修繕積立金の資産の運用について

>872
それは毎月出金伝票の押印をするときに一緒に
綴ってありますよ。
各戸別明細も。
滞納者についてもそれをみれば分かりますよ。

理事長の仕事は大変です。
しかし、知識ややる気のない者は全て管理会社任せですからね。
会社でもよく言われてますよね。
ヘッドさえしっかりしてれば、後は雑魚でも問題はないと。
後は忠実な社員がしっかり指示通り働いてくれますので。
各セクションの部長とかがしっかりしてれば、うまくいきますけどね。
ただその人材の登用を間違ったらいけませんけど。

相見積をとるときの一番いい方法は、同じ仕様、同じ材料、
同じ修繕個所でとらなければ意味がありません。
それができなければ、相見積業者を一堂に集めて一緒に
現場で確認して説明をすればいいと思います。
この方法でやればかなりの値下げが期待できます。
塗装工事などは、補修個所を通し番号で統一し、その番号
ごとに見積書を提出してもらえばいいのです。
予定価格の４割減はできますよ。

使用細則違反への取り組みについて

　使用細則は各区分所有者が全員で最低限のルールを決めて、それを
　守っていこうとして決めたマナー集でもあります。
　これについては、共用部分に関する工事以外については罰則はありません。
　各人のモラルと常識に任せることになります。

　＊住民同士で解決しなければならないもの
　　他の居住者に迷惑を及ぼす雑音、高音を継続的に発すること。
　　テレビ、カラオケ、ピアノ等の音量を著しく上げること。
　　ベランダで喫煙をすること等

　＊細則違反だがチェックできないもの
　　トイレには水溶性以外の紙は使用しないこと。
　　天ぷら油等の廃油を台所の流しに捨てること。
　　カーテンは防炎性のものを使用すること。
　　バルコニー等の排水口については、各自が随時清掃すること等

　＊管理組合に届け出と承認が必要なもの
　　専有部分の工事をする場合
　　窓ガラスを改良する場合
　　玄関ドアやフローリングの更新工事をする場合

　＊マンション全体に影響を及ぼす行為
　　バルコニーの手すり寝具等を干すこと
　　玄関ドアのデザイン、色を変えること
　　居室内のかべとかの躯体部分に穴をあける行為

管理組合として、違反者がいた場合や苦情がきた場合、どこまで関与してますか。
　　

注意しない方が良い。クレーマーになります。管理員にさせなさい。

管理員業務の中に、管理規約等の違反者に対する、注意、指導等は含まれているでしょう。

委託契約の中にそんなに細かくはされていないでしょう。
やはり難しいですよね。
個人の問題として当事者同士で解決するしかないですね。
しかし、マンション全体に影響を及ぼすものについては注意が必要でしょう。

既約違反についての注意、指導は管理員業務にありますよ。

規約と、使用細則に細かく規定しています。確認して下さい。

委託契約には細かく規定はする必要はありません。

規約と細則には規定されてますが、それを守らせるのは管理組合、つまり
理事会がその執行活動をやってますので最終的には理事会に管理責任は
あると思いますよ。
規約、細則を順守させるのが管理員ではおかしいでしょう。
勿論目についた簡単なことであれば管理員は注意はするでしょうが。

業務委託契約は、マンションの第一回総会時より各区分所有者に議案書と共に、
配付されております。各期を比較してごらんなさい。その都度業務内容が変更されて
いる事にきずくはずです。特に適正化法施行時からは、重要事項の説明書も添付されます。

私のマンションでは、規約に組合管理対象部分が明記されている事項と、業務委託契約
の業務対象部分が、一致しなくて、問題になりました。委託契約には、管理員業務に
規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない
管理員を派遣していました。大型マンションでは、管理員はこの業務を出来ないとこまります。

弁護士を使わないと言うこと聞きませんよ。（内容証明発送）
理事の誰かが注意して刺されたらどうするんですか？
最初から大上段で行くのが安全で確実です。

>>委託契約には、管理員業務に規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない
管理員を派遣していました。

そんな委託契約書があるんですねw
たぶん管理人一人に一ヶ月45万円くらいかかってますね。

最近はマンションでは、そんな大きな問題は表面化しない。

反社会的勢力も、賢いから、普通の住民より礼儀正しくふるまっている。

人間関係も、あいさつ程度で、深い付き合いもしない。自治会活動も、

寂しい老人ばかり、管理人室あたりをウロウロしている人種を見ればわかる。

だいたい、決まったメンバーである。その連中は自治会の老人役員が多い。

そこらへんと管理会社は脈が通じて、利用しあっている。離れた方が良い。

管理費等も、いざ鎌倉の時は、不足しないよう、日常より節約。家計と同じ。

>881
>規約等の、利害関係人に対する説明業務が含まれているのに、ほとんど説明が出来ない

規約や細則の説明は注意も含まれるのですか？
途中入居者に対する説明なら分りますけど。
委託契約に注意の内容とか書いてあります？
掲示板での注意喚起はあるでしょうが。

