パークタワーあすと長町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
所在地：宮城県仙台市太白区あすと長町１丁目５－１６、２２、２３、２４、２５（地番）
交通：ＪＲ東北本線「長町」駅 徒歩2分
仙台市地下鉄南北線「長町」駅 徒歩3分
間取：3ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：67.93平米（52戸）～92.14平米（52戸）※トランクルーム面積含む（0.32平米～0.86平米）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社 伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-10-20 21:32:42
西側の土地で12階建て？西側の土地より広めの南側も今後はわからなくなるような感じを覚えさせられますね。
えええええ！期待してたのに住宅なんですね。
てっきりtekute2号店みたいな、いい感じのお店が出来ると思ってました。
商業施設が入るのは間違いないですよ。そこがtekute増床ということになるんだと思います。上に90戸の賃貸？が乗っかるということです。このエリアは3階以上からしか住居にできないです。建築計画を見ると店舗と共同住宅なので2階までは商業施設なんだと思われます。ワンルームマンションで1.2階がエントランスとかだったら笑いますけど。90戸分の駐車場は確保出来そうにないけどどうするんだろ？単身で長町で電車通勤、通学してそこそこの家賃払える人とはいったい。。
南側の駐車場も今後気になるところです。下がコンクリート打ちされている駐車場はしばらく駐車場と聞いたことがありますがどうなんでしょうか。あそこの駐車場が残っていると大変ありがたいのでぜひあのままでいてほしいところです。
早くも賃貸に出ています。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000050232529/?bc=100160626778
引き渡し前なので、投資目的の住戸ですかね。
パークタワーは賃貸で出してほしくなかったと思っちゃいました。
JR施設は住宅部分の駐車場が33台、商業施設が5000m2だとしたら25台が最低必要になって、建ぺい率が53%使っていて、緑地が10%が必要。そうなると二階建ての商業施設を南側に長方形に建設して南側かつパークタワーに被らないところに3階から12階の住宅をL字または直線に配置すると上手くいきそう。駐車場は商業施設の屋上部分につくり、ここはお客さんと住宅専用にして、さらに北側に平面駐車場を20台くらい作るとパークタワーの日照問題も起きなくていいかな。商業エリアといえども大手だから配慮はあるんじゃないかと予想。緑地はゼビオに抜ける道沿いに植えればなんとかなるかと思う。自走式駐車場作れば話が変わるけど、こうすることによってパークタワーの日当たりの悪い部屋がなくなるはずだけど。。現実はどうなることやら。駅前の一等地で駅からでたら賃貸のベランダに干している布団見せられたら嫌だな。
ここのマンションは値引きとかはあるのですか？
契約されたかた教えてください。
値引きはあったほうがいいに決まってるけど、どうせ教えてくれないし、自分の満足感とマンションの価値が見合ってると思えたから買いました。契約した今となっては外野がオリンピック後下落するぞとか今は買い時じゃないとか言われても何とも思わないですw自分の満足感優先です。
何かの参考になれば幸いです。
入居後、管理費、修繕積立金が値上がりすることを恐れています。総戸数が多いので費用がお安いというのは不動産屋さんの作戦であって維持費用として入居後、結成された管理組合が多数決で同意決定されたら嫌だな。
詳しい方教えてください。
>>1315 マンション検討中さん
ほとんどのマンションに言える話ですが修繕費は必ず値上がりする計画になってます。長期修繕計画貰ってないですか？5年おきに値上げする計画です。今は86円/㎡ですが5年後は142円/㎡まで上がります。管理組合が仕事しなけりゃ大規模修繕の時に一時金で100万単位で徴収されるか廃墟に向かうかのどちらかです。
管理費の支出は人件費とエレベーター管理費が大部分ですので、人件費高騰や資材が上がると値上げ要因になります。あとは駐車場の想定使用率が落ちてくると管理費が不足するので値上げ要因です。ここは設置率70%ですので管理費面だけでいえば恵まれてるところがあります。マンションと一緒に人も年をとるので駐車場の使用率が落ちると言われています。100%設置してるところは管理費的には苦しくなる傾向があるようですよ。
