談合を誘導する悪質なコンサルタントがいると聞いたのですが

商売が絡んでいるからだよ。
工事はそこのマンションだけでなく、いろんなとこが
あるから。お互いに助けあって生きていこうということかな。

施工会社と設計コンサルタントは談合とかのお金は
動かなくても仲はいいよね。
その方が仕事はうまくいくからね。

談合をしている業者がいたとしても、会社名が分からなければ
意味ないね。

そうだよね。
ここでいろいろなことを書きこんでも会社名がわからなければ
対応のしようがない。

中央区日本橋のT社にマンションの大規模修繕の見積もりを依頼したことあるが、そこはやめた方がいい。見積もり金額と実際に施工したときの金額が違うじゃないかとうちの管理会社ともめたぐらいだ。
ちなみに同社に対するよろしくない意見を叩く輩がいるけど、社員だと考えた方がいい。顧客を騙すくせに自社の評価を気にして掲示板で目を光らせてるらしい。

>>205さん
工事の仕様書どおり下請け会社が工事をするんだが、その
仕様書が手抜きされていればその通りに業者は仕事をする。
それができないように、設計コンサルタントを雇えば仕様書
通り仕事がされているかどうかを監理してくれる。

業者がどういった工事をするかは、全て仕様書に基づいて
行います。
しかし、その通りにやらないのを手抜きといいます。
手抜きは、施工会社というか元請だけでなく、その下請けや
孫請け業者もやります。
その監理を誰がややるかです。

設計コンサルタントがいればそのコンサルタント、いなければ
施工会社がやります。

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が一番
いいと思います。

>>209 匿名さん

設計管理方式はバックマージンが問題。責任施工で複数の管理会社から見積りとるのが合理的

>>210さん
責任施工方式は、最初から１社に絞るやり方では
ないんですか。
相見積はとれないでしょう。同じ条件ではないんですから。

施工方式は随意契約ともいいます。

HPで責任施工を標榜する営繕業者もおりますし、下請けに徹している営繕業者もあります。
二回目の大規模修繕で初回の優良な下請け営繕業者に直接もアリかもしれません。
但し、住民（理事会、委員会）が相当詳しくないと難しいと思います。

皿菅は一級建築士事務所やNPO法人が、リスク無く（自分たちに）行いますが、大規模修繕期間に通常管理、施工監理（皿菅）、施工管理が全て別会社と言う携帯すら認識が無い場合が多いです。
アフター（期をまたぐ）も施工管理と相対で話してね！皿菅は、バイバ～イ！もあります。
結局、設計監理による仲介業（大規模修繕支援業務委託契約）となり、公募（建築新聞等）から仕組まれれば、現説談合、キックバックとなります。素人住民達には到底判りません。

皿菅は、劣化診断、基本設計（数量表特記仕様書）、業者選定（公募して競争入札の形の営繕業者契約）とドンドン進みますので、途中でクビ（解約）にするのは、臨時総会が必要です。

設計コンサルタントを選定するのは大切なことですが、
そのコンサルが談合をするかどうかは分かりません。
評判を聞くしかない。しかし、その評判をだれから聞くかだけど。

悪質なコンサルタントというのが分っていれば、契約
することはしないでしょう。

>>213　一般人さん
大規模修繕工事のやり方として、設計監理方式を採用するには
コンサルタントをいかに募集していかに選定するかにかかっています。
問題は、選定した業者との契約内容を明確にすべきです。
普通、設計コンサルタントや施工会社とは契約書を交わしてから
工事にとりかかりますけどね。

213です。
皿菅は基本設計（コンサルタント）と施工（営繕業者）は同時にしません。

皿菅は、設計監理で、1.劣化診断　2.基本設計「数量表（材料×㎡、×?、と特記仕様書）」3.営繕業者公募、現説（金抜き基本設計で）、競争入札で契約（営繕業者と管理組合が契約）で竣工まで。コンサルタント（皿菅）は、この一連の流れ全てセットの業務委託契約締結をしなければ何もしません。（ウマミありませんから）

