フラット金利はどうなる？【25】

団信付けられない人は現金一括が良いよ

保険に疎い人は団信がいいね

＞６０１
無料じゃなくて、金利のうち約０．３％程度が団信分。
つまり、団信費用を強制的に払ってるるから

このままいけば四月のが下がりそうだな
三月を予定してたけど借り換え四月にするか・・

国債の動きはよーわからん。

一気に戻したなぁ
タイミング悪いなぁ
プラ転？

四月の雲行きがあやしくなってきた

きゃードキドキです。

国債を売って儲けようとする輩が泡食った格好だから、当分過度なマイナスにはならなそうだけど。

確かに超長期の買入れが弱くなったから当面はマイナス方面には動かんね

>>607
もうしばらくはマイまだろうな。

3月か4月施行になりました
どっちがいいですかね？

おそらく大差ない±0.02くらい


>（ブルームバーグ）：　　日本の10年国債先物の価格チャートは「ダブルトップ」を形成したとみられ、利回りがマイナス圏でさらに低下する可能性は低いことを示唆しているようだ。９日には価格急落を受けて一時、ダイナミック・サーキット・ブレーカーが発動される場面もあった。150円88銭の赤いラインは、2015年６月から16年２月までの上昇の23.6％戻しの水準を表す。

>>614
ありがとうございます
プラ転したら悔しいので今月施行しようと思います。

朝一プラ転
EUに流れたか…

うーん　一番ダメなタイミングでプラ転

>>618
来週の日銀会合で、黒田さんが吠えるかどうかやね…
ドラギマジックの結果も限界見えてきたし、しんどいね。

来週の日銀しだいか。今回のECBの結果受けての市場の反応みると日銀動きづらいよなぁ。。

長期金利もそうだけど銀行が手数料部分を上げて、出来上がり金利が上がらないかが気になる

来週の債券市場では長期金利が上昇すると予想されている。今週後半の流れが継続するとの観測に加えて、日米の金融政策会合がともに据え置きが見込まれ、売りが出やすいとの見方が背景にある。

長期金利の指標となる新発10年物国債利回りは８日に一時マイナス0.10％を付け、過去最低水準を更新した。その後は水準を切り上げ、11日には３週間ぶり高水準の0.015％まで上昇した。欧州中央銀行（ＥＣＢ）のドラギ総裁が10日の記者会見で「一段の利下げが必要だとは考えていない」と発言し、金融緩和が打ち止めになるとの観測から欧米市場で金利が上がり、日本にも波及した。

6月まで何とか。何とか引っ張って下さい。

なんで変動にしないの？

ハイパーインフレが怖いからかな？

独身で団信に入る必要が無くて、−0.6パーセントを確保してるからかな？

来月の起債条件もえげつないね…
前回より0.06%下。
他条件一緒なら1.19%…
更に国債のマイナス足したら1.14%ってか。
史上最低更に更新やね。

4月起債条件決定。
http://www.jhf.go.jp/files/100184558.pdf
http://www.jhf.go.jp/files/100012888.pdf
(過去の利率)http://www.jhf.go.jp/files/300122066.pdf
利率0.48％（スプレッド0.48％）だからおそらく4月の金利は1.19％だろうか。

金利確定は足利銀行HPが最速（公表は最終営業日の前営業日、ただし12月は31日が銀行休業日のため、31日を営業日としない）。
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）･･･①
RMBSの利回り･･･下記②と③の合計
起債発表日（※）9:30の新発10年物国債利回り･･･②
ローンチスプレッド（起債発表時の発行体の信用力による）[起債発表日前日に決定]･･･③
B/Kの回収委託費用（最廉価水準との差額）･･･④
の合計。
※諸説あり（月末5営業日前、月末25日前後、月の最終週の月曜日等）

