ジークレフ神戸北鈴蘭台　どうでしょうか？

説明会に行きました。
が、モデルハウスは未完成の為、内覧出来ず。
説明会では、担当者にいきなり予算を聞かれ、むしろいくらなのか逆質問で返すと濁されました。
「設備がすごい、耐震性は２等級、駅近、他の戸建てとは比較にならない」
ばかり述べてきて、具体的な説明はなし。
108区画について今後の売り出しスケジュールを聞くと、
「まだ未定ですが、２年以内には?ただ最初の販売区画が一番いい設備です。今後の売れ行きによっては、後の区画は値上がりするかもしれません。」
最後に、間取り図を３パターン見せられ、希望はどんな感じ？と…
間取りの希望を伝えるが、今出せるのは３パターンのみとのこと。
もう一体いくらなのか？とハッキリ聞きましたが、「3000万円後半で4000万円はしません。南側は北側より100万高いです。」
とにかく今日どれか希望の区画を申し込んで（説明会参加者は抽選倍率がポイント制で上がります。）ローン審査して欲しい！というのが見え見えのトークで詳しい内容は一切ありませんでした。

今後のスケジュールも確認しましたが、１月下旬には１号邸がモデルハウスとして完全、後は２月下旬まで順次完成とのこと。
でもその間に申し込みと抽選なので、おそらく内覧出来ないまま購入になるのでは？

長くなりましたが何の参考にもならずすいません。
建売ってこんな営業さんばかりなのでしょうか？

ちなみに実家が物件に近く、年末年始も工事をしていたのを知っていたので、説明会にはモデルハウスが間に合うかなと期待していた為ガッカリでした。
何かトラブルがあって遅れたのでしょうか？

>>1 戸建て検討中さん
詳しく教えていただき、ありがとうございます。
まさか価格もわからない状態で、希望を伝えないといけないとは。。正直驚きました。私もネットでは色々と調べたり、実際に建て売り物件を何度か見に行ったことがあるのですが、こんな風に大きな分譲地は初めてでしたので想像もつかず…。ましてや抽選とは、申し込みされる方が沢山いらっしゃるのでしょうね。

やはり一番気になることは、価格なのでそこを教えてくれないとなると、検討するにもわからないことばかりですね。実物見れない状態で申し込みをしないといけないのは、正直怖いです。

他の不動産の方にも情報がなかなか入って来ないらしく、でも価格は相場より高いのではないかと。

大手企業だったので、安心なのかなぁと思いましたが、説明会も気になっていましたが、１人で行くのは圧がすごそうで躊躇してしまいました。もう少し具体的に宣伝された上での検討の方がいいのかなとも考えてしまいました。

お忙しいところ、投稿してくださってありがとうございます。説明会の雰囲気がとてもよくわかりました。参考にさせていただきますm(_ _)m

>>3 戸建て検討中さん
なるほど、、抽選とはそんな感じなのですね。人気区画がどの辺りになるか検討もつきませんが(やはり南側の角地が人気なのかなぁ)、事前にわからないとなると、ある意味賭けみたいなものですね。当てにいくのか、自分の意思を貫くか。。


学区のことも知りませんでした。北区が穏やかな学校が多いイメージでした。実際、事件や問題行動などあまり耳にしたことがなかったので。なので、とても参考になりました。

加えて、強気な販売姿勢なことや割高感があることで、もう一度場所を含め検討し直さなければならないなと感じています。何より、ローン審査を先にさせられる感じがとても気になります。もちろん通らなければ何も始まらないので、言われてることもわかるのですが。。

営業の方の第一印象って、とても大切ですもんね！高い買い物ですし、やはり感じのいい方とお付き合いしていきたいです。

ちなみに電話で問い合わせをしてみたのですが、価格等一切教えてくださいませんでした。プロジェクト発表会も予約でいっぱいだそうで、平日なら時間はとれますと。モデルルームの発表も近いと言われていました。予約された方のみだそうです。


お忙しい中、貴重な情報をありがとうございました。とても助かりますm(_ _)m

横から失礼します。
私も説明会に行きました！てっきり合同説明会かと思いきや、個別説明会でした。担当者はかなり上からで、？？と思いました。建つ前から売れると自信があるようです。
　価格についてはまだ決まっていない、今後の販売計画や間取りも全く。３年程かけて売っていくと。挙げ句に一番メインだと思っていたモデルルームもまだ完成してない状態で、どこに希望を出すかを聞いてきました。大体の価格でいいので教えてほしいと聞くと、南側は北側のプラス200万、角地は更にプラス、南側角地は4300万くらいにはなる予想だそう。自己資金についても聞かれました。価格も出して来ないのに、？？と思いました。