設計監理と施工管理（営繕工事）を同時に契約するのは責任施工で、当初から一社で、公募、現説、競争入札はありません。

マンション住民（理事会、委員会）が、別途発注で設計監理（劣化診断から）のみを選定し契約、その基本設計を各々営繕業社に持ち込み（管理組合の見積もり依頼ならやります。）選定し、その営繕業者と契約が出来る高度な管理組合なら、皿菅（コンサルタント）はそもそも不要です。

>>217 一般人さん

一連の流れではなく、分割でも受託するコンサルはいますよー

一連の流れは、途中解約は臨時総会が必要で、住民が知らず談合され、営繕業者からコンサルへキックバック発生の恐れはありますので、分割受託コンサルが、
1.劣化診断から基本設計（数量表）の成果物で受託終了。
2.その設計者を伏せ、他コンサルへ公募し競争入札までを受託終了。
3.入札結果の上位から下位までの営繕業者を呼び、選定する理事会・委員会のアドバイスをする他コンサルが受託し営繕業者と契約すれば、全て分離発注で本当に安心ですね！

>>219 一般人さん
入札以降を受託したコンサルが談合を誘導するなら無意味だよ。

>>219さん
途中解約をすれば違約金が取られるよ。
はっきりした談合が証明できればいいけど、それは難しいのでは
ないでしょうか。

裁判にもっていく場合は、原告も被告も証拠等を
掴んでいなければならないよ。

>>219さん
談合談合といっていますが、本当に談合されているんですか。
談合の証拠もないんでしょう。
憶測だけでいうのではなく、それができないシステムづくりを
考えていかなければならないのでは。

談合の証拠はまず掴めません。
業者とコンサルが薄情しなければ絶対分からないでしょう。
それをいう者はいませんよ。

しかし、そこの事務所の者とか社員が白状するというか
告れば分かりませんよ。

どの業界においても、多少の談合はあるでしょうね。
それが分らないから指摘のしようがないんです。

設計コンサルタントにとっては、談合をしているという
感覚はないんではないでしょうか。
単なる御礼程度、お中元やお歳暮とかの感覚と思っているかもですね。

>>227 匿名さん

それは違うかなー
バックマージンがないと、会社を維持出来ないんです。
多くの管理組合が、とにかく値段でコンサルを選ぶので、業務委託費たけでは成立しないんです

>>227 匿名さん

それは違うかなー
バックマージンがないと、会社を維持出来ないんです。
多くの管理組合が、とにかく値段でコンサルを選ぶので、見積金額を下げないとならなくなる。
でも、その金額ではやっていけないので、バックマージンをもらう必要があるんです。

管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。

1.入札以後、談合疑義あれば、積算（建築士事務所、他営繕業者積算）に有料で再見積もりは有り。
但し、理事会からの依頼で無いと積算を受けませんし、その費用も管理組合から出ません。

2.談合の証拠は、一社以上から具体的な自白が無ければ成り立ちません。
公共入札の場合は、バレれば即！指名停止、逮捕もありますが、民間マンション管理組合で談合がバレでも臨時総会で業務委託契約の解除以外ありませんので、コンサルは住民を怖がらず理事会をシメてきます。

3.競争入札見積後、営繕施工契約前なら断っても営繕業者から違約金請求無し。
例）一億の見積もり入札結果が出て、談合の疑義で断り、違約金25％の話をしてくる設計監理あれば、それは詐欺コンサルです。
そもそもコンサルとの業務委託契約に違約金は無く、成果物の全額が最大金額なので、1.劣化診断、2.基本設計を成果物、3.業者選定業務は、談合の疑義があるので成果物と言えないとなりますが、これが成果物か否かは、地裁の話となり、最大でもその成果物の金額です。

以上より、住民が勉強しエキスパートなら皿菅せずに、責任施工もありますし、
興味のある住民が少ないなら工事中は通常管理＝設計監理（下請）＝施工管理（下請）＝期が変わりアフター。の一任が向いているでしょう。
一任ならキックバックは存在せず、元受にいくら抜かれるか（冠代で）となります。

