今ローンを組むなら、変動金利？固定金利？

もし、団信が高いからフラットを選ぶなら本末転倒。

>>277
自分の仮説を信じたいのだろうけど、金利変動推移がわからんのに300まん！と言われても。

銀行のローンよりフラットの方が良いメリットって何？
全然分からないな。、

>>280
別に目先のシミュレーションでもないけど。
固定の人がライバルの変動よりも300万多く払ってもいいと思ってるように、ライバルの固定より300万多く払っても仕方ないと思ってるよ。
でも上がるかこのままかも分からないのに最初から300万出す気にはならないな。

変動金利が上がるほどに、この差も縮まりますが
少なくとも、固定は変動より300万利息が多い状況からスタートしているわけです。

固定はローン開始月から毎月、損を確定してるけど、変動は損を先送りできてるので、金利逆転時に繰り上げで損を減らすこともできる。
増税も控えしばらく金利も上がりそうにない状況だし、10年もすれば貯蓄も増えるし如何様にも対処できる。

フラットって毎月変動するし、0.6%優遇なんか財源がなくなり次第に打ち切られるし正にギャンブルだね。

変動はアレが固定だしね
固定はアレが変動するしね

このスレフラットに詳しい人が
だいぶヒントを書いてくれてるので
メリットがよく分かりました

Fのメリット、丸で分からん

相変わらず300万押しするのは勝手すればいいけど、私は子どもが成長するに当たって期せぬ支出が増える時期や親の介護等が必要になる十数年後、未だにローンの返済で金利を確認するような不確定要素を残したくない。
優遇のある10年でできるだけ繰り上げする予定。

例えば変動と固定金利の差が300万として
差に関係無く老後安全圏なら関係無い。
逆に老後難民なら300万程度支払が減っても焼石。

>>290
Fが強みを出す条件があって
それ以外は全部弱いですよ

5年前の金利事情を検索してみてたら、可能な限りフラットで安全圏内に居た方が良い気がしてくる。
今だと10年間O.6％減できるのが最大のメリットだと思うのよね。
これだと、地銀の変動最安と全然変わり映えしないからね。Bに対応できる住宅なら間違いなく10年o.6％下げはデカイ。
丁度私の読みだと、5年後は現状のまま、もしくは少し上がるかどうかって状態が維持できても、
さすがに10年後もこのままの金利だったらヤバイんじゃないかと思えてくるし、
全く動きが無いのが想像つかないし、例えば今のフラットの1.54％は越えててもおかしくないような気がする。

もしかしたら1.54％以下で済むかもしれないけど、そのもしかしたらの予想が危うい気がしてくる。
普通に想像したら1.54％は確実に超えているんじゃないか・・・なんて思えてくる。

でも最大のデメリットは団信だよね。だから元々団信で住宅購入費+当面の生活費をかけていた人なら良いよね。
3大疾患だの8大疾患だのは、一般的に申し込んでいる人は、そこまで気にしていないだろうし。

フラットなら手数料0.5％とかもあるけど、
銀行系は手数料や保証料が高い。
フラットの0.6%優遇が使える時期に物件買えるなら、当初10年は金利1%切るので十分。
10年後も超低金利なのであれば借り換え検討するし、10年後変動金利1.5%超えてるようであればいい選択だったとほくそ笑む。
という後悔する確率の低さでフラットかなー

300万の差なんて損得の問題で老後難民にもローン破綻にも関係ない額だよね。
変動の人はずっと金利を気にしないといけないと思われてるが、金利が変わらなければ何も考えないし、上昇時は半年に一回繰り上げするかしないか考えるだけだし、ローン後半は影響少ないしどうでもいい。
固定より300万多く払ってもいいと思えば、ほぼ何も考えなくていいんじゃない？

よく支払い総額で考えるって人多いけどあんま意味無いと思うよ。
過去に払った金は、払えたんだしそのときの貨幣価値で払ったんだから。
未来に払う金が増えてもそれもそのときの貨幣価値で払うわけだからね。

戦後とかオイルショック前後みたいな強烈な物価変動があれば
ちょっと話は変わってくるかもしれないが、基本的に変動は貨幣価値連動といって
差し支えないんだから永久に損も得もしないよ。
期限の利益を得るというローン商品分の金利を払い続けるだけ。