いずれにしても管理修繕費と固定資産税とローンを考えていないと詰んでしまうので資金計画をよくご検討なさって下さい。
販売面で安くみせるために段階式になってるけど、最初からフラットにしとけよって思う。築年数が経ってから修繕費が上がると中古で買うマインドが下がっちゃうよね。
因みに三井の名誉のためにも言っときますがここの修繕費と計画は決して高くないですよ。普通です。修繕計画を安く見積もっているところもあるので注意が必要です。20年以降は値上げ無しってところがありますから。
>>1316 eマンションさん
ありがとうございます。
そうですね、安く見せてるというより業界のロジックのようなものですね。
まだ一見的な検討なので長期計画は聞いてませんでした。
ゲストルームやパーティールームなどこれだけの大規模であれば土日は抽選でいつになっても当選しないことも起こり得るでしょう。そんな設備までの管理費というのも負担しても利便性を優先しなければならないのですから慎重に検討します。西向はこれから販売が始まるようですので。
西側もどんどん売れていますね。
>>1319 マンション検討中さん
是非ご検討なさって下さい。
因みに仰られてる共用施設の管理費はたいしたことないです。使用料金で概ねペイできると思います。これらの共用施設の建設代は住戸価格に乗せられているので、マンションを買ったら終わりです。ぶっちゃけ管理費は特別な理由(共用部アップグレード等)がないと値上げになりにくいですよ。値下げはしんどいと思いますけど。赤字を垂れ流す共用施設がないので。
管理費150円/m2、修繕積立費200円/m2が相場と言われます。
ただし、世帯数が多いので管理費は上記より安め、
タワマンなので修繕積立費は高めが適切と思われます。
修繕積立費段階的増額については、はじめが安いのではなく、
新築時にまとめて払っている分を差っ引いている、ぐらいで考えて、
将来的にいくらを目指しているのかが重要です。
皆さん値上げは嫌いですからね、ちゃんと決めておかないと難しいんですよ。
今日、モデルルームを見に行ったらお客さんが多かったです。南側の申し込もうとしてた部屋が無くなってました。。
モデルルームの雰囲気にのまれてはいけません。
ちゃんと自分の意思を持っていかないと。
ローン支払いは自分です。
最近また勢いが復活してる気がします。西側も想像以上に早く売れてますね。でも >>1324 さんがいうとおりで焦って買うもんじゃないですね。資金計画がたって気に入ったのがあればすぐ押さえたほうがいいですけど。
内覧日と引渡日の案内が来ました！
いよいよですね。なんか実感が湧いてきました！
皆さん宜しくお願いします！
なんでローンだと決めつけるんだろう。。。
タワーマンションて水商売の人が現金一括で買ったりしますよね。
水商売じゃないですけど、現金一括です。
どうして水商売って言うのか「?」です。
20代ぐらいの若い人達も購入したりしてますよね
そりゃローン組む人が多いからでしょ。
金利が安いから手数料を考えても住宅ローン控除の恩恵がある。
13年後か金利上昇を見て繰り上げ返済。
話の方向が趣旨から外れてしまったのを続けてもいいことないから終わりにしましょう。
文脈は支払い方法とは関係ないですし、突っ込んだ人がレッテル貼ってるのは落語だし。
住戸を現金で買う人は20%くらいはいるそうです。ここはもっと高いかもしれません。だけど支払方法も職業も文脈からは関係のない話です。
欲しい部屋が押さえられたことに対して焦っちゃダメだよとアドバイスした話じゃないですかね？枝葉の表現部分に違和感があったとしても趣旨は汲みとれるんだからもういいでしょう。
段階的値上げと定期的な一時金徴収の修繕計画は将来、未納問題を引き起こすリスクを含むってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。
長期修繕計画は引き渡し後、管理組合が継承して、実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要なんだけど、計画通りに値上げできずに積立不足で補修できないなんてのが最悪パターン。
>>1332 匿名さん
ここが1番怖いところですね。最近のマンションはのりこえられているみたいですけどここがそうなるかわからないですからね。契約者のアンケートで契約の決め手が資産性と書かれてる方が多かったので少しだけ安心材料。
ここはシニア層が多いから、退職金で一括購入も多いと聞きました。
インテリアオプション会に行った時は若い人たちばかりで、
お金持ちだなぁ...と思いました笑
