築20年のマンションに５年住み去年の11月から売りに出しています。
が、未だに売れず。親戚の方に専任契約で売却活動をしてもらってるのですがネット掲載はなく広告も入れてるのか？？よくわかりません。電話もこちらがかけない限りかかってこないです。問い合わせも内覧もないだけだからかけることもないのか？と思ったり。今Wローンなのでそろそろ生活が不安になってきました。
価格は相場より300万程下げています。
物件が古いとやはり難しいのでしょうか。
入居の時に全面リフォームしてます。夫婦2人暮らしだったので割ときれい？だと思うのですが。
初めての売却なのでどうしていいものかわかりません。
[スレ作成日時]2008-06-29 23:38:00
３９２です！皆様、ありがとうございます。
実はここに書き込まれているのを参考に、マンション内や部屋の中を写真撮って、私のコメントをつけて資料を作成しました。仲介業者さんに案内してもらうときの参考にしてもらいました。気に入ってくれた方には、コピーして渡してもらいました。
今回の買い主様は、この資料を持ち帰って、ゆっくり検討する事が出来たと喜んでくれました！
実際に住んでみての感想をコメントしました。例えば、キッチンのここが使いやすいとか。普段の買い物はどこが便利だとか。内見の時は、あまり細かいとこまで説明しなかったのですが、気に入ってくれ、仲介業者がこの資料をお渡してくれました。その後、もういちど見に来てくれました。そして、価格交渉は入りましたが、引き渡し日はこちらの希望に合わせて貰える事になったので、今日の契約となります。参考になれば幸いです！
続けてですが、当初の価格より６００万円程、下がっての契約です。
初めは、２００８年の秋の同マンションの成約価格を参考にしました。しかし、内見は多いのですがダメでした。次は売却活躍中に近くの広さ、階数が似ている物件が成約した価格を参考にしました。実感としては、相場は常に動いているなと。そして予算が４０００万円以内の人が多いので、４５００万円くらいで出しても、４０００万円をきった価格を提示される…。
＞汚くても、綺麗に使っていても、ある程度古いマンションなら、どっちみちリフォームが必要。
汚いと売れません。ほんと。
＞４５００万円くらいで出しても、４０００万円をきった価格を提示される…。
そういうことではなく、たぶん、今だったら、１割くらい引くのは当然だと思っている
のでしょう。
値引かされるのを前提に高く出す人だっているわけで、狸の化かし合いというか・・・。
売っているかたには申し訳ないですが、近くでオープンハウスがあると、見にいくことが
あります。異様に高くて驚きます。やっぱり、値引きが前提なので、高く出しているんじゃ
ないかと思いますね。私が高いと思うのは、近場の新築と比べてですが・・・
新築が坪220万円くらいなのに、10年も経過したマンションが坪200万円って何だよって
感じです。
業者に聞くと、”売り主様のご希望なので・・・”と言いますが、業者はこんなんでは
売れるわけがないと思っているのがありありです。買い気を見せないと、値引きの話は
全くでないですが、売り主はどう考えているんですかね。値引きの話は全くでずに、
他にもありますよ、とか言われます。そっちも結構高かったりする。
今売ろうと思ったら、昨年よりも１割か２割くらい下げないとほんとうに売れないと思う。
危険かもしれませんが、１、２年くらい待ったらどうなのかな、とも思います。景気は
たぶん、今が底ですよね。
>>406
何がいいたいのかよくわかりませんが、要は自分のほしい地域のマンションが
中古でも高いといいたいのかな？
住まいとクルマを一緒にしてませんか？
金のない人が中古のレクサスの最上級車を１００万で売ってくれと駄々こねてる
ようなもんだな。
坪単価２００万の地域は限られている中で
築１０年程度じゃ近隣の新築とあまり変わらないのが現実ですよ。
それだけ立地に価値があるんでしょ。
築１０年ならローンも完済しているのか残債も少ないのでそんなに急いで安値で売る気は
ないと思いますよ。
>>406
自分がその物件の価格に見合うと思った金額で、交渉してみるといいと思いますよ。
最初は断って来た物件が、あとでその値段でいいと言ってくることは結構ありますから。
ここでも少し前に誰かが書いていましたが、相場より1割安く出すのが早く売る秘訣だと
思います。買う人は日々物件をチェックしていますよね。
やはり、その様な物件はすぐに売れて消えます。
早く売れなくてもいい人は、そのまま待てばいいだけです、その際に、不動産屋に
絶対にこの値段以外では売らないと言っておいてほしいです。
なぜなら、私などは、一応不動産屋にこれくらいになりませんか？と尋ねたあとで
内覧します、その際に、絶対に無理ですねといわれれば、内覧もしないで引き下がりますが、
頑張って交渉しますよと言われれば、お願いしてしまいますから。
あと、個人的には築10年はやはり古いです。管理の差がはっきり出ます。
新築とそれほど変わらないのは築5年以内だと思います。
中途半端な築年数物件で高値つかみするより
築１１年の1回目の修繕終了物件が買いです。
安く買いたい人はね。
４０２です。契約完了!!ひと安心です。
皆さん、相場より高いと言いますが、物件ごとに長所、短所があるのです。条件も様々。近くの物件と単純に坪単価比べて、相場より高いと思っていませんか？
自分で確かめて、この金額だったらと思えるとこで、申し込みすればいいと思います。売る立場になって、いろいろ考えました。自分達の収入が足りないのを棚に上げて、値引き交渉のさぐりをしてきて、結局ローンが通らなかった人。騒ぐだけ騒いで帰っていきました…。いろんな人がいるものですね
４１０です。私は、家族で地元に戻っての親との同居となります。実は、もう建て替えも済んで、親の名義と支払いとなって、新生活をスタートさせています。親もまだ５０前半だし、私も２０半ばです。いつかは、田舎の為になることをと思ってはいましたが、なかなか踏み切れずにいました。妻と私は同郷ですので、意見は一致してました。子供がいないので、今しか出来ないと決心しました。会社に半年前に退職希望を出し、教育と引き継ぎをしているなか、こんな経済状況に…。
でも、親が一緒に住む為に家を建て替え、歓迎して準備を整えてくれた事に感謝しています。
これからは、年をとった祖父母や親に少しでも恩返ししていこうと思ってます！
頑張ってください
妻が大変だな。
ちゃんとフォローしてあげてくださいね。
賃貸併用で建てましたから、大丈夫です。同じアパートに別々に住むって感覚です。学生の時から、妻の家族とうちの家族は付き合いをしていますし、関係が良好なので。私達が離れて暮らしてる時は、親同士がお互いに助け合って生活していましたから。 今は、一人っ子が多いですから、同郷でお互いに親の面倒がみれるのは、良かったです。
今月売れないと状況がキツイです。売約益を含んだ新しい物件の買い替え。
適当な価格で売れないと 支払が厳しくなります。半年前に買い替え 当時なら余裕で売却できるはずだった。
だんだんマンション価格が下がってきて売却が難しくなってしまった↓ 戻れるなら半年前に戻って 白紙状態にしたい。
やはり売却してから購入 安全な買い方ですね。経済状況っていつ変化するかわかりませんから。
仲介の方は売るために安易に買わせますが、大きな買い物、しっかり自分自信の判断が必要だと反省させられました。
大きな勉強代でした！
今月いっぱい希望を持って売却活動して行きたいです。あーでも不安～
私は値段下げることをおすすめします。
なぜなら、今後さらに下がる可能性もあるからです。景気に関しては評論家が
さまざまなことを言っていますが、アメリカの景気回復は来年以降と言われて
います。日本もまだ底は見えません。景気の底は今年の６月頃か１１月頃では
ないかという意見もありますが、本当のところはよくわかりません。景気が
今後回復するであろうという状態でなければ、住宅を買う人は少ないと思い
ます。買った途端に勤務先が倒産したら大変なことになりますから・・・。
確実なところをねらいたいのであれば、さげるのが妥当だと思います。
私は昨年の８月に思い切り下げて売ってしまいました。当時は、さげ