繰上げ返済がー、とか当初金利が低いから元本がー、なんて論ずる必要も無い。

変動の金利がどれだけ上がろうが、その時点での長期融資のうち
一般的な借金で金利が一番低いのは住宅ローンなんだから繰上げ返済などせずに
投資するなり物欲を満たすなりしてください。

固定の人はもし金利が上がったら期限の利益と既存契約の利益を存分に発揮して
増えた可処分所得を社会に払いだして経済を支えてください（笑）

5年後固定は3％、変動は優遇後2.2％くらいだと思うな。
今は変動を集めに集めて、一気に狩っていく算段だと思うのよ。
銀行さんは慈善事業じゃない、全産業の中で最も営利主義だよ。

>298さんがなにを言いたいのかわかる人いますか？

＞300
青春かな、、、

＞299
フラットが安全ですよ

>>294
全く同感です。金利予測はできないけど、ローン返済の長丁場を考えると優遇拡大したフラット35sがベターかと。
生保解約して団信にする必要もなかったし。

>>296
手数料、借入額に関係無く一律31,500円(今は32,400円)
保証料は期間35年間で千万円当り16万円程度でした。

保証料は繰上返済で戻ってくるので
実質は千万当り10～12万円程度の負担と思います。

手数料はフラットの0.5%と比べると無視できるぐらい安く
保証料は団信保険料相等と考えると安いと思います。

>>296
子有り30代で借りたとしたら、一般的に10年後～20年後が一番住宅費以外の支出が多くなる時だからなー
それまでは1％以下で借りれ繰り上げに励んで、その後も安定した住居費ってのはでかいと思う

団信は200万はするから保証料とは順当できないよ。
それにネット銀行なら保証料無料。

5年後に変動が2.2%？
2年後に消費税が上がる。前回の消費税増税で景気は著しく減退した。その後下がり続けた実質賃金が上がったと言われたのが増税後1年2か月で、個人消費は未だに回復してない。二年後の増税時にも回復しているかすら定かでは無い。
次回の増税は1%少ない2パーセントとは言え、増税前に景気が戻るのに最短でも2年は掛かる。それでも合計4年。
変動金利と連動するものは企業融資（設備投資）、預金金利、住宅ローン金利（変動）だから、5年で3倍近い2.2と言うのは現実的な数字とは思えない。
個人消費の筆頭は住宅、企業消費はイコール設備投資。その上、流通させるべきお金を貯金に回すような利子の値上げがたった5年でできるとは思えない。
ミラクルバブルが来るって事を言ってるのかな？

>>296
金利と利息とが混ざってるねこの人。

>>299
日銀法

5年後に変動が2.2%になると思う人はフラットでいいと思うよ。笑

5年後の変動は2.475%ですよ

本当はフラットも考えたかったんだよね。

なのに、住宅メーカーがやってくれた？初期のローン計画の中で地銀の仮審査とフラットの仮審査があるらしく？
やってくれて地銀は審査通貨したけど、フラットは駄目でした！って言われてそれ以上強く言えない状態なんだよね。

フラットに仮審査なんて無いと思うんだけど、本当にこれ以上先へは進めないのかしら。
本審査くらい受けさせてくれても、と思わなくもないんだけどね。
ただ団信は本当にバカ高い上に死亡に対して支払われる保険で特別手厚くないよね。
だから元々生命保険かけてあるから、それでカバーできないかな、と思ってたんだけど、
いざ額面見てみると、借りるローン2000万（予定）で死亡保険3000万じゃ足りないような気がする。と、行き詰ってる。

基本的にそういうところひっくるめて大丈夫だったら迷いなく入りたいわ。

>>299
ちなみに数年前の固定3%時代も変動金利は今と同じだったけどね。

>>309
確かにその通りですね。
私も変動金利が今のまま35年とか続くなんて思ってないし、それは景気が停滞し続ける事を意味するわけだから全く望んでない。
個人的に一つの目安として、10年後、フラットの金利が優遇期間を終えて1.47になる。この辺りが基準だと思ってる。
おそらく、その頃変動で借りる人の金利がこの辺りではないかと。
フラットが1.8位かで金利優遇0.3とかやるんじゃないかな？
今、借りている人は店頭金利が上がって優遇後1.0〜1.5の間であればソフトラウンディングできていると言えると思う。
これから少子化人口減で住宅需要は顕著に落ち込む。それをカバーするには件数よりも一軒当たりの金額を上げるしかない。
それには低い住宅ローンが不可欠。もちろん、基本は景気回復だけど。