フラット金利の算式。①+②+③
2016年04月：0.71?+0.00+0.48=1.19?
2016年03月：0.71+0.00+0.54=1.25
2016年02月：0.69+0.23+0.56=1.48
2016年01月：0.69+0.31+0.54=1.54
2015年12月：0.69+0.31+0.55=1.55
2015年11月：0.69+0.32+0.54=1.55
2015年10月：0.70+0.39+0.50=1.59
2015年09月：0.70+0.36+0.48=1.54
2015年08月：0.70+0.43+0.45=1.58
2015年07月：0.71+0.49+0.41=1.61
2015年06月：0.71+0.41+0.42=1.54
2015年05月：0.72+0.32+0.42=1.46
2015年04月：0.73+0.41+0.40=1.54
2015年03月：0.67+0.40+0.40=1.47
2015年02月：0.77+0.22+0.38=1.37
2015年01月：0.73+0.36+0.38=1.47
2014年12月：0.72+0.46+0.38=1.56
2014年11月：0.74+0.49+0.38=1.61
2014年10月：0.70+0.57+0.38=1.65
2014年09月：0.73+0.53+0.40=1.66
2014年08月：0.73+0.55+0.41=1.69
2014年07月：0.73+0.59+0.41=1.73
2014年06月：0.71+0.60+0.42=1.73
2014年05月：0.72+0.61+0.40=1.73
2014年04月：0.71+0.63+0.41=1.75
2014年03月：0.74+0.60+0.40=1.74
2014年02月：0.72+0.68+0.39=1.79
2014年01月：0.73+0.66+0.41=1.80
2013年12月：0.73+0.62+0.45=1.80
2013年11月：0.73+0.62+0.46=1.81
2013年10月：0.73+0.73+0.47=1.93
2013年09月：0.73+0.75+0.46=1.94
2013年08月：0.73+0.82+0.44=1.99
2013年07月：0.73+0.88+0.44=2.05
2013年06月：0.73+0.84+0.46=2.03
2013年05月：0.73+0.60+0.48=1.81
2013年04月：0.73+0.57+0.50=1.80
2013年03月：0.74+0.75+0.50=1.99
2013年02月：0.73+0.75+0.53=2.01
2013年01月：0.73+0.78+0.48=1.99
2012年12月：0.72+0.75+0.34=1.81
2012年11月：0.73+0.78+0.34=1.85
2012年10月：0.73+0.81+0.34=1.88
2012年09月：0.73+0.81+0.35=1.89
2012年08月：0.73+0.74+0.37=1.84
2012年07月：0.73+0.83+0.38=1.94
2012年06月：0.75+0.86+0.40=2.01
2012年05月：0.73+0.94+0.40=2.07
2012年04月：0.72+1.04+0.40=2.16
2012年03月：0.73+0.98+0.42=2.13
2012年02月：0.74+1.00+0.44=2.18
2012年01月：0.72+0.99+0.43=2.14
2011年12月：0.80+0.95+0.46=2.21
2011年11月：0.73+1.01+0.46=2.20
2011年10月：0.70+1.01+0.47=2.18
2011年09月：0.75+1.01+0.50=2.26
2011年08月：0.71+1.12+0.52=2.35
2011年07月：0.72+1.12+0.55=2.39
2011年06月：0.73+1.12+0.64=2.49
2011年05月：0.74+1.22+0.67=2.63
2011年04月：0.71+1.24+0.68=2.63
2011年03月：0.69+1.29+0.56=2.54
2011年02月：0.76+1.22+0.57=2.55
2011年01月：0.64+1.24+0.53=2.41
2010年12月：0.80+1.07+0.53=2.40
2010年11月：0.72+0.90+0.53=2.15
2010年10月：0.65+1.07+0.44=2.16
2010年09月：0.70+1.02+0.34=2.06
2010年08月：0.71+1.08+0.44=2.23
2010年07月：0.71+1.16+0.45=2.32
2010年06月：0.70+1.24+0.47=2.41
2010年05月：0.78+1.33+0.48=2.59
2010年04月：0.72+1.36+0.51=2.59
2010年03月：0.69+1.33+0.53=2.55
2010年02月：0.72+1.31+0.57=2.60
2010年01月：0.75+1.25+0.57=2.57
2009年12月：0.71+1.30+0.59=2.60
2009年11月：0.72+1.36+0.61=2.69
2009年10月：0.69+1.34+0.61=2.64
2009年09月：0.71+1.33+0.65=2.69
2009年08月：0.71+1.39+0.66=2.76
2009年07月：0.68+1.43+0.71=2.82
2009年06月：0.71+1.46+0.82=2.99
2009年05月：0.73+1.42+0.92=3.07
2009年04月：0.70+1.32+0.93=2.95
2009年03月：0.74+1.29+0.95=2.98
2009年02月：0.72+1.25+1.05=3.02
2009年01月：0.75+1.40+0.73=2.88
2008年12月：0.73+1.48+0.67=2.88
2008年11月：0.80+1.52+0.57=2.89
2008年10月：0.73+1.44+0.60=2.77
2008年09月：0.55+1.61+0.60=2.76
2008年08月：0.67+1.69+0.56=2.92
2008年07月：0.67+1.73+0.58=2.98
2008年06月：0.89+1.52+0.64=3.05

※この書き込みは情報共有のために行っているものであり、金利を予想するものではありません。
冒頭の金利は、RMBSの費用＋B/K回収委託費用を前月と同率と仮定して単純に算式に当てはめ、算出した利率となっています。

4月にフラットで行くか三井住友信託の30年固定で行くか迷うな
三井住友信託も下げてきそうだしな
繰り上げ返済は三井住友信託のが便利そう

>>628
以前から
フラット35S団信無し＜三井住友信託当初30年固定＜フラット35S＋団信
だったと思う

ただ、老後があるから、定年前５０代で繰上完済するから
長い人でも２０数年間で返済だから
当初20年固定で十分と思いますよ。

自分は今月実行だったから4月の人がうらやましい。
新規購入だから、月選べず。

>>629
てことは、フラット35Sの20年がベストかな

>>631 それだと返済期間も20年になるので収入が大幅に減った時などに対応できないです。

>>632
最悪の場合、費用は掛かるけどフラット35に借り換えて返済期間を伸ばすということも可能。
まぁどこまでのリスクを取るかだね。
今のフラット20で0.6優遇が取れていれば、住宅ローン減税をフルに使えれば実質マイナス金利になるわけだし。
我が家はデュエットなので団信分の上乗せは小さくないけど、3400万の借り入れで20Sのデュエットで約180万。
どちらか一方になにかあった時に全額返済できるメリットを取った。

>>632
自分は2000万を20年で借りるので、0.99%だったら
10年は86700円、残り10年は89300円位かと思ってます。
これ位ならと思っても、マンションは管理費修繕費があるから、
35年を選択して、ほどほど借りたら繰り上げればいいんですよね…

