管理会社と理事会が結託している場合の対応について

>>20
その逆もあります。真面目な理事長を排除する為に悪徳組合員と悪徳管理会社１０９が共謀してクーデターを起こした。

クーデター成功後の総会で真面目な組合員より、理由の説明を求められた時の管理会１０９の坦当の返答は、理事長が言う事を聞いてくれないので運営がやりにくかったとの回答でした。

難しい問題とは、機械式駐車場の撤去、駐車場用地の買収・その用地の造成事業、管理組合の法人化、漏水事故の多発による保険会社等の検討、等々の難問に対するアドバイスを求めても確かなアドバイスがないので外部のマンションラン管理士等と相談して全ての工事を完成させた。

管理会社１０９の介入を阻止したために管理会社１０９はこれ等に反対する組合員を炊きつけてクーデターを誘発して理事長を交代させた。

管理会社の言いなりにならない組合員に対する管理会社１０９の対応は表面に出ることは少ないでしょうが、この一例も参考の一つです。

能なし理事長は問題だが、能力のある理事長はこのような目にあうことも組合員は知るべきでしょう。（排除された理事長はフリーのマンション管理士等の資格保持者です。）

管理会社にとって都合が悪い組合員は、管理会社のあの手この手で大抵は排除される。

帳票類をチェックしたり、理事会も気付かなかった会計資料上の不整合を指摘して、管理会社による
管理費会計の資金管理の不手際や、自社の利益だけを優先するような管理手法を指摘する組合員は
管理会社にとっては邪魔・目障りな存在でしか無い。

但し、仮にも理事会が健全に機能していれば、適正に対処し特定の組合員の排除を阻止します。

それが出来ない呑気な理事会は、間違いなく管理会社に都合良く操作されます。

管理会社の投稿は、社名を明示することになっています。
管理会社で排除できないからと言って、公権力まで使ってはいけません。

>>23
この人は何を言っているのでしょうか。翻訳をお願い致します。

財閥系悪徳管理会社は、親会社分譲物件以外の物件を切ろうとしている。
レスの内容は管理会社しか知らない「秘密の暴露」が含まれています。

ボーナス査定は終わりましたか？

>>26
その通りなんですが、結局それは国交省や消費者庁がきちんとした法的拘束力を持った制度を構築し、マンション管理、マンション運営の透明化をしなければ難しいでしょうね。

今のモデルは、マンション区分所有者と管理会社は対等で、そこで話がついたのなら損得はあってもそれは当事者の問題、みたいな考え方。そこに無理があるんです。

>>28
心中お察しします。でも今の未整備の制度下においては、組合員の無関心が悪いということになってしまうんですよ。だから管理会社に操られてしまう。そもそも組合員に関心を持てって言っても無理なんですよね。みんな仕事を持ってたりする上、素人で話を理解するだけでもひと苦労ですから。
うちのマンションでも、あんな有名管理会社、多少高くてもしっかりした仕事をしているはず、という先入観を持つ人が多いです。実際には相場の5割増し、10割増の工事も珍しくないと思います。
本来の姿は、仕事で手が回らない管理組合の為に、管理組合の利益を最大化するよう管理会社が支援する、その支援に対して一定の対価を払う、なんでしょうけど、実態は管理会社が管理組合から大金をむしり取ってます。そしてもはやこれが業界のビジネスモデルと化しています。行政や立法の怠慢と言う他はありませんが腰が重いですね。

>>30>>28
お二人のご意見はごもっともです。
私などは一部の組合員と共謀して職場にまで圧力をかけられた組合員です。
やはり、有名な管理会社の管理なら大丈夫と言った先入観に乗じて組合運営をコントロールされている事までは考えが及んでいないのが原因にされます。面倒臭い話なのでお会いして詳細をお示ししてお話したいですが、匿名ですから仕方は有りません。

>>31 匿名さん
世の中に悪徳管理会社のなんと多いことか！
企業とは言え、自社の利益追求だけを優先している。
法律をもっと現実を踏まえ、適正に整備してほしいです。
そして、悪徳管理会社及びそこと共存し寄生する業者や弁護士を規制・排除したいですね。

>>50さん
その反対もあります、議決権行使書では賛成が実出席者の過半数以上で賛成されている議案を実出席者の過半数が反対したので否決として現在も揉めている議案がある（普通決議事項）。

その他総会の成立要件を満たさない出席者（出席者、委任状、議決権行使書含む。）の総会で規約の設定、変更及び廃止が欠席者を理事長への一任票として賛成に投じて可決されている。（特別決議事項、区分所有法３１条の強行規定）

弁護士曰く、例え、裁判で勝訴しても裁判所は組合の人事にまでは口出しはできないので良く考えたほうがいいとのアドバイスである。
組合運営はやはり理事の良識が重要であるので選任した組合員の責任になり、法律違反等は何の罰則規定がないので絵に描いた牡丹餅みたいなものでしょう。