まあ悲観的な意見だけど日本は少子化高齢化、人口減少で国力低下、全産業の内需は縮小する。
それでいて全産業がグローバル展開できるかと言えば厳しいし、寧ろ外資に食われてる状況で日本の景気が飛躍的に回復することはなさそう。
金利上げたい人は頑張って子供作ってくれ。
よって変動金利が急上昇なんかないに賭ける。

すません、初心者ですが、政策金利を変えなくても銀行が優遇幅を減らす可能性はあるのでしょうか。

＞316
現在はネットとの戦いで幅を広げてるので
ネットを買収
ネットが倒産
こんな事態になり都市銀の寡占状態が復活すれば
幅は狭くなるのではないですか？

>>316
金利を上げても借りてくれる人が居る状況ならありうるけど、政策金利が上がってないのに優遇幅を縮めるっていうのは個人的な値上げと同じだから、優遇幅を縮めない銀行に勝つ術があるならできるんじゃない？例えば審査基準が緩いとか。
全銀行が一斉に優遇幅を縮めるって事は絶対に無い。カルテルになるから。

イオンとかＳＢＩとか楽天とか、事業スピードが速い所は見切りも速いから
おいしくなくなれば、新規融資はさっさと止めるでしょ。
そしたら都銀の優遇が減っていって、追従するように地銀も減らしていく。
細かくはいろいろあるが、金利優遇は銀行の自発的なサービスなので
店頭金利と違ってある程度は、自由裁量で決められるので上げ下げ自在。

本当は店頭金利も自由なんだけど、いろいろ難しいから省く

フラットのSが適用される人ばかりなのが不自然

今の新築は戸建てもマンションもだいたい適応されるのでは。飯田産業グループでさえもそうですし。

Sってまだあるんだね。

そもそもこの優遇低金利で銀行にどれだけの利益があるのかね。住宅ローンでの収益ってかなり冷え込んでる気がするが。

大手の銀行なんかは最高益出してるけど。

住宅ローンに関しては、基本的に金利からはほとんど利益は無い。
手数料収入モデルにシフトしてるから新規の融資獲得に必死になってるわけ。
今の最高益はそういう利益で長続きするもんじゃないよ

銀行は新規の変動融資には消極的で
安心安全な固定の融資に積極的で
顧客本位で優しいよね

それって見方を変えれば、まだまだ低金利競争が続くってことでもあるよね。

あと2、3年くらいは続くんじゃない。その後はしらん

国債あがってきてるね。もしかしたらここ数年の反動で3年後くらいにはまた2、3％になるかもね。

固定金利はいつも一喜一憂で大変だね。

変動金利はいつも何かにつけてすがりたいんだね

すがるって言われても、金利が上がらないことには話が始まらないからね。

今入ってる生保が生活保障できるなら、フラットの団信無しが今選ぶならいいと思った次第です。変動はやはり子育て繁忙期での怖さがあるし、過去最低金利とはいえ団信込みでの固定は少しもったいない気も。フラット0.6優遇がある期間に限っての話です。

団信こそ何かあった時の保険として入るべきじゃない？

変動派ですが
金利が4%ぐらいになったらビビりますので
お待ち下さい

>>334
何度もやりとりされてたかと思いますが

フラットなら固定で安心です
金利が固定なので団信なんていりません！

固定は毎月金利が変動するから、借りるタイミングが難しいですね。
これから上昇するとすれば、例えば来年入居のマンションだったらそれまでは安心できないですからね。

金利が固定されていることが保険になっていると思ってることが不思議すぎるわ。
固定金利（フラット）は保険でも何でもないよ。ちょっと考えればわかる。

保険でも何でもなきゃなんなの？

団信なし、それでも変動より金利は高く、10年後に金利UP確定。
それが議題のフラット。

>>341
あたりまえ。基礎。
その中で変動と固定の差が縮まってるのが今。

唯一変動が誇れる今の金利差がね

でも変動は10年後も低金利の可能性あるがフラットは確実に0.6上がる。

フラット35ｓ9割以下プランA（10年間O.6％引き下げ）の金利は、
ネット銀行を参考にしたら、確かに団信もなしで高いと思われているようですが、
地銀等の場合は、はたしてそうだと言い切れるのでしょうか？