>884
管理会社と自治会がつるんで何ができるんですか？
自治会と管理組合をごっちゃにしてどうするんですか。

自治会長の奥様（区分所有者）が組合理事長。管理会社の支店長クラスが家庭訪問。

大型マンションです。総会にも、議決権のない自治会長が発言している、議長は

自治会長の奥様の理事長。大変なマンションです。管理会社はあの有名な１０９です。

本当は法的に問題のある理事長だけど放置している。これ等は管理会社は承知の上である。

議決権どころか発言権もないでしょう。
そんないい加減なことを追求できない組合員にも問題が
あります。
管理会社は都合の悪いことには口を出しませんからね。
管理会社の責任というより、区分所有者全員の責任です。
それを指摘できないのなら、認めるしかないですね。

８８８さん、そうじゃないんですよ、こういった問題を追及した区分所有者の勤務先
の社長あてに、この区分所有者を、解職する旨の内容証明を送付。理事長を追求したら、
管理会社が内容証明を作成して送付したとの事です、管理会社の支店長に、追及すると、
逃げ回っております。追及ため担当弁護士に、お願いすると、最近この管理会社と
顧問契約を結んだそうです。弁護士も管理会社の顧問の方が、お得ですから、おかしいでしょ。

>>こういった問題を追及した区分所有者の勤務先の社長あてに

分譲マンションでは勤務先とか素性は絶対に他人に言ってはいけません。
部屋番号と名前だけでその他は言う必要がないのです。
上場企業に勤務していて自慢したい人もいるとおもいますが
攻撃材料を与えるだけで何もいいことはないです。

理事長と、管理会社は、知っております。法令なんて、充てになりませんよね。

自分の事は、自分で守らないと、いけませんよね。人間ですから、有利な方に動く。

８８８さんへ　私のマンションでは、規約に全ての住人に発言権を与えております。

従って、区分所有者の理事長の同居人だある自治会長には発言権はあります。

ただし、自治会、理事会に、御夫婦でいつもご出席して、賛否の際は挙手をしておりました。

その件もある住民が注意して、逆恨みされたみたいです。この住民は、マンションを２から

３戸位所有しているとのうわさです。はっきりと、正しい意見が多いように感じます。

>892さん
お宅の規約に総会への出席と発言権を与えていればそうすべきです。
賃借人でも、本人に影響がある場合は、承認をえれば総会への出席と
発言も認められる場合もあります。
しかし、議決権は各戸に１つまたは、専有部分の床面積比となります。
マンションを２つもっていれば２つの議決権もしくは専有部分の
床面積分の議決権があります。
普通決議は議決権の過半数、特別決議は、区分所有者及び議決権の
４分の３以上で承認されます。

難しいマンションもあるんですね。
理事は輪番制がいいですよ。
同じ者が長くやるといつか反動がでてきます。
大規模マンションであれば人材はいるでしょう。

難しいマンションではなく非常識なマンションなだけのようだね。
その人、何年も同じ内容の投稿してるから飽きたけど、まだやってるんだ？
しかし管理規約もムチャな条項、よく成立するもんだね、ほかの組合員も非常識なんだろうね。

