MJR鹿児島駅パークフロントについての情報を希望しています。
総戸数155戸のマンションです。
駅近なので気になっています。
所在地：鹿児島県鹿児島市浜町1-21の一部、12-1、12-イ、13-1の一部、55、56、57、58、59、60、61、62、63の13筆（地番）
交通：JR日豊本線「鹿児島」駅 徒歩2分（約120m）
間取：1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積：31.90平米～95.69平米
売主：九州旅客鉄道株式会社・旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：未定
管理会社：未定
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
よろしくお願いします。
[スレ作成日時]2021-11-04 14:28:18
今後マンション新築価格が上がっても下がることはなさそうだから、買えるうちに買わないと一生無理でしょうね。そう考えると、築浅中古やいま売れ残っているマンションを値引きしてもらって買うのも永住覚悟の場合は考えとしてはアリかも。
5年後10年後に、昔は90平米オーバーの部屋が築浅中古で3,000万円台で買えた、とか言ってる可能性もある笑
ローソン建設中のお隣の日通跡地を、駐車場用地にしてほしかったな。
タワーパーキング130台って入出庫待ちでどれだけ待たないといけないの（笑）
管理保守や電気代、メンテナンス費用で管理費と修繕積立金は莫大だろうな。最初は低めで設定してても、すぐに値上がりや、最悪の場合、修繕積立金足らないというパターンだね。
>>29 通りがかりさん
平置きもタワーも費用的には大して差は無いですよ。
前者は土地代に莫大な費用が掛かる、後者は建物設備費用やメンテナンス費用が結構掛かる。
前者は出入りが楽だけど汚れる、後者は出入りが不便だけど汚れない。
この差の価値をどう判断するかで考えればよいです。
鹿児島には民間のタワーの月極や時間貸し駐車場ないですか？
マンション用ではなく利益追求の事業なのだから費用の細工など必要ないのです。
料金は他よりかなり高いですか？そんなことないですよね。
>>29 通りがかりさん
130台でしたら3基はできるはずですよ。
前に待ちが誰もいなければ約1分、1人いれば2分半、2人いれば4分待ちという感じでしょう。
雨の日の乗り降りのストレスやドアパンチなどのリスクを考えると費用はかかってもタワー式の方が嬉しいけどな。
>>32 買い替え検討中さん
費用が莫大なのですか？
それなら、なぜ築20年30年のタワーが周辺の平置きと料金に差があまりないのはなぜでしょうか？
鹿児島にそれほど古いタワーがあるかどうか知りませんが福岡都心ならたくさんあります。
繰り返しになりますが駐車料金はマンション以外の民間経営の駐車場で比較すれば簡単にわかるはずです。
>>32 買い替え検討中さん
具体的な数値で示してもらわないと莫大と言われてもピンと来ませんよ
平置きなら130台の駐車区画だけで約500坪必要です
当然通行スペースも必要です
これらの土地代は莫大ではないのですか？
マンション以外の時間貸し駐車場の殆どは、土地活用の為の商売若しくは税金対策を目的とする。
タワーか平置き型かは、法規制等と長期の収支計画とを元に駐車場事業主が選択する。
時間貸しの料金設定は、地域相場や商業地域ならば加入する関連組合等に配慮する事になる。
組合に非加入であっても、他の駐車場とほぼほぼ同じ料金に落ち着く（競争原理）。
その地域特性や事情があり、一概にタワーが高いとか平置きが高いとかは、言えない。
マンションの場合、タワー型は資材･機械･建造費、平置き型は土地取得･資材･整地費用が発生する。
デベが投下したそれらの初期コストに利益が上乗せされ、各住戸の分譲価格が設定されている。
購入者（区分所有者）は、専有部とともに駐車場を含む共用部の費用（利益込み）を払っている。
維持･修繕コストは、所有者から管理会社が徴収し組合の管理費会計･修繕の各口座に積み立てる。
その地域特性や個別の事情があるが、維持･修繕コストは一概にタワー型が高いと言われている。