少なくとも私の周囲の地銀は同じくらいなんです。
確かに、それでも地銀の方は、団信も含めつつの価格ですから、
今は断然変動の方が良いのかもしれません。

けど、変動の引き下げ率には具体的な内容含めて要注意した方が良いとは思います。
経験者じゃないので、憶測になりますが。

その上で、10年後の見通しを考えて、フラット35sの金利より上回る可能性があるんじゃないか
と言われている、低金利時代なので特にそれを強く感じるのだと思います。
今の金利が例えばイオンの0.57だったとして、それ以下になる事は恐らくないですよね。
そこから5年間は反動を感じなくても、じわじわ上がってたら10年後は一気に上がった気分になります。
多分その数字が、今のフラット35sより上回る可能性が高いような気がします。
各銀行の固定金利の金利を見ると参考になると思います。

>>345
憶測ですがフラットがいいに違いないと言われていますから
安心と思われています

将来の金利なんて誰もわかりません。たがら、返せる額を借りれば良いだけです。

F35の金利見たら
頭金１割以上なら期間20年以下で金利1.31~1.92% そして21~35年だと1.54~2.15%ですね、
固定と決め込んで借りるならF35は良さそうに見える。但し、この金利幅はなんでしょう。。

唯一固定が誇れる今の金利差。

早く駆け込まないとフラット0.6優遇が打ち切られちゃうよ。

固定金利もあがっちまうよ

>>349
だから過去最大のチャンスだと思うけど。

>352

大丈夫だって。
過去最大のチャンスは常に続くから。
増税まで引っ張って駆け込み需要を煽り、増税後はさらなる優遇くるから。

>>353
いや優遇も終わるし固定もあがっちゃいそうだからという意味。ニュースで流れてたけど今日は10年債0.5まであがっちゃったね。
自分は2月実行したからいいけど。

変動の今後はしらん。5年後には必ず上がると言ってる専門家も大勢いるのに(勿論あがらないっていう人も同じくらいいるけど)素人が予想しても

優遇終わったら静観して貯蓄に励めばいい。
駆け込みは、どのみち増税まで。

今後の経済の見通しは良くないってのが大勢だから、景気対策している間は
新規ローン組は何も問題ない。

逆にこのまま少子化が進めば本当の意味でのゼロ金利が導入されてるかもしれないし。

変動さんが言うように、おそらく政策金利としては日銀は大きく上げることは
難しいだろう。だからといって住宅ローンの変動金利が今の水準かというと
これはなかなか予想しづらい。

まず、いまの爆裂低金利は長期金利の低下から来ていると考えられる。
長期金利よりも低利でなければ誰も変動では借りないからね。

既に借りていて優遇幅がきまってる人はともかく、このまま長期金利が
じわじわ上がった場合は、新規の融資で変動の優遇幅が減る可能性が高い。

だから、変動さんも長期金利で右往左往したほうがいいよ(笑)

変動もフラットさんのように
日々の金利に一喜一憂しないと

基本的っていうか
これ日本の常識だから教えてあげるけど

そもそも固定金利と変動金利は、金利の決まるメカニズムが全然違う。
別物ってこと。

それは基準金利の話であって優遇後の実質金利はお互いに影響してるよ。

あと、そもそも超長期の住宅ローン自体が固定、変動以前に別物。

どう考えるか。だろうね。
つい２～３年前まで固定と変動は金利差１％くらいはあったと思う。
今はその差がほとんどなくなってきてるからね。
固定の金利が上がっていった場合、銀行は変動の優遇幅をどうしていくのかってのは確かに興味深い。

優遇減らして借りる人が増えるのか減るのか。ってくらい単純なことだと思うけど。

基本的に住宅ローンはローンが先に売れるわけではなく
住宅が売れて付随するものだから、ローンの顧客は銀行が生み出すわけじゃない。

銀行間の競争でお互いに様子見をしながらって事はあると思うが、
全体的に見て借りる人が増えるのか減るのかって事では無いと思うよ。

同じことでしょ？

需要と供給。

貸し手市場だったら金利は上がる。
借り手市場だったら金利は下がる。

今は借り手市場だから金利は低い。

これから貸し手市場になるかどうかってのが
「今ローンを組むなら、変動金利？固定金利？」
ってのに繋がっていくと思う。

固定が下がる＞変動のメリット減る＞変動金利は借り手市場＞変動金利は下げないと売れない
固定が上がる＞変動のメリット大きい＞変動金利は貸し手市場＞変動金利を少し上げても売れる