組合運営をした経験のある方ならここら辺の悪知恵は働きます。（要注意）

>>32
悪徳管理会社が多いのは事実ですが、これは行政の怠慢のせいでしょうね。
業界全体が

民法第一条第２項
権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

これはいわゆる信義則ですが、業界全体でこれの違反状態ですよね。この状況は、もはや一部の悪徳業者を問題にして見つけ次第是正する、ということでは対処できません。マンション管理業界のスタンダードが悪徳なのですから。
公共工事でも多くの業者が談合していますが、行政にも専門家が居り、予定価格はせいぜい妥当価格の２割増しです。しかしマンションは素人集団で予定価格のようなものをはじき出すことはできません。ですから管理会社は理事会を操って、極力一社検討とさせ、５割増し、１０割増し、ととんでもない価格で受注しようと画策してきます。これを「有名会社なのだから多少高くても質が良い」、と錯覚して安心してぼったくられ続けているマンションは多いと思います。

管理会社と理事会が結託している可能性もありますのでここにも投稿しておきます。
2526 匿名さん 11時間前

お尋ねです
私のマンションは昭和５０年度の５００戸の１０棟の複合用途団地型（店舗１９戸含む。）の大型マンションです。
組合員の管理費等の負担割合が公平性を欠いているとの苦情が出ました。
規約を確認しましたら、
第００条　各区分所有者の共有持ち分は、別表第０に掲げるとおりとする。
（別表第０には、住居部分を１として、店舗部分は１，５倍位の割合で専有部分の床面積で計算されています。）
にも関わらず現在はっ判明している者だけでも住居部分の６０㎡から８０㎡で管理費１０．０００円、修繕積立金が９，５００円の同一価格、と、店舗部分が同じ位の床面積で管理費と修繕積立金が住宅部分の半額５．０００円と４．７００円である事が判明しました。
苦情の主人公は８０㎡の床面積を持っている組合員が言うには４０年以上の間月管理費・修繕積立金を合計１９．０００円として年間２２８．０００円×４５年間＝１０、２６０．０００円を支払ってきた、１㎡に換算して四捨五入して２３８円になり。店舗部分はその半額の４５年分１０．２６０．０００円÷２＝５．１３０．０００円を組合に返還請求するとの苦情です。住居部分の５００戸ー店舗１９＝４８０戸全員に返還すると５．１３０．０００円×４８０戸＝２．４６２．４００．０００円になります。組合は破綻します。

この組合員の言い分は正しいと思います。昭和５８年に区分所有法の第改正前での区分所有法では、
１０条、各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による、
　２、前項の場合において、第四条第一項ただし書の共用部分（附属の建物であるものを除　　く。）で床面積を有するものがあるときは、その共用部分の床面積は、これを共用すべ　　き各区分所有者の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者　　　の専有部分の床面積に算入するものとする。
とあります。

その後の昭和５９年１月１日改正区分所有法では
第１４条、第１９条に同じ。
　２、前項の場合において、一部共用部分（附属の建物であるものを除く。）で床面積を有　　　するものがあるときは、その一部共用部分の床面積は、これを共用すべき区分所有者　　　の専有部分の床面積の割合により配分して、それぞれその区分所有者の専有部分の床　　　面積に算入する者とする。
　３、前二項の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による。
　４、前三項の規定は、規約に別段の定めをすることを妨げない。

と改正されましたが規約は昭和５８年度と同じで改正されていません。よって組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。



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先日臨時総会があり、まだ決まってもいないN社の会議室で、現在、契約している管理会社C社からN社への変更の議案があり、あまり詳しく内容が聞かされないまま、総会決議してしまいました。
私は、他社競合がないので、反対しましたが、他の組合員の方は、今の管理会社に不満があり多数決で議決してしまいました。
後日、議事録が配布され、月々の管理費が8万円値上げになり、月々の管理費が値上げになるとお知らせが届きました。
とても納得がいかないのですが、決定を覆すことは、出来ないのでしょうか？
よろしくお願い申し上げます。

>>37
管理規約通りの手続きで決まったならそれに従うしかないだろうね。どうしても覆したいなら、全員出席の臨時総会を招集し撤回動議を全員で決議するしかないね。不可能だろうけど。

>>35
＞組合はこの区分所有法の強行規定に違反したまま４５年が経過していますので組合は返還の請求があれば従わざるを得ないでしょう。

時効があるから最近の分だけでしょうね。

マンションって団結しないとむしり取られるだけですけど、
そういう意識を持った区分所有者って少ないんですよ。
一方、管理会社になんらのつながり（同じ資本系列会社に勤務したり取引先だったり、家族だったりetc.）を持った人間には管理会社のために活動する強い動機があったりします。
そういう人間が積極的に活動すると、極少人数でマンション全体を自由にできてしまったりします。
これはもう、民間同士の自由な活動と放置している国交省や消費者庁、立法府の責任だろうね。特に国交省は天下り先に忖度して、のんびりが目に余ります。

うちは大規模修繕時、議決権行使書を書き換えられました。修繕委員と管理会社担当者とで。その不正行為が発覚しても、総会では不正行為についての発言を遮ったりし、不正行為をおこなった住民が平気に理事会に関わっています。
その後の総会でも虚偽の説明の元で可決承認され、不正発覚後も総会承認を得ているのだから何が悪いというように廃案、やり直しをしませんでした。
過去にも私的な支出が発覚していますが、それも報告せずに帳票類を開示しなかったので、帳票類開示請求を裁判所に申し立てて、私的な支払いが発覚するというありさま。
大手Ｄ社です。