220、221、223、224ご意見：修繕工事未経験故の不安は理解できます。
224ご意見：積算結果を住民が判断する努力とやる気がなければ致し方ありません。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。

私は、この板を離れます。

>>230 一般人さん

キミはHNコロコロ変えるいつもの荒らしだろ？
もうバレバレだよw

228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。
228.229ご意見：概ねその通りでしょう。

某コンサル社員 =一般人

分かりやすいねw

管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。
管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。
管理組合がちゃんと値段じゃないところで選ぶようになれば、バックマージンは不要なんです。

計画に対して値段で選ぶのは資本主義では当たり前。バックマージン取れるなら、取るに決まってるよw 十分もらっていめからバックマージンいりませんなんてないよw
商売だから貰えるもの貰わなかったら逆に背任だよw

談合談合といっていますが、その証拠をどうやって
掴むんですか。

談合の証拠はつかめないのが普通だよ。
談合しているというけど、マンションで本当にあるの。

私どものマンションでも、現在大規模修繕工事がはじまったところです。
修繕委員長としていろいろ経験をしました。
設計監理方式を採用していますので、その選定には気を使いました。
まず候補業者の選定ですが、ＮＰＯ法人やマンション管理士会の所属
しているコンサルタント、建設新聞での公募等で募集しました。
応募してきたコンサルタントに対して、項目別に相見積もりをとりました。
そして３社に絞り、説明会を開催し、専門委員が評価をしました。
最終的には、見積もり金額と日養花天で選考しました。
管理会社からの推薦はカットしました。

設計コンサルタントと施工会社の談合ですが、やってるか
どうかは分かりません。
ただ、できないようにすることも必要です。
コンサルタントの選考説明会の時に、談合は絶対だめということを
くぎを刺しておくことも少しは影響があるのかもしれません。
設計コンサルタントには、設計監理業務という重要な役割が
ありますが、どういう監理をするかということを、具体的に
説明してもらうのもいいでしょう。
例えば、塗装に関してですが、仕様書どおりの数量を使用しているか
のチェックに関しては、使った塗料缶を通しナンバーで撮影して
おくとかの方法があります。

ただ、設計コンサルタントが選定され、施工会社の選定を
する場合、管理会社やコンサルタントに施工会社の推薦を
してもらうことはやめるべきですね。
少なくとも、専門委員会で候補業者は選ぶべきでしょう。

設計コンサルタントや施工会社の候補業者を選ぶ場合は、
管理会社やコンサルタント、マンションの住民とかからの
推薦は受けないようにすべきです。
談合を心配するのなら、それぐらいの努力を専門委員会としては
やるべきでしょう。

マンションの住民からの推薦も受け付けないのは何故かといいますと、
顔見知りの住民から推薦があると、どうしてもその人の顔色をみて
判断することもありますからね。

それでも設計コンサルタントと施工会社の現場代理人とは
どこかで仕事を一緒にしたことがあるので、どうしても胡散臭い
ところが見受けられるね。

それはあるでしようね。
一緒に仕事をすれば、現場代理人としては、監理を行う
設計コンサルタントには気を遣うだろうから。
少しでも仕様書と違うからやり直しを命じられると困るからね。

設計コンサルタントの収容な役割の一つが、監理業務です
から、厳しくチェックをされると利益にも繋がります。
その点を考慮して、コンサルタントに対しては、丁重な
扱いが必要なんです。