こういうことでは？

>367

364の
＞基本的に住宅ローンはローンが先に売れるわけではなく
＞住宅が売れて付随するものだから、ローンの顧客は銀行が生み出すわけじゃない。

これが前提だから
住宅の売れ行きが好調（需要増）での、あなたの説明だったら納得できるけど
需要と供給。というように
銀行が勝手に金利を設定しても、今は借り手市場なので選択権が借り手にある限りは
銀行も他行を意識して固定が上がったからといって変動もあがるとは限りませんね。
なにせ銀行は一つではないので。

借り手の属性もそれぞれだからね。
誰もが好きに借りる銀行を選べるわけじゃないから難しいんだけどね。
広告になる最優遇幅は減らさなくても個人の優遇幅は審査で決まるからね。

まあ属性は人それぞれだから言い出したらキリがない。

要は変動の優遇を削っても、他行の変動に客が流れなければ変動は上がる。
固定と変動をセットで考えるから話がややこしくなる。

固定と変動をセットにしないと、というか住宅ローン利用者の全体が借り手なんだから
全体で見ないとわからないと思うが？。
銀行間競争はどんな状況でも発生しているから短期的にはお互いの動向を探ることは
合っても長期的に見れば市場動向に追従していくと考えるほうが自然だと思う。

例えば、フラットで見ると多い月では昨年比１５０％以上の貸付実績が
出ていて単月で２３００億とかになってる。

住宅自体が売れている分もあるだろうから全部が全部ではないだろうけど
銀行の融資を利用した人が減っているということだから、
今現在は借り手優位と言って差し支えない。
（民間の固定を利用した人も含めれば更にといえる）

これが長期金利が上昇してきて、フラットや長期固定が上がってくると
変動を希望する人が増えてくることになる。
これは変動は貸し手市場に向かうと言うことで差し支えないと思うんだが？

固定は国債に影響され、変動は景気に影響される。

固定が上がると変動に影響がまったくないとは思っていないが
貸し手市場になると考える前に、まずは変動同士の市場争いになると考える方が自然かと。

固定の0.6優遇が決まってから変動はさらに金利が下がったんだから影響していないなんてことは無い。
ただ、固定は変動を見て金利を決めはいない。変動が固定を意識しているだけ。
今回の固定金利優遇は典型的な景気対策。予算は国が出して無くなり次第優遇終了。固定の金利は国債で決まるけど優遇は政策で決まる側面がある。固定にも政策で決まる政策金利（変動金利）と同じ部分があるという事。
互いに相関関係が無いと言うのは乱暴だと思う。

株と同じで国債も上がるときは緩やかだけど、下がるときは急だよ。
ってことは長期金利も上がるときは急ってこと。
そんな状況で政策金利はゼロ金利のままだから変動は大丈夫とか、お気楽だなって思う。
約款じっくり読んだ方がいいよ。

意見をまとめると
固定が下がると金利競合の圧迫で変動も下がる
ここから

固定の意見＝固定が上がると変動も上がる
変動の意見＝固定が上がっても変動が上がるとは言えない

固定に連動して変わってるのは優遇じゃん。
固定3%のときも変動の店頭は今と同じだったけど。

金利自由化なので自由なんだけど金融庁って言ううるさいところもあって基準金利は下げたくないの。

本当は（大事なのはここね。半分嘘だけど）２．４７５％ぐらいの金利を取らないと、
利益が出ないところを、銀行の自助努力で、もしくは競争のために利益を削って
優遇金利を実現していますっていう体なのが今の金利優遇方式。

銀行が企業融資でばんばん不良債権だして苦しいときに、超優良債権の住宅ローンを民間開放するために
公庫解体、機構設立だったはずなのに、弱体化を恐れた機構と自民政権に戻ってバラマキ系景気対策と
国債買い入れオペによる長期金利の低下の全部が合致してバカバカ金利を下げやがるから、
しょうがなく金利優遇をして顧客を獲得しようとしてるっつうわけ。

だから競争に疲れたところから、優遇金利幅を減らしてくるし、そこに金融庁は介在しない。
ま、地銀とか信金とか既に降りてるとこ出てきてるでしょ？

だから金利自由化だからこそ、顧客は金利の低い所に流れるわけで…

銀行は住宅ローンの利益だけで運営してるわけじゃないからね。

でも前年同月比を割るわけにはいかないので、
利益の少ない住宅ローンの変動も受け付けてくれる
＞379