すぎたかなと思ったのですが、今となってみれば正解です。
借金があるのであれば、確実に売らないと困るのではないですか。
1990年頃のバブルの時には、古い持ち家が売れないうちに、新しく買った
家の値下げが始まり、しかし、ローンのほうはさがらないので、家を全部
売ることになった悲惨なケースがあります。古い持ち家も新しい家も
全部売っても、ローンが残ったそうです。
ま、もちろん、こんなのは極端なケースだとは思いますが・・・・。1990年頃
のバブル崩壊はすさまじかったので・・・。
他のスレを見てると、
中古市場に出ている物件がかなり減ってる。売れ行きが良いからだ。
みたいな楽天レスが散見されるけど、そんなに世の中甘くないですね。
梅雨に入る前に下げて売るべきです。
雨の日は購買意欲が無くなるので、それでなくても内覧にこないのであれば
今月大きく下げたほうが良いかとおもいます。
売却益の考えからリスクヘッジに思考を切り替えた方がいいかも。
兎に角、1組捕まえられたら逃がさないことです。
（仲介の腕次第かな）
私は最近、売却に成功しましたが、前年比で坪20万円ダウンくらいでした。今日の今頃、1階上の同じ間取りが売りに出て、成約価格を参考にしました。が…、その価格より、坪20万円ダウン。ため息しか出ませんが、ローン残債も払えるし、いいかなと。
でも、業者の案内の仕方も雑ですよ！なので、自分で写真撮って資料つくりました。
売却経験者ですが、購入者は結局、価格ですね。
値交渉してくれば内部に関してはOKです。
交渉の際に相手は中古だからとか、壁紙がぁとか仲介を通して言ってきますが
無視ですね。
相手の希望する価格より多少上でも契約は締結できるでしょう。
「相手は欲しいから値交渉する」
きれいな資料を作って見せる事より、頭をつかって泥臭い事したもん勝ちです。
新築じゃないんだから、プライオリティはそこじゃないよ。
（私も資料作ったけど意味なかった）
>「相手は欲しいから値交渉する」
まさに不動産は「惚れたら負け」というからね。そこらへんの見極めが肝要です。
そんな欲しいな～、って程でもないけど、安くなりゃ買うって人もいるわけで。 今時分提示価格ですんなり買わないよ～。
そうですね。変な壁紙に交換されてしまうより、どーんと値下げしたほうがあっさり決まる
ように思います。
ただね、あんまり額面が高いと、値段交渉までいかないし、そもそも見にすら来ませんよ。
近所のオープンハウスを最近見に行きましたが、見に来たのは我々夫婦だけだそうです。
業者もあきらめ顔で、別のマンションを紹介しますとか言われました。売り主が下げる
と言わなければ、”下げますよ”などという勝手なことは言えません。業者の言うこと
を真に受けない売り主は少なくないようです。もちろん、それは事情があるのだから
当然だとは思いますが・・・。
ま、一つ言えるのは、本当に今は時期が悪いです。私自身は、大規模で、ディスポーザー
と宅急ボックスがついていれば、マンションとして、何の問題もないと思っています。
床暖は後からでもつけられるし・・・。
大規模っていいですよ。なんといっても、管理費が安い。私は１５００戸から、３００戸
に移ったのですが、大規模の管理費がこんなに割り安だと思っていませんでした。
買い換えなければ良かったとすら思っています。大規模が売りやすいのは当然ですね。
>424
>ま、一つ言えるのは、本当に今は時期が悪いです。私自身は、大規模で、ディスポーザー
>と宅急ボックスがついていれば、マンションとして、何の問題もないと思っています。
>床暖は後からでもつけられるし・・・。
ちょっとまってよ。
あなたマンション知らなすぎ〜
床暖房はついてるが、ディスポーザはないのが今の中古ですよ。
逆ですよ。
あと、大規模は売りづらいですよ。
今のトレンドは中規模です。しかも、余計な設備のない各住戸のクオリティが高い物件が
旬な売れるマンションです。
管理費や修繕だけにこだわるならファミリー大規模マンション
ならいいけどうるさくてたまらん。
私は築１１年の中古マンションを契約寸前までいきましたが、ドタキャンしたことがあります。
売り主は絶対買うと思ったでしょう。
ドタキャンの理由は、大規模修繕の時期がはっきりしないので、管理人ならもしかして知っているかも？と
思って聞きにいったら、余りの応対態度の悪さに主人も私もキレてしまいました。
それに、直前まで上着のボタンを止めていなかったのか、ボタンを止めながら管理人室から出てくるし
管理人室の机の上の小説の単行本（？）もしっかり見てしまいました。
そんな管理人のいるマンションには絶対住みたくないので、次の日に契約をするはずでしたがやめました。
野○不動産のマンションでした。
>426
わかる！わかる！その気持ち。
私の場合、売る側の経験ですがマンションの住民でいや〜な奴がいて
その人は、マンションの住民を自分の部下のようにあごで使うような人で
入居１年目から理事長に立候補したりして「俺のマンション」みたいな行動でした。
なんでも自分で決めたりするので理事会も機能せずに最悪。
こんなマンションに住みたくないと思い、思い切って昨年売却しました。
売却時には週末にエントランスで禁止されているたばこプカプカを目撃！
こんなところを内覧の方に見られたら最悪〜〜
と思いつつなんとか２ヶ月で売却成功！！
中古は目に見えないことってあるから注意しないとね。
民度って意外に重要だったりする。
うちも上の階が共用廊下を私物化する住人のオンパレード。10世帯中8世帯が廊下に子供の自転車や資源ゴミ、コンテナボックスなどを置きまくり。元々＊＊人たちがいるフロアの場合、一軒がやり出すと伝染しちゃうんだよね。幸い上の階だからうちの内覧の人にバレにくいと思うんだけど、かなりヒヤヒヤです。
426さん
ドタキャンすることを自慢する人居ますけど恥ずかしい事なんですよ。
それで他のマンションは購入したんですか？
実は、その管理人には感謝しています。主人に聞いたら、その日に契約するはずでした。
築11年のマンションといっても、外壁に沢山ひびが入り、タイルが剥げ落ちているのがわかり、
ベランダのコンクリートには蜘蛛の巣状にひびが入り、下の階に水漏れしそうでした。
部屋の中は引っ越しの後、クリーニングもせず汚れ放題。古いエアコン５台つけたままでした。
おまけにご主人がヘビースモーカーだったみたいで、壁はタバコのやにで真っ茶色でした。
そんな物件を野○不動産のマンションだからということで、売り主の言い値で買うところでした。
仲介業者は、リフォームするとタバコの匂いもなくなり綺麗になりますよ～。と言っていましたっけ。
あのマンションを買っていたら、大袈裟ではなく今ごろは絶望の日々を送っていたでしょう。
マンションなんて、一生のうち、そう何度も買い換えられるものではありません。
だから、あの物件を買うのを思い止まらせてくれた管理人の応対態度の悪さに、ある意味感謝しています。
その後、夫婦でマンション関係の本を沢山読み勉強し、納得のいく新築マンションを購入しました。
内覧はしてたんでしょ？その上で契約寸前までいっていたんでしょ？ ということは、ヤニだらけで汚い上に、ボロボロの物件でも、そのときは気にならず、納得してたわけですよね。今さらそれをウィークポイントとして言い出してもねえ・・・ドタキャンすることを自慢する人っていますけど、恥ずかしい事なんですよ。それを>>430で上塗りしない方がいい。
ドタキャンは確かにマナーとしては悪いですけど、高い買い物するのだから
人間として迷ったり躊躇するのは当たり前では。
相手に迷惑をかけるから自分の納得しない物件を渋々購入する、
とかいう方がどうかと思いますよ。
それに別に自慢してるようには見えませんが。
いや、要するに、契約寸前までいったということは、よく吟味した結果なん
でしょ? 管理人さんが変な人でなければ、契約していたってことですかね。
よく意味がわかりませんが・・・。
私もドタキャンは経験あります。業者のセールストークは結構すごいですから・・・
もちろん、売り主さんには申し訳ないとは思いましたが、やっぱり納得いか
ないものは買えない。
結局購入したのは、業者のセールストークが何もなかったマンションです。
433さん