設計コンサルタントも、施工会社が嫌がる監理業務を
厳しくはやらないしね。
適当にやっているような気もする。

監理のやり方としては、塗装工事でいえば、塗料缶の
空になったものを通しナンバーを書いてカメラに収めておくとか。

要するに、仕様書通りの材料を使用し、仕様書通りの数量を
使っているかをチェックするんだけどね。

業者は日養花天で選考したんだけどね。

設計コンサルタントと施工会社の談合ですが、やってるか
どうかは分かりません。
ただ、できないようにすることも必要です。
コンサルタントの選考説明会の時に、談合は絶対だめということを
くぎを刺しておくことも少しは影響があるのかもしれません。
設計コンサルタントには、設計監理業務という重要な役割が
ありますが、どういう監理をするかということを、具体的に
説明してもらうのもいいでしょう。
例えば、塗装に関してですが、仕様書どおりの数量を使用しているか
のチェックに関しては、使った塗料缶を通しナンバーで撮影して
おくとかの方法があります。

要するに、仕様書どおり工事がされているか、手抜き工事がされて
いないかをチェックするのが設計コンサルタントなんです。

談合ができにくい環境づくりは大切だね。
ここの専門委員は厳しいようだということを
相手に植え付けることが大事。

談合がされるのが嫌なら、自分たちでコンサルタント
候補を選ぶことだね。
建設新聞とかで公募するのもいいと思うけどね。

談合をする悪質なコンサルタントということですが、
悪質な談合とは具体的にはどんなことですか。

談合ということは、設計コンサルタントが施工会社に対して
見積額を指示するんでしょうね。
他の施工会社に対しては、条件を厳しくするとか、材料や
平米数を調整とかして見積額を高く誘導するとかね。

そして、その上乗せした工事費の一部をコンサルタントが
頂戴するという仕組みかな。

談合はあるかもしれないが、その証拠はつかめない。
それが分らなければ談合とはいえないし、追及もできない。
建設業界は、奥が深い。

他スレなんですが、談合とかの不正の証拠を掴んでいるが
それでも提訴等ができないで悩んでおられる方もおられます。

いくら証拠を掴んでいても、同じ住民との戦いになるので
躊躇されるんでしょうね。
それに時間とお金も必要になりますので。

談合ができにくいシステムづくり、募集の仕方の研究も
必要です。
公募でまず募集することはお薦めです。

設計コンサルタントの募集をする際は、管理会社の推薦は
受けない方がいいと思います。
別に管理会社推薦のコンサルタントが談合をするという
訳ではないんですが。

下請け業者や孫請け業者は施工会社側になりますが、
設計コンサルタントは、管理組合の強い味方でなければ
ならないでしょう。

設計コンサルタントは住民に代わって、工事が仕様書通り行われて
いるか、手抜き工事はないかを、住民に代わって監理を行います。
ということで、施工会社にとっては敵になり、組合側にとっては
味方になる訳です。

管理会社は自らのバカ高いピンハネ利益を手数料と言って、コンサルを使って管理会社が排除されることを嫌がるので、談合だ！と我田引水するのです。

>レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸>の情報ではありません。

何故この書き込みがでてくるのですか。

談合ができないよう、設計コンサルタントには全員で
建設級を投げ続けることが大切です。
無関心だと判断すれば、談合等をやりやすくなりますので。

信用のない、談合とかの噂のある設計コンサルタントは
仕事はなくなるよ。

逆にいえば、そういう悪い設計コンサルタントこそが
生き残っていくのかもね。

設計コンサルタントが悪質であったとしても、談合を
やっているかどうかは分からないでしょう。
単なるうわさだけで判断するんでしょうが。

ここでいう談合とはどのようなものなんですか？

それが分らないんですよ。
多分お金とかをもらっているということでしょうが、証拠が
ありません。
証拠がなければ不正をしているとはいえないでしょう。

談合とは設計コンサルタントと施工会社が話し合って、工事費の
上乗せをして、その中の一部をコンサルタントに渡すことです。
施工会社とコンサルはウインウインの関係ということです。

ただ、それをやっている本人同士は、別に悪いことを
やっているという認識はないのかもですね。

設計コンサルタントを選定する時に、業者説明会をかいさいしますが、
そのときに談合禁止の話しをしておいて、牽制球を投げておくことも
必要です。

設計コンサルタントを募集するときには、共通の見積書で
相見積を取ります。
そしてでてきた見積書と業者説明会での評価で選定していきます。
候補業者については、建設新聞での公募がいいでしょう。

