住宅ローン総合スレ（迷ったらここで質問！）

【年　　齢】 夫46歳　妻40歳
【職　　業】 夫(会社員)新卒から現職
　　　　　　 妻(会社員)新卒から現職
【年　　収】 夫700万　妻500万(時短)
【世帯収入】 1200万円
【家族構成】 夫婦＋子1人（2歳）
【物件金額＋諸費用】 4500万円
【自己資金(頭金・諸費用)】 2700万（夫負担）
【ローン金額】 1800万円（妻負担）
【金利種類】 変動
【物　　件】 首都圏近郊中古マンション
【主な質問相談】

質問者は妻で、妻単独ローンの予定です。
9月半ばにマンションの決済が予定されています。

仲介業者経由で、下記の3行の本審査を行い、三井住友銀行、三井住友信託は本審査ＯＫ、みずほは本審査中です。
全部通った場合にどこを選ぶか悩んでおり、ご意見伺えますでしょうか。

なお、住信ＳＢＩも仮審査は通っており、低金利と付帯保険が魅力的ではありますが、
これから本審査を行うと9月半ばの決済に間に合わない可能性があるので、夫からは下記3行の中から選んでほしいと言われています。

自分で整理したメリデメは下記の通りです。

◆みずほ
〇一番金利が安い 0.375%
×全額繰り上げ返済手数料高額　33,000円、来店必要
×システムトラブルが不安
×保証会社への手数料33,000円必要
△電子契約可能、ただし手数料5,500円
△給与振り込み指定、連帯保証人が必要→どちらも可能だけど面倒

◆三井住友銀行
〇すでに銀行口座あり
〇全額繰り上げ返済手数料安い　5,500円（オンライン）
〇保証会社の手数料不要
〇電子契約可能（9/1～）、手数料無料？
×金利はこの中では割高、0.475%
×担当者の対応が不安

◆三井住友信託
〇子供が6歳、15歳に0.1%金利優遇
〇コロナで失職した場合、数か月免除になったケースあり
×全額繰り上げ返済手数料高額　33,000円、書面のみ
×電子契約おそらく不可
△金利は真ん中、0.445%
△書面のみの手続きで、担当者がどんな人かわからない（それほど気にしていなませんが）

※電子契約自体にこだわりはありませんが、印紙代を節約できるのがメリットだと思っています。
※ローン控除の10年～13年を過ぎたら、または大幅に金利が上昇した場合は、一括繰り上げ返済予定です。

全額繰上手数料は借換え時のみ負担が必要なだけで
普通に繰上返済する分は無料ですよ

みずほプロムナード会員になれば
手数料33,000円は無料になります

>>2039 きなこもちさん
私はみずほのネットの住宅ローンで借りました。みずほのメリットが他にもあるのですが、記載されてないのは、ご存じないからでしょうか。みずほのウェブサイトで住宅ローンのトップページに載っているような内容です。（書くのが面倒だったので、直接見てください）
ちなみにお勤めの会社は、みずほと提携はないですか？プロムナード会員だと33,000円の手数料が0円になります。

>>2039 きなこもちさん
みすほの0.375%は手数料型なのでローン減税後に一括しても一銭も戻ってこないので注意です。
あと、頭金は夫負担でローンは妻負担なんですね。
妻名義の不動産となると、税制上は夫が妻に2700万贈与した（贈与税の対象）ことになります。
稀なケースですがこの点を税務署に指摘されることも有るそうなのでこれも注意です。
不動産売買時にお金の流れを見たりするそうです。
その2700万が夫から妻の口座に一括で振り込まれたとか、そのお金が夫側の遺産相続で得られたものとか、目立つ形で記録が残るケースで知られるようです。
一応念のため。

>>2040 匿名さん
ありがとうございます！
全額繰上手数料は借り換え時のみなんですね！
みずほプロムナード会員について初めて聞きました。自分が該当するか調べてみます！

>>2041 通りすがりさん
ありがとうございます。みずほのメリットは、ライフステージ応援プラン、子育て応援サービスとかでしょうか？残念ながら使う予定が無さそうです…。
会社のメインバンクはみずほなので、もしかしたら対応しているのかもしれません。詳しくは銀行の担当者に確認してみます！

