中古物件検討中ですが管理費が高くて・・・

＞次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない
と書いてあるんだから、うまく予算管理してるんじゃね。
大規模も終わったばっかりとあるし。これいじょうのマンションを探すほうが手間かかるかもね。

No.60 by 匿名さんの所有では何かもんだいが発生したのかな？
取りあえず1個1個ものが違うから、少ないとか多いとまではいえるけどそれ以上のことは？だね。

管理費月額：24,300円　修繕積立金月額：17,010円
これ以上ぼったくられたらたまりませんわなｗ

>>60
え？大規模修繕終ったばかりじゃないの？
大規模修繕って10年に一度程度しかないものでしょ？
そんなに度々あったんじゃそれこそ大変だ。
総戸数16戸じゃとっくに潰れてるよ。

スレ主さんの話を整理してみましょう。

・大規模修繕は終わっていて、現在積み立ては、１０００万強あり、滞納者はいない
・次回は、３・４年後らしいですが、一時金を出すようなことはない

どうもスレ主さんの大規模修繕の意味が判然としないので混乱が生じているようです。

不動産屋さんに詳しく話を聞いてきました。
１９９９年４月と２００５年３月に屋根と鉄部塗装の工事をしています（１９９９年には大規模修繕）
今後は、バルコニーの水はけ等の工事があるかもしれないけど未定です。
残高は、１８００万円弱で滞納者は無し。かなり優秀なマンションだと言われました。
ライオンズマンションは、大京アステージで全て管理しているので、管理会社を変更することや管理費を下げるのは難しいとのことでした。

近くで築１６年位で２２００万円で売出しが出ていました。見た目も綺麗でフルリフォームしてあり管理費も安く駐車場もある・・・やはり２０００万円を境に凄くいい物件があるようです。
本当は、そういう所が買いたいのですが、私の年収では無理なので、諦めて、ここに決めようかと思います。
値段の割には広いので、万が一、支払えない時は、賃貸に出しやすいとのことでしたので、チャレンジしてみます。
皆様のご意見、凄く参考になりました。今後もいろいろ問題ありそうですが、少しずつ勉強していきます。

>>65
支払えない場合は賃貸って、無謀ですよ

スレにあるように、管理費修繕費が高過ぎですよ。
ちなみに高いのは築年数のせいじゃないと思いますね。
普通狭ければ安いはずで50平米程度でこの額は異常です。
例をあげると1988年築のライオンズマンション大森中央いま売りにでてますが
50平米で管理費13900円、修繕積立9130円です。部屋が狭いなら普通はこんなもんです。

月額いくらでローン組むつもりか知りませんが
ローン月額+管理修繕費+税金月割が家賃を超えるなら貸してもいずれ破綻しますよ

ちなみに2階の31平米が管理費無しで7.5万円で賃貸に出ている事から
1850万円の部屋の想定家賃は12万円です。同家賃で貸して赤字にならないかよくよく考える事です。

管理修繕費用費が他のライオンズマンションの二倍弱であることを考えれば
強気に価格交渉していいと思いますよ
(と言いつつも比較にあげたライオンズが2680万円な事を考えるとすでに十分安いのかも知れませんがね)

>かなり優秀なマンションだ
>支払えない時は、賃貸に出しやすい

不動産屋さんは商売なので、問題はあるマンションだ、時季によっては何ヶ月も借りる人がみつからない場合もあるとは言いません。
不動産の売買はあくまでも自己責任です。なにがあっても後で不動産屋さんを恨んじゃいけませんよ。

私も管理費の設定は異常に高いと思います。
大京アステージに価格交渉したり管理会社を変更するのも、組合員のやる気次第ですよ。
現にそのようにしている大京物件などこの世に沢山あります。
物件価格が安いのは管理費＋修繕積立金が高い分を見込んで、買い叩かれるからですよ。
安い物には安い訳があるのです。
支払えない場合は賃貸って言いますけど、借り手がつかないことも考えて下さいね。
今時分は空室期間が長引く傾向にありますので。
家賃の値引き交渉がることもあります。
そうした時のローン＋管理費・積立金の負担を考えると、目も当てられません。
その他に居住者が交代する度に仲介手数料やハウスクリーニング代、
畳の表替えやらクロスの交換やらの手入れにお金がかかることも考えておいて下さい。