ここは坪いくらぐらいが妥当でしょうか？
大竜で170だから200前後じゃない？
180なら即完売しそう
大滝で170なんですね、、高いですね
大滝はまだ３戸残っているようです。
平置きに比べ、タワー型駐車場は維持費が高額な上に、
故障・保守点検時に出入庫が出来ないのが難点です。
特に夜間の故障時、保守業者が24時間対応で無い場合は
夜の発生から営業開始まで待たされる事になる。
平置きは、土地代がかかるといっても、売値に含まれますし、購入後はほぼメンテナンスフリーですからね。購入後の維持管理の大変さで言えば、圧倒的に立体が不利でしょう。
いくら維持費がかかろうが雨の日の乗り降りのストレスを考えるとタワー式がいいかな。点検時にも少し時間はかかるけど入出庫できるし、故障なんて殆どしないし、したとしても市電は目の前、タクシーもすぐつかまる。
雨の日のタワーで待つストレスもあります
考えることは皆同じ・・・
CS重視のデベなら、タワーＰの操作・待機スペースに屋根を設けて下さいます。
屋根が無い場合、管理組合が利便性や快適性に配慮したら、屋根を追加設置するでしょう。
操作待機スペースに屋根がないマンションなんてあるんですか？
雨降り時の乗降の快適性やらを重視してタワーＰの物件を購入したのに、まさかの
操作待機時に傘さして風雨にさらされ、濡れネズミになる事態は避けたい。
足元の灰が濡れて、滑り易くなるので危険。表面は緩い傾斜＆スリップ防止加工が必須。
又、タワーＰへのアプローチや待機スペースは屋根の設置や風よけ措置を希望す。
集合住宅のベランダは専有部では無く、専用使用部分という区分・空間と位置付けられる。
多くの集合住宅は、その空間に一定期間 設置出来る構造物は、エアコン室外機のみと規定する。
このシーズンに大量の電飾器機・オーナメントを設置、夜間に激しく点灯させる行為も規約違反。
尚、管理組合に申請して室外機以外の構造物などの設置を許可される場合はこの限りでは無い。
幹太くんっている？
降灰＆梅雨時はバスルーム乾燥か、洗濯機の乾燥を使います。
が、入浴時間までに乾かない、短時間では乾かない事もある。
結果、家族構成や生活習慣により単体の乾燥器の需要がある。
かんまちあは魅力ですが、週末にフェス？ライブ？がある時はかなりうるさいです。
コロナ禍でもジャズバンド演奏が20時頃まであることもありました。多分、苦情があったのでしょう。うちのマンションに謝罪文が貼ってありました。そんなレベルのうるささでした。
ここは坪いくらくらいになりそうですか？
家族全員分の洗濯物干す手間がないだけでかなり時間に余裕出来るし、シーツや大物洗ってもランドリー行かなくて済むし。
共働きなら最高。
歳とってからも最高じゃないかな
最近、ラカーサだったか幹太くん標準装備のマンション出てたけどすぐ完売してたよ。
名山小地区にそんなマンションできて欲しい
幹太くん口コミみると便利そうですね！附属小前のラカーサと上之園のラカーサは標準装備なんですね。附属小前だとマンションも安いのかな？
冬季なら、ファンヒーター等を使っての部屋干し・洗濯機乾燥・乾太君で、トロイカ３頭体制。
冬の強風雨や冷え込んだ雪の時に、コインランドリーに駈け込むことも無くなります。
冬季だけは、部屋干しは加湿・湿度維持に役立ち、感染症やインフル対策に効果的。
1月の説明会
結構予約入ってるみたいですね
価格は期待しておりますね。
タワーパーキングか平置きで揉めてますけど、この物件に関しては通勤・通学・普段の外出に公共交通機関使える人だったら特段平置きにこだわる必要ないような…。
鹿児島は降灰ですぐ車汚れますし。
どうしてもタイムラグなく車が使えないとダメという方はわざわざ駅近ではなく郊外のマンションか戸建てを選ばれた方がいいかと思います。
言ってることは正しいような気もするが、鹿児島は公共交通機関がとっても弱いので、たとえ中央駅直結でもクルマ多用する人が多いんだよね、、、、
資料請求した者です。
説明会の予約しました。最近の新築マンションは高すぎて、鹿児島県の平均的なお給料ではなかなか手が出ません(T_T)
価格帯幾らになるのか気になります。
