野村不動産パートナーズを語ろう

『生きのびるマンション』の目次は以下の通りです。
発売前ですが版元がホームページ（ >280 のリンク先）にて公表してくれています。

第一章　何が「スラム」と「楽園」を分けるのか
　認知症と管理組合／「新築・売り抜け」と空き家の増加／七年がかりで空室状態の相続住居を処分／廃墟マンション解体の苦悩／銃弾，不審火，変死体……スラム化の実態／管理組合の役割と「談合・リベート」問題／鎌倉の老朽マンションが「楽園」に／「マンション管理条例」の広がり／スクラップ＆ビルド推進の政策潮流／現実とかけ離れた建て替え誘導策／第三者管理者方式の限界

第二章　大規模修繕の闇と光
　掠め取られる修繕積立金／「あなた，責任とれるのですか」談合・リベートのからくり／「営業協力費」「情報提供料」名目でキックバック／管理組合理事に「内容証明」を送りつけた建築設計事務所／管理組合が悪質コンサルタントを撃退／談合・リベートとの決別を宣言したが……／「何でもあり」だった改修業界／国交省調査の大規模修繕「相場」は高いか，安いか／公募「条件」による業者選定の是非を問う／目覚めた管理組合，「現地調査」と「質疑」で業者を選ぶ／結局は「人」，現場代理人がキーパーソン

第三章　欠陥マンション建て替えの功罪
　建物の不具合が法的な「瑕疵」か見極める／横浜の傾斜マンション，報道で三井不動産が態度一変／発覚までの管理組合と三井の紆余曲折／住民が一つになれるのは全棟建て替え／飛び火する杭未達問題／ずさんな建築確認，工法と地層のミスマッチ／真相究明のバトンは国から横浜市へ／「議決権放棄」のプレッシャー／封印された危険性の核心部分／耐震偽装事件――国の建築確認の責任問わず／安全なら建て替えでも補修でも資産価値は変わらない

第四章　超高層の「不都合な真実」
　「容積率の緩和」という錬金術／二〇二〇年東京五輪後の不動産危機／武蔵小杉，東京湾岸の超高層化とインフラ整備の遅れ／大規模修繕ではなく「多元改修」へ／外壁補修に「元施工」の大手ゼネコンを巻き込む／超高層独特の「ひび割れ」二〇〇年スパンで修復／巨額の工事発注の「透明性」を保つ／次々と迫る多元的な改修／市街地再開発マンション，上層と低層で別々に大規模修繕／多数の住民よりも少数の商業施設権利者の議決権のほうが重い？／ロンドン，広島，東京，所沢……超高層火災の怖ろしさ／地震で孤立するタワーマンション

第五章　コミュニティが資産価値を決める
　日本では，なぜ国民が住宅を持って資産を失うのか／長く住み続ける工夫が未来を変える／集いのスペースを増やし，井戸を掘り，住民間の対話で楽園化／管理組合の法人化が鍵を握る／日本初，訪問看護ステーションを設けたタワーマンション／経営的視点で管理組合の将来ビジョン策定／ロシアの国営放送記者が取材に来たマンション／バブルに翻弄された建て替え計画／「草の根」のコミュニケーションが原動力／国交省のリフォーム事業で「外断熱改修」／民間の知恵で耐震化のコストを下げる／用途転換と併せたリノベーションで活路を開く／住宅を社会的資産とする「建築基本法」の提言

おとり商法　マンション編
600戸、超高層マンションの実例です。

おとり商法とは
悪徳商法の一種であり、広告などで非常に廉価な商品を掲載し（おとり広告）、注文すると更に高額なものを強引に勧誘するものである。特にミシンの訪問販売に多い。ミシン以外では電柱などに貼ってある不動産広告に多い。 https://www.weblio.jp/content/おとり商法

ミシンの訪問販売
以下ミシンのおとり商法の手口の例を示す。
手口
チラシやダイレクトメールなどに、非常に廉価なミシン（一万円前後ぐらいが多い）を掲載する。
注文すると販売員がやってくる。
しかし、販売員は（チラシに掲載された）安いミシンだと品質が劣るとか、壊れやすいなどとしつこく言う（また試し縫いを依頼すると、実際に粗悪品であり、ほとんど正常に縫うことはできない。故意に正常に動作しないように改造してある可能性もある）。
購入を断ろうとしたり、その安い商品で良いなどと言うと、更に強引に勧誘を勧め、無理矢理高額商品を購入させる。
このような業者は、大抵が店舗を持たない通販専門の所が多いが、店舗はあるものの直接店舗に行っても販売・試し縫いなどをさせてもらえず、電話などで注文をしてくださいと突き返されるパターンもある。
他にもミシンの無料・廉価点検と称して、点検商法などを抱き合わせている業者もあり、依頼すると検査員が「これは古いから部品がない」「とても傷んでいるから新しいのを買った方が良い」「今はもっと新しい製品がある」等と言い、結局新しいミシンを売りつけられてしまうこととなる。 https://ja.wikipedia.org/wiki/おとり商法