三井住友信の30年固定と20年固定の金利差が小さいから、30年固定で20数年完済を目標に繰り上げていくという選択が色んなリスクを考えると良い気がするな

>>635
保証料0で、団信も入らなかったので、
手数料17万のみと考えました。
…目先の出費にとらわれ過ぎですね。

使わなかった分、介護保険とか考えますσ(^_^;)余計面倒？

フラットは通るけど三井住友信託が通らない奴がたくさんいそう

フラットと変動を三井住友信託で通して、
昨年から悩みまして、先日やっと決めましたー

>>633
＞3400万の借り入れで20Sのデュエット
住宅ローン減税 248.5万円
当初10年間 147,724 円
11年目以降 152,204 円

＞信託銀行当初20年固定
住宅ローン減税 293.7万円
当初20年間 97,090 円
10年間の支払い差額 ６５３万円になります。
差額分を繰上返済することで、返済期間を28年に短縮できます。

11年目以降は差額、毎月5.5万円になることから
毎年差額６６万円を繰上返済することで、20年間で完済できます。

ちょうど、住宅ローン減税差額分４５万円程度得なようです

ただ、このように毎月の返済余力がある場合、より低金利な10年固定をミックスしたほうがお得と思います

>>639
それだったらデュエットのメリットの方が大きいな。
うちは年齢的にも収入保障はあまり安くないから。
だったら余分な手続きがいらない分、20S＋デュエットが良策。
月々の支払いは13万円だし、返済比率も10%くらいなのでこれで十分。

何歳ですか？

＞年齢的にも収入保障はあまり安くないから。
何歳あたりから違ってきますか（何歳までならやすい？）

フラットで借り換えるか、三井住友信託当初固定に借り換えるかで悩んでいます。

元々うちは全期間固定金利派で、５年前にフラット35sで35年ローンを組みました。今は繰り上げなどもして、残りの返済年数は約27年。

この度こちらで評判の良い三井住友信託の当初30年固定を検討し、銀行に話を聞きに行きました。

当初30年固定で申し込めば全期間固定金利と同じことなのかなと思ったからなのですが、当初30年固定は残りの返済年数が30年以上ないと申し込めないと言われました。うちで申し込めるのは当初20年固定なのだそうで、残りの7年は金利を確定できないと知り、悩んでいます。

銀行の方の説明によれば、残りの7年でもし金利が上がってしまっていても、残債は相当減っているので金利の影響は少ないし、退職金も使えるから…という説明でしたが、いざ金利が上がった時は退職金で一括返済することになるのであろうことに不安があります。（老後を目前にすると、退職金が減るのが怖くなり一括で払うことはやめる人が多いとマネー雑誌の老後特集で見たので、退職金の使い途に大きな制限がかかるかもしれない今回の選択を後で後悔しないかな？という不安です）

ただ借り換えのメリットは今月の金利で試算すると、うちの場合諸費用を差し引いて250万もあるんでやっぱり大きいんですよね。金利も安くなりましたが、団信費用を払わなくて良いのは大きなメリットです。

金利が下がったからこその嬉しい悩みですが、どうしようかな…

住宅ローン減税があと５年分と
＞諸費用を差し引いて250万もある
＞団信費用を払わなくて良い

借換後返済額が減っていても、いままで通り、上記３つも含めて同額程度、
信託銀行に入金していくと差額が５年間貯まっていくので、
住宅ローン減税終了後に期間短縮返済すると、返済期間が数年短くなる

５年後に繰上げするわけだから、その分の金額は２０年固定にする意味無いので、
金利の低い当初５年固定をミックスにする

５年後以降は、従来の差額分を自動繰上げ返済を利用して、繰り上げると
たぶん２０年程度で完済するのでは？

>>643

642です。元々こういうことに疎く、金利のミックスなど１度も考えたことがなかったのでとても参考になりました。

繰り上げも今までは余裕があればしようかなという程度にしか考えたことがなかったのですが、金利の不確定な7年を出来るだけ縮めることができれば、借り換えによるデメリットへの対処になりますね。早速教えて頂いた案でシミュレーションしてみます。

ありがとうございました！

いざという時は、現金ですよね。
いくら必要かは個別だから、難しい。

低利固定で借りられたら繰り上げ返済する必要ないと思うんだけどな
いざ教育資金か車を買い換える時にこんな利率じゃ借りられないんだから
繰り上げ返済に必死にならなきゃならないのは変動で、固定の繰り上げ返済は固定の良さを台無しにしてるだけ

>>647
子供達の教育費用は住居費とは、別に最優先に確保でしょう、普通

車は小遣いを貯めておいて欲しい車種がでて来たら一括現金払いで買う感じ、
普段の生活ではあまり使わなく趣味で乗る感じだから生活費とは別会計ですね

居住費は近隣の賃貸相場とかを基準に考えると分かりやすいと思います。
(所有してなくて、駐車場含め借りてたら払う費用)
それを毎月入金して、ローン返済、差額を貯める

今日、長期金利爆下げしたな
三井住友信託、4月も0.05%くらい下げてくるかな

何も考えない人は変動にして必死に繰り上げだろうよ。
AHOな不動産屋がそういう刷り込みするからな。

>>650
0.1くらい下がりそう。
少なくとも0.05は下がるでしょうね。
4月の人うらやましい。

フラット金利＝1）+　2）　+3）
1）住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用
2）起債発表日9:30の新発10年物国債利回り
3）ローンチスプレッド