>>5 通りがかりさん
1です。
私共と同じ感じだったようですね。
やはりどの担当も価格は未定で案内しているとは…
単に私共が足元見られただけかと感じておりました。

ただ、4000万超えることはないと聞いていたので、その点は私共の聞いた内容と違っていますね。
こうなると、もう本当の値段などはないのではとさえ感じできました。
なぜあれほど強気なのか…

トピ主様以下、皆様に良いおうちが見つかりますように。
私共も頑張って探しますね。

>>6 戸建て検討中さん
５です！
そうなんです！私も担当者から聞いた価格が違っていたので、びっくりしました。買う気がないと思われたのでしょうか。あと、アンケートの記入をお願いされました。その中に価格についての記載があり、妥当か高いか安いかみたいな。今思うのは、来場者の反応やアンケート結果を見て最終的に価格を決定するのではないかと。人によって言うことが違うなんて、考えられません！！

>>7 通りがかりさん
５です！連投すみません。
　ちなみにですが、私の担当者は相場より安いと言っていました！その前に紹介Blu-rayを見せられて、何となくその気になってしまっており、アンケート用紙にも価格は妥当と書いてしまいました。反省です。
　お互いにいい物件を探しましょうね。

>>5 通りがかりさん
お忙しい中投稿してくださり、ありがとうございます。スレ主です。

価格ですが、結構高いですね。角地だと、その位になってしまうのでしょうか。。

手数料等他にも色々とかかりそうなので、家の価格は4000万くらいで考えていたので、それだと少し予算オーバーになりそうです。

ネットで色々探していますが、なかなかいい所がないですね。今年中には出来れば新居に移りたかったのですが、焦ると後悔ばかり残りそうです。。

私もどう言われるかわかりませんが、説明会の問い合わせをしてみようと思います。また情報がわかりましたら、載せますね。


貴重な情報をありがとうございましたm(_ _)m

説明会とモデルルーム見学に行ってきました！
まず価格帯ですが、3600万から4200万程度で人気区画は3600万台のところらしいです。希望が重なると抽選になると言っていました。予想をはるかに超えて問い合わせが入ってくるらしく、ゆっくり購入できるのは今回だけではないかとも言っていました。今後は、完成前に売っていくそうです！
　モデルルームは一軒のみ、家具や小物も入っているためイメージしやすい…だけど、第一印象は思ったより狭い！！！でした。何より価格が、気になります。本当にお得なのでしょうか？営業の人は相場より安いと言われています、と言っていましたが…周りと比較して、どうなんでしょうか？後から安くなったりするのも嫌ですし、人気ならば早く押さえてしまった方がいいのか…私も情報が、知りたいです！お願いします！

駅から2分の戸建てとなると注目度も高いでしょうし、強気の価格になるのもわからなくもないです。
今後北鈴蘭台駅界隈がどう発展していくのかにもよるのでしょうが、価値が上がっていくのか下がっていくのか気になる点ではありますね。下がりはしないような気はするけども、相場としてどうなのかというのは確かに気になる点だと思います。
営業さんは売るためにいろいろ言うのだろうから、事実はどうなのか自分たちでも調べたりする必要があるのかなと思いました。

>>3さんに同意見です。

神戸市北区（特に鈴蘭台）はお年寄りが多いオールドタウンです。
最大の市営住宅「桜ノ宮団地」もあったことから学校区は良い方ではないですね。
北区のメリットは大きい家だと思いますが>>10さんも書かれているとおり、家のなかは、図面より狭く感じられました。庭もほとんどなく、家の設備（グレード）も普通でした。

それに神戸市から余剰された土地は、1戸あたり530万円のはずです。（「余剰地に100戸の民間戸建住宅を販売。余剰地の対価約5億3000万円」https://project.nikkeibp.co.jp/atclppp/15/433782/040900018/）

土地が530万円、そこに普通の家を建てたら価格が3600万円～4200万円って、どういう計算なんでしょう？神戸市から安く仕入したんだから、そこに住もうとする人たちに安く分譲してほしいというのは当然の考え方だと思います。

このグレードの木造なら1戸2000万円あれば建つと思われます。土地と合わせて2500万円。これが3600万円で売られるということは、1戸あたりの利益が1100万円です。1100万円÷3600万円＝利益率30％にもなります。ふつう建売業者は利益率5～15％ですよ。そう考えると、ちょっと割高ですね。