マンション編
Ｂマンション管理組合はリプレースのために１０社に競争入札を実施。

野村の素晴らしい業務仕様書と低価格（仮に8千万円としておく）だったので野村に変更すると総会で決議。
業務引継ぎ作業中に野村は「見積金額ではできません、提出した管理員人数ではできません・・・」といろいろ言いだした。
引継ぎ日が来てしまったのでとりあえず暫定契約を締結し次期理事会が協議を引き継いだ。

突然提示された見積金額は約1億円、入札価格の25％増しである。
野村が提出した見積仕様書はどこへやら。
ＢＣＴ管理組合が提示した業務内容はどんどん削られていく。
Ａ理事は強く抗議し、「契約解除」を通告したが無視された。

野村と理事長の密室会談を経て、9千6百万円（入札額より20％増）で契約を締結。

Ａ理事は理事長と野村を厳しく追及したが後の祭り。
多数の組合員も反発したが理事長は聞く耳持たず。
白紙委任票を使って理事長は総会議決。

安値入札、無知な理事長を抱き込んでの高額契約。
これぞ、おとり商法、マンション版。

マンションの実例です。
理事長一人を囲いこめば管理会社が何でもできる事例でもあります。

>280

内容はどうであれ、分譲マンションの管理にスポットライトを当てた新書本が岩波書店から出るのは有難いし、各地の住人たちの大きな「成果」だと感じます。これだけでも、ある意味では「勝訴」でしょう。また、著者が匿名のマンション管理士などではなく、正真正銘のジャーナリストという点も意味ありです。

人を黙らせることはできない、黙らせてはいけないのだ、ということの分からない大人がマンション管理の周辺にはいっぱいいるということ。

あるマンションの住人個人を黙らせようと、管理組合が警察に刑事告訴請求までして発信させないように管理会社といっしょになって動いたり、他の多くのマンションでも脅しが横行し泣き寝入りする人が多い中で、千円未満の「本」になって堂々と全国へ発信され問題提起されます。

あるマンションのインターネット物件別掲示板では、本屋に行けば並んでいる書物、つまり欲せばすぐ手に入る本の紹介を禁じるよう要請した何者かがいて「今後、本の紹介をしたら削除する」旨の警告まで投稿されましたが、それでも、今日、上記の「本」が出ます。

>282 に書かれていることは、キッチンやユニットバスなどの専有部分を自分の家だけで業者に頼んでリフォームした経験のある人なら、とても分かりやすいでしょう。

「業者」はたいてい自社で作業はせず、専門分野別の独立自営業者的な職人を手配し、日程を立てては変更（別の大口注文が入ればそっちを優先とか）して、裁判されない程度に効率よく儲けようとします。

この、数十年に１回のリフォーム（百万円超／戸）のマンション全体版が、共用部分という建物全体に関わる箇所の改修（＝大規模修繕工事）であり、いつかはやらねばならないとされているので反対できず（反対したら全体の敵にされる）、億単位のカネが管理組合の修繕積立金から支払われます。

零細的リフォーム業者はチラシ（多くはひっかけ的表示）をたくさん配ってその中からやっと１、２件の受注（百～二百万円）であるのに対し、大規模修繕なら３００戸一括で３億円、６００戸一括で６億円にもなります。

管理会社に丸投げ（すべてお任せ）したり、管理会社ではなくてもずっと同じ工事業者を使い続けたりというマンションの管理組合は表向き「平和」かもしれませんが、その代償として不必要な高額支払いを理事会でも総会でも黙認しているといったケースが多いでしょう。

しかも、上記のあり方を見直して管理組合の支出を減らしてあげるという「見直し屋」さんみたいな専門業者も多数生まれています。また、組合員がだまされてばかりかというとそうでない点もあって、小説『妻恋坂マンション』（徳間文庫）がおもしろくも切実に描写してくれていて参考になります。

岩波新書『生きのびるマンション』、昨日読み終わりました。
私にとっては最近１０年間で最高最良の部類に入る１冊です。

書く側と出す側の勇気にどれだけの人々が読者になって答え
られるか。もし当マンションの全組合員に読まれたら、かの
コンサルタントはいられないかも。そうならないとは限らぬ。