このマンションに限って言えば、管理修繕費の値下げ交渉は不可能だと思います

理由は、このマンションが、実質、投資賃貸用物件と思われるためです。

オーナーはマンションに住んでおらず大半が賃貸人だとしたら、
まともに管理組合なんか機能しませんよ。だから管理修繕費下がらない想定です。

ちなみに管理組合がまともに機能しているかは、不動産屋に管理組合議事録を取り寄せてもらって読めば一発でわかります

暇つぶしに2000万円未満、50平米前後の条件で大田区マンション検索してみましたが
確かにこの条件だと他にめぼしい物件が無いですね
ちなみに賃貸中のオーナーチェンジマンションならここよりよさそうなのが2～3件あるんけど、
スレ主さんは自分で住みたいんだから、それは無理だしね

大体、支払えない時は賃貸に出すといっても、それじゃスレ主さんはその時どこに住むのですか？

管理費が余れば修繕積立金の方に回してるとかであればいいんですが。
16戸しかないので積立金はできるだけ貯めておきたいでしょう。
総会のときの資料のコピーとか貰えないのかな？

滞納も今の時点ではないとしても、将来発生する可能性は十分ある。少戸数だと、少しでも滞納が発生すると組合運営が苦しくなるリスクもあるね。

昨日、不動産屋さんに会って来ました。悩んでいたんですが、とりあえず、手付金と実印を持ってきて下さい。言われていたので、用意して行ったら既に売主さん（所有会社の方）もいて断りづらく・・・契約をしてしまいました。
ローン審査の書類等は、まだなのですが・・・正直、後悔してます。
初めてのことで緊張しすぎて冷静に考えられなくなっていましたが、今、考えると当初の月々に掛かる家賃を下げたいという目的から外れてしまいました。支払いは、今と代わりませんが、リフォームや引越しなどを考えたら、ちっとも楽にはならないし、もう出費が下がることはなくなってしまいました。

皆さんにいろいろ、ご意見を頂いたのに、契約した次の日に後悔するようなことになってしまいました。。。
もう契約解除は出来ない（違約金が掛かる）みたいなので、諦めます。有難うございました。
あ～、管理費少しだけでも安くならないかな・・・もう少し管理組合の勉強してみます。

値引き交渉もせずに印鑑押したんですか？

不動産屋への支払い手数料は規定の上限を払うのですね？

売主さん、法人だったんですか？
やはり投資賃貸用マンションで確定ですね

管理費下げるにはまず貴方が管理組合の役員に立候補して、議題提案の必要がありますが
管理組合は今回の売主のような海千山千の賃貸オーナーだらけだと思いますよ
そんな人達相手に管理組合で値下げ交渉なんてキツいですよ

管理費下げるのはさっさと諦めて、ローンを使った節税対策を詳しい人に知恵を借りて検討してください。
ローン控除とかいろいろ調べる事がありますよ

ちなみに固定資産税等の税金が年間いくらかかるのかも、
不動産屋に調べてもらってないならすぐに調べて年間出費を把握してください

また不動産購入により1850万円のローンを組むと言うことは、1850万円の生命保険に入ったのと同じ事になります

貴方が死んだら子供に不動産が残るので、生命保険は、数年、子供の生活費が払える額だけで良いでしょう

もし生命保険に月額1万円以上入っているならそれは家計の大無駄なので、
月々5千円以下の掛け捨て保険に切り替える事をオススメします。
掛け捨て保険は、東京都民共済や全労済などの共済型が掛金の割りに保障が手厚いのでオススメです
コマーシャルをばんばんうってる大手生命保険はぼったくり稼業で保障がしょぼいので、もし加入してるならこのさい乗り換えですね
仮に積立型の生命保険でいま解約したら保険が満額還らないタイプでも躊躇してはいけません
その解約金を不動産の頭金にして月々のローン額を減らすほうがよほどお金の有効な利用法ですよ