>>268 匿名さん

これを談合とは言わない。
共謀である。

>>272 匿名さん
そうかもですね。
共謀の方がピッタリくる表現です。

設計コンサルタントと施工会社の関係はずぶずぶとはいいませんが、
少なからずそういう傾向にはあります。
普通に考えて、談合ができない設計コンサルタントをどうやって
選ぶかをみんなで知恵をだしあって取り組んでいきましょう。

建築業界は、我々民間人とは違う発想があります。
だから談合や癒着があったんですよ。

施工会社と設計コンサルタントがウインウインの関係は
談合とは言わず、共謀なんですね。

設計コンサルタントについても、相見積もりを取りますが、
金額だけでなく、説明会を行い説明項目を同じにして説明を
受け質問をして評価点をつけていけばいいでしょう。

その説明会のときに、談合に絡む質問をしておいて
相手にもそれを確認させるといいでしょう。

確かに業者説明会で、説明する項目を決めておいて
同じ説明をしてもらい、同じ質問をすればいい。

見積りを出す場合、設計コンサルタントに相談をしていたら
選定から外すとかを決めておくだけでもいいでしょう。

しかし、談合の証拠はなかなかみつからない。

それが建設業界の闇というものだ。

設計コンサルタントの実態は分からないんでしょう。
設計コンサルタントは、１級建築士です。
その１級建築士が全て悪いことする訳ないでしょう。

しかし、建設業界は奥が深い。
建設会社と付き合うには、ギブアンドテイクが絶対条件だからね。

そのギブアンドテイクの考え方が、談合を生む
産物なのかもしれない。

設計コンサルタントと施工会社の関係はどうしても深い関係に
なるかもですね。
施工会社としては、厳しく監理されたら困るからね。

>>281 匿名さん
見つからないようにするのが談合です。
大型マンションにはそれが目的で住んでいたり管理組合や自治会活動をしている不動産屋や建設会社やコンサル等が徘徊している。

>>287 口コミ知りたいさん
そんなことをしても何の役にも立ちませんよ。
談合をするためにマンションに住むことはないでしょう。
それに工事と全く関係のない自治会の話まで出ていますので
単なるうわさの書き込みですね。

大規模修繕工事をするときには、設計コンサルタントは
必要です。
特に同じ条件での相見積を取るときに必要な要項書の作成は
建築士でないとできませんから。
監理業務も大切なんですが、これは施工会社と馴れ合いになっている
可能性はあります。

談合はしているかもしれないが、その証拠はつかめない。
ということはやっていないのと同じことだよね。

しかし、談合を誘導する悪質なコンサルタントとか
よく言いますね。
設計コンサルタントを選定する時に、あなたは悪質なコンサルタント
ですかと質問しますか。

設計コンサルタントを募集するときに、胡散臭いコンサルタントは
外しておくべきです。
ただ、談合をするとかの噂のあるコンサルタントというのが分からない。

みんなうちは誠実なコンサルタントというだろうしね。

大規模修繕工事をするときは、優秀なマンションの大規模修繕工事のコンサルの経験のある者を選定しましょう。

うちのマンションは、行政アドバイザーやっているコンサルなら一応は安心だと思って依頼しました。

何事も経験です。
設計コンサルタントを選定するときはマンションでの大規模修繕工事の
コンサルの経験も大切です。
コンサルは監理業務、施工会社募集の際の要項書の作成ができなければ
だめですね。

それから、設計図面を基に数量調書から工事個所ごとの
設計概算書で工事費を算出する長期修繕計画書の作成も
つくれないとだめだな。

>>297 匿名さん

その作業に必要な費用を払おうとしない組合、
それが諸悪の根源では？

そうなんですよね、必要なお金は払わずに理想的な工事を
求める。
あつかましい限りだね。

長期修繕計画書を作成するには、建築士を雇い
専門委員会を設けて半年ぐらいかけて検討して
作成すべきだよ。