結局、当時の私達はマンションに関してよく吟味もできない無知な素人だったということです。
私のドタキャンの理由を詳しく説明したのですから、宜しかったらですけど
今度はあなたのドタキャンの経験談をどうぞ。
素朴な疑問
住んでもいなく、ただ単に購入するかもしれない人に管理人がベラベラと色々な
事を教えてくれるものなんでしょうか？。
そいう管理人なら、空き巣に入ろうとする人にもベラベラ色々な事を話しそうですが。
＞大規模修繕の時期
そもそも、それは仲介業者に聞くべき事であって、管理人に聞く内容ではないし
管理人も答える義務はないのでは？。
平気で業者の名前（伏せ字でも明らかに分かる）を出しているし、非常に違和感を感じます。
ひゃ～！しつこ～い。例の管理人と違って礼儀正しく答えようと思いましたが、
Ｎの仲介業者のことなどをあまりぺらぺらと話すのもなんですので、このへんで退散いたします。
某大手の都内のマンションから引越したら、
昔の知り合いがそのマンションに訪れて、
管理人が勝手にベラベラと私の引越先や電話番号まで教えた。
大手の管理人でも、そんなレベルです。
＞大手の管理人でも、そんなレベルです。
それはないと思うが・・・。
でも、もう引っ越しちゃって住民じゃなくなったので、個人情報保護義務も
なくなったのかも・・・。
俺もドタキャンした事あるよ。
仲介業者との契約の際の説明がイマイチだったので、頭にきちゃってキャンセル。
２番手も居たようなので、売主にはそんなに迷惑はかからなかったかもね。
内覧する方も気が引けますが、される方はほんと辛いですね、、、
だいたい休日に来ますから子供たちまで売られていくペットショップのように
ソファーで座ってる姿が見ていられなくなって、早々の値引交渉に応じて
売り抜けました。 時期も時期なんで‥ 。
俺は気持ち分かる。
所詮ガキとか言ってる低レベルな輩にはわからんのだよ。
カス君。
売りに出したのですが、日曜日に内覧予約入りました。
売主として、どの辺りに注意、工夫すれば良いでしょうか。
とりあえず掃除と整理整頓は徹底します。
部屋にいないほうがいいと思います。じっくり見てもらったほうがいいですよ。
部屋にいないことは絶対的おすすめ。
いたら、遠慮しちゃって良くみれない。でも、それだからって、買う気にならないとは
限らないところが難しい。要は、物件次第だね。
脱臭（笑）
内覧に来られた方に開口一番、「タバコは吸われないんですね～」と言われました。
うちはたまたま誰もタバコを吸う人間がいなかっただけなのですが、嫌煙家の方は敏感に判るそうです。
あと、グリーン＆切花で少しだけ部屋をおめかししました。
質問ですが、部屋にいなかったら何か盗られても判らないんじゃないですか？
私が内覧させて頂いた方は、高級な置物が多く高級腕時計のコレクションケースなんかもあったりしましたよ。
業者はいると思うけど・・・
私が以前見た部屋は、カメラのライカがずらっと並んでいた。
疑われると(盗んだと)嫌だと思って、近づきもしなかった。
こういのは鍵をかけておけば充分。
売りに出さないとしても、セコムなんかがいつ部屋に入ってくるかわからないから、
貴重品はきちんとしておくべきだと思う。
業者は買い手に説明するのに頭がいっぱいで、
何か盗られたり壊されたりしないかなんて見る余裕はありません。
まして、内覧客は大勢で見にくる場合があります。
私が売り出した時は、客が大人４人子供２人の６人連れで来て唖然としたことがあります。
子供２人はヨダレを垂らしながら走り回ってました。大人４人は放任で勝手に見てました。
業者だけにして、何が安心ですか？
私も臭いは気になるな、ちょっと前に内覧した物件は、売主さんはいなくて、不動産屋だけが
いたけど、おしっこ臭かった、ペットの臭いかなと思ったけど、飼ってないらしい。
まぁ、以前に飼ってて、今はいないのかもしれないけど、猫だったら、見えないところに傷とかあるだろうなって
思った。
タバコは、臭いがなくても、壁紙等でばればれ。
それから、貴重品はもちろん、見えないところにしまっておくのがマナーでしょ。
もし、なくなってしまった場合、嫌な思いをするのは、売主さんだけでなくて、
内覧した（泥棒じゃない）した人もです。見せびらかしたいのなら、別だけどさｗ
443です。
脱臭は確かに重要ですね。ちゃんと換気しておきます。
いない方が良いと思って営業に聞いたら、普段どおりに居て下さいって言われました。
あと以下をやろうと思います。
・照明を全てつけておく
・ところどころに植物を置く。
・水周り、特にメッキ部分をピカピカにする
・床のワックス掛け
・生活感のある小物は片付ける
他に簡単に出来る、効果の高いものがあったら教えてください。
３軒に査定を頼んだら、どこも大体1900万で出してきたんだが、４軒目が1200万と言ってきた。不況で中古が動かないから、この金額じゃないと預かれないとしつこく言ってきたんだけど、あまりにひどいから断った。あとでその会社のサイトを見たら、1200万で扱ってる物件は、築20年近いボロとか、広さが50平米未満とか、新築後４年も塩漬けとか、駅遠とか、とにかく全然うちと釣り合いが取れない。一体何なんだ！？（うちは築７年、75平米、駅からバス５分）
転売狙いだったのだろうかとふと思った。
>>453
査定の条件がわかりませんが、買取？単なる仲介？ですか？
中古は、動いている（らしい）ようですが
築７年、75平米、駅からバス５分
ですと、ネックはやはり駅からバス５分でしょうか？
３社が１９００万円で一社だけが１２００万円ですか・・・
なんとも言えませんが、１２００万円が妥当だという可能性はなくはないです。
その１２００万円で出した業者が最近扱った物件が、それくらいの値段まで下げないと
売れなかったという経験をした可能性があります。
中古の査定ってご存じですか? 近辺で最近売れた物件の値段を元にするのですよ。
自社で扱った経験がなければ、RAINSで検索するしかない。近辺で最近物件売った
経験のほうが強いです。だから、必ずしも間違っているとは言い切れないんですよ。
査定値段を高く出したほうが、頼まれやすいので、安く査定するのは業者にとっては
損なんです。仲介手数料もさがるし・・・。
でも、予定が狂うでしょうから、１９００万円で出すのが良いと思います。以前から
話題になっている通り、専任媒介ではなく、一般媒介でやりましょう。１２００万円
査定の業者には頼まないほうがいいかも・・・。最初にその業者のお客さんが来て
しまうと、困ったことに・・・。あるいは、その業者に、他と同じ１９００万円で
売り出してください、と言うことは可能ですよ。
一般です。そこの不動産屋で扱ってる物件には、駅から５分じゃ済まない距離and築年数のものが一杯ありました。なので、1200万の意味が不明でして・・・1200で探している客をたまたま持っていたのかもしれません。
某フランチャイズの会社だったので、上納金が厳しくて、安く売ってでも手数料を稼がなくてはいけないのだろうかという感じもしました。他社と比べると、なんか方針が違うような雰囲気で。
今は１９００万円って査定でも、実際にはそこから１割引位されてしまうかもしれないし、
４５３さんが実際に引き渡す時期が何ヶ月も後だったりすると、もっと下がる可能性もありますよ。
査定は価格が高い方が、専任で頼んでくれるから多めに出すという話も聞いています、
実際の査定額が１２０００万なのかもね？
査定は実際の売買の参考程度で、あてになりません。わたしは２８００万の査定から
売りに出し、半年でも売れず結局２１００万円でやっと売れました。このケース、１２００万
はいますぐ売れる値段でしょうね。１９００で粘ってみるか、すぐに現金化するかですが、
時間の経過と共に、どんどん１２００に近づくということです。とくに今はバス便はとくに嫌われます。
駅徒歩１０分圏内でないと、足元をみすかされますので、不動産屋さんは良く知っています。
値引き交渉が入ることを見越しての値付けといわれ、他社では1900、そこだけ1200です。1200から値引きって・・・(T_T;)
どこも最初から一般での話しかしてないので、専任狙いで1900ということはないです。とくに専任にして欲しい旨のプッシュはなかったですね。（1200のところは専任でと最初一言言われましたが）