もうマイナス金利拡大しようが、マイナスになった時点で、2）は下限の0.00だから
マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

2年ごとにローンチスプレッドの低い時期がくるけど、何か法則みたいなのあるの？
教えてエロい人

>>653
ローンチスプレッドっていうのは、一般的に新規発行債券の表面利率と条件決定時の参照国債利回りとの差のことを指すの。
住宅ローンの場合は、住宅金融支援機構債券と１０年物国債利回りとの差を表してるの。
で、ローンチスプレッドっていうのは結局のところ、債券の需要と供給で変動するのだけど、
国債の利回りが下がれば、国債よりも、ややリスクが高いと考えられている住宅金融支援機構債券の利回りも
連動して下がるということ。
もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

だから、

＞＞マイナス金利中は、ローンチスプレッドが上がるか下がるかだけを一喜一憂したらよいってこと？

というのは間違い。
流れ的には、機構債の利回りを先に決めてから、「だからローンチスプレッドは○％です。」という順序。

ただ、今後、日銀がマイナス金利を、例えば２％にしたときにだね、
住宅金融支援機構債の利回りがマイナス１％になるかというと、それはほぼありえないのだね。
（ローンチスプレッド１％ってことね。）

個人投資家が機構債を買うことは少ないのだけど、機関投資家が買うことはあるよね？
機関投資家だって、使わないお金は当座預金に預けるよね？
当座預金に預けてれば、金利は０％。少なくともマイナスじゃない。
この時点で、機構債を買うくらいなら、銀行の当座預金に預けておいたほうが良いということになる。
ま、普通預金でもいいけど。

国債は日銀が買いあさってるから需給ひっ迫してマイナス金利が加速しているし、
将来的に高値で日銀が買い取ってくれると思えば、少々マイナス金利でも購入意欲がわくわけ。

でも、機構債を日銀は買い取ってくれないでしょ？（今のところは）
だから、利回りがマイナス化する機構債なんて買い手がつくわけがないわけ。（今のところは）

つまり、これから、かなりマイナス金利が進んでも、フラット３５の金利の下限は、３５年で０．８％程度が限界ってこと。
下げの余地としては、３月実行を基準にしても、もう０．４５％程度しかないのだね。

まあ更なる量的緩和で、もし、将来的に機構債まで日銀が購入することになったら、話は変わってくるけどさ。

勉強不足ですみませんが教えてください。

三井住友信託の審査通った人がフラットにするメリットはなんですか？

自分は、10年間-0.6%だったから。

考えられる理由
・気合いで死なないので団信が不要なので
・-0.6の期間に払いきれる
・-0.6の募集はすでに終わってるのに使える優越感
・機構の方が銀行より安全と思う
・ちょっと見栄を張って実は銀行の審査には落ちているまたは優遇幅が少なかった

こんな感じでしょうか？

＞＞No.654　匿名様
とても勉強になります、ありがとうございます

もう一点ご教授ください、
＞もちろん１０年もの国債の金利が▲１％のときに、
＞住宅金融支援機構債を利回り０．３％で機構が募集すると、
＞ローンチスプレッドが１．３％となるってこと。

ということは、マイナス金利が拡大すると、
例）▲2％、機構債を利回り0.3％　⇒ローンチスプレッド　2.3％

となり、マイナス金利が進むことにより、今よりとんでもなく金利があがる
なんてことになるのでしょうか？
（バカな質問ですみません）

またなかなか難しいですね、2年置きの9-12月あたりで
ローンチスプレッドが低くなっていましたので
もしかしたら法則があるのかなと思ってしまいましたが、偶然っぽいのですね。

>>655
比較的年齢層が高めで、0.6取れててデュエットしたい人とか。
我が家がそう。
民間の審査も通ってたけど、フラットにした。

フラットにする理由は0.6パーセント優遇の方が中心という事ですね。なるほどです。ありがとうございました。

今色々調べていたら、2016年に当初優遇幅が-1.0%になるかもしれないとか⁈実現したらすごいですね。

景気刺激策としてフラット属性の人を優遇する可能性有り

これより金利下がったら不動産価格が急激に高騰する可能性あるから注意ね
前例あり
タイミングは大事だよ

1.19%で確定
http://www.ashikagabank.co.jp/loan/rate_next.html

>>664
案外でしたね。
結局マイナスは適用にならないって事ですか…
3月実行組でしたが、スッキリしました。

フラットは下がり、10年固定は上がる。面白い現象ですね、

20年以内との金利差がどんどんなくなる…

0.06はなかなか大きな差だな

>>668
計算したら50万だけだった…

そこらで、やめときな。
悲しくなる。

いくら借りて50万か知らないけど、それくらいなら繰り上げしたらホント微微たるものって事かな

4月借りた人が同じだけ繰り上げたら差は変わらないじゃん

三井住友信託の30年固定が0.1%下がったな
フラット以上だ NISAで1.02%
凄いな

>>577、580　いつになったら下げるか教えて。

この金利差なら三井住友信託の20年や30年固定が通ったならフラット選ぶ理由は何もないな

>>675
なんで？

>>676
金利差△0.17で更に団信込だから
10年優遇考えてもこっち

住宅ローン減税期間、当初10年固定は0.52%と低いから
これをミックスローンにすれば良い

あと、頭金１０％の預金を解約して払込み、借入金を９０％にする必要もない。
頭金相当を定期預金にしたまま、９０％以上もOK

678さん、教えて下さい。
ミックスローンとは例えば10年固定と30年固定とミックスという事でしょうか？

その場合例えば3000万だと、どのような比率にされますか？

用意した頭金や10年後の繰上見込み次第だけど
頭金１割300万円
金利0.52%月々78000円～1.02%月々85000円
毎月10万円返済口座に入金、差額と減税分を貯めていけば、10年後に800万円は最低繰上できると思います。