８９４さんの言うとおりですが、私のマンションでは正義感の強い理事長が誕生しました。

かれは、非常に公平で、規約を守り、マンションの管理を真剣に考えていました。案の定、

大きな仕事をして、任期と同時に辞めました。マンションの色々な問題を一つずつ解決する

のに５年かかりました。本人は永く理事長をすると、住民からの、疑念の目を警戒したのです。

それでも、やり残した、問題は、残りました。８９４さんの言うように、その人間によって、

永く理事長をしてほしいのと、理事長になってほしくない人物をマンション内で見極めることです。

八方美人で、人の目を気にする人物はいただけませんね。理事長は孤独に耐え得る人物です。

その配偶者が、どんな人物かでもたいせつです。この理事長の奥様は、御主人の為に、こつこつと、

奉仕して、全くと言うほど、御主人には忠実な奥様に見えました。理事長を取り巻く人物をも、

見て下さい。良い人物には、それなりの、取り巻きがあります。悪＝悪　善＝善です。


めったにない事ですが、長年勤めた、理事長の良い面を紹介しました。失礼します。

↑輪番だとたまにいい人に当たるだけ。
見極めるとか主観的判断は必要ない。
輪番制は最悪でも20年に一回くらいはいい人に当たります。

そうですね、その人間は大変ですよ。敬意をを表します。私には出来ません。

その後が悪が支配するよ、マンションは荒れだします。特にその後の入居者に注意。

そして２０年周期に革命家が登場するが、更に大変なことになる。裕福な連中は、

買い替えて退去している。スラム化の末路。まだ１０年はどうにか大丈夫。築３５年？

うそつき常習者よりはマシですけどね

マンション管理業は大変です。新築はほとんどデべ系の管理会社です。

管理組合にとって、いい条件で管理してくれる管理会社増えた。しかし、

倒産のリスクを回避する方法も役員は学んでおかなければ、いけない。

管理会社は倒産しない神話は崩れつつある。

空き部屋を組合が借り上げ又は買い取って、民泊をやる案を検討している。

>901さん
管理会社が倒産したら他の管理会社に変えればいいだけです。
何の問題もありませんよ。


>902さん
規約に専ら住宅として利用する云々の項目を入れてあれば問題ないと思いますけど。

>>空き部屋を組合が借り上げ又は買い取って、

ということは当然、規約を改正してという意味でしょう。
上下左右の部屋が反対したら難しいと思います。

民泊をして隣に大勢の中国人が寝泊まりすれば、騒音やゴミ問題は
大変なことになる。

合鍵コピーでマンションには入り放題。

規約で規制できない。空き部屋や、スラム化よりはまし。
立て替えもしないで、稼いで。他のマンションを買う、一石二鳥。

夢みたいなこと考えないでよ。
夜はどんちゃん騒ぎ。
ゴミの分別はできない。
空き缶等をベランダから投げ捨てる。
隣の部屋の住民は怖いやらうるさいやらで大変だね。
これこそ特別の影響を受けるので規約は成立しないだろうね。

>>規約で規制できない。空き部屋や、スラム化よりはまし。

規制できますよ。しかし標準管理規約のままでも規約違反ですが、罰則がないので
実効性がないというのが問題で、規約改正して罰金をとる（１日１万円）という案を
大阪市内のマンションではいろんなところで検討中。弁護士も入ってね。

暴力団排除規約の制定よりは楽だね。逆にこの件の禁止規約は無効の可能性がおおきい。

色々な社会情勢から考えると、むしろ。国としては奨励している。少子高齢化で空き部屋、

及び取引できないスラム化対策には有効。各区分所有者は、自分のマンションを賃貸に。

出すよりも、これらを専門とする業者に委託した方がより多くの収入が見込める。それよ

りも、組合が積極的に取り組んでくれるなら、組合の収入も見込める。よって、区分所有者は、

これ等を、投資型マンションとして所有し、もう一つ住居用マンションを別に所有すればよい。

皆で、勉強して、管理会社と相談して、前向きに考えませんか。私はその方向です。楽しいですよ。

お金が豊富にあれば、あまり、せこい考えにならないから、建替え時も順調に決まる。

>>逆にこの件の禁止規約は無効の可能性がおおきい。
>>むしろ。国としては奨励している。

国っていうのはどこの省？

国土交通大臣は分譲マンションでの民泊は現行の標準管理規約のままでは無理だといってますよ。

いま特区で民泊やるっていう話は賃貸マンションと戸建の話ですよ。しらんの？

９１０は愚かだが、民泊の誤解を明らかにするにはちょうどいいコメントである。

専ら住宅の使用規約が有る分譲マンションなら不特定多数が利用可能な民泊施設はできんわな。
勝手な事する所有者がいるかもしれんなら、専有部の利用方法条項の細則にでも追加しとくんだな。
普通決議でいけるじゃろ。
また自由にできる賃貸マンションのオーナーが空き部屋で民泊に使えるのは有りがたいだろうに。

ただそこを借りている者が出ていく可能性はある。

910はおもしろい発想の持ち主だね。
ただ甘すぎるけどね。
お金が豊富にあるといっても、建て替えは難しいよ。
一部の者だけが豊富でもそれは無理。

サラリーマンの経験がないからね、絶えず自由。やってみなければわかりません。
不可能と負ったことが、意外と、成功したりする。妄想が現実になる事は経験済み。

そう、夢は見るものではなく掴むものなんです。
若いうちは大きな夢に向かってチャレンジしてください。

お爺さんは眠りについてあり得ない夢を見ると目覚めませんよ、要注意。

民泊はアパートの問題であって、分譲マンションは今のところ
規約に守られているが、何か抜け道を考えてくる者が出てくる
恐れもあるので、細則で具体的に規制してた方がいいかもね。
オリンピックが近づくにつれ、その可能性は大きくなるだろうから。

抜け道も何も罰則がないからねー。
規約で罰金を請求できるようにする案が有力。

規約改正案

第１２条　区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。
２　各区分所有者及び占有者は本マンションの専有部分、共有部分及び敷地を不特定の第三者に名目を問わず使用料等を徴収することを目的に宿泊や滞在場所として提供すること（以下，「民泊」という。）はしてはならない
３　各区分所有者及び占有者は民泊を行うため，宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等をしてはならない。
４　第２項または第３項の規定に反し，各区分所有者及び占有者が民泊を行い，または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録等を行った場合，管理組合は，当該区分所有者及び占有者に対して，民泊を行った日または宿泊場所等として提供することの宣伝や民泊をあっせんする業者等への登録をした日から民泊を行わないことが確認できた日まで一日あたり１万円を違約金として請求することができる。