ここ投資賃貸用マンションなのかな？
１８５０万を取り戻して、収益をあげるまでには建て替え時期になってしまう。
投資家なら手は出さないでしょう。

76さん
その考えで正解ですよ
今回の売主はこの部屋を賃貸募集に出していたような痕跡もあり
自分が貸したい賃料で借り手がつかなかったから処分売りに出したように私には見えました

老朽化した今から手を出す投資家はいないと思います。
売主は売り逃げ成功で昨晩は祝杯あげてると思いますよ

投資用じゃないでしょう。
駅から徒歩14分と遠いし、管理費・積立金も高いので利回りがぐっと低くなる。
投資家に旨みはないでしょう。
ここは少人数（１～２人）の家族が自宅用に住むのに適した物件です。

ただ、スレ主の方も契約をしたからにはしっかりやってください。
２人で住む分には狭すぎることもなくバルコニーも広い角部屋のようなので値段を考えれば
そう悪い物件じゃないと思いますよ。
何よりもその地域から離れられないとなれば地域内で選ぶしかないのですから。

いちいちこんな匿名サイトの意見に気持ちを左右されずこれからご自分でしっかり勉強されて
快適なマンションライフを送ってくださいね。

管理費修繕費は最初から高かった訳でなく、段階的にあがるものでしょう

だからこれまでは十分投資に見合ってたと思いますよ

しかしマンションが老朽化して資産価値が低下し、管理費修繕費もあがった今は割に合わないでしょうね

物件価格、もう少し値切るべきでしたが、いい買物したかしないかで言えば
大田区に1850万円で52平米、損はしない買物だと思います

しかし本来ならば、30～50平米位が集まった分譲でなく、50～90平米位が集まった分譲マンションを
じっくり狙い撃ちで時間をかけて探すべきだったでしょう。
その理由は、管理費修繕費が専有部面積に比例するためで、
90平米まである大きなマンションなら50平米の狭い部屋の人は少ない管理費で最大限の恩恵を受けられるためです。
今回のマンションではスレ主さんは逆にみなさんに恩恵を与える側に回ってしまっていますからね。

ま、なんにせよ、契約したんですから、前向きがんばってくださいね、主さん

もともとは投資賃貸目的がメインのマンションだったのではないでしょうか。
しかし、近年、思うように収益があがらなくなった。そこで処分換金売りを図った。
言い値で売れたので、売主たちは喜んでるでしょうが、35年のローンを抱え込んだスレ主さんはこれから厳しい日々が続くでしょう。
税金の控除とかは納税額の少ない人には恩恵はないに等しいですが、母子手当のほかに子供手当が支給されることになるのはプラス材料です。御身体に留意されて無事支払いを終えられますように。

だからさ～、最寄り駅徒歩14分で中途半端な広さの物件を最初から投資用に考える人は少ないっつ～の。
不動産投資のイロハを知らない人たちだね、全く。

このあたりはな、町工場が多い地域で通勤不要の賃貸の需要はしっかりとあったの。
駅近で広いものしか投資物件はないなんて考えるのは、それこそ不動産投資のイロハを知らない人だぞ。

いつもたくさんレス有難う御座います★

私、貧乏ですが、とても人には恵まれています。
ネットのカキコで、こんなに知恵を頂けて、支援や応援して頂けると思ってなかってので、とても嬉しいです。
ネットで探しただけの不動産屋さんの営業さんもすごく良い方で管理会社に何故こんなに管理費が高いのか確認いただいて、下がる余地がありそうなので入居したら交渉できるように協力して下さると言ってくれました。ローンも何軒か当たり金利・手数料の一番安い所を探してくれたり、諸費用がたらないので社長さんに手数料を安く出来るように交渉してみてくれるとも言ってくれました。何もわからずに漠然と考えて頂けのものが、皆さんや不動産屋さんの営業さんのお陰で現実にすることが出来そうです・・・まだ、ローン申請通って無いので・・（汗）