この場合、1200万円程度を10年固定にすることで、低金利のメリットも享受できると思います。

681さん、
このように考えるのですね。
勉強になります。
感謝です。
ありがとうございました。

私ならせっかくこんな異常な低利で借入できるチャンスなんだから、30年固定一本で借りてほとんど繰り上げずにひたすらキャッシュ残します。

>>683
確かに年利1%以上で運用出来るならその方が得ですね。
素人にはなかなか難しい気もしますが。

>>684
いや、いつどんな予期せぬお金が必要になるかわからないのが人生だから手元資金はなるべく多く残しておいた方がいい

20年、30年になると計画通りに人生は進まない

＞６８３
それでも、いつか返済して完済しなくてはいけませんから、
繰上げ返済資金というのは、銀行のもので、借入可能な融資枠程度のものです。

引き出すというこは、借りることと認識していないと
１１年目以降の金利を多く払うと、せっかくの減税による
金利手数料負担無しでの返済ができなくなってしまいます。

そのような考えの場合、１％と高い固定金利で借りるのではなく、
半分の０．５％程度の変動金利で借りるのも手かと思いますよ。

いずれにしても、住宅ローンというのは、生活のために最低限
払わなくてはならない、資本のようなものです。
できるだけ早く無借金経営になり老後に備えるべきと思います。

>>686
減税等を考慮した総支払額の大小だけで損得を考える人は得てしてそういう発想に至るんだろうけど、私みたいな金融関係（元銀行マン）に勤めてた人間は「時間=お金」という期限の利益の発想が身についているからそんな単純な発想は出来ないんですよね・・・。

スマホやタブレット買うとき、現金一括で買っても、ローンで買っても
金利手数料同じだからローンにしてるけど、現金一括だと1000円割引だったらどうします？

>>688
金額が小さすぎて不適切な例示だと思うよ

>>688
それはスマホ分のキャッシュがある事が前提の例えですね

>>688
手持ちの金額によっては分割だな。
一括で買えて、尚且つ貯金に余裕があるなら一括も考えるけどスマホやタブレットが数万円だとして、1000円の違いじゃ一括にするメリット少ないな。

リーマンショックみたいな事も起こりうるのに、震災特例融資で極めて低金利で借りられた長期運転資金をちょっと予定以上に利益が出たからといって前倒し返済するかしないか
そんな例示の方が適切だと思う

＞６８９
いくらぐらいから小さい金額？

＞６９１
一括払い2000円割引だとどうします？

>>693

>>692で

借金は悪だという固定観念があるのだと思いますよ
借金にも質があって、私の考えでは30年固定1%とか極めて良質な借金だと思う
どんなトラブルにも耐えうるくらいのよほどの余裕がない限り、積極的には返さないな

返したい人は返せばいいし
でも私は約定返済以上にはまず返さないな・・・
極めて安い金利で時間を買います
時間のスーパーバーゲンセール

それで、返済しなかった分は何に使います？

>>697
預金、投資信託、株の資産ポートフォリオの原資に加えます。

>>694
何円引きでも、結局は手持ちの金額次第じゃない？
住宅ローンだって一括で買える人は利息を払わず買うわけだし。

そりゃローンを組む方が利息分を余計に払うけど、その分手元に資金が残るわけだし。

結局、その例えで何を問いたいの？？？

単純な話をすると借金3000万で預貯金1000万あったとしても金利1%なら俺は一切、繰り上げ返済を考えないと思う
いつか独立して仕事をしたくなる日が来るかもしれないし、親を施設に入れる為に補助が必要になるかもしれない

なるほど、いつでも低金利で借りられる権利を手放したくないというのと、
団信等の保険があるというメリットもありますね。
それだけ有利な制度ということなのでしょう。

フラット金利1.19％おめでとうございます。
ちょっと本来の話題とズレますが、ご容赦願います。

フラットからフラットへの借り換えを検討しています。
２０１３年１２月に4,800万円借りて、残債4,550万円程度です。
1.8%の金利がマイナス0.3%されて、５年間だけ1.5%になっています。

あと２年半程度の間に借り換えをすること自体は、概ね正しいと言えると思いますが、
タイミングと手間を考えて、いつどの銀行で借り換えするのがよいか、ご意見をいただけたらと思います。

よろしくお願いします。

>>695-701
マンション10年で完済して、注文戸建て住み換え予定。
分譲賃貸で貸せば、ローン減税２回目で計２０年分、

>>702
今でしょ

銀行の35年固定や30年固定が異常に低いけど、あえてフラット35選ぶ人がいるのはなぜ？
団信に入らないで自分で保険加入するからかな。

あ、既に上で30年固定の優位が語られてた。失礼…

>>700
繰上をまったくしないギリギリ返済はどうかと思います

下衆不動産屋の言いなりに何も考えずに変動選ぶ人が多いよ。
どんどん繰り上げすれば良いんですとか何とか言われて。
余力のありそうな人には高い物件勧めて、
本来買えそうもない人には安い物件勧めて、
客を増やしていかないとさっさと物件さばけないからね。