>>2042 匿名さん
ありがとうございます！手数料については、ローン減税もあるのでまぁしょうがないかと思っています。資金については仲介会社から決済前日までに夫の資金を妻の口座に移すよう指示があったので、大丈夫だと思います。
匿名さんなら、この3行だとどれを選ばれますでしょうか。ご参考に教えていただけたら助かります。

>>2045 きなこもちさん
2042です。
みずほの0.375％を適用してもらえるならみずほで良いと思いますが、要連帯保証人ってほんとですか？　最近珍しい・・
要ならみずほはやめて、既に口座のあるSMBCかな。
この金利差であれば、大きなデメリットがない所を選びたい。

>決済前日までに夫の資金を妻の口座に移すよう指示があったので、

贈与ですね

そのままやったらモロ贈与やから、登記の際に共同名義にするんじゃない？

注文住宅のために事前審査のWeb入力始めたところです。
その中の融資実行日はどのように指定すればいいのでしょうか？
工務店は決めましたがまだ契約前で詳細を相談中の段階です。

>>2048 評判気になるさん

やね
共同名義なら贈与にならんが
単独名義ならモロ贈与だな

>>2049 名無しさん
特に影響ないと思われるので、希望の完成日を書けば良いと思う。構造やハウスメーカーによるけど、契約から半年後くらいかな？

世帯年収からみる余裕のある借入額についてご意見を頂きたいです。

都内、台東区中央区で中古マンションを購入する際、世帯年収からみたらいくらくらいの借入額が余裕があると思いますか？
夫 40代後半 医師 年収1300
妻 30代半ば 事務正社員 年収450
頭金1000＋諸経費300までと考えています。
５５から７０平米までを希望します。
車なし、子供なし、
子供ができたとしたら一人で万が一医学部に行きたいと言ったら公立一択です。
小中高は私立でも良いかなと思っています。

>>2048 評判気になるさん
共同名義にするなら決済前にわざわざ夫の資金を妻の口座に移す必要はない。
それぞれの名義で資金を負担すればいい。

>>2047 匿名さん　2048さん　2050さん　2053さん
まとめての返信で失礼します。
持分は資金負担に合わせて、夫6、妻4の予定です。夫から妻の口座に必要金額を移動→数日以内に住宅資金として支払えば資金の流れはクリアなので問題ないと思います。
2053さんのおっしゃるように、わざわざ資金移動しなくても、別々に振り込むことが可能ならそうできた方がこちらとしても助かるのですが。。

>>2052 マンション検討中さん
お持ちの残資産、年間貯蓄額、開業医かどうかで全然違うと思います。
極端にいえば残資産ゼロのような暮らしで、勤務医なら3千万がいいとこじゃないですか。

2055さん
僻みとしか思えないな。w

>>2052 マンション検討中さん
どうして年収が1300万なのか？お金が必要になったら高給な病院にうつる気があるのか？によると思います。

40代後半で1300万円ということは大学で助教のまま残っているか、公立もしくはそれに準じる病院で永遠の平医員をやっているのかのいずれかかと推測します。

ご本人がそれに一番のやりがいを感じておられてやっておられるパターンであれば、例えば子供が出来た際には旦那さんは高給な病院（＝やりがいが乏しい）にうつる気があるのであれば1億ぐらいまでは平気じゃないでしょうか。

ポンコツすぎて干されており、他の病院では雇ってくれないのでそのポジションにいるしかないパターンならば5000-6000万ぐらいまでにしておいた方が良い気がします。

>>2057 匿名さん

いまは都内の割と大きな病院にいます。
前は築地のがんセンターでした。
おっしゃるように高給な病院はやはりやり甲斐やら色々乏しいようで、いまの勤務先は中々空きも出なく、10数年勤めています。
地方での開業のお話も頂いていますが、私は反対しているため、恐らくずっと都内かと思います。
アルバイトを時々して1400くらいです。
だとすると5000-6000の借入が現実的ですね、ありがとうございます。