駅徒歩2分って分譲入口までの時間ですよ？ちなみに北鈴蘭台駅から三宮駅までは乗り継ぎ・乗り換えを含めれば20分～25分かかります。ましてや大阪駅までは1時間以上もかかります。
明石駅から三宮駅までは乗り換えなしで20分、大阪駅まで40分ですから、明石駅から徒歩15分の新築戸建2800万円～3400万円の方が条件は良いですね。（子育て世帯にも明石の方が人気がありますし。）

神戸市は教育委員会も不祥事続きで人気がないですし、北区は人口流出が続いています。神戸市の人口減少数は全国ワースト１位です、その影響から今後も不動産価格の下落傾向は続くでしょうから、北鈴蘭台駅徒歩2分だけでこの価格だと相場より高いと思いますね。

皆様、情報をいただきありがとうごさいます。スレ主です。

私も先日、モデルルームの見学と説明を聞いて来ました。価格帯は皆様が仰られてる通り、3600万円代～4100万円代で正式な価格発表は2月28日だと聞きました。郵送なのか、電話でなのか、現地に行かないと聞けないのか、、確認するのを忘れてしまいました。

他の物件を見に行く機会があり、そちらの営業の方に価格未定なことを含めチラッとこちらの分譲地のことをお話しました。
神鋼さんはとにかく、買い手のニーズに反応していくので今後の間取りや設備なども、要望や意見によって変更していく可能性が大きいとの事でした。

確かに、ジークレフの担当者の方。。価格や設備に対して、すごく意見を求められてきました。実はそれが私はすごく苦手に思いました。今後、売れると思いますか？実際はこんな聞き方ではなかったような気もしますが、返答にとても悩んでしまい。。

買いたいと思われますか？とも聞かれましたが、価格もまだ出ていない段階でなかなかストレートだなと。

こういう意見を聞いて、価格調整をされるんだなと思うと懐具合を探られているようで、、私はそう感じたのですが、ある意味正直なのかもしれませんね。


設備のグレードですが、標準か少し下かなと感じました。特にフローリングと、キッチンの端？がコの字カウンターではなく、システムキッチンを置いただけ。みたいになっているのは気になりました。掃除機当たったら壊れそうですね(^_^;)


何より、12〉〉さんの神戸市からの余剰された土地の価格を聞いて、本当に驚きました。108戸という大型分譲でしたら、まとめて建てる分もう少し割安感があってもいいですね。。人口流出を防ぐ意味でも、若い世代の方を中心に来てもらって、北鈴蘭台の街が賑やかになればいいのになと思いました。
北区の自宅近くにも、随分前に開発された大型分譲地があるのですが、未だに売れていない空き区画が多く寂しい感じでした。今回の北鈴蘭台の開発もそうなってしまわないか、少し心配に思いました。

ジークレフを検討しています。
同じく市営住宅があり気になるところではあります。
この辺りの学区の雰囲気、治安を教えていただきたいです。子育てするのに正直どうなのでしょうか。

あと、管理費として毎月2000円程支払わないといけないそうです。もちろん、管理人さんがいらっしゃるそうなんですが仕事内容は、コミュニティハウスの管理とその前のお掃除だけと言われていました。

管理費は５年間2000円と決まっているのですが、その後は上がる可能性もあるそうです。

分譲戸建てでの管理費というのは、結構あるものなのでしょうか？実際支払われている方がいらっしゃったら、トラブルなど何でも構いませんので教えていただきたいです。

よろしくお願いいたしますm(_ _)m

マンションの場合は、共用部分（外壁や廊下、玄関ホールや庭など）の掃除など誰も管理する人がいませんから管理費が必要になります。

分譲戸建は所有者が管理するものですから、普通は管理費をとりません。

しかし神戸市内では、阪急御影駅の山手に管理費を取ってる高級住宅街がありますよ。
ここでは毎日のように清掃業者が周辺道路の掃除やゴミステーションの掃除をやってますので、ピカピカです。

でもジークレフはコミュニティハウスの掃除だけなんですね。
しかも月額2000円ですか？年間24000円だと自動車税みたいなものですね。しかも5年後には値上げするんですね。

しかし月2000円×108戸＝月額21万円の掃除ですか。
コミュニティハウス一戸を掃除するだけで毎月21万円もらえるなら、やりたいくらい（笑）
せめてゴミステーションくらいは掃除してほしいですねー。