それと上にもあるけど超低金利で金借りてるのに、
とりつかれたように繰り上げしてるやつは理解できないね。

そう思います。
繰り上げて返して残高減らしても
住宅ローン減税が相殺されて損だし、
１０年は繰り上げるつもり無いです。
低金利が続いてたらまた借りたいぐらいです。

借金と捉えるか資金調達と捉えるか。
利子と捉えるか資本コストと捉えるか。
そんなとこ？
お金に色はついてないからいろんなことに使えるもんね。

日本は借金を悪と考える人が多いように思う。
万が一のことがあったとき遺族は住宅ローンちゃらになって
手元にお金もある方が助かると思いますけどね。

まぁ、遺すなら無理な借入はしないことですね

>>702
今だと思いますが、細かいこと言うと、団信の支払いしたばかりとか？
あと、もうちょっとだけ下がる可能性があるとか？
でしょうかね？

損切っていうのは、過去を一切忘れて、
これから先だけを考えれば良いです。

過去は全く関係ありません。これから先だけ見れば良いのです。

団信は未経過分は返還されますよ。
若干の手数料取られるかもですが。

また下がったー！！

>>715

団信戻るなら、タイミングは金利次第ですね。
これ以上下がらないと言われていま最低ですが、やっぱりもう下がらない気もします。

借り換えは楽天がよいのかな？
事務手数料が結構するので、目先の資金が多少必要なのでは？
それも含めて借りられるんでしたっけ？

手続きどこも混んでそうですね。
今申し込んでも実行は来月かもですね？

来月は金利どうなるかな‥

繰り上げ返済するくらいなら毎月投信の積立でもして
10年以上やればほとんどの確率で金利差以上のリターンがある。
万一、途中で急な資金が必要となってもすぐ現金化できるし。
繰り上げ返済したら資金戻してもらえませんよ?

借り換え検討中なのですが、4月で実行か、しばらく様子見か悩んでます。

NO.627さんの数式で、①≒0.7、②=0.00、③=0.34（2012年12月ほか）をはめこんで、1.04%くらいまでは可能性ありかなと思っていたのですが、3月、4月の状況をみると、20年以上金利は低下したにも関わらず、20年未満金利が横ばいになってますよね。
20年未満金利を下回ることはないはずなので、20年未満金利が低下をやめたこの辺りが底なのかと考え始めてます。
（20年未満金利の決定要因が分からないので何とも言えませんが。）

一方で、NO.654さんの話では、0.8%程度まで可能性ありとのことで混乱中。
これは、上記数式①について、まだ低下余地やその可能性があるということでしょうか？

知識も知恵もないので乱文ですが、ご教示頂けると幸いです。

>>720
マイナス金利が拡大しないならこの辺りが底近辺
拡大するならまだ下がる余地はある

>>721さん
回答ありがとうございます。

ただ、>>654さんの話では、「『機構債の買取』という新たなオプションが加わらなければ、マイナス金利が拡大したところで関係ない」とおっしゃられているので、その辺がどうなのかなというところです。

>>654さんのおっしゃる0.8%の根拠（内訳？）が分かれば、スッキリするのですが・・・。

現在の1.19%でも十分借り換えメリットがあり、イケイケムードだったのですが、0.8%という数字が見えてしまうと、欲が出てきて踏ん切りがつかなくなっちゃいました。

>>722
三井住友信託の30年固定1.02%（団信込）はどうですか？
これだと後悔はないと思いますよ

>>723さん
この掲示板で三井住友信託の存在を知りましたが、ＨＰを読んでも、30年全期間固定で2.025%、当初期間金利引き下げでも1.05%としか読めませんでした・・・。
当初期間も何年間なのかよく分からないですし。（情弱）

団信込みで全期間1.02%なんですか？ 超魅力的ですね。
リンク先教えてもらえるとありがたいです。

三井住友信託は今から申し込んだら確実に5月実行

>>707

おっしゃる通りです！
成功の保証のない支払金利最小化を目指した、その裏側のデメリットに気がつかない客も悪いが。

なぜ変動で繰上返済が半ば常識になったのでしょうね？

借り換えるなら、いまフラットが間違いないです。

でも優遇幅0.3に戻ったしねえ。

フラットは10年間の△0.6％あるなら検討の余地ありだけど、それ以外なら
三井住友信託で十分でしょ。

>>728

30年間ホントに固定なんでしょうか？
引き下げ幅と優遇期間で銀行側の任意でどうにでもなる条件のように思われます…

>>729
もしそんな事があれば、その時はフラットも同じだよ

>>729
三井住友信託銀行の長期固定は、いつも最優遇金利が
フラット35S＋団信より総支払額が少ない水準になってるようです。
恐らく意識してのことでしょう。

※1 当初特約期間終了後は、残りのお借入全期間について、変動・固定各プランの店頭表示金利から金利引き下げがございます。
残り期間の引下幅は当初選択した特約期間により異なります。