査定で悩むのはやめましょう。
ネットで近隣の売り出し価格みれば済む事です。
査定は売れる金額でないし、住戸に何か「これは！」というポイントがあれば
同じマンションでも価格と売れるスピードは違いますから。
とにかく早く売るなら早く市場に出す事です。
あとは営業マンの腕次第。
1月時点で中古売価の前年比が急激に悪化していますね。新築の投売りが関係している模様。4月までは投売りとの競合で下落が続いている可能性アリ。4月以降は需給関係的に更に下げる。下げ止まりは来春かなと思ったり。
中古の物件が減っているのは、売れているからではなくて、売れないから引っ込めた、のかも。
その後にあがる保証は無いので、売る気ならば見切ったほうが良い。待てるなら別だが。
新築分譲マンションも今ある在庫を除けば、めっきり減っているから、売買需給がバランスする、
つまり将来給与に安定感が戻り、ローンが組めるまで、長期に住宅環境は悪化しそう。
「築２０年のマンション」
昭和４５年の建築物を平成元年に見た印象は・・・
当時「築２０年ってボロボロだよな」って印象でしたね。水回りが特に。
平成、平成と言いつつ、ついつの間にか２０年。元年生まれももうオトナですね。
平成元年の建築物を今現在見る印象はどうでしょう。
すがに陳腐化は否めない気がするのですが、昭和４５年＞平成元年の築２０年を
見たときの印象よりは、マシに思えるのはなぜだろう？って疑問が沸きました。
では、平成１０年の建築物を今から１０年後に見る印象はもっとマシに思え、
今年の建築物を２０年後に見る印象となれば、さらに保ちそうな気がします。
「築２０年は古い！ぼろい！」と感じる尺度が、自分の若い頃の基準のまま、
変わっていない気がしていますが、これは実際、そういう尺度のままでいいんでしょうか？
それとも、やはり平成元年の「築２０年」の評価と、現在や１０年、２０年後の
「築２０年」は、時代に沿って評価を変えて見るべきでしょうか？
年を経るごとに、中古マンションを見るときの経年と陳腐化の比例は
緩やかになってきていると感じます。
まあ、売買においてはそんなもの関係なくて、単に２０年は２０年分、
経済的な価値が下がるってのも理解はできます。
気になっているのは、その価値に比例させて、質の低下具合を昭和や平成初等の
あの「築２０年」感覚よりも、緩めに改めてもかまわないものかどうかなんですが、
皆さんはどうなんでしょうか？
訂正です。文章の意図が逆に・・・・
気になっているのは、その価値に比例させて、×
気になっているのは、その価値に比例させずに、○
昭和55年以前のマンションの問題点は、
ディスポーザーがない。
宅配ボックスがない。
耐震基準が古い。
逆に言えば、これらのことが我慢できれば、古いマンションでもあまり問題がないと
言えます。作りがよければ、最近のマンションよりマシな可能性があります。新しい
マンションでも、10年もたっていないのに、壁がヒビだらけのものがあります。
ただし、都心から離れた古いマンションというのはあまり価値がないのではないで
しょうか。30年以上経過したマンションであっても、価値があるのは、都心近くの
マンションだけだと思います。都心から離れていて、土地の価値もなし、建物の
価値もなしでは、わざわざ古いマンション買う意味が少ないです。
一度下がった価格は上がりませんよ。
どうしても売りたいなら周辺より安く。
安く売りたくなければ５年待たないと無理ですね。
ローンを抱えた買い先行者は地獄をみるかもしれません。
うちのマンションでも既に３世帯が売りにでており買い先行で５ヶ月どれも売れていない状況です。
自分のマンションは人気があるから大丈夫！なんて楽観視してると痛い目にあいます。
くれぐれも最悪の状況を想定した計画を。
安く売りたくないのならば、
またいつか来るかもしれない、マンションブーム待ちですね。
ブーム中でも、ドタキャンするような我が儘な中古内見客が多かったので
買い手市場の現在は更に我が儘な客が多いのでしょうか。
>安く売りたくなければ５年待たないと無理ですね。
5年という根拠は何?
5年経てば減価もすすむわけで、周辺開発が首尾よく進んで立地ブランド化にでも成功しない限り、厳しいでしょ。
先般のプチバブルは外圧資金によるレバにレバきかせた騙し上げだったわけで、バブルの上蓋が在庫調整で一巡整理された後、実需主体の需給に揉まれなだらかに下落すると見るのが穏当。
あのプチバブルのような膨大な資金が一挙になだれこむことは向こう5年でもちょっと想定しにくいしょ。だから、市況回復といっても先般のバブル水準まで回復するとは思えないな。
結論。売るなら、辛いかもしれんが、早めに売るた方がよさげやね～。
たぶん ね。
たぶん だからね。
５年後に回復って言うのは信用できないが、
買い先行で、すぐ売らなくはならないのであれば、値段下げるというところには
全面賛成。
私は去年の８月に売った。値段３００万円近くさげた。さげすぎかと思ったが、
おかげで１週間で売れた。今となっては良かったと思っている。少なくとも
半年間は回復の見込みが全くない。その後もわからない。去年の前期と同じ
レベルまで戻すには、１年以上はかかりそう。人口が減りつつあるから、
下手すると、それこそ５年たっても、去年レベルまで回復しないかもしれない。
下げることをおすすめする。悪いことは言わない。
待てる人は待ったほうがいいと思う。不況が底から脱出し始めるまで、新築を買わ
ないことだね。
私は先月に売却し、引き渡し待ちです。私は、転勤で自宅をどうしようか迷いましたが、今の勤務地に戻れる保証も無かったので、売却しました。３月半ばまでに決めないと、ローンと家賃のダブル支払いが厳しいと思い、期限内で売ることを最優先にしました。結果は、残金が支払えたので良かったですが、少しでも利益が欲しかったのが、正直な感想です。
賃貸に出して、戻れなかったら売ろうとも考えましたが、築年数も増えるし部屋も傷む。景気もどうなるか。色々と悩んだ結果です。
景気が戻れば中古のライバルも増える。
今売りたい人は下げてでも売るのが得策かと。
売る人って周りが見えなくなるから
そのうち景気が回復してなど考えてると自分のマンションより遥かに
いいライバル物件が現れて結局は売るのに四苦八苦すると思います。
回復しても今売りに出してる人はさらに下げないと売れないでしょうね。
今は新築も在庫処分で物件が限られているから、いい物件なら中古はチャンスかもよ。
ボトムでとにかく早く勝負！！
うちは築２０年強で、物件の劣度を周知(結露・西日激しく、間取りも特殊、クロスも汚れ放題)の上、引き渡しもこちらの都合に合わせてくれますから逆に、｢こんなとこでいいんですか？｣って気持ちになって売値よりだいぶ安く承諾しました。今となれば後悔も残りますが、それでも売れないスーパーの見切り品になるより飼い主に感謝した方がいいですね、、もう内覧はコリゴリです。中古はよほどでないと動かない気がします。
築２０年売り切っておめでとうございます。
ほんと売主の立場はストレスが溜まりますよね。
私は中古は予算次第で動きがあると思います。
ただし、少し前のように築浅物件が逆に動かないかもしれません。
首都圏近郊であれば１０年もので２０００万前後の物件が動きやすいのでしょうか。
（昨年までは３０００万くらいで動いていた気がします）
それ以上では新築も射程圏内になるのでターゲットが新築にシフトしそうですね。
うーん。私も築浅のほうが厳しいような気がしますね。なにせ、新築が下がっているので・・・。
私が昨年売ったのは、築30年でしたが、意外に人気があるそうで、相場よりー300万円で
即決でした。
大手分譲、駅から徒歩8分、大規模 1500戸、管理良好といったところだけが売りでした。
まあ、私としては、これで宅配ボックスとディスポーザーがあれば、マンション内の
広いところに住み替えれば済んだのですが・・・。私自身、中古で購入したものです。
宅配ボックスの必要性は人によって違うと思うのですが、本の購入がかなり多いので、
宅配ボックスは私にとっては必需品でした。
ついでに書いておくと、耐震基準は旧のままです。これは意外に問題にならなかったで
すね。