隣の市営住宅も管理会社がジークレフサービスになっていましたが、あっちにも集会所があるようなので管理費をとってるのかな？

>>17 通りがかりさん
管理費2000円の中には、コミュニティハウスの維持費も入ってるのかな？と、思います。実際、どこか壊れてしまったらどうするんだろう。。

市営住宅にもジークレフ入ってるのですか？
こちらの物件はまだどこの管理会社が入るのか、私が聞いた時には未定と言われていました。担当の方に色々質問するのですが、決まっていないことが多く少し不安になります。。

訂正です！
価格発表会は2月29日(土)でした。3月6日(金)～3月8日(日)が、登録・抽選・申込み会だそうです。契約・内覧会が3月14日(土)と、なかなかのハードスケジュールですね(^_^;)　

1です。しばらく見ない間にコメントが増えていますね。
12さん、同感とおっしゃって頂きありがとうございます。
さらに詳しく土地価格のお話までされているので大変参考になります。
ありがとうございます。

複数の方がコメントされている市営住宅ですが、特に大きな問題があった事は記憶にないですが、とにかく高齢者世帯ばかりです。（実家がこのエリア近くです）
隣接している以上、地域のつながりを戸建エリアにも求められ、高齢者世帯では担えない役割などを背負う必要があると思われます。

校区ですが、モデルハウスを見に行かれた帰りにでも、是非歩いて実際の場所を確認された方が良いです。
子育て世帯の方は学校に何を求めるのか。偏差値？通いやすいさ？校風？
でもまずは毎日我が子が通う道を自分でも歩いてみられるのが大切だと思います。

北鈴蘭台駅前という立地は便利だとは思いますが、結局、買い物は駅前だけでは不足するので車が必須です。
勤務は電車、週末の買い物は車。という感じでしょうか。

皆様の確認された金額であれば、同じ北区エリアで、少し駅から離れますが土地を買って注文住宅を検討する事は、十分可能な金額だと感じます。
あえて、耐震レベル２の手狭な建売を「駅前」という利点だけで4000万円前後で買う方は…？
ニーズが分からないままです。

共有部分のコミュニティハウスは、マイナスポイントですね。
今度、管理費は必ず上がりますし、修繕費もかかります。
あらかじめ物件費用に上乗せされているとは思いますが、必要のない方には無駄な出費ですよね。

ちなみに、このエリアの道路向かい側（北側）にも市営住宅があり、そちらも同じように再建され戸建てエリアが出来ると聞いています。
小学校の校区は異なります。
おうち探しに猶予のある方は、そちらのエリアの情報も待たれてみては？

価格は、非公開みたいです。
実際に行かないと教えてくれません。
私の印象は、北鈴蘭台の相場からすると少し高いと思います。
駅近、エネファームあり、最新の鍵、アルソック？あり。耐震設計等があるため高いのだと思います。
また、駅近から販売しているので高いなら待てばいいと思います。

私も気になって周辺を歩き前を通りましたが、販売センターもお休みのようですね。
　ホームページに、物件について記載がありました。第１期の残りだと思われます。今は先着順申込みのようです。コロナ騒動後もしばらく、販売センターに通っていました。問い合わせは結構あるらしいです。別の不動産の知り合いも言っていたのですが、契約(賃貸も含む)件数は落ち込んでいないとの事。正直、意外でした。やはりタイミングもありますし、ローン金利も底ですのでこれから上がる？と思ったら、考えた方がいいのかもしれません。経済は大変な時期になっていますし、緊急事態宣言も延長がほぼ決まりでしょうから…これからはもっと厳しい状況に突入し、銀行ももしかするとなかなか貸してくれないのでは？とも思います。

ホームページからですが、物件詳細を記載しておきますね。
先着順販売概要
販売区画数
4戸
販売価格
3,628万円～3,988万円
最多販売価格帯
3,800万円台（2戸）※100万円単位
管理費（月額）
2,800円
※2020年4月11日?2023年3月31日は管理費免除（0円）、2023年4月1日?2028年3月31日は1,900円、2028年4月1日以降は2,800円となります。
管理組合準備金
50,000円（引渡し時のみ）
修繕積立準備金
100,000円（引渡し時のみ）
敷地面積
150.74㎡～173.23㎡
建物延床面積
105.16㎡～115.92㎡
入居時期
即入居可※諸手続き完了次第
最終更新日
2020年4月20日

当初は3600万円台～だったのに、今は3498万円～になっている。
第一期もまだ完売していない？引き合い多数は何だった？価格設定が高すぎた？

ホームページを覗くとプレゼントキャンペーンと称して実質的な値下げもしているようだ。

また、全１０８区画の街並みと言っていたのに、端の方の土地を積水ハウスやダイワハウスが取り扱いしはじめた模様。
早くも土地転売か？当初の売りだった街並みは何処へ行く？

駅前マンションも資料請求開始したが、ここは大丈夫だろうか？
ちまちま値下げしてたらドンドン置いていかれるような気もするが...