何もなければ桜島の眺望とか魅力的で資料請求したけど、トンガの大噴火とかみると、降灰、津波、衝撃波による損壊などリスクも考慮しないといけないんだなと改めて考えさせられた。
昨日説明会に参加しました。
価格は想定より高いですね。
価格は高いんですね、それは大竜並と考えてよろしいのでしょうか？
>>67 口コミ知りたいさん
いいえ、オーヴィジョン大竜より数百万円が高くなると思います。オーヴィジョン大竜は駐車場が無料ですが、ここは。。。
例えば、68㎡なら3700万円からの価格帯です。95㎡なら5500万円からの価格帯です。
また、管理費・修繕費・駐車場代等の費用は高くなる(例、25000~26000円からの価格帯みたいです)と言われました。理由はタワー型駐車場が3つあり、メンテナンス費用が平面駐車場より高いことだからです。
詳しい価格の発表は2月19日以降となります。
でも、2棟があります。裏側のほうは日当たりの悪い部屋は人気がない(希望部屋のアンケートより10分の１)ため、3400~3500万円からの価格帯です。
公園側の眺望は魅力ですが、やはり高いんですね。金額にそれだけ差があれば電停側も候補になりそうです。
市電側は北西向きで日当たりが悪く、桜島も見えない。売却しずらいでしょうか？
MBC不動産、かなり強気な販売方法です。買い替えの方は要注意ですよ。申し込みも受け付けてくれません。門前払いです。現金があるか、買い替え対象の売買契約書があるか。桜島ビューの部屋は必ず抽選になりますから、当たる保証のない物件のために前もって現在のマンションor家を売ってしまうなんて、とても考えられません。
それに加えて、桜島側の最上階は一部屋を除きすべて非分譲です。これまでいくつもの物件を見てきましたが、こんなの初めてです。
とにかく買い替えの方は要注意です。
非分譲が結構多いようですが、元々住んでたアパートの住人の方々なのでしょうか？平置き駐車場は、非分譲の人たち用だと営業の方がおっしゃっていました。
また、駐車場が住戸数分ない、駐車場は販売価格の高い順に決定ということみたいですが、ミドルリーフが圧倒的に人気のような気がして心配です。
アパート住人はマンションに割り振りされませんよ
非分譲は地主ですね
近くに行って桜島景色見ましたが近くだから綺麗に見えるとは思えませんでした
桜島は高さもあるせいか城山ホテルくらいの距離が一番綺麗ですね
花火に関してはここは絶景でしょうけど
同じ間取りの部屋は大分なら3320万からの価格帯ですが、
ここでは4000万(3900万と書いてありますが、3990万前後からの価格と考えてくださいと言われた)から価格帯です。
https://www.jrkyushu.co.jp/mjr/oita-branchera/plan/l_type.html
テレビによりこのマンションは国から補助金もあるようですが、高いですね。
また、不動産屋の態度が悪かったです。
九州は鹿児島、長崎が平地少ないから高いですね。
原材料も人件費も上がっていく中で以前建てられたマンションより高くなっていくのは当たり前。
少し離れてるけどオーヴィジョン大竜を値引されて購入できた方はラッキーだったと思います。
内見しましたが、非分譲が結構多いですね。
非分譲の人たちの分はほかの部屋に負担されるのではないかと思います。
そのため、高くなるのは当たり前。
桜島側の最上階は１部屋をのぞく全てが地権者です。公費が入っている再開発なのに
こんな事、許されるのでしょうか？仮に入居できたとして、こんなに地権者の力が強いマンションの管理組合は大変でしょうね。
まあ、地権者の協力がなければこのマンションは建たなかった訳ですから、仕方ないのかな。結局、土地を持ってる人が強いんですよ。
パークハウス鹿児島中央のときは最上階はすべて億越えで地権者は購入できずに下層階を購入したり、購入しなかった人もいましたよ。ここの地権者も相応の負担をしていると思います。先に選べたのは地権者たちに良かったと思いますけど、ここって売れますかね？中央駅周辺は別格として、谷山・宇宿方面のほうが人気だと思いますけど。
谷山は便利です。