住人と顔合わせ会みたいなやつってないんですかね？
他のタワマンではよくあると聞いたのですが。
野村の物件はウェルカムパーティーってのを入居前にやるけど、他のデベではあまり聞かない。
ここのマンションは年収いくらくらいの方が多いんですかね？
検討中なので、最低これくらいあれば！というラインを教えて欲しいです。
>>1336 匿名さん
ざっくり4200万の住戸だとして変動0.5%で返済負担率を25%とすれば世帯手取り年収で528万になりますけど。。。失礼ながらここで聞いて判断は絶対におすすめしません。親御さんの健康状態、親の負債と相続、子供の教育資金、社会保険料の値上げ、老後資金、年金受給の引下げ、車の所持や車体価格など加味してさらに修繕積立金の値上げも加味
したうえで、ご自身の生活費が残り資金で収まることを確認するべきです。独立系FPに相談したほうがいいと思います。2万くらいあればしっかり聞けます。
>>1339 eマンションさん
別にお金払わなくても。
余裕がなければ無理して買わないだけ。
大抵前のめりになるので、夫婦でバランス取れるといいかな。
貴方が死んだら何も残らない的な話を交わしながら検討中です。。。
私は深く考えずに西側の4000万円のお部屋を案内してもらうことにしました！長町エリアならここのマンションが一番だと思います。
長町駅徒歩2.3分って今後あるんですかね？
南側目の前の駐車場にマンションが建つと多分徒歩1分になると思います。もうマンションは勘弁して欲しいですね。
廊下側の窓についているのは、可動式のルーバーですか？
>>1346 マンション検討中さん
磨りガラスと言えども見えますもんね。
東西の部屋は奥に住戸が少ないからプライバシー的にはいいんでしょうけどこればかりは部屋の好みですからね。。
価格表で灰色の売りに出てないところが突然花つくのは抽選ってことなんでしょうか？
売約済みのバラが価格表に突然つくのは、
購入したいという希望が事前に入っていた住居かと思います。
以下要望書について記事化されています。
ご参考までに！
https://www.sumu-log.com/archives/8526/
下に入る店舗期待してたのにジムだなんて嫌だな
ゼビオの中に大きなジムが既にあるのにね。。
カフェやコンビニは駅にあるから作りづらいのかな。
カルディや成城石井みたいなお店を期待してましたが。。
ほぼ外構も完成しましたねー。
セブンイレブン店舗で入ってほしいです。
イオン敷地はまた駐車場？らしきものを作っています。節税対策なのかな。
イオンは経営厳しいので、どうなることやら。
イオンは赤字だから、撤退するかもしれないですね…。
ここと、東北大農学部跡地の上杉の野村のマンションを比較したときに、先に上杉の方にイオンを建てることを優先にしてるから、あすと長町はその後になると営業の方が仰ってました。
その上杉の方も土壌汚染のせいか着工延期していますからね…。イオンは期待しない方がいいかもしれません。。。
セルバ2とか作ってくれたらいいんだけどな…。
せっかく敷地内にある商業施設ということなのでどんな店舗が
入るか大いに気になるところですよね。
出店を考える際に参考にするのはまずテクテの現状ですよね。
それと長町駅東側周辺にある商業施設の種類と現状。
さらに、駅利用者の動線。
このマンションの立地からすると通勤、通学時にこの商業施設の
前を通る人って思ったほど多くないような気がします。
市立病院の利用者は地下鉄の長町一丁目駅がメインになる
でしょうし。
そうすると駅距離が近いとはいえ商業施設としては案外難しい
立地なのかもしれませんね。
西口にあるセブンイレブンが人出不足で24時30分閉店の時短営業になるみたいですね。最寄りのNewDaysといい夜に使用出来ないとなるとますます商業棟に来て欲しいですね。
コンビニだけでなく飲食店などの人手不足、人件費高騰は
大きな問題ですよね。特に外国人も含めた18～25歳前後の
働き手が少なく、相対的に店舗の生産性が低い地方都市では
深刻かもしれません。
24時間営業してくれれば便利といってもその利用頻度は
どの程度なのか？消費者は店舗の経営に対して責任が無いので
自分勝手なことを言いますけど、結局コンビニが24時間
営業を断念せざるを得ないのはその商圏の購買力、需要が
経費に見合わなかった結果にすぎません。
>>1359 マンション比較中さん
さすがに需給で片付けるのは厳しいでしょう。低成長業態で人件費を他所より上げれるものではないですよ。周辺店舗と賃金水準をあわせていながら何故その店だけが人不足に陥ったかでしょう。推測なのでこれ以上書けませんが、日販が落ちる他チェーンが維持できてここだけ維持出来ないのは理由があるのでしょう。長町駅は地下鉄と合わせて1日2万人くらい利用していてあすと長町は今年900世帯くらい人口がさらに増えますから新店の可能性は十分にあると思います。ただ商業棟は地価が高いので賃料が見合っているかが不安ですが。
