「マンション管理士等に質問しよう！　Ｐａｒｔ３」

いい加減に投資の書き込みはやめることだな。
みんなが迷惑をしているといっているんだから
自分のマンションだけにしろ。

>>20350 匿名さん
組合資金の投資も個人投資も投資は
同じである。
お前が別スレを立てなさい。
組合員の負担を軽くすることと大規
模修繕や建て替え等を考慮した資金
捻出方法を投稿している。
イヤなら削除依頼を出しましょう。
利用規約に反していれば辞める。
以上。

>>20352 匿名さん
>お前が別スレを立てなさい。
みんなが迷惑しているので、あなたが別スレを立てるべきです。

>>20352 匿名さん
スレ主です。
ここで投資の書き込みはやめてください。

おっ、スレ主登場。GOOD JOB!

現在の米国指標はドル売り円買いに振れている。先物は大幅に買われている。組合投資資金は米国三指数はかなり上昇するが為替差損で含み益は下がる。当たるかな？日本株は本日は配当確定日で買われたが思ったより上値は重かった。引けにかけた上下を見るとこの調子では明日の権利落ちは相当下がると予想するが指標の発表は原油・ガソリン・留出油等の在庫でサプライズには期待薄。であるのでさらに日本株にはサプライズ不足。４月に期待しよう。

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

次回の雇用統計が重要。

自慢げに書き込みをしているが、ただ解説者のコメントを
つまみ食いしているだけ。

今晩はもみ合いか。昨日は上昇してスタートしたものの、特段の悪材料がない中、取引終盤に失速し、主要3指数がそろって下落して終了した。ダウ平均は125ドル高まで上昇後、31.31ドル安（-0.08％）と小幅にマイナス圏で終了し、S&P500も0.28％安で終了し、ともに3日続落した。ハイテク株主体のナスダック総合も0.42％安で終了し、2日続落となった。

　今晩はもみ合いか。ダウ平均とS&P500が3日続落したことで、押し目買いによる反発が期待されるものの、主要3指数がそろって史上最高値圏にあることに加え、週末がグッドフライデーで休場となることや、同日に米連邦準備理事会（FRB）が注目する2月個人消費支出 (PCE) 価格指数の発表を控えており積極的な取引は控えられそうだ。注目の経済指標や決算発表が少ないことも投資家の様子見姿勢を強めそうだ。

　27日の日経平均は3日ぶり大幅反発。終値は364円高の40762円。米国株安を受けても寄り付きから3桁の上昇となり、節目の40500円を上回った。主力大型株にはさえない動きのものも散見されたが、値上がり銘柄がかなり多く、高く始まった後も上を試しに行った。前場のうちに40800円台に乗せると、後場には史上最高値の40888円（3/22）を上回り、上げ幅を500円超に拡大。40979円まで上昇して41000円に迫った。ただ、終盤にかけては大きく値を消す展開。300円を超える上昇となったものの、後場の安値圏で取引を終えた。

　日経平均は大幅高。幅広い銘柄に買いが入り、史上最高値を上回る場面もあった。終盤には萎んだものの、値上がり銘柄・業種が急減したわけではなく、1日を通してみれば非常に強かった。あすは配当落ちの影響で、260円程度水準が切り下がることになる。きょうの終値（40762円）から260円下はざっくり40500円。配当落ちであっても40000円を割り込むと流れが悪くなる懸念があったが、きょう大きく上昇したことで、ほどよい位置からスタートできそう。40762円を上回り、落ち分を即日で埋めることができるかが焦点となる。前日比では大きく下げることになると思われる配当や優待に手厚い銘柄の、寄った後の値動きを注視しておきたい。

>>20363 匿名さん
あなたみたいなシロウトの解説など誰も読まないよ。

昨日お権利確定買いは高配当株の買い圧力は弱く引け時には相当売られている。本日は円高で上値は重いが昨日の高配当株の買いが少ないので上値も底値も重く思いのほか売買は少なめに推移して今日は期待薄である。来週に期待する。組合資金は本日も含み利益を積み上げている。

>>20365 匿名さん
株価が暴落して損失だしたら、善管注意義務で訴えられて損害賠償義務を背負います。
期待して待っていてください。

株の情報はファイナンスの項目で調べれば証券会社のアナリストや
経済学者等のプロの論評が数多く出てくる。
しったかぶりをして自慢げに書き込んでいるが、そういう書き込みは
プロの判断を尊重した方が良い。
素人ごときがいくら頑張ってもしれてるし、どうせいろんな情報を
つまみ食いしているだけのこと。
投資の書き込みはもう終わりにしよう、みんなが迷惑をしているので。
投資の情報はファイナンスで検索してください。
投資先の情報は企業名で検索すれば、企業情報、決算情報、チャート、
株主優待、業績予想、時系列等が分かるし、信用買残や売残等も簡単に
分かる。
そういった情報はプロが作成したものを活用すればいい。

>>20365 匿名さん
お前は投資を自慢して何がいいたいのか。
お前の書き込んでいる情報は他人の論評をつまみ食いしているだけだよ。
兎に角ここには来るな。
全国で投資をしているマンションは皆無に近いのに、マンション管理は
いろいろあるんだよ。
その問題の対応ができなくなるからね。

某弁護士の質問に対する回答

理事の業務は建物などの管理義務を行うことにありますから、修繕積立金を有利に運用して利益を上げることではありません。それゆえ、暴落の危険がある株式に投資すること自体、基本的には適正な管理業務といえません。また、通常、管理規約によれば、総会の決議事項において「その他組合の業務に関する重要事項（組合員の共同の利益に関わる事項）」をあげていますので、総会で修繕積立金の株式投資での運用を決議して行うことも考えられますが、株式投資での運用自体が適正な管理業務に違反すると解され、善管注意義務に違反して損害を与えたとして、のちに理事の責任を追及する総会決議がなされることも予想され、高騰するという確実な情報（このような情報は違法な情報以外にない）があっても、理事としては修繕積立金の株式投資での運用は避けるべきですし、せいぜい元本割れが生じない運用にかぎるのがよいでしょう。株価が暴落した場合は、株式投資に関わった理事は責任を追及される場合があるでしょう。

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

そんな下品なマンションには住まないから大丈夫（笑

>>20370 匿名さん
実例を挙げてくれないとよくわかりません。
同じマンション内に株式投資にハマってしまっている理事がいて
その人がとてもしつこく修繕積立金で株を買うように勧めて来るので
困り果てた他の区分所有者たちが結束して、その理事をマンションから
追い出すのにどうしたらいいかというアドバイスがそこに書かれているのですか？

２０３６９を良く読んだらわかるだろう。

よくわかりました

>>20360 匿名さん
つまみ食いして投資をしたら毒が盛られることもある。投資は自分を信用するしかない。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領