説明会に行きました。価格は高く駐車場は先着順でなく高い価格を購入された方からで西側のマンション購入の方は駐車場は無いと言われました。また、車も車高により入らないため乗り換えてもらう必要があると説明をうけました。皆さんが投稿されてる通り再開発地区で補助金がでてるのにもかかわらず分譲価格は高いです。また、担当者に希望価格や駐車場に沿わないなら別の分譲マンションを検討したほうがよいと言われました。
MBC不動産の担当者は、すべての事（駐車場、価格）は、JRの考えです。とまで言われかなり強気の対応でした。他のマンションでなら数百万安く買えると思いました。
説明会に行きました。価格は高く駐車場は先着順でなく高い価格を購入された方からで西側のマンション購入の方は駐車場は無いと言われました。また、車も車高により入らないため乗り換えてもらう必要があると説明をうけました。皆さんが投稿されてる通り再開発地区で補助金がでてるのにもかかわらず分譲価格は高いです。また、担当者に希望価格や駐車場に沿わないなら別の分譲マンションを検討したほうがよいと言われました。
MBC不動産の担当者は、すべての事（駐車場、価格）は、JRの考えです。とまで言われかなり強気の対応でした。他のマンションでなら数百万安く買えると思いました。
売主から見れば
否定派が1000人いてもお金持ちの買いたい人が200人いればいいんだよね
って説明会行って思いました
鹿児島中央タワーもそうでしたし
みんな高い、馬鹿じゃないの？って言ってたけど結果的には1週間で完売
あそこから鹿児島のマンション価格が変わった気がする
鹿児島駅か谷山駅かは、迷いますね。
谷山駅にマンションできたら買うかもしれません。再開発でかなり変わったし、生活も便利そうだし。
谷山もいいですね。今後の街の発展を考えると中央駅いいかなと考えてしまいます。
中央駅2期開発を待ちたいところですが、本物件の価格を考えるとこちらよりもさらに価格があがりそうで悩ましいです。同じように考えている人も多そうな気がします・・
そりゃもちうろん、中央駅近くが買えるならそちらがベストです。
最近、MJR鹿児島中央の４LDKが中古で売りに出されて即売れてましたね。
しかも新築とほぼ変わらない価格で（多分）。
中央駅人気は高まる一方かと。
MJR鹿児島中央は駅まで微妙に距離があり、交通の便がいいとは言えない上にあまりに戸数が多いため、ゆくゆく売却価格がかなり下がりそうですけどね、、、
鹿児島駅の方は交通の便がいいですし、公園も近くにあり、近くの保育園も定員が大きいため、子育て世帯にも人気がありそうですね！ここはリセールバリューが良さそうですが、機械式駐車場であるため管理費の値上げがネックです。
私はMJR鹿児島中央はいい物件なので価格維持しそうと見ておりますが、築浅で新築と同じ価格で買えたならラッキーなのでは？値段が下がるようでしたらお得だと思います。中央駅は私も今後上がっていくと思います。鹿児島駅はまだお得感がある気がします。
中央駅と鹿児島駅で好みによって棲み分けがされてきそうな気がします。公園や保育園は大事な要素ですよね。小さいうちはこちらでもいいかなと思いますが子供が大きくなったら中央駅側に移るのが理想かもです笑
こちらは立地から機械式駐車場はペイできる割合では埋まると思うので、そこまで管理費の心配はしていないです。ただ、ハイルーフや大型車希望の方にとって魅力は薄いですね。
86さま
参考までに教えて頂きたいのですが、戸数が多いと売却価格が下がる（価値が下がる）というのは、どういう理由なのでしょうか？
戸数が多い方が管理組合の運営が楽なのかな～っと思ってたのですが。
ベストな戸数ってどのくらいなんでしょう？
88さま
私も詳しくないので自論で申し訳ないのですが、戸数が多いということは、戸数が少ないマンションに比べて供給が需要を上回りやすくなりますし、同時期に複数の部屋が売りに出れば価格競争が起こりやすくなると思います。日当たりや階数によって差はあると思いますが、特に条件の悪い部屋は安くしないと売れないんじゃないですかね、、、
もちろん駐車場が平置きで、戸数も多ければ管理費が抑えられるというメリットはあると思います！
47です。ありがとうございました。全体的にマンション価格が上がってきているので、あの場所で93平米3780万なら悪くないなと思いました。中央駅近くでは70平米で4000万オーバーですから。