駅前に店が増えるのは素直に嬉しいです！
>>1361 マンション検討中さん
私もそう思います^_^
敷地内とは言え、ここに入居する方だけの為では無いですし、必要、不必要は人それぞれ。
素直に、活気ある街になって貰いたいなと思います。
24時間営業でスタッフのいない時間帯もあるジムが駅前にある必要はないと思うし活気とは無縁な施設だから皆さんガッカリしているわけで
隣地が大部分住宅になるらしいことも私はガッカリでしたよ
駅前にはセルバのようなものが複合店舗が来てもらいたかった
防犯にもなる明るいコンビニ、通勤帰宅途中に寄りやすい保育所、自宅外で友人知人と話せるカフェ、テイクアウトもできる飲食店etcいろいろ期待してました
労働力不足で無人型店舗が増えるにしてもAmazonGoみたいなのが来たら便利だなあと思っていたんですが
飲食店なら入れ替わる可能性もあるのにジムじゃ余程集客が悪くなければずっとそのまま。この手のジムは人件費かからないしなかなか撤退しなさそう。
ジムは三井が誘致したんですよね？
こんなニュースも見ていたから期待していたのに。ジムとジムに挟まれてるマンションとかきいたことない。
https://www.bcnretail.com/news/detail/20190709_127627.html
杜テラスの構造や、仙台市にある他のanytime fitnessのジムの規模を見る限り、テナントの1つでしかないと思いますよ。少なくとも5店舗は入るでしょう。24時間ジムが入ってくれれば飲食店や食料品店にとってはむしろ大きなチャンスです。体をリフレッシュさせてお腹を空かせた人々が24時間訪れるわけですから。最終的には>>1364さんのおっしゃるような様々な業種が参入するはずです。このマンションはあすと長町でも唯一無二のランドマーク。絶対に買いです。
駅ナンバーワンマンションだと思って契約しましたけど、マンションが林立してて目立ちにくいと思っちゃいます。バイパスからはシティタワーが目を引くし、昭和市電通りから長町駅に向かう道から見るライオンズタワーはそびえ立つ感じはかっちょいい。太子堂付近からはワンパークのデザイン性に目が行くし。でも駅前広場からは威圧感がすごいですよね。そんなこと抜きにしても買いのマンションなのは間違いない。
商業棟の行方もそうですが新tekuteと移転するKHBの別棟がどうなるかもワクワクです。これだけ楽しみがあるというのは贅沢ですね！
KHBの別棟は商業施設が入るのでしょうか
テレビ局なんか生活に関係ないので区役所の支所とか郵便局に来て欲しい
https://sp.kahoku.co.jp/tohokunews/201907/20190713_12043.html
便利になるけど街の発展に寄与しないと思う。街の魅力を上げるのに商業施設だけじゃ難しいから前に誰か書き込みされてましたけど豊洲のららぽーとの様にキッザニアとか東北全体から人を呼べる施設が欲しいところ。あすと長町に魅力を感じる人が増えないと住民の新陳代謝が生まれないと思うんですよね。
>>1370 マンション検討中さん
私もそう思います。ゼビオやIKEAはスポーツや家具の店だから、長町に行かないと、とはならない。体育館やスポーツパークはどこにでもあるしIKEAは通販もありますし。
ヤマダ電機も同じですよね。価格コム、仙台駅前のLABIやヨドバシで足りる。ヤマダのハウスメーカー関係が来たらそれは最悪ですが。
仙台駅前では展開できない規模のアミューズメントは来ないのかな。。KHBに一縷の望みがあるかな。
89ersが。。。
まあ東北一円を商売相手にする施設なんてあるんですかね。
だいたい県庁所在地に無ければ東京行くでしょうね。
なんで仙台市や宮城県の音楽ホールとの複合施設を建てようと思わなかったのか。。。
長町駅で降りたのってサーカスの時しか無い。
あとは車でくら寿司とかマックのドライブスルー程度かな。
ライブハウスより音楽ホールのしっかりしたやつが来たら良かったかもね。
音楽のしっかりしたホールは、
日立システムズホール仙台
トークネットホール仙台
東京エレクトロンホール宮城
仙台銀行ホール
仙台サンプラザホール
が既にあるから充分。それ以上の需要は無いよ。
ところで随分ネーミングライツが多いね。
仙台PITは震災関連のプリンセスプリンセスからの贈り物という側面もあるから、あれでいいと思う。
最近はプロレスもよくやってるしね。