耐震基準かぁ～。気にならないといったら嘘だけど、大震災来ないと意外と判断要素のランク低い人も多いんかな。
昨年末くらいまでは、そわそわしていつ売れるんだいつ売れるんだって気揉んでたけど…、年あけてサッパリつうかもうまったく引きなく売れそうにないわ。もう半ば諦めモードですよ。引きがあれば一割ダウンは見越してるのだが、表示価格下げるきゃないかぁ～。はぁ～。ため息。去年のうちに一割ダウンででも売っときゃよかった。
>>480
年末から色々不動産みていますが、ある程度目星をつけていた物件でも、売れていないのに値段が全然下がらない物件に
ついては、値引きが全くない物（残債がある）と考え、候補から外しました。
価格ダウンのタイミングを外すと、本当に売れないと思いますよ。
同感！
最初から相場より少し低く売り出して、結局値引き無し、2週間で決まりました。
たぶん相場並で出してたら、値引き交渉が入って今回より安く売ることになったと思います。
営業さんもこちらの本気度が伝わったのか、通常より一際目立つ広告出してくれたり、
気合い入れて営業してくれました。
ま、買う客とは一期一会なので運が関係しますから。
運良く、買う気になる客がいるかいないかでしょう。
不動産屋にズルズルだらだらされて、結局３月の一番物件が動きそうな時期を逃してしまった気がする。しかも周囲の相場は2800万程度なのに、1500万じゃないとやらないみたいな言い方を最後にしてきた。アホか。安くして仲介件数で稼ぐ主義らしい。
頭に来て他の不動産屋に頼む決断をしたものの、それから内覧して書類を揃えてハンコを押してと、広告を出せたのは昨日のこと。ホント、＊＊よと言いたいケイン・コスギ不動産。
中古売買には運がつきものなのは事実。
しかし、高すぎる値段設定は、自分で運を大幅に引きさせているだろうね。
もちろん、値段の設定は自分の好き勝手なので、高い値段で買ってくれる人
がでてくるまで待つのもひとつの考えではある。
通勤が遠距離で考えもしない人もいれば、近傍に住みたい理由が
あって、どうしても買いたいという人も中にはいる。たとえば、子供をかよ
わせたい学校が近くにあるとか、年老いた両親の近くに住みたいとか・・・。
センチュリーの看板は弱小不動産屋の目印と言っても過言ではないもんね。
先月も今月も、欲しかった物件を先に取られた。
3度目の正直で、来月に期待！
しかし良い物件は売れるのが早い。
景気がこのまま上昇基調になるのかどうかはよくわからないが、上昇すると判断して
住宅購入に踏み切る人は少なからず出てくると思う。
ポイントは、本当に上昇するかどうかとはかならずしも関係がないこと。景気なんて
気分による部分が大きい。特に内需は・・・。
近い将来、さらに景気が悪くなると思って、住宅買う人は少ないと思うが、今が底、
あるいは底を脱したと思えば、買う人は結構出てくると思う。
経済動向の真実は誰にもわからない。
底と思って買ったのに、買った部屋よりも更に条件の良い部屋が
あとから安く売りに出てきたらショックだろうね。
家族からは安い物件チラシを手に、こっちの方が良かったとグズグズ言われかねないし。
高くなってしまってもショックは同じ。
売り手が強気に転じる可能性もある。
>>492
わかる・・わかるよ。
うちも中古マンション買ってから２－３年は思わずチラシをじっくり
眺めてしまったり、近所でオープンルームがあれば入ってみたりして
ました。まあなんにでもいえることだけどマンションなんてそう何度
も買い換えられるものでもないので、妥協はしないことですね。
立地にしろ間取りにしろ何でもいいので最低でも1点は決め手のような
ものがないと後ほど気持ちが揺れ動きます。
売れた。５年炊けど住みましたけど、買値より２００万プラスで売れた。
良かった。
おめでとうございます。
アメリカの住宅価格低下も停まったようです。もちろん、今後、一方的に登り調子かどうかは断定
できませんが、雰囲気は変わる可能性はありますね。
経済界では、今年の６月に最後の底が来るという噂がもっぱらですが・・・。で、それ移行は
登り調子。ま、もちろん、真実は不明。
将来になって後から振り返ってみなければ、
本当の底は分かりませんからね。
495さん、売れて良かったですね。
経済のことは本当によくわからない。
1990年にバブルがはじけた時は、日本にはもう2度と住宅バブルは来ない、なんて
評論家がしたり顔で言っていたが、2006年に再びバブル。
石油は足りないから、2度と下がらないなんて、評論家がしたり顔で言っていたが、
今は暴落状態。
ま、外野の言うことは気にせずに、自分の買える範囲で、自分の気にいった家を
買うことだね。中古は、需要と供給の関係がはっきりしている。
新築2700万で買い、2年住んで転勤になったので2300万で売り。
マシな方なのだろうか。
２年で４００万＋諸費用４００万くらい？
結構無駄にしたって感じじゃないすか？
諸費用400万も掛からんでしょうに。。。
2700万円は諸費用抜きの値段なんじゃないの？
2700万円＋諸費用150万円前後 －－＞ 2300万円と思われ。
新築は、新築プレミアムがあって、買った直後に売ったとしても、
-20% くらい値段が下がる。そういう意味では普通じゃないのかな。
2年前はすごく新築が高かった時期だから、悪い値段じゃないように
思う。
住宅はめったなことで売ったら駄目だなと最近は思う。中古のスレッドでそんな
ことを書くのはすれ違いのような気もするが・・・。特に、新築直後は
大損だ。
10年で買い替え、それがベスト。
＞５０３
なんの根拠が？？
10年くらいでボロになってしまうようなマンションを買うからいけないのでは？
10年たったら買う価値のないようなマンションだらけなら、中古市場もなりたた
ないぞ！
私が去年売ったマンションは、築30年だった。狭いこともあったが、あれで宅配
ボックスがあれば、売らなくても良かった。
今度買ったマンションは、30年ももつかどうか不安だ・・・。
５０３は、
マンション10年くらいが売るにもベストな時期だって言っているんじゃあないの？
それ以降だと大規模修繕も入るし、色々出てくる時期だと思う。
実際、マンションの検索でも、新築、5年まで、10年まで、その他みたいなものもあって、
やはり10年が一区切りなんだと思う。
私も今、探している途中だけど、希望は10年以内、場所によっては15年以内と思っている。
5年以内で売ると新築プレミアムがはげた分が大きいからお得感ないね。
10年で賃貸に住むよりも安く済んだねってところが一番いいかもね。
マンションブーム中は築浅で売ると儲ったけどね。
売却は厳密に言えば11年がいい。
修繕は10年目ではなく11年目にやるからね。
綺麗に修繕されたあとが売りやすいです。
今週号のアエラ（2009/4/27)によれば、中古マンションの売れ行きが、かなり良好だそうですね。
値段があがっているというわけではないようですが、ちょっと前までは、値段ちょっとぐらい
下げても全然駄目だった。今は、昨年より1割下げると、あっという間に売れてしまうそうです。
来年からは、値段の低い新築がでてくるので、今が売り時だそうです。中古売買の方、
頑張ってください。新築の販売が減っているのも、中古売買の追い風になっています。
築年数が古いと深刻。やはり５～６年位を目途に探すから。
買うはやすし売るは中古のメリットがないと。。。立地とか仕様とか。。
素朴な疑問ですが、なぜこの時期に中古なんでしょう？
新築でも購入しやすいかと思いますが。
単に手付けの問題でしょうか？（新築の手付けのように高くない）
設備的にも旬なディスポーザも2年程前の物件から採用されていると思いますし、
最近はフローリングも質やデザイン（幅広）もいいし・・・
やはり、中古を選択するのは立地が最大の要素でしょうか？
マンションは立地が全て。
あとはおまけみたいなもんだね。
アエラが売れ行きが良いと書いても
しょせんは季節要因で売れてるだけじゃないの？
年度末は新入学や新学年を控えて、子供の為の引越にはベストシーズンだからね。
>素朴な疑問ですが、なぜこの時期に中古なんでしょう？
>新築でも購入しやすいかと思いますが。
大幅値引きしている新築は、タコマンションばかりというのが大きいのでは?