ここって、１階が商業施設なんですか？
何が入るんでしょう？
ペットは飼育可能ですか？
規約あるのは構わないですが、入居してから完全禁止だと困ります。
せっかく目の前に公園あるので小型犬を家族に迎えてお散歩したい
あえてマンションを買いたいという人は別として、あそこの立地で、あの価格ならば一軒家買ったほうがよくない？と思ってしまいました。皆さんはどう思ったんですかね？多くの人がそう思ったなら、将来もし売りに出したくなった場合、価格が大幅に下がる気がします。素人考えですが。
ペットは大型犬はダメで、小型犬猫とか2匹までだそうです。
たしかに価格高いですね。
これから建設予定のマンションも価格上昇しそうです。
それから狭いマンション増えた。
狭くして個数増やして価格抑えてる感じします。
価格は確かに高く感じますが、今はどのマンションも高いですよね、、、鹿児島駅周辺はあまり土地がなく一軒家建てるのは難しいですし、あの場所にこだわる人にはよい物件なんじゃないでしょうか。
近くには大きな病院とか役場とかありますし、一定の需要がある気はします。
同じ値段なら一軒家がよくない？というのは、マンションを選ぶ人がどのようなメリットを重視しているか全く理解していないように思えますね。
なるほど、ここは鹿児島の方にとって立地が良いんですね。勉強になりました。
いや、別に立地が良いとは思わないですよ。
人によると思うけど。
ここに限った事じゃないけど
マンションの隣に同じ値段か少し高いくらいで戸建てが買えればマンションより戸建ですね
たまーーに、「何故こんなところにマンション？戸建でいいんじゃない？」っていうマンションありますが、このマンションの近所に戸建は無理ですからね
私もこの近辺で同様の価格帯で一戸建ては無理だと思います。
駅2分、桜島ビュー、公園目の前はマンションだから可能になったかなと。こちは低層でも視界が悪くないのが良いです。
価格帯ってどれくらいになるんですかね？
>>105 周辺住民さん
説明会に参加しました。
2棟があります。日当たりが悪いほうは3500万円からの価格帯です。
日当たりが良いほうは3700万円からの価格帯です。
確かに、安いとは言えないかもですが高すぎるわけでもなさそう。
このマンションの人気はどうなんでしょうか。ご存じの方おられませんか？
こちらの天井高はどのくらいかご存知であれば教えていただきたいです。
低層階でも採光が期待できるのではないかと思って検討しています。
目の前公園なので低層でも採光は問題ないではないでしょうか
1階にどんな商業施設が入るのか楽しみですね！
かんまちあでイベントがあれば土日は煩いですけどね。
第一期77世帯即完売ってニュースに出てましまね
即完売は凄いな。2期の値上げがあるのかが気になります。
ここの売れ行きが中央駅西口の値段に影響しそうですね。
西口の告知を待っているところですが、この値段で完売なら西口がさらに高くなりそう。ここで手を打つのもありかなとも思い悩みますな。
気づいたら1次10期、、って10期ってなぜ？？
掲示板全然書き込まれていないし、売れているのか？そうでもないのか謎です・・
>>119 マンション検討中さん
１期78戸全部完売でした。
ほかのマンションを比較すれば、高くないし、人気があるようです。
一回内見しましたが、価格や利便性等を考えると、諦めました。
多分完売はしてないです。空いてる部屋はチラホラありました。
設備とか外観とか素敵なので迷ったんですが、断念しました。1番の理由は1階にテナントが入る事です。もし飲食店だったらゴキブリ等の害虫被害が避けられないと思います。賃貸なら引っ越せばすみますが、分譲なら簡単には逃げられないからです。
スーパーとかだったら、すごく便利だと思いますけどね！
ゴキは飲食店無くても24時間放置ゴミ置き場あるから1Fは＊＊じゃないの？
なんか買えなくて負け惜しみみたいなコメントありますが、一般的にはテナントや商業施設が入ることはメリットなりますけどね。
何が入るか分かりませんが、便利にはなると思います。(っていうことがわかっている人が買えばいいわけですがね・・)