画像を付け忘れました

当マンションの管理は野村にお任せ（委託した会計業務－通帳の管理など－により管理組合の財務状況は筒抜けで、同社が毎年予算案を組合に降ろして組合は楽だからと理事会で承認決定済みの同案を総会でも例外なく追認していく）です。大規模修繕工事は中堅コンサルタントに何十年も前からずっと丸投げし続けております。このコンサル（建築士）は、生粋の野村マンションのひとつで修繕積立金（＝工事）ビジネスを「やらせてもらえる」という立場なのだと考えられます。ただし、大手管理会社と地域的コンサルのつながりだけで数百戸からなるこの管理組合を支配しキープできているわけではありません。どうやって物件に入ってきたか、当初の経緯は不明ですが、結果的には組合内部に強力な《支持者グループ》が形成され、必要に応じてフル稼働しています。これに対抗する《反対者グループ》は、ありませんし、ありえません。こういうことを疑問に思わない人たちばかりのようですし、私が文章にして各戸に配って知らせたところで「触らぬ神にタタリなし」、見て見ぬふり、知らぬ存ぜぬの無反応が繰り返されてきました。

分譲マンションの管理をめぐる問題（≒つまるところ、管理費や修繕積立金の会計を最低限、現在の日本の上場企業会計程度には書式その他を統一し、透明化する）の解決に向けての必要な手順として、当マンションで私を表現の自由の濫用者として警察に突き出すことで社会的に抹殺し、黙らせて上記の《管理体制》（≒まるで管理費会計と修繕積立金会計の２大会計部門を２社で独占し、分け合っているような業務委託契約のあり方）を守ろうと動いた組合員（住民）たちと当時の管理員、コンサル、管理会社社員、弁護士、マンション管理士、組合に協力して証言したとされる近隣住民３名、取調べにあたった警察官たちから、事情を聴かねばなりません。しかし、この数年の現実は、その方向に進む可能性が残念ながら今後ともゼロだということを示すのみです。

進むべき道と真逆の管理組合運営を続けていますから、当マンションの件は全然解明されません。ということは、全国的にも同じ部類の管理をしている各物件の課題も基本的には未解決で、そのまま行けるところまで行くのでしょう。「会社に任せて生きのびようとするマンション群」です。高い程度に任せる（過度の業務委託）とは、会社（管理員）から求められた演技を管理組合として遂行していくことなのです。当マンションの管理組合の役員報酬は、企業の求めに従順であったことへの対価という面があります。管理員に従わない理事長だった私－理事会経由で辞任勧告を複数回出された－は、１人だけ報酬支給の連絡をしてもらえませんでした。実は「企業の求め」といっても、現場では「企業の求めをすべて受け入れて断固支持する《支持者グループ》の住民たちの求め」として示されます。これに対抗できる個人はいません。納得いかない者が複数名いたとして、その人たちによる連帯もまた、《支持者グループ》の背後に姿を見せているコワモテの２社を相手に成り立ちえないマンションなのです。

こうした形で組合が一丸となっていますし、企業と結束しているとも言えます。

この会社の上からの指示でしょう。議事録閲覧場所に制限を付け、理事会の傍聴も認めない。どこの地方議会でも議事録はネットで読め、議会は動画放送もあり傍聴もできます。この会社は、住民を情報から遮断して愚民化し住民が目覚めるのを極端に警戒しており、委託管理費を守り通そうとしています。＊＊＊と変わらない会社です。

法に間違いがなく法人が遵守するなら、社会の多くの犯罪は発生しない。
法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。
法を守れば「反社」はいない。

良質な投稿が続きますね。

https://blogs.yahoo.co.jp/japan_air_1046clearfortakeoff

このブログ、あと３ヶ月で消え去ります。
ヤフー社がブログサービスをやめますとのこと。

私の住んでいるところも組合長以下が完全に篭絡されて何も言えない状態です。まるで北朝鮮か中国にでも住んでいる感じです。管理会社の社員が人民警察です。この会社しかわかりませんがほんとに怖い会社です。

人間はカネや権力の誘惑には弱いですからね。　弱みを握るのは汚職と同じです。

>>291
やはりそうですか。私は文書投函のために訪れた他県の同一ブランド名のマンションの管理人に集合ポスト前で体当たりされました。その時、不自然にも「理事長から（こう対処するように）言われてるんだ！！」と、カバンをもぎ取られる揉み合いの際に言われました。「管理会社の指令じゃないぞ」と伝えたいのか。。そして当マンションと同じように「１１０番しました、警察呼びました！」と大声で続けた管理員。・・マンション管理に言論とか表現の自由はないですね。

「悪貨は良貨を駆逐する」（グレシャムの法則）という言葉がありますけど、分譲マンションの管理に関しては基本的に良貨（良質な管理組合の活動）の紹介がほとんど。悪貨について書くとたいてい「風評」とか「資産価値」で損害賠償とか、難癖（ナンクセ）をつけられて厄介かつ面倒ですから、誰だって安全志向になりますわな。