土地購入費が安い(従って、建物にまともに費用をかけている)マンションが出てくる
のは来年以降とされているようです。
うーん。判断の基準はよくわからないが、私は昨年末に築30年の物件を売った。
1500戸の大規模物件。駅から8分。都内。三井不動産分譲。
あっという間に売れた。
立地が7割、大規模+大手の分譲が3割といったところかなと思っています。
今のマンションは、中規模物件。住んでみてわかったが、大規模物件は、
新陳代謝が行われている。新しい人が入ってくるので、なかなか古びない。
なんか失敗したかな、という印象。
へんな新築よりは、しっかりした中古のほうがずっといいと思う。
＞マンションは立地が全て。
ほんとそう思う。築年数って意外に関係ない。
古びていても、リフォームすれば、たちまち新築マンション。基本骨格が
良好なマンションを選ぶ必要はあるが・・・。
10年でひびが入るマンションもあるが、50年たってもしっかりしているマンションはある。
もちろん、購入時点で50年のマンションは何か、魂胆がなければ買う気になれないが、
築20年で買って、リフォームして、30年住めれば、悪い話ではない。
やっぱ都内は反応いいですね‥、同じ都会でも大阪はダメです。
ドアから梅田３０分で大手施工でもなかなか売れません。。
関西人のセコい感覚と派手好きからか、多少遠くとも新築優位なんじゃないでしょうか‥。
新築で買っても、中古で買っても、いずれマンションは古くなる。どれだけ質の良い状態で年齢を重ねていけるかが一番大事なポイントだ。そう考えると、建築の時期が良くて（地価が安く設備や構造がしっかりしている）、立地が良くて、管理が良くて、ということが重要であり、新築か中古かは極めて相対的な問題となる。ただし、当たり物件を見つける可能性は、じっくり時間をかけてタイミングを逃せなければ、中古の方が高いように気がする。最新の設備が良いとか、誰の手垢もついていないのがよいから新築が良い、というのは、感覚的には分からなくはないが、マンションの本質的な価値が何なのかという観点からは、極めて的外れであり（いずれもリフォームで何とかなるレベルのこと）、販売コストがたっぷり乗っかった新築物件を買うのは、よっぽど地価が下がったりした時期でないと、自分には考えられない。
中古は住んでいる人の感じを見られるというのが、安心できる点でもありますよね。
場所は第３希望くらいでしたが、新築という事で見に行った物件があります、間取りも気に入って、
価格も下がればと思って待っていましたが、先日、希望価格まで下がったという電話がありました。
しかし、そのマンションについては、たまたま風の噂で日本人でない人達が４０％位購入済みと聞いたので
やめました。トラブルが多い事が目に見えていますから。
中古なら、布団や洗濯物をベランダに目立つように干していないか、（洗濯物の種類で生活レベルがわかる）
自転車の置き方、管理などわかるので、安心といえば安心。
あまり古いマンションは正直言って、水道管やガス管などの内部の腐食が心配なので、１５年前後位までの物を
探しています。勿論、場所が良いという事は第一条件です。
１５年前では、消費税率アップ前の駆け込み需要で
突貫工事されたマンションまで選択肢に入りますよ。
当時、新築マンションの工事現場を見て回りましたが、
日本人ではない労働者が何人も外国語で会話しながら工事している現場もありました。
2,3年後には、消費税アップがありそうですから、また質の悪い新築マンションだらけに
なるんでしょうね。
ま、外国人だから質の悪いものになってしまうとは思っていませんが・・・。
>>517
うちは、梅田まで３駅２キロちょっとだけど、売れてるようよ。
ようというのは、自分では売っていないから。
買いたい人は１０人以上いるのに売り物が出ないから、困っているんだって。＞仲介業者
私のところは東京ですが、どうやら、中古が売れ出しているようですね。
玉がなくて困っているみたい。
中古の玉がない理由は、売れてると言うよりも
安く買い叩かれるのが嫌で、売りを延期したり賃貸にした物件が多いからだそうだ。
>安く買い叩かれるのが嫌で、売りを延期したり賃貸にした物件が多いからだそうだ。
なんだよ、~そうだ、って。
誰がいってんの・・・。早く買ってもらわないと困る人も少なくない。急に売りに出すのを
抑えるわけがない。
いよいよ、景気が底を脱しそうだね。中古もこの先はあがっていくんだろうね。
そんなこた～ない。
気持ちは痛いほどわかるけどね。
景気が底を脱する？世界的にさらに下ぶれを懸念されてる時期なのに…。。
うちの近所でも、築7年・90㎡・駅徒歩10分・5880万の物件が3ヶ月塩漬けになっていて、一昨日500万下げられてました。去年の春までなら、すぐ売れていた地域では人気の物件です。
もちろん下げ幅は少なくなってきてるという話も聞かなくはないですが、まだまだ上がる気配はないですね。
>誰がいってんの
元祖匿名はんが、過去レスで。
反論があるなら、23区内の新築マンション価格はいつ下げ止まるスレへとうぞ。
GWで契約多し
下がるのは6月ではないか？
お見合い相手と同じでフィーリングで嗜好の部屋か判断される。
見に来た人が価格を決めるし他と比較するから空振りは気にしない。
品薄なのは売控えで今出したら足元見られると思うから。
自信過剰で構えないと叩かれるだけ。売りに出すと商品価値を鋭く斬られる。
安売りは禁物だけどほどほどそこそこで落ち着けばいい。
景気の底入れムードが漂ってきた時に豚インフル・・・
痛すぎる・・・
景気が持ち直すまで、売却予定のマンションも塩漬けです。
でも、塩漬けする時間的余裕の無い人は辛いですね。新築の値下げのせいで中古は叩き売り状態になってるよ。
>豚インフル・・・痛すぎる・・・
どういう風に痛いんだよ?? 豚インフルエンザなんて、景気に影響するわけがない。
メキシコの医療が貧弱だってことはわかったが・・・。自分の国でインフルエンザの
診断がつけられないんだからどうしようもない。
景気が回復局面というところは同意。
６月に最後の底が来るというのが経済界のもっぱらの噂。
タイミング間違って、住宅を底で買い損なった人はかわいそうだね。
営業さんも本当に大変らしいですね。。。
>営業さんも本当に大変らしいですね。。。
そうみたいだね。需要ばかり多くて、肝腎の玉がなくて大変みたい。
うん。
週刊ダイヤモンドが、マンション特集を出したね。
今まで、不況の記事ばかりだったのに・・・。記事は新築マンションが対象みたい
だけど・・・。
新築も売れ出すのかな・・・
中古マンションの売り物件がないと言うより、3月の決算＆引っ越し・転勤時期を終え、需給が一段落したって言うのが本当なのでは？
新築との価格差があるから、相対的に人気になっていた中古も、今後、売り出す新築が価格を下げて来るだろうから、そうなると価格差の優位が減って、活況はむしろ収まる方向なんじゃないの？
先日行った中古のオープンルームにいた不動産屋さんが、言っていました。
雑誌などの報道と、実際の現場で起こっていることには開きがあるそうです。
3月、4月になって、5，6000万の物件がバタバタ動いていで、買い取り業者は
出物がなくて困っている、んだそうです。
不動産屋さんの話では、年収1000万くらいのサラリーマンで、買い控えていた
層の人が購入に動いているのだそうです。
神戸東灘区ですが、うちの周りでは、まだまだ価格が下がってる。見てると売れていないマンション多いみたい。仲介業者に聞くとも、確かに3月は需要が多くて、物件募集のチラシもよく出していたらしいけど、今は、売れ行きが止まりつつあるらしいけど。
港区内陸部ですが、昨年末から今年の2月までは、いかにも
売り主に事業があると思われる、中古の大バーゲンでした。
しょっちゅう入っていたチラシなどで見ると
その半年前までは２億台で売っていたのが、１億５０００万とか
条件の悪いのでは1億台前半とか、まあ、高級マンションの
投げ売りみたいな感じでしたね。
それが4月に入ってぐっとおさまって、表に出ている
物件の数が激減しました。バーゲン価格で出ていたのも
どうもはけたみたいです。
まあ、経済も株式市場も、いったんは底を確認したので
不動産市場も小休止しているのでしょうか。
歴史は繰り返すで住む所を探す人は途絶えない。
相続の土地が売られ分割され分譲地や一団でマンションになる。賃貸入居者が住宅を買う。
ちゃんと流れがあるから押し寄せる波引く潮でバランスは崩れない。
新築ラッシュの後遺症は新築に来るのではなくお古に行くから築浅だったら心配ない。
古くても低額しか購入枠がない層が来るから妥協すれば大丈夫。
築12年オーバーで相場・査定より300万近くも高く売りにだした知人Ａ。
ごく近所に設備が豪華な新築マンションがあり500万ほど値を下げたところなのに、そことほぼ同じ値段をつける無謀さ。
数年前の同じマンションの中古売却価格より数百万も高い設定にしてどうすんの？
「だってうちのマンション指名で売りに出るの待ってる人がいるかもじゃん。」
などと売り主に都合いい解釈ばかりする。
中古市場の現状と売り出し時期の悪さと同市内で数百の中古マンションが売却出てるからそれとの競争なんだよ？と説明してあげても自分だけは上手くいくと夢見てる。
一方次に買いたいところは中古の一戸建てで800万以上の値引きを狙うとか。
マンション売り先行じゃないと次を買えないのに・・・・交渉さえもムリだよ。
全て絵にかいた餅。
マンションは長期塩漬のさらしモノ状態決定。
早く夢から醒めないと後の落ち込みが激しいと思うけど、こういうタイプは何回も頭を打たないとわからないでしょうね。売却経験者でアドバイスをしてた私ですが、欲かきすぎて醜くなったＡにもうしばらくは連絡しません。
え？でも私は500万オーバーで初回は出しましたよ。
でも結局査定より少し上で売れましたが。
4ヶ月かかりました。
544さんのご友人も夢をみたいのでしょう。
やりたいようにさせてみましょう。
でもおっしゃる通り買い先行は地獄行きです。
停止条件付きの買い先行だったのでうちの場合よかったのですが
それでもストレスたまりましたよ。
売れもしない現金できないダブルローンで借金増える
なんてことにならないように。
今は間取りは別として、最低でも駅近、最上階、眺望よしがそろっていても
以前より早くは売れない状態ですから。
デフレ方向になりつつある今の景況からすると、あらゆる企業の業績が落ちて、雇用不安も広がって、今よりもっと不動産市場が冷え込む可能性は結構あると思う。
近所の仲介業者に聞くと、2月～3月に一時的に賑わった新築マンション需要も、在庫整理が進み決算期の終わりと共に、停滞気味になってきたらしい。中古マンションが新築に比べて人気が出る逆転現象が長く続かないのは歴史的に明らかだし、今後の中古マンション市場の先行きも、しばらくは明るいとは言えないね。
銀行も大手３行が決済で大幅減収だったし、これからますますローン審査は厳しくなるので
今まで中古なら買えたであろう層が中古でも買えない層になる場合もあるでしょう。
営業の人は本当に大変みたいだね。
新築も中古もしばらくはどん底。不動産業の方達はホント大変でしょうね。
銀行不度産業共にバブルの崩壊は前回経験済み。
経験者は統合と縮小で構えてる。
景気を見計らっての動きは伸びたり縮んだりのパイロットシャープペン並。
大手だけが加護される。大手がより大きな大手になってそこにお客が集まるだけ。
ま、住宅は、常に需要があるので、今は買いたくないという人が多いというだけだろう。
今が底なのは間違いない。問題は、これからあがっていくのか、さらに底があるのかという
こと。プロは、もう一度底が来て、それが最終だといっているが、どうだかわからない。
ここで過去に相談していた人達はどうなったのかな? 私は、昨年の夏に売ったので、
あっと言う間に売れてしまった。
今は、同じ地域で築10年の中古と新築が300～500百万円くらいしか違わないような物件が多すぎます。これでは中古を買うメリットは全くありません。
売主は相場が上がるのを待ち、買い主は新築と比較してますから、中古市場は訳あり物件以外はまわりにくい状況ですね。
今後の開発は、郊外かと従来考えられなかったような土地が事業対象となるはずです。たとえば、土盛の鉄道や高速道路と住宅地の間の斜面などです。こういった土地は湾岸や川沿いよりもはるかに酷い住環境ですが、地域を重視する関西人には意外な需要があるようですね。
住宅は、ほとんど立地がすべてだと思っています。もちろん、広さは同一として・・・。
中古のほうが良好な立地のほうが多いんですよ。
立地を比較して、新築のほうが良いと思えるなら、新築買えばいいだけの話。
条件の良い中古を買って、リフォームしたほうが、良好な住宅を手に入れられる
ように思います。
確かに・・・
江東区に7000万円で新築買うより、麻布あたりに6000万円で買って1000万円でリフォームした
ほうが気持ちよく住めると思える。
築25年くらいだと、リフォームにはちょうどいいような気がする。この値段で麻布は無理かな?