これからも厳しい生活が続くと思いますから、初めて自分の家を手に出来る実感よりローンの重圧の方が大きいですが、子供が元気で笑顔で居られるように頑張ります！！

ちなみに固定資産税は、古いので４万円くらいで、団体保険には加入しません。大昔、保険の仕事をしていたので、自分で設計して入りました。昔は、利回りも良かったし払い込みもあと１０年位なので老後資金や何かの為に続けています。会社も契約社員ですが福利厚生は、しっかりしているので団体の割安の保険に入っているので大丈夫です。ここは、得意分野なので大丈夫かと思います。

ローンで税金対策ですね！これは、更に勉強してみます。・・もともと、そんなに税金払っていませんが、少しでも節約しないとですね。

主さん 今 現状、手付金は払ったけど、頭金どころか諸費用さえ出すの苦しいのですね。

で物件価格はフルローン

シンママさんで仕事は契約社員．もし事故にあったり大病などして長期間勤めに出れなくなったら会社からは収入０、戻る席はもうないのでは、、、

団信加入はなんとかローンを組むための必須条件のような気がしますが。

私がもしシンママで住宅ローンを組むなら、２割以上の頭金は当然しっかり貯めた上で団信加入、ローン疾病特約も入ります。

今 子供さんは小さいようですけど、大きくなるにつれて生活費や教育費はうなぎ登りですよ。

主さん ローン審査通ったなら
病気にならないようしっかり自己管理して、仕事では成績上げて定年まで契約更新してもらえるよう頑張ってください。

不動産営業が言う「〇〇できるかもしれません」「あたってみます 聞いてみます」を都合のいいようにとるのは危険でしょう。

・入居したら管理費交渉できるように協力‥‥管理組合の理事になればできるよというアドバイス　実際に営業マンが交渉できる立場にはない
・手数料安くならないか不動産屋社長にかけあう‥‥あなたの物件成約により営業の自分に入る成功報酬のうちの少額を譲歩 もしくは値引き交渉もなかったし、売買両手で手数料儲かる不動産屋社長が少額を譲歩

実際こんなところですよ。
書面で約束したわけでもなし、善処してみますの言葉だけで
全てが自分にとってとても良い方向に進むと思い込むのは危険。
不動産営業はあなた相手に金儲け商売しているのです。
現段階では確信ない都合のいいことを沢山言ってきます。

その営業さんがスレ主さんのおっしゃるように良いかただとしても、営利事業に従事し、しかも雇われている立場ではおのずからその善意に限界はあります。
あまり期待をもたれないほうがよろしいかと存じます。

悪いですけど、2,000万弱とは言え、そんな経済状況でマンションを購入しようという感覚が分かりません。
都営や公団への入居が難しいなら、質が悪くてももっと家賃の安い所に移るのが妥当だと思います。
ろくろく値引き交渉も出来ず、ひたすら不動産屋の甘言に騙され続けているスレ主さんの姿が浮かびます。

リフォームの分くらいは値引きしてもらえそうだとおっしゃっていたようですが。
あとは仲介手数料（通常物件価格の３％＋６万円）を２％もしくは1.5％にまけてもらえるといいですね。

くろねこさんは契約社員で年収300未満、40歳オーバーでシンママ、ですよね。
仕事は60歳定年、長くとも65歳定年で、契約社員ですから退職金などはでないですよね。
フラット35の仮審査は通過しているとありましたが、75歳までなんてとても働けないでしょう。
今後20年未満で、これからお金がかかるお子さんを育てながら、年収の6倍以上のローンを完済できますか。
住宅ローンを完済しても、管理費や修繕積立や固定資産税は区分所有者であるかぎりずっと支払う必要があるものです。
60歳70歳になり、微々たる年金生活になった時に、月額5万になるかもしれない管理費＋修繕費などが払えますか。
ローン審査が通っても、今後きちんとした生活が維持できるかどうかや老後の生活設計を考えると
くろねこさん一人がしょい込むにはあまりの重責だと思います。