それでも良貨ばかり公にして状況が本当に改善するのか、は大いに疑問ありです。

>289 の２行目の一文は、なかなかよく考えさせてくれますね。

>法の瑕疵がある場合は、「悪法でも法」である。

先日お亡くなりになったばかりの池内紀さんの遺作『ヒトラーの時代　なぜドイツ国民は独裁者に熱狂したのか』（中公新書）をじっくり読んでみますと、「悪法も法である」という世界がどんな感じなのか、身につまされる思いでマンション管理まで考えさせられました。やはり、類似点がけっこうある（次々に他の政党を禁止していく、ひどい法律を国会で成立させる際には時間をかけず議論なく即決施行、等々）との印象です。マンションではこういうことを企業でなく、企業絶対支持者たる理事長ら組合員たちに「組合の名と責任」において遂行させる場合がありますね。

例えば、私のところでは文書の配布、投函は禁止。管理規約とか細則とか理事会決議とか総会での決定とかで「してはならない。」とされたら、構成員全員が「はい、従います」という居住空間です。他方、私１名に対する「理事会傍聴禁止決議」とか「刑事告訴経過報告書閲覧禁止」とか「○○才（＝私の年齢）以上の組合員は役員就任資格なし」の新しい規定とか、まるで上記の本に出てくる”ユダヤ人対策立法”みたいな露骨な不利益処分・排除決議があからさまに行われても、マンション内で異論や違和感の表明などの声も上がりません。「やられてるねえ」とか「ひどいねえ」の声は、やられている私自身が頑張って書いて刷って配り知らせた外部市民の１人、２人から届く、という始末。

日本国憲法の前文の「われらは、これ（人類普遍の原理）に反する一切の憲法、法令及び詔勅を排除する。」という部分を、悪法には従わなくてよい、と私は読んでいます。きっとマンションの管理も同じ力学、メカニズムなんだろうと思います。油断していると絶対王政すらこの時代に現れる。

このブログ、素晴らしいです。どこかに移転できないものでしょうか？消え去るのは如何にも残念です。

「天網恢恢疎にして漏らさず。」ということわざもあります。

一昨日（おととい）は祝日、敬老の日でした。その未明、ほぼすべての管理組合員宅の郵便受けに岩波新書『生きのびるマンション』（>286）を紹介する１枚ぽっきりの画像付きレターを封筒に入れて投函、久々に配布させていただきました。

数時間後、つまりその日の日中（たぶん午後）に、管理会社発行の広報パンフ『みなさまと野村不動産パートナーズを結ぶ　住まいる　ＯＮ　ＬＩＮＥ』の最新号が全戸に投函されていました（笑）。まるで対抗するかのごときタイミング。

↓ ①そのパンフレットの中の特集（１ページ）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/worker/vol74.html

↓ ②ご参考（パンフ全体の目次）
https://www.nomura-pt.co.jp/smile/news/index.html

通勤型の管理員なのに祝日にも来ていたのか、住民が管理事務所のドアを開けて配ったのか、よくわかりませんが、こういう動きひとつをとっても、分譲マンションの管理において住民多数が覚醒（業務監査・会計監査等で真相を知って目覚めること）し、政権交代（管理会社やコンサルを他社に変更したり、理事会が支持を失う展開）が絶対に起きないように業民で連携している実態が見えてきます。少なくとも住民サイドの誰か（組合長とか）の承認なしにはありえないパンフ投函だと考えられます。また、形勢逆転を阻止する点にかけては実質婦人部隊たる当マンションの自治会の熱意もすさまじい。警察署もこれに味方する。

①の組合会計業務の紹介（野村流）をどう読むか。近隣の大規模団地は「完全自主管理」で管理会社なしですが、入金、支払いその他の会計管理を組合員たちだけでやれていますけどね。

末尾に「管理組合様よりお預かりしている通帳・印鑑は、施錠された金庫室の耐火金庫に厳重に管理しております。」とありますが、安心感を抱かせるこうした一般論ではなく個別具体的な請求「××管理組合の○○年度の通帳は？」等は、管理会社以前にまず管理組合の内部で理事や監事（ともにたいてい何も知らないシロウト住人）を相手にやりとりして、それがうまくいってから管理会社が初めて登場してくるといった話であり手順なんです、実際は。つまり、内部で役員に無視無回答されたら、自腹で弁護士を雇って間に入ってもらうとか、弁護士なしで本人訴訟とか、簡裁の調停とか、急に”防御の高い壁”に阻まれます。

私のケースでは、他の一般組合員たちまでもノータッチの態度をとり、理事会や専門委員会のメンバー、管理員などを大いに喜ばせました。

>295 >296
両氏の見識には、ともに恐れ入ります

管理会社の仮処分申請にはご注意を。　自分の勝手を書きならべ、裁判戦術に疎い堅気の素人を陥れます。