>>23
その価格の家はもう売れちゃったみたいですね。今はもう3600万円台が最低価格帯となってました。
特典もあったようだし情報を素早く入手できた人はお買い得に買えましたね。

駅前マンションというのが分からないのですが北鈴蘭台駅周辺に新しいマンションが出来るのですか？
ここが徒歩2分なので同様の距離なら競合しますかね？

>>24 匿名さん
駅前にあったコープさんのところです。
コープが建て替えられてその上部にくっつく感じでマンションが建ちます。
道一本渡ったら駅ですね。

そもそも、戸建とマンションはコンセプトが違うのでは？
同じ駅近での比較だと、資産価値的に考えれば断然マンションの方が上。10年後、20年後のことを考えると、売る時の価格や売りやすさの差は確実だと思う。

実際に私も家族の希望でマンションから戸建へ引っ越したが、小さなお子さんがいる若いファミリー層が多い。階下への足音トラブルから、最近弟家族もマンションから戸建へ引っ越した。今は庭付き一戸建て、子どもに静かにするよう怒ることもなくなりのんびり過ごせていると言う。奥さんはかなりの階下の住人を気にして、かなりのストレスだったらしい。

一方、マンションは近所つきあいもほとんどなく、夫婦２人もしくはある程度大きい子どもさんなら快適に暮らせると思う。年数が経過してくると、修繕積立金の値上げはあるかもしれないが経済的余裕があるなら、外壁などのメンテナンスやゴミ捨て場の当番も不要なマンションが絶対に楽だと思う。

こちらの物件も、コミュニティハウスがあることを考えると、何となく若いファミリーをターゲットにしてるのかな？と思う。
公園も近くに何個かあるし、警察署も近いので安心して過ごせるのでは？市営住宅のトラブルもあまり聞かない。以前は暗いなと思っていた道だが、最近電柱にLEDのライトが取り付けられたようで明るくなった。

価格については、細かくは実際に足を運ばないと教えてもらえない。オンライン商談もあるとのこと。こういった新規分譲区画は、出来るだけ早いうちに住人になりたいと思うのは私だけだろうか…。後から気に入った間取りが出てきたら、ショックかもしれませんが(笑)

なんで９か月も書き込みないの？

本当に何で( ・◇・)？
消されてる？

消されてたらこうやって書き込めないやんw

にしすずの創建の販売が好調なようで75件中残り20件切りましたと連絡がありました。実家がきたすずなので迷うところです。

にしすずの創建、完売したそうです。気持ちが、じゃあこっちにならないので悩ましい。でもいずれここもなくなるんでしょうね。

今の所、70戸超契約しているってあるので、まだ30戸くらいは選択できる状況なんじゃないでしょうか
販売時期とかの関係でいつでもどれでも選べるってわけじゃあないとは思いますが

駅からこの分譲地全体の駅から近いところまで徒歩2分。
奥の方になったとしても10分かからないくらい…で駅には行けるのかな
その分、お値段は高めの傾向だったりするのかなぁ

まだまだ選択肢はある状態みたいですね。
先着順での案内がそれなりにある状態です。
駅まで近いので価格が高くなりがちっていうのがもしかしたらあるのかもしれませんが。
駅に近い割には駐車スペースが2台分だったりするので
その点はとても考えられていると感じました。

このあたりの小学校、保育園はどうなんでしょうか？

楽しみだな～

保育園はそこまで数が多いようには見えないのですが
競争率はどれくらいでしょうね？

できれば駅の近くで入れると良いのだけど
皆さん同じことを考えるだろうからなぁ…。

保育園も大切ですが
学童も同時に調べたほうがいいように思います。

108戸の住宅地ですからもう少ししたら近所の園が定員いっぱいということはありそうですね。
待機児童の問題が解消されたのはいいですけど、今度は学童・児童クラブなんかが満員だというニュースもありましたね。
数年後の状況は読めなくて判断が難しいところもありますが、今の時点でのクチコミがあれば聞きたいところです。