スレ主さんのお子さんが働きだしてローンをバトンタッチできれば良いのですけどね。
しかし、先のことは誰にもわからない。
８９さんたちが御心配なさってる点は既に過去レスで指摘されており、スレ主さんも考えての上での決断でしょう。
とにかく、もう買うことに決められたようなので、後は運を天にまかすしかないのでは。

ローン・家賃・管理費・メンテ費そして老後
しっかり検討して後悔・破綻のないように。

意外と考えてない老後資金

家計の基本的な数値として、総務省統計局家計調査H18年によれば、
高齢無職世帯の家計収支は、年金を含む総収入額が224,753円/月、
総支出額は278,849円
{非消費支出(税や社会保険料)が30,981円+
消費支出は278,849円}で月間の不足額は54,096円でした。
(ちなみにH19年の調査では不足額は46,541円)
この数値を基に60歳から90歳までの不足額を貯蓄すると、
54,096円×12ヶ月×30年
＝19,474,560円になります。(資産運用での収益は考慮せず・実費医療費保険含まず。)
従いまして、ご夫婦で退職後30年間、平均的な生活を
維持する老後資金は年金含まず約2000万円と推定されます。
また、勤労世帯の平均と比べ、
ゆとり度の上乗せ額を月間＋3万円の場合は更に1,080万円、
＋5万円であれば1,800万円、そして＋7万円では2,520万円
として追加上乗せをご検討ください。

親身の応援書き込みがたくさんあって、よかったですね。

現在、子育て中で契約社員とのことですが、安定した仕事に変えるという手もあるのでは。
たとえば、区役所や区に関係する仕事（図書館や福祉関係）などがあれば一番いいと思うの
ですが。ハローワークなどに通い正社員の仕事を探してみるのもいいかもしれません。

体力と気力に問題がなければ、私ならば、そのまま契約社員でアルバイトを週に２日３〜４
時間程度こなして、返済か貯蓄にあてるかもしれません。ただし健康第一ですけれども。

そういえば、昔、離婚した主婦の人が公立の簿記学校に通い（確か職業訓練学校のような所
だったと思いますけれど）、６カ月で簿記１級（だったと思いますが）の資格を取り、立派
に子育て自立されている方がいましたよ。今ふと思い出したので、書いてみました。

そうですよね、正社員を目指すのも一つの手です。
いろいろ意地悪な意見や耳の痛い意見も散見されるけれども、必死で生きているクロネコさん親子を応援しているよ！

>>93です。補足です。
体力や健康に問題があったり、生活資金にあまり余裕がないのなら、短期間だけバイト
して稼ぎ、資格を取った後に転職するということも考えられます。

私立の専門学校や通信教育もさまざまありますし、都や区でも、職業訓練校やいろいろ
なコース（無料もしくは格安）を紹介してくれますから、興味があるならば、区の窓口
で相談してみてはいかがでしょうか。特に母子家庭などは優遇されていたと思いますよ。
がんばってくださいね。

忠告よりカンパしてあげたほうが早いんじゃないですか？

>>96

「忠告」ではなくて、アドバイスです。
他の人のように有意義な書き込みができないのなら、あなたがカンパしてあげてください。

もめてないで、二人で寒波したらｗ

マンションはどうしても管理費と修繕積立金を払い続けなければならないのがデメリットだよね。
かと言って大田区じゃ一戸建てで2000万以下の物件はまずないだろうしね。
やっぱり都営住宅みたいのが住居費は一番安い方だろうね。

仕事が多忙な時期になり、ＰＣ触れない間に私の仕事の件まで心配頂いているみたいで・・・（汗）
確かに無謀ですが、そこまで何も考えていない訳では無いのですが・・・
仕事は、正社員への転職も視野に入れて考えていますが、今は、子供を中心に考えて時間や行動が自由に出来るので契約社員になっています。この辺は、町工場も多いので正社員になっても安定していませんし。
病気やケガで仕事出来なくなったときは、所得が１部保障の保険にもはいっています。そういうところは、大手の方が安心だと・・・融資も会社の名前もあると聞きましたので、いる間に買ったほうがいいかと。