[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]
東北で２０００人規模の音楽ホールが無いのは仙台だけだそう
県はともかく、仙台市は理由を付けて建てる模様（自尊心？）
残念ながらこちらには来なくて錦町公園とか大町西公園が有力
平日の昼間人口が増えれば、飲食店とかが増えそう
ＫＨＢのほかにも労働者が比較的多いオフィスビルがあればと思う
東京エレクトロンホールは宮城野原に移転しそうだから、しっかりした規模で作るのかな？
1375さんの列挙した建物、みんな築年数の古いものばかり…前の浅○知事はハンパな箱物作るの好きでしたからねー
ここのスレは色んな主張があれど匿名なのに穏やかなのがとてもいいですね。過激な表現にならない。話の内容からしても契約者さんが多いように感じるので入居後も穏やかになりそう。
建物が完成して、モデルルームが見れるようになったようです！予約制みたいですが一度見に行きたいです。
今日、近くを通ったら家具や荷物が運ばれてました。契約者見学会の案内看板も置かれてたので、いよいよ完成ですね、東北No.1と言っているので中は一回見てみたい！
エニタイムフィットネス、いいね。いつでも鍛えられる。
今日から棟内モデルルームオープンですね！行かれた方いますか？エントランスの雰囲気などの感想を聞いてみたいです。
今日見学予約の電話をしたのですが、席がいっぱいで断られてしまいました。。
吹き抜けのエントランスは相当広そうで豪華なんだろうな。個人的にはスタディルームを見てみたい。パパの第三の居場所になりそうだし笑
近隣の開発予定やテナント情報はMRで聴けるのでしょうか
長町駅東側の将来性に正直不安がありまして…
イオンは当てにならない。業績よくないし、撤退くらいは織り込んでおいた方が良いかと私は思います。
ただ、長町駅近くは生活しやすい。モールも徒歩で行けるし、広瀬川も近いし、環境は良いですよ。
上杉辺りなら、イオン確定しているから、不安ならそちらを検討されたらよろしいかと。
イオン単体の心配してるわけじゃないのでは？撤退ありきで考えておくのは賛成。イオンはエリア統合が今年度末にあるから来年度くらいに動きがあると思う。さすがにエリア会社になっても寝かせておくのは辛そう。
私には長町からモールまで歩ける距離ではないけどなあ。昔、冬場に寝ぼけて長町でおりてしまい、歩いてみようとやってみたけど辛かった。
仙台も長町も駅を越えた東西の移動が億劫。整備された仙台はまだしも。長町は今後渋滞もひどくなりそう。4号から来るところとIKEAのあたりとか。
>>1391 通りがかりさん
年齢層や世代で感じ方や重要視することに違いがあるのかもしれませんね。
私は歩くの好きですし、歩いて10分前後でモールに着くので健康的にもOKです。
>>1391 通りがかりさん
七十七銀行八本松支店のT字路は渋滞が時間帯や曜日によって多くなりました。市立病院側から回ると渋滞を回避できます。
IKEA渋滞は最近減りました。むしろ、モール渋滞はいつもの通り。
歩くか、自転車にするか、車にするか、電車もあるから便利だと感じる。シェアサイクルはダテバイクより安ければいいけど。。
モールは各種まとめ買いするからうちは車が基本。長町南に住んでいて徒歩でチョット寄れる距離なら至極便利だろうけど長町から歩いたり自転車で行くとか考えられないよ。長町から車や地下鉄で行くのも微妙な距離だけど。
やまややコーナンに車で行ったこともありますがなんであんなに区画が大きいのか不思議でした。小出しに開発した方が良かったんじゃないかとか高齢者に不便な町なんじゃないかと感じました。家族層は学区をどうみるかですかね。
>>1391 通りがかりさん
正味1キロぐらいなので普通に歩けると思うけど。
荷物沢山なら車って感じです。
それはさておき、たまに北側を通りますが駐車場から出るのが大変そうな
印象を持ちました。
時間帯によっては車で出るまでにイライラしそうと思うのは自分だけでしょうか？
>>1396 マンション検討中さん
私もすごい気になっていました。あの道は朝どれくらいの交通量なのかわかりませんが駐車場から右折する車で詰まりそうな予感です。混雑するようならルール作りが必要になるかもしれませんね。ヤナセ側は右折、駅側は左折みたいに。
今日、予約をして建物の中のモデルルームを見学しました。エントランスとホール、2階にパーティルームやゲストルームがあるのですが想像以上に良かったです！担当者も説明してくれたのですが、東北No.1を主張しているだけあって一見の価値はあると思います。
こう暑いと確かにモールが徒歩圏内とは…
長町は自転車必須の町だしここも例外ではないでしょうね
