【大規模修繕】いずれ訪れる大規模修繕へ備えるために

1戸当たり100万円と言うのは、全く根拠のない出鱈目な情報です。
現在なら建物の形状や規模、使用している素材の値段の違いなどもありますが、都心で割高になる小規模な物件で一部屋60㎡前後で普通のタイルで仕上げたマンションだとすると、1戸当たりで60~70万円が相場でしょう。
ワンルームとか50㎡前後のマンションだと1戸当たりの壁面積が少なくなるので60万円前後、70㎡以上のファミリータイプのマンションだと70万円前後でしょう。
ただ、戸数が増えれば割安になります。
郊外のマンションだと更に割安になります。
1戸当たり100万円と言う話はバブル時代の名残で、国交省が示したなど、根拠のない適当な事が無責任に広まったようです。
先日も国交省が夏場のクールビズとか節電などで「28度」と言う温度を示したと言われ、エアコンの温度を28度にする人が今もいるのですが、国交省が示した訳でなく、単に、マスコミから聞かれたので、聞かれた担当者が咄嗟に、28度くらいでしょうか、と言った事が広まったと言うのが事実だそうで、28度と言う数字に根拠は全くないのです。
1戸当たり100万円と言うのも、これと同じです。
実際に、うちのマンションも管理会社が国交省が示すよう10年目で大規模修繕工事を行い工事費の目安は1戸当たり100万円ですと言い切りましたが、実際に管理会社と無関係のゼネコンや工務店などから取った見積り額は、1戸当たり約45～65万円でした。
また工事時期も管理会社が国交省が示したと言う10年ではなく15年にしましたので、資金に余裕ができました。
その余裕で、住んでいて不便だと分った部分の改修工事をしましたが、長期修繕計画とは違い、かなり余裕が生まれています。
国交省の高給取りが住むような、都心で一部屋が最低でも100㎡以上で仕上げも高級なマンションなら、1戸当たり100万円になるのでしょう。

そもそも、立地・形状・仕上げ・一部屋当たりの壁面積・階高・ベランダ形状・ベランダ広さ・出窓の有無・窓面積・屋上形状・屋上面積などが違う建物なのに、1戸当たり100万円だと言う事はできません。
壁がでこぼこしてると、角のタイルは値段が高く平面タイルのロスも増えます。
出窓に関しても同じです。
ちょっと考えればワンルームと4LDKの違いがあるのに同じであるわけがないです。

うちは完全にやられましたわ。
協同組合って非営利っぽい看板と値段の安さ。
これから修繕積立金が倍になるそうです。

６３さん、住人全員に経緯や理由を知ってもらわないと、輪番制で理事が替わって知らない人が理事や理事長になれば更に付け込まれてしまいますよ。

２回目の大規模修繕工事の前に怪しい住民達による当時の理事会に嫌がらせ（コンサルタントとの癒着、金銭のやり取り等の風評被害）があり理事会が解散させられた。
新たに素人の無知な専業主婦集団と無知なリタイヤお爺ちゃんで理事会が結成され、モタモタしているうちに消費税値上げで予算オーバー。
工事も無茶苦茶で中途半端な仕上がりでした。
工事終了後に理事が饅頭や雑巾を配ってましたが、それだって皆の管理費であり無駄使いでしかない。
大規模修繕工事前は胡散臭い輩住民が無垢な住民を騙したり一揆をおこすから、理事は気を緩めるな、隙を見せるな怪しい住民に気をつけろ。

>61さん
何だか安い方に安い方に誘導されているんではないですか。
私が１戸当り１００万円を目安としたのは当てずっぽうでその額にしたんでは
ありませんよ。
見積を取る前にどこまでの修繕をするのか、グレードはどうするのかを設計
コンサルタントと綿密な打ち合わせをした結果、それをやるとしたら１戸１００万円
はかかるとの最初からの予測でした。
それから業者を募集し、応募してきた８業者に要綱書等を送付して相見積を出して
もらいましたが、こちらの予定価格とかは極秘ですので業者が知る由もありません。
結果として最終的に１戸１００万円程度になったということです。
グレードアップしたのは、ベランダの塩ビシートを裸足でも出れるようにしました。
それから開放廊下の塩ビシートの張り替えについても、従来のものより、かなり
価格は高いものに替え豪華さを出しました。
それから子供用プールを壊してロータリー駐車場に作り変えました。
大規模修繕工事では分譲時の状態に少なくとも目に見える部分は１００％補修とか
塗装工事がしてあります。
改良工事としては、一部バリアフリーにしました。