やはり、日本でも都心のスラム化は避けられそうにないみたいだな。
nomu.comで検索してみた。
品川区、港区限定、築20年以内、広さ70m2以上。20件でてきた。
http://www.nomu.com/mansion/index/action/SearchList/?search_type=area&...[103]=103&middle_id[109]=109&price_from=&price_to=6000&dim_bldg_from=70&dim_bldg_to=&walk_distance=&bldg_time=20
新しいのに異様に安いのがあって、なんか訳ありかもしれない。
＞住宅は立地・・・
全く同感なんだけど、なぜか立地無視して新築に異様にこだわる方々はいるわな。
好き好きだが、新しいほど価値があると思ってるみたいで、理解不能・・・
私は値引きして買いました。
3150万⇒2500万で指値⇒2900万なら⇒2600万以上は出さん⇒お断り⇒一ヵ月後購入願い⇒契約
お買い得だったと思います。２年前4000万くらいしてたのは確認してるので。
お買い得だったかどうかなんて、20年くらいしないとわからない。
もっと簡単に言えば、次に売るときに初めてわかる。
お買い得だったと思いたい気持ちは充分わかるが・・・。
寂しいので、こういうことは言わないでくれ・・・。
>565
私もそう思う。
基本的に「売る」というのは何かがあると思うのが人間の心理。
入居して何もなければ良いが・・・・
単純に相場だけで判断するのは危険ですね。
うちなんかは7年前の新築購入額で売れました。
近隣の賃貸を借りたと考えてもお釣がくる金額でした。
こういうのが得をしたと言うことかと。
新居を購入、並行して現在所有の物件を売却に出して景気悪化突入で売れずに
ダブルローン突入って人も結構いるようですが、皆さんは如何でしょうか？
私は築浅中古戸建てを12月に購入して、現在のマンションを3月までには・・・
と思っていましたが、ぱったりと売れなくなり（同じマンション内で他2件、同じ状態）
来月からダブルローン突入です。
当面は大丈夫なように予算繰りはしていたので・・・
12月に購入してなぜ今月からWローンなんだ？
そんなに4ヶ月以上も金融機関はローン開始を待ってはくれないはずだが・・・
引き渡しが3月だったのですか？
まっ兎に角
買い先行は地獄を見る例ですね。
Wローンがなければ精神的にも安定できるし、その分の費用を新居の
設備購入にもあてられるし・・
ここまできたら逃げられないので健闘を祈る。
っていうか、昨秋に景気の悪さは分かっていたはずなのに
なぜこの御時世に売る計画を…
ははは・・657さんは裕福なんですよ。
余裕がある人の場合は銀行は認めてくれる。古い方が、これくらいの価格で
売れるだろうという算段はしている。
自慢するつもりはないが、うちの場合、新築買った時には、古いほうのローンは終わっていた。
売らなくてもいいんじゃないですか? なんて言われたが、とうてい返せそうもないので、
すぐ売った。ものすごいきつい購入をしている人が少なからずいるんじゃないかと想像する。
銀行の計算はかなり甘い。というか、家を取り上げればいいので、売る価値のある物件なら
いくらでも貸してしまうのではないか・・・。恐ろしい企業だ・・・。
意地の悪いスレがあるけれど売れる売れないに。今スピードがないのは業者が買わなくなった一因が。
必ずあなたの家だって気に入ってくれますよ。業者荒らしがない今は買う人にもいい。
新築と違って中古は第１次取得者でも買いやすいから。
572さん
>買い替えって、売却してから考えるのが普通なのでしょうか？
これについては
・売却物件の価値（売りやすい物件かどうか）
・個人のお財布事情
・売り先行はリスク回避できる
なので私には572さんの売却物件の内容がわからないのでなんとも判断できませんが
一般的には売り先行でいくのが普通です。
ちなみに買いたたいたと言われてますが
逆にあなたの物件も同じような状況でないと売れないと思います。
（安く買って、売り物件を高く売るのは夢物語です）
不動産業者が買うのではないので内覧者が高いと思えば売れません。
買手はあなたと同じと思ってくださいね。
もし、早く売りたければ価格を下げて早く売ったほうが良いですよ。
これからWローンで支出は2倍かかるとなると
半年先に今の金額で売れても意味が無いですから。
またもし買い替えの担保になっていて「期限まで売れない場合買い取り」なんて契約していたら
それこそ高い買い物ですよ。
先のことはわからない、といってしまえばそれまでですが
「来年度まで辛抱」すれば、相場はさらに１５～２０パーセントは安くなる・・・に私も１票入れます。「
「辛抱」するのは今、安い値段を提示されて「損だな」と思っても売る「辛抱」することだと思う。
辛抱すればするほどさらにつらい目に遭うのでは・・・
普通は買い先行だと思うけど。
買わないのであれば売る必要はない。職業で仲介やっている人や、賃貸物件を扱っている
ような人はともかく。
相場がさらに安くなるかどうかは良くわからなくなってしまった。今が２月だったら、
そう言ったと思うが・・・。
景気回復局面で相場が読みがたい。本当に景気回復なのかどうかはよくわからないが、
みんながそう思えば、住宅も動き出す。内需なんて、要するに思惑だけだから・・・。
>573さん
ご指摘いただいている事は、当然ながら承知しています。
買いたたいた分、安く売却しても良いと思っていますが、最初に書いたとおり、
同じマンション内で売りに出てる他の物件も相場より安くなっているにもかかわらず、
なかなか売れない状況です。（声もかかりません）
周りに新築売れ残りマンションがまだ数か所あってかなり価格を下げているようなので、
もう少し景気も上向いてからでないと無理なのかもしれません。
新築建売の場合、現在の家が半年以上売れない場合は買い取り保障っていうのも
結構目にしましたが、そのような条件で購入して売れずに困っている方もおられるのでは
ないでしょうか？
>576さん
沢山いると思いますよ。
ただし、今からはないでしょうね。
不動産屋としても買い取りもリスクがありますから。
買い取り価格は最終査定の70％が多いと思いますが、結局大損するだけですね。
買い取りまでWローンで出費もしているので結局大きな損害ですね。
ですから買い先行は地獄行きと言っているんです。
どなたかが「買いたいから売る」だから買い先行が普通と言っていますが
リサイクルショップに物を持っていって現金にして新しいものを買う発想ですね。
不動産売買を甘くみると痛い目にあいます。
売りに出ている同マンションのほかの物件も相場より
かなり安く出していても声もかからない状態では、
よほど人気のないマンションか現在の相場を間違えて
いるのではないでしょうか？
今のような下げ相場では、確かに「買い先行は地獄行き」でしょうね。
まだ下がると思うなら、売り先行で十分安くなってから次を買えばよい。
ただし、売ったとたんに相場が底を打って上がり出すというリスクもある。
私は上げ相場時に買い換えたので、当然に買い先行。
まだあまり高くないうちに次を買って、約１年後、十分に相場が高くなってから前の住居を売った。
２軒所有していた１年間はダブルローンでキャッシュフローがぎりぎりではあったが、次を買って直ぐに売りに出した場合に比べて７００万円ほど高く売れた。
>579
かなりの強者ですね。
大正解の行動ですよね。
私も昨年、買い先行で行いましたが、９月末に契約でギリギリでした。
もう少し遅ければリーマンショックにあたっていたと思います。
１つ言える事は普通の人が普通に買い替えを考えると物件の金額しか考えられないので
成功していると言いながら案外損をしている方が大勢いると思います。
578さんの言う通り人気のないかも知れませんね。
マンションの場合は特にアピールポイントがないといくら売主が頑張っても厳しいですよね。
しかし、アピール次第で売れないことはないと思います。
572さんの売り物件はどんなアピールポイントがあるのですかね？
アピールポイントは、駅5分程度・大病院が近くにあり・周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）で