何も考えてないわけじゃないですが、そこまで先ばかり考えても人生何が起こるかわかりませんしね！
基本的には、人間起きて半畳、寝て一畳・・・一畳じゃ暮らせませんが！！

それと、ご心配は有難いですが、民生委員に相談したり、見知らぬ方にカンパをして頂かなくてはならないほど、生活に支障は、ありませんので大丈夫です。もちろん貯金もありますし。
不動産には、無縁だったので詳しい方達のご意見は、参考になりましたが、それ以上は、自分でやっていかなくてはいけないものなので、ご容赦下さい。

でも、応援いただいている方々も居てくれるので、メゲずに頑張ります！周りのシングルママにも夢が与えられるといいな★

>>100
カンパなんて言っているのはただのやじ馬だから気にしなくていいよ。
ためになりそうな意見だけ取り入れていけばいいんだから。

>そこまで何も考えていない訳では無いのですが・・・

そうでしょうそうでしょう。
アドバイスadvice：忠告，助言，勧告（研究社新英和中辞典から）
何が「「忠告」ではなくて、アドバイスです 」なんだか。
上から目線であれこれ差し出がましいんだよ。

>それ以上は、自分でやっていかなくてはいけないものなので、ご容赦下さい。

これで良いのです。雑音は無視してがんばってね。

忠告：まごころをこめて相手の欠点や過ちを、戒めさとすこと。
助言：助けになるような意見や言葉を、そばから言ってやること。また、その言葉。

勧告：そうしたほうが身のためだぞということを公的な立場から勧めること。（笑）

104訂正
勧告：ある行動をとるように説きすすめること。

アドバイスにもいろいろ意味があり、ここでのアドバイスの正確な訳語は
忠告や勧告ではなく「助言」でしたね。私が間違えてました。
日本語って難しいですね。

何でもいいけど、スレ主さんが知りたいのは不動産関係の情報
ほかの御託は全部１０２に書かれた雑音

>>106
その通りですよね。

>>1さん

よかったら、これから不動産やローン関係で何かの行動を起こす際は、このスレに相談に来てくださいね。
今年の年末には年末調整が、年明けには確定申告があるので、そこで住宅ローン控除の手続きを誰かに聞いてください。

いつも優しいレスありごとうございます、勇気でます！
マンション購入の勉強しはじめた所で、先走ってしまったので、これからも疑問や不安いっぱい出てくると思うので、またご意見や忠告・助言★お願いします。
他のスレには、怖いくらいのやり取りもありますが、私のスレには、みなさん真剣に答えて下さるので、これも幸運かと思います。
リフォームなんかも難しいことばかりですよね、みなさん本当によく知っている方ばかりで勉強になります。

今回、不思議に思ったのが、契約は売主さんと顔を合わせてやることや不動産屋さんでは、住民票や源泉徴収など各種書類を渡す際に預かり書をくれないんですね。私は、保険屋さんだってので、そういう物も会社に提出が義務でしたが・・・本当に信用１つで一生の買い物なんですね。
私は、ネットで何軒か依頼して直接、電話をくれた人に頼んだんですが、みなさん不動産屋さんって、どうやって選ばれたんでしょうか？
アパートを借りた時は、地元の不動産屋さんでしたが、小さいところなので私のような面倒な客は、嫌がるかなと思ってネットでやってみましたが、地場の不動産屋さん方が便利だったのかと・・・・

>>109
最初はネットで見つけた業者であろうと親身にやってくれたのですからいいのではないですか。
いろいろ相談に乗ってくれて、値引き交渉はもちろん、仲介手数料までまけてくれたんでしょ？
いい業者さんじゃないですか。
もう契約したのならそれでいいと思いますけどね。
地元の業者だから優良とも限りませんし。