>61さん
おたくが考えておられる修繕個所はどんなものがあるんですか？
開放廊下の塩ビシートやバルコニーの塩ビシートの交換は当然入っていますよね。
各戸の玄関扉の塗装とか照明器具の塗装、軒天塗装とかも

ゼネコンに依頼した見積りを1戸当たりに直すと約65万円でした。
1戸当たり100万円と言うのは、物理的に理解できません。
1戸と言っても、ワイドスパンの100㎡とかワイドスパンではない1LDKばかりのマンションもあります。
また、外壁がタイルだとしても高級なタイルか普及品のタイルかで金額は極端に変わります。
同じような間取りでも、柱を外に出すデザインと出さないデザインでは、壁面積がかなり変わります。
出窓やベランダが広くて多いものと、出窓が無くベランダが狭くて少ないものとでもかなり変わります。
なのに1戸当たり100万円だと信用することは無理です。
5階建てでワンフロアに50㎡の部屋が20戸で外壁が塗装仕上げの100戸のマンションと、15階建てと10階建ての2棟に分かれた平均100㎡の部屋がある外壁が高級タイル仕上げの100戸のマンションでも、1戸当たり100万円になるとは思えません。
50戸のマンションだと5千万円で、350戸のマンションでは3億5千万円になるのなら、スケールメリットはゼロです。

金抜き計算書で８社に相見積を取った結果の数字ですよ。
マンションそれぞれです。
３５０戸のマンションですから、大手ゼネンコンでも仕事が欲しいので
説明会でも必死でしたよ、各社とも。
その競争の結果が１戸当り１００万円、正確には９６万円でした。
大成建設さんに軍配が上がりました。
２回目の工事もそれぐらいの金額で計画してますよ。

1戸当たり100万円になるなら、100戸のマンションなら1億円になります。
良くある一般的なサイズのマンションの修繕積立金は数千円が相場です。
計算を判り易くするために1万円だとしても、年間1200万円しか集まりません。
10年で1億2千万円にしかならないです。
15年でも1憶8千万円にしかならないです。
大規模修繕工事で1戸当たり100万円も必要だとすると、修繕積立金は毎月1万5千円以上の設定になりますね。
今の新築マンションでこんな高額で設定しているマンションはみあたりません。
一時金と言う設定はありますが、それでも足りません。
だとすると、最初の大規模修繕工事は、15年以上経ってから行い、その後に必要となる大規模修繕工事を含めた他の予定される工事は、銀行から借り入れるか、修繕積立金を最低でも2万5千円くらいにしないと足りません。
それより、自分のマンションの長期修繕計画を見てみれば、大規模修繕工事の予想金額を1戸当たりで割ってみるとマンションによって違いはありますが７５万円くらいです。
そうしないと、修繕積立金の金額設定が合わないです。
ワンルームで修繕積立金が毎月2万5千円なんて言う一般のマンションって無いでしょう。

>69
平均の平米数は何平米ですか？
平均の修繕積立金は何円ですか？
何棟のマンションですか？
何階建てですか？
どんな駐車場で何台分あるのですか？
外壁の仕上げは何ですか？
最初の大規模主膳工事は何年目に行ったのですか？
次の大規模修繕工事は何年後に行う予定ですか？

>71さん
何をそんなにいきりたっているんですか。
うちの大規模修繕工事費は高いというんですか。
だったら大手ゼネコンやその他の建設会社で同じ条件でそれだけの価格で
やってくれる業者を紹介して下さいよ。
２回目の工事のときは、１０社程度の候補の１つにいれますので。
でもね、修繕個所、平米数、指定材料等を決めて金抜き計算書で相見積を
取ったのに、一番安い見積もりをだされたのが大成建設さんだったんです。
１次選考は見積もり価格の安い業者３社に絞りました。
そしてその３社に具体的に説明項目を与え説明会を行い、それを聞いて
委員がそれぞれ点数をつけました。
選定方法は見積もり価格と評価点で総合評価方式を採用しまして一番
評価点が高かった業者に決まりました。
３社に残ったのは清水建設さんと地元の大手建設会社でした。
８社の建設会社の見積価格が１戸当り１００万円前後になったのは談合でも
行われたんでしょうかね。

