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いつの間にか1100越えました！次スレたてます。
[スレ作成日時]2009-11-18 22:49:46
変動金利は怖くない！！その１３
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335 匿名さん
２０年元利均等として、固定３％の場合と、変動（金利は１％から０．３％ずつ上がっていって２０年後に６．７％）の場合とで試算、比較してみました。
ただし以下の条件があります。
１．借入額１千万円当たりで試算しましたので、５千万円借りるなら５倍してください。
２．計算を簡略化するため年１回払いで計算しましたが、月１回払いで計算してもグラフのカーブが滑らかになる程度で、結果に有意な差はないはずです。
３．変動の方は、そのままだと返済当初は固定より返済額が少ないので、固定との差額を毎年繰り上げ、固定と同額を返済することとしました。つまり固定でも返済可能な人が敢えて変動を選択し、固定と同じペースで返済するという想定ですので、ギリ変は対象外です。
４．変動の１２５％ルールは無視しましたが、固定との差額を繰り上げていること、試算した結果ピーク時（１２年目）でも１年目の１１１％であることから、変動の１２５％ルールが適用されることにはなりません。
結果は添付の表＆グラフのとおりです。
元本残高は右目盛りです。また比較しやすいよう両方のグラフに重ねて表示しました。
１．元本残高
固定は９年目まで利息分が２０万円を超えており、このため元本がなかなか減りません。
他方、変動は９年目に利息分が２０万円に達しますが、１２年目には、既に金利は４．３％でその後さらに上昇するにもかかわらず、再び利息分が２０万円を切ります。これは返済期間前半に元本圧縮がだいぶ進んでいるためで、元本残高は最後まで固定に追いつかれることはありません。
２．総返済額
最終的に変動は固定より４４万円ほど支払額が少なくなり、月々の返済だと１９年４ヶ月で完済となります。
３．毎年（毎月）の返済額のリスク
変動の返済額は、毎年金利が０．３％ずつ上昇しても、固定との差額を繰上返済に充てている限り（固定と同額の返済を行っている限り）、ピーク時でも１２年目の613,269円で、固定の返済額（672,157円）を超えないどころか、その９１％の額にとどまっており、繰上余力（固定との差額）が58,888円も残っています。
固定信者は総返済額の損得だけなくリスクヘッジだと言いますが、以上の試算から、固定によるリスクヘッジを検討すべき金利情勢とは、変動の金利が毎年０．４％のペースで上昇して２０年後には８．６％（店頭金利だと１０％以上）になるような事態でしょう。年０．３％ペースなら変動の方が負担もリスクも低いのです。 -
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by 管理担当こちらは閉鎖されました。
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