とか言ってるけど。
３０年全期間固定は2.025%と読めるけど。

>>732　馬鹿につける薬はないな。

>>732
死ななきゃ治らない

>>732さん

>>724で書き込みしたものです。
私も、全く同じ読み方してました。

『当初特約期間』って言葉がここでだけ使われてて、特に説明がないので変に勘ぐっちゃって。
（『特約期間』なら商品概要説明書にあるんですけどね・・・。）

色々調べてて、住信ＳＢＩの図解が一番親切かなと。
三井住友信託銀行じゃないので、保証はできませんが、これと同じような整理だろうと思います。
https://contents.netbk.co.jp/pc/popup/p_hl_ex_kinriplan.html

35年借りた場合の残り5年間が不安な人用に、全期間固定プランが用意されてるってことなんですかね～。
選ぶ人がいるのかは謎ですけど。

銀行行って自分で確かめりゃいいのに…
自分の人生を左右する出来事なのに行動力が無さ過ぎて閉口するわ。

基本的な知識なくお金を借りようとしてる人って多いんだな

要は35年ローン組んで30年固定したら、その30年間は1.05から1.35%金利で残り5年は年1.1から1.4%選択した金利から引かれるって話でしょ？

>>738
そういうことかもしれないし、そうじゃないかもしれないね。

4000万円借入だと10年で住宅ローン減税で345万円、
期間短縮繰上3年4か月分程度貯まる計算なので
31年9か月固定出来れば、全期間固定相当と見なせると思います

>>733

普通の質問でしょ？
ホントに借りる直前にしっかり理解すれば、いい話で、ここでアバウトに情報集めるのは、むしろ自然かと笑

イジワルな子ですな笑

>>736さん、>>737さん
お恥ずかしい限り・・・。
窓口に電話可能なタイミングでなかなか時間が取れなくて、ここで相談させてもらってました。
教えてちゃんで申し訳ないです。

私のせいで険悪な雰囲気になってすみません。
でも、皆さんのアドバイスのおかげで選択の幅が拡がりました。
重ね重ねお礼申し上げます。

>>742
分かったら教えてくださいね…

>>742

いや、あなたのほうが健全で賢い方ですよ。
初めて普通の日本語として読んだら、そう読めますもん。
私もフラットから借り換えを検討してて、何も知らないです。
ちょうど勉強させていただきました！
こんなとこで他人を非難する方がちょっとズレていらっしゃるように思います。
普通にこうよめば正しいのでは？って投稿すればいいのにと感じます！

おっしゃる通りです。
知っているなら、分かりやすく教えてあげればいいのにと思います。

ところで、そもそもなぜこんなに分かりづらい仕組みなんでしょうか？
図解と細かい注意書きがないと理解できないような仕組みにした銀行側の事情や意図があるのでしょうか？

詳しい方に解説をお願いしたいです。

フラットは分かりやすくていいです。

なに生ぬるいこと言ってんの？
自分の身は自分で守らないと。

少なくともスマホの料金プランよりはわかりやすいと思う

各種金融商品の中でも、情報が多くて、図解入りのパンフレット用意してたり
とても分かりやすい部類と思うが・・・

ＦＸの各種取引ツールや投信目論見書や債券の株価連動仕組債
他、先物・ワラント、オプション等の派生商品・・素人には理解し難い手数料体系な部分も多い

住宅ローンの金利が複雑とか・・

説明読むのが面倒なのは確かだね。
インパクトでかいから頑張って読むが金融と通信は他の業種を見習ってくれ

皆さんのおかげでだいぶ情報をいただきました！
まとめるとフラットより三井住友信託銀行！
31-35年目の金利はどうなるか分からないが誤差って理解でよいですか？

35年で借りて5年も短縮できない人間はそもそも家を買ってはいけない。

>>751
自分も短縮するつもり
ただ、どの辺りで繰り上げ返済するか…

フラットより三井住友信託は審査厳しいからご注意

>>751

いちいちつっかかってくのはやめよう。
分かってるから。あなたはまあまあ正しい！

長期固定で安い金利で借りられるなら、50年ローンぐらいでガッツリ借りたいよ。
期限の利益って考え方もありますよって話。

何を選ぶかは人それぞれっす。

借り換えなら、フラットより三井住友信託がよさそうですね。
※保証料込みの金利設定（内枠方式）であれば保証料はいらない。⇔フラットは保証料不要だが事務手数料が高い。
※団信は金利に含まれる。⇔フラットは別に加入が必要。
登記関連等で３０万円程度の諸費用は必要そうだけど、借り換えの初期費用はだいぶ抑えられる。

>>755
借り替えのときの保証料分多く借り替えしたほうが得だよ
住宅ローン減税期間内なら、さらに得する

フラットの団信は告知が緩いのが良い。
事務手数料は0.44のところがある。

フラットは属性低い人向けでしょ。
属性のいい人はフラット以外で十分。

三井住友信託が長期金利を指標にしてるなら、まだ下がるのかな？フラットはマイナス金利の恩恵がないならもう下限に達したってことよね？

>>757
どこですか？

銀行の運用資金　→　日銀・国債って流れてた資金が
銀行の運用資金　→　日銀・国債（マイナス）で
銀行の運用資金　→　住宅ローン等に流れて団信手数料程度でも利益がでる