別に「いきりたって」いません。
なのに、あなたは自分勝手に私が「いきりたって」いるかのようの決めつけ、他の人にそんな印象を与えようとする事は良くない行為ですよ。
単に、計算が合わないので確かめたいだけです。
あなたのマンションの長期修繕計画を見て下さい。
長期修繕計画をみなくても、調べなくても、自分が毎月いくら支払っているかで分る事です。

世帯数と修繕積立金の金額で明らかになりますね。

>67さん

開放廊下とバルコニーも見積りに入っていましたが、実際に、特にヘリもせず傷んでいないですし、足場に制約されることなくいつでも行えるので大規模修繕工事では省きましたので、金額は下がりました。
ベランダは専有使用と言うこともあるので、室内を通らずに施工できる足場の有る時にしたほうがいいので行いました。
うちのマンションの玄関扉や照明器具は塗装仕上げではないので塗装はしていません。
鉄部の塗装などは当然ですが行いました。
ところで、玄関扉と照明器具が塗装仕上げなんて初めて知りました。
うちのマンションの軒天は刷毛で塗る塗装ではなく吹き付け塗装です。

かなり一般のマンションとは仕様が違うようですね。

役員の感覚で、修繕前より、悪くなった箇所が結構多いよな。これは、役員の性格が出ている。
何とかは、色に出にけり。極端な色彩等の変更は、違和感がなければいいが、汚い色彩は、汚い
役員の意見であったりする。カラーは毎日、目にして生活するので大切である。

マンションを購入する場合は、色彩を重視している。外壁塗装後はマンションの住民の個性が
出るので、参考にするとよい。

うちのマンションは、最近役員が特定の組合員によりコントロールされるようになり、エントラ
ンス等が、色々、装飾をする様のなり。中古物件や、賃貸物件の回転が鈍くなった、つまり、資
産価値の減少である。買い手や、借り手がいなくなった。特に賃貸は少なく、売却物件がおおい。

マンションの資産価値は賃料に現れる。区分所有者が安心して貸せたり、借り手が安心して借り
れるマンションは資産価値が高くなる。

>75さん
専門的なことは技術者に任せるといっているでしょう。
素人にとっては、吹付も塗装も同じことであって大した問題では
ないんではないですか。
あなたは職人さんですから吹付と塗装は違うといって追求しますけどね。
マンションの住民にとっては同じことですよ。
もっと度量をもちなさい。
そんな専門用語の違いを検討しているんではないでしょう。
大規模修繕工事費が高いといってましたが、同じ工事ではないじゃないですか。
開放廊下とかベランダのシートの張り替え等は含まれていないんでしょう。
足場を組まなくていつでもできるということですが、それではいつやるん
ですか。計画されていますか？
居室内のタタミや壁紙と一緒でやらなくても別に問題ないので放置される
ことになりますよ。
あなたのいっていることは辻褄があっていません。
ただ高い高いというだけであって、工事個所が違うんだから比較しようも
ありません。

　マンションの管理が適切に実施されていなければいずれ老朽化しても修繕もままならず、スラム
化して資産価値が更に暴落していきます。
　その鍵を握るのが修繕積立金です。
　修繕積立金は毎月きちんと払っているからうちのマンションは大丈夫と考えている方も多いので
すが、そもそも修繕や補修工事にいくらかかるのかさえ知らない方も多いと思います。
　工事時期に合わせて各戸から一時金を集めるのは困難ですし、借入をしても修繕積立金の値上
をして短期間で支払わなければなりません。
　適正なタイミングで十分な修繕等を実施できれば、マンションの資産価値は落ちませんが、積立
金が不足しているために工事を先延ばししていると建物の傷みが進み必要以上に工事費が嵩んで
きます。だからこそ、必要な修繕積立金の確保が必要なのです。

＊資産価値の落ちないマンションの条件
　　１．立地が良い
　　２．築年数（築浅）
　　３．物件規模が大きい
　　４．管理状況が良い
大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
義務違反者に対する対応はきちんとされているか
防犯性は保たれているか。

やはり小規模マンションより大規模マンションの方が
資産価値は落ちにくいようです。
これはマンションの管理をしていく中で人材の豊富さが影響している
ものと思われます。