アパ－トやボロ家が一切ない・小中学校至近（ヤンキーは全く見たことがない）
あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが、特定されてしまう可能性があるので伏せておきます。
今はそれを待つしかないのかなぁという感じです。（賃貸も視野に入れています）
ちなみに今の状況は以下の通りです。
ローン残 1,500万
新規ローン 2,000万
年収 700万ちょっと
（妻はパ-トで50万程度なので算入しない）
年齢 40歳
子供 なし（不妊治療中）
皆様にいろいろとアドバイスを頂けますと幸甚です。
>>581
＞周辺はすべて区画整理地（新興住宅地）
が気になります。上品な街なのでしょうけど、正直申し上げて、二極化が進んでいる現状下においては、残念ながら弱い方のエリア、すなわち下がる一方で、待てば待つほどロスが大きくなるエリアかと思われます。
徹底的に相場を調査研究していて近いうちに高く売れるというよほどの自信があるなら別ですが、そうでないなら、>>573-574の言うとおりです。
今は、都心の高級住宅地といえども買い先行は危険な状況です。
＞あとは・・・来年に大きな動きがあるのですが
新駅、新線ができるとか？ 都心なら多少は期待して良いですが、近郊・郊外なら過剰な期待はしない方が良いですよ。
＞（賃貸も視野に入れています）
ちゃんと収益還元及びキャピタルロスのシミュレーションをしてますか？
一般的には、新興住宅地は利回りが悪く賃貸に向きません。保有し続けるほどロスが大きくなります。
いずれにしても、安いところはさらに安くなる一方です。早めのロスカットをお勧めします。
ちなみに私が上げ相場で有利に買い換えができたのは都心（港区）だったからです。
582さん
相変わらず、的確なアドバイスですね。
私は昨年買い先行で成功したのは横浜です。
千葉・埼玉は総崩れ状態ですが、横浜はまだ大きな下落はないみたいです。
>>572
立地のアピールは仲介の不動産会社も出来るし、中古の購入検討者自身が良く調べて知っている項目ではないでしょうか？
この際572さんが所有する住戸特有のセールスポイントに絞って仲介業者に連絡してみては？
同じマンション内での競合に競り勝つ為にも必要ありますし。
＞572さん
うちは住戸特有のセールスポイントがあったんで、それをＰＲして上階のほぼ同値の物件より先に売り切りました。
普通は同じ値段なら上の階から売れますよね。うちは違ったんです。
ＰＲポイントは地味なんですがエレベーターの空待ち待機階であることです。
エレベータが２機あるんですが一つは最下階、一つは中層階のうちの階だったんです。
分譲後に判明したのでラッキーと思っていましたが、売る時もラッキーでした。
些細と思える事も仲介業者に伝えておくと良いと思います。
>>581
＞ローン残 1,500万
とのことですが、まさか1500万円以上で売ろうとしているのでは？
郊外でそれは無理ですよ。郊外は値落ちが早いので、【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。
同じく昨年７月から売りにだして、今年の２月に売却できたものです。
「売却」は、思った値段で売ろうと思ったら、すご～く忍耐が要ることをしりました。
現在のように下げ相場にあたったので本当にきつかったです。
いろいろとためしましたが、結局、不動産屋えらびと価格が重要なファクターでした。
熱心な不動産屋さんは、いろいろと値段も含めて、アドバイスくれます。
特に価格については、正直ベースで話せる間柄の不動産屋さんをみつけるのが重要でした。
高く言ってくれるところは、いいのですが、、、、結局、レインズにただ乗せて反応をみるだけ、、、
というのは最悪の担当者でした。
近所にビラをまいてくれる。
そのビラに工夫がある。
自社のホームページが充実している。
また、HPのアクセス数を教えてくれる。
価格については、的確に率直に言ってくれる。
など、「知り合い」だから安心だろうと思っていると、無駄な時間を費やすことになるかもしれませんよ。
>>587
ローン残高と売却価格はまったく関係ありません。
581さんは周辺の相場でやっていると思います。
>【ローン残債＞売却価格】となるのが普通だと思ってください。
>値下げを渋っていると【ローン残債＞＞＞売却価格】となってしまいますよ。
まったく意味不明？？？？？
笑える。
>590
『ウィキペディア（Wikipedia）』
呼び名については、同一のものでも年代によって変わる。すなわち、世代が進むにつれてビラ→チラシ→フライヤーと使い分けられているだけで、指すものが本質的に変わらない場合も多い。
チラシ
「散らすもの」→「散らし」から。A4判やB5判の一枚刷りのもので薄い紙のものが多い。街頭などで配布されるものでも、プラスチックの袋に入れることで、A3などの大きな判のものも配られている。新聞折込チラシでは広げた場合、B2～B1判（D2～D1判）の大きさのものもある。
ビラ
（英）bill、もしくは、（日）片（ひら）、（日）擬態語びらびらから。単色刷りで薄い紙のものが多い。政治的な宣伝に用いられる場合、ビラと呼ばれることが多い。また、掲示を行うときはビラと呼ばれることがある。
どっちでも良いだろうが。
くだらないことでいちいち偉そうに書き込むなよっ！
教えていただいてありがとう
とでも言えばいい？（笑
くだらないことをいちいち調べるなよ（笑
次の暇人書き込み期待！(笑
581さん
とにかく色々アドバイスありますが
早く売れることを願ってます。
がんばれ！！
フライヤー？
初めて聞いたがいつの頃に言われてたの？
また『ウィキペディア（Wikipedia）』でコピペするやついるから
聞くなよ（笑
本題に戻ろう！
同じMS内で競合がいるときついですね。
設備からなにまで同じだから
眺望がいいとか
間取りの違いとか
ん～～～
雁行型MSなら個別にアピールできそうだが
同じ間取りの箱型の場合厳しいですね。
572さんはどんなMSなんでしょう
同じMS内の同じ階の競合だと更にきついですよ。
割高に出されると、こちらが損した気になるし、
割安に出されると、相場を下げられた気になるし。
真下の階の部屋との競合も同様です。
築10年で逃げ出すのが正解。
中古マンションが、少なくなってきて売り渋ってるとか言われてるけど、皆さんはどうされていますか？
うちは今賃貸に出していて、夏頃には空きそうで、今住んでいるいる方か、貸しているやつか、どちらかを処分するつもりです。
売り渋ってるというより、買い叩かれるのが嫌だからこのまま賃貸のままでいくつもり。
3ＬＤＫ75平米ぐらいと4ＬＤＫ85平米ぐらいでは
どちらが売れ安いでしょうか？
東京都大田区池上８-406-1他7筆 |
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5400万円台～6900万円台※権利金含む |
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3LDK |
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57.54m2～64.78m2 |
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総戸数 36戸 |
東京都江戸川区中央１-1246 |
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4300万円台～5800万円台 |
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1LDK+2S（納戸）・2LDK+S（納戸） |
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61.99m2・71.23m2 |
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総戸数 49戸 |
