよ

ところで100戸のマンションのまわりに工事の足場組むのに、なんで700万もすんの？

契約は止める事もできます。

足場は大半がピンはね

一部は管理会社の管理人の退職金に充てられます。

積立金が貯まる　→　管理会社が足場を伴う工事を提案

積立金が取り崩される　→　管理人が退職して別の人に代わる。

積立金が貯まる　→　繰り返し

こんなの足場に限ったことではないでしょう。
ピンはねは当たり前の業界なんだから、ほっといたら修繕積み立て金が０になるよ。
相手はこちらの預金額を知っていて見積もりするのだから気をつけようね。

>>52
30年足場がいらないなんてたわごとをいうこいつは特建でタイル打検のことを知らないな。

トーシロ、バレバレ！

だったらアンタがまともなことを書けば。

>>60
貴殿は有識者のようだから、>>40の省エネ法を教えてくだされ。

土建屋さんに聞くのが一番です。

マンション修繕積立金、実際は２倍必要　国交省が目安
http://www.asahi.com/national/update/0418/TKY201104180437.html

上の指針を目安にすると、ウチの場合、月々6,800円ほど不足か、ハハッ……。

修繕積立金は足らないほうがいいよ。
大規模修繕工事は20年に1回やれば十分だよ。
公団の賃貸住宅と分譲が並んで立ってる場合があるが、賃貸のほうは20年以上経過するまで
大規模修繕工事なんかやりませんよ。
多少、薄汚れてるくらいのもので、鉄の塗装やっとけば大丈夫。

私も１２年１回の外壁補修は過剰だと思います。結局あんまりマンション内で同意が
得られず１５年程度までしか引っ張れませんでしたが。　それでも　12/15に価格を抑える
ことができました。　鉄部塗装などをまめにやっていれば、管理会社のもってくる、
利益予定表のような計画案に沿って実施する必要は毛頭ないと思います。
ただし、ずっと引っ張っても大丈夫なんだというのをマンションの相違にするためには、
管理組合は相当頑張って広報をしまくらないといけません。　
うちも含めて凡庸な組合では難しい。

管理会社入ってると10％くらい何にもしなくても取るからね。。しかも公募なのに野村とつきあいがない業者は信頼がないって。選定しているとのこと。

結局公募じゃないじゃんそれ。

デベは売るだけだから関係ない修積金は小額にしないと売れないから当然だが、買った方は後で修積金が少な過ぎることに気がつくということ。

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

何年でやらないといけないじゃなくて、痛んだら直すって考えたほうがいいんじゃ？

海沿いのマンションなら、錆びがまわるのが早いだろうし、最初の工事がお粗末ならもっと早いかもしれない。

定期的に建物診断して、必要な時に必要な工事をすればいいだけのこと。

修繕積立金は、ざっくり３０００万かかるんだったら、逆算して１戸あたり必要なのか考えれば、値上げが必要かどうかわかるはず。

早くから値上げすれば、値上げ幅は抑えられるが、後になればなるだけ値上げ幅が大きくなる。

３年目とかそのあたりから、値上げしてれば大きな負担にならなくても良いですね。

ついでに、管理会社から値上げの提案があったら、委託管理費の値下げを要求しましょう。

１回目の値上げ分は、委託管理費値下げ分で補えるんじゃないですかね。

>￥4190～5980-　おいおい大丈夫かよ。という感じです。
デベは売れば良いだけのこと。他人が心配することではない。
必要な修繕積立金額は総会で組合員が決めるべき事です。
市場原理に行政を持ち込むべきではない。

結局のところ、相見積もりでコンペすればいいんでないかい？

輪番制度が積立金不足の原因

　そうそう、輪番制が諸悪の根源、やる気のない人はやってもダメ。　やる気のある人でも、必要な情報は適切な時期に入手しなければダメ。　役員は最低でも募集し、やる気のある人を集めないとダメ。

もし、積み立て金が不足というときは、新築からいつ頃たったときにわかるのでしょうか？
10年以上あとでしょか？

修繕計画（長期、短期）をご確認ください。
第一に修繕項目がお宅のマンションに合致
しているかどうかを確認して下さい。

※だいたいいい加減が多い。

　８年目頃に会計を見直し、大規模工事に使用できる金額の目途をつけます。
　このころに、管理会社は、不慣れなフロントを回しますから注意が必要です。
　１０期になってからでは遅いですから、気を付けましょう。

当マンションは109管理ですが、第一回の大規模修繕工事を組合主導で行い数億円の
節約に成功した。管理会社は一言も意見が言えない状態だった。当時の管理人はマン
ション管理士。宅建、官業、ファイナンシャルプランナー資格を取得していたので
組合はいくつかのアドバイスは得ていたようである。工事後管理会社から解職され
た。以後組合雇用として管理人で留任した。それから８年目に管理会社派の理事に
なり管理人は交代した。すかさず規約の前面改正、委託契約内容の変更、等々がな
された。組合主導から管理会社主導の内容になっている。結果がどうなるかは不透
明である。この管理人当時は管理費等の節約や不必要な設備等を廃止したり導入し
たりして修繕積立金もかなり贅沢に積み立てている。金持ちマンションである。

退職した管理人と話す機会があり、やり残した仕事は近隣の土地の買収であるとの
意見であった。雲をつかむような意見なので理解が出来ずに困っているので意見を
求めておりますが返事が有りません。その内あるでしょう。

　修繕積立金は不足していませんが、管理費がショートしそうです。　修繕個所を厳選して、延ばせるものは延ばし、足場の必要なものや、財閥系悪徳管理会社が６年間も隠していた、全面打診診断を優先したいと思います。