のと

フラット　→　手数料＋機構債（金融商品）　→　金融機関

の違い？

残債に加えて、保証料分も借りることができるってことでしょうか？

借り換え初めてで勉強中です。

借りれるだけ借りて期限の利益を享受したく、
手元のお金をなるべく使わずに借り換えしたいです。

>>756

同じく、保証料上乗せして借りられるの？

おれは2回借換えしてるけど手数料、登記代も含めてローン組んでる。
当たり前のことじゃないの？貴重なキャッシュ使ってられないよ。

なるほどです。
手数料上乗せしたら何となくせっかくの過去一年分くらいの返済がなかった事になり、かつ残債増やしたら損な気がして、現金使っちゃいました。

>>765
住宅ローン減税期間内なら、諸費用借りたほうが得だよ

繰上返済と同じ

765です、

ローン控除は200万のイマイチな時期に借り入れしました。残債は2700万程で、控除はmaxで20万しか返って来ないのですが、、、。

何が良かったのか良く分からなくなってきました。

この条件からある程度五月金利がわかりますよね！？

表面利率が0.34って　ローンチスプレッド（0.46）より下ってことは

　A）住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用
　B）起債発表日（※）の新発10年物国債利回り
　C)ローンチスプレッド

フラット35金利＝　A（0.71？）　+　B（-0.12）　+　C（0.46）
　　　　　　　＝　1.05？

＞＞770　
長期金利のマイナスは、加味しない。

4月よりは下がるんかい？おう？

三井住友信託はもっと下がるのでは？

4月に10年を上げて20年以上を下げてきた
差が縮まってるから5月の動きはちょっと読めんね
据え置きじゃないかなと思う

機構買取は銀行ノーリスクだけど、銀行ローンは保証会社のサジ加減次第
金利下がって債務者能力が落ちてることを危惧してるらしいからこれ以上の低下は微妙かもね
ひょっとすると三井住友信託はフラットと張り合うのをやめて10年固定あたりの貸出増にシフトするかも

５月は
フラット20・・・1.02%
フラット35・・・1.17%
かな？

これでビンゴならフラットの底確定やね。

フラット35が1.05％なら夢は広がるけどね＾＾

う～ん。
マイナス金利になって以降
表面金利（B+C）とローンチスプレッド（C）が同じだったから
これまでは「長期金利のマイナスは、加味しない。」だったのかなと
思ったけど、次月分は、表面金利＜ローンチスプレッドだったから

少し期待、1.05あたりだったらすごいな、
ま、あと数日のお楽しみか

史上最低更新

更新に決まってる。
なんでこんな静かなの？

>５月は
フラット20・・・1.02%
フラット35・・・1.17%

定石通りならこれでしょうね。

>>769
0.71+0.00+0.46≒1.17ですよ

＞＞781

0.71+0.00+0.46≒1.17　ですか、やっぱりそんなに甘くないですよね

ひでぶ

>>782
最安値だし十分ですよ

過去にはローンチスプレッド0.26なんてのもあったんだよねぇ
それぐらい下がればいいのにねぇ

1.17より下がらん？

>>785
住宅金融支援機構が発行するRMBSの費用＋B/K回収委託費用（最廉価水準）が変動する
ここ一年間は0.67〜0.73くらい
1.13〜1.19と考えておけば大丈夫

今月借換えた。借換え前が1.99だったので大満足。

4月より上がる可能性ある？？

1.05%前後でしょう。
あくまでMBSクーポンに対して機構費用とサービシングフィー上乗せで決まってくるわけで。
機構取り分多くなっちゃうじゃないですか。

>>789
それなら4月金利の説明がつかないでしょ

789みたいな自分の都合に合わせて思い込みたい○○には何言っても無駄(笑)

４月より上がる可能性は無いとはいえない！

下がる可能性：変わらない可能性：上がる可能性
５：３：２

くらいじゃないかな。

参考になるか、わかりませんが
ソニー銀行の5月の住宅ローン金利（20年超え）がでてますよ。
フラットと違って団信は金利の中に入ってるから
フラットと比較するなら金利分（0.3ほど）差し引いて考えてね

《フラットの底》って、返済期間２１年以上で何％ぐらいなんですか？？
例えば、０．８％ぐらいになることもありますか？？
お優しい方、教えてください。

フラット20が1.02％で底を打っているから
35が0.8％になる可能性は極めて低いと思いますよ。

10年国債利回りがマイナスの時、ローンチスプレッドが0.46％で底と考えるなら

0.68～0.75＋0.0＋0.46＝1.14～1.21％がフラット35の底と考えるべき！

よって4月実行の人は底圏内に入ってることになる。

もちろん5月もどんな結果であれ底であることはほぼ確定。

6月以降は黒田様次第！

＞＞793
新規
自己資金10％以上 ２０年超
1.192％＋団信0.2％＝1.392％

この金利で融資が受けられる
と言うことてで宜しいのでしょうか？

>>796
自己資金10%以上なら初期コスト43,200円
金利1.192%かと。

フラットと比較する場合は、フラットは団信外出しなので、ソニーから0.3%引いた0.892%以下でないとお得感は薄いかと。さらに手数料や保証料もソニーより高いため実態は0.75%ぐらいがラインかと思いますが。

ソニーなら住信の20年保証料一括前払いで借りるよ

>>790
説明つかないも何も、表面利率に0.7%前後を加えたものがフラット金利です。スプレッドに0.7%前後を加えるわけじゃない。ごっちゃになってるでしょ？
説明めんどくさいんで654見てください。

>>799
4月金利を具体的に説明してみせたらいいんじゃね？