吹田市ホームスタイルってどうよ？

吹き抜けの開放感があるのも特徴。「マンションとして後から変えの効かない外観とエントランスのグレードを上げることで、資産価値を保つ」という哲学のもと、その土地の

東京で2番目にできたエレベーターには、かつてエレベーターガールが乗っていたそうです。その横には、1階のポストに直結している郵便差し入れ口があり、かつての面影を残しています。日本最古のマンションとされる「宮益坂ビルディング」は地上11階建てで、かつて高級住宅として注目されました。来月にも解体工事が始まり、15階建てのマンションに生まれ変わりますが、渋谷駅前という立地に恵まれながら、計画から建て替えまでに25年掛かりました。
　宮益坂ビルディング、マンション建替組合理事・関根きみさん：「年を召した方が多かったので、なかなか（建て替えを）理解して頂くのが難しかった」
　建て替えには所有者の8割以上の同意が必要ですが、高齢化した所有者と実際に住んでいる人が異なる部屋が多く、調整が難航しました。資産価値が高いマンションですら建て替えが進まない今の状況を象徴しています。

築６０年を超える日本初の分譲マンション「宮益坂ビルディング」（東京都渋谷区）が、来年から建て替え工事を行うことが分かった。権利変換計画の認可を経て、１６年２月に既存建物の解体工事に着手し、１７年１月の本体着工、２０年５月末の竣工を目指す。設計は日建ハウジングシステムが担当。施工者は決まっていないが、既存建物の解体工事と新築本体工事を一括で発注する予定だ。
　宮益坂ビルディングの所在地は渋谷２の１９の４（敷地面積１３１７平方メートル）。渋谷駅から東側に延びる宮益坂の坂下付近に位置し、南隣に渋谷ヒカリエがある。
　東京都建設局が建設した既存建物は１９５３年に完成した。民間開発の物件も含めて日本で初めて供給された分譲マンションとして知られる。建物規模は地下１階地上１１階建てで、低層部から高層部にかけて店舗、事務所、住宅が配置されている。
　区分所有者らは、マンション建て替え円滑化法を活用した建て替え事業の実施に向け、１３年８月に「宮益坂ビルディング建替組合」（ウレマン・フレッド理事長）の設立認可を取得した。組合には、事業協力者、参加組合員として旭化成不動産レジデンスが参画している。
　計画によると、建て替え後の規模はＲＣ造地下１階地上１５階建て延べ１万４９９４平方メートルで、高さは約５８メートル（最高高さ約６２メートル）。１階を店舗（６戸）、２～４階を事務所（２５戸）、５階以上を住宅（１５３戸）とする。

マンションを選ぶにはいくつかのステップを踏む必要がある。今回はまず事前準備編。
マンションを買うと決めるや、いきなり情報収集を始め、物件見学を始める人が多いが、それは無駄が多い。無駄が多いだけならば構わないが、大事な要素を見逃して雰囲気に流され「衝動買い」、時間の無駄に終わらずにお金の無駄、などとなったら目も当てられない。特に、オプションメニューと高価でセンスの良い家具に飾られた新築マンションのモデルルームは、何の基準も持たずに徒手空拳でフラッと見学するのは危険だ。「一目惚れ」してしまう可能性が高い。

マンション探しを始める際に、まずしておきたいのは「マンションを買った後の新しい生活で大切な事は何か？」をよく考える事、そしてリストアップする事。「いいな」と思える物件をみつけても、そこからやおら「これで大丈夫か？」と考えるのも機動性に欠ける。中古マンションであれば、そうこう考えているうちに商談中となってしまう可能性もある。 何が大切か？ということは、きちんとリスト化しておきたい。

リスト化というと「キッチンと洗面室の動線は移動しやすいか？」「収納スペースは充分に確保できているか？」といった住戸内チェックリスト的なものがまず思い浮かぶかもしれない。住戸内の設備や仕様についての内容は住まい選びにとって大事な要素だ。交通便や買物便等もしかりだ。

しかし、設備や仕様の一般的な使い勝手はネットや本を調べればいくらでも探す事ができる。どの沿線が便利、リセールバリューが高い等々も、雑誌の特集なんかの定番メニューで、いろいろな情報が出回っている。

それらを寄せ集めたところで、できるリストは一般的なリストでしかない。誰にでもつくれるものだ。そのようなものを参考に「一般的にいい物件」を探しても、それが自分にとってのいい物件とは限らない。

自分にとって「必要な条件」を考え、書き出し、リスト化する事が大切だ。いくら本を読んでも営業マンにきいても、本当に自分に必要な条件は見つからない。

マンション探しをする場合、まずはエリアを絞る。もしかすると「仕様設備第一で、場所はどこでも構わない」という人もいるかもしれないが、まあ少数派であろう。というわけでまずは「住みやすい立地」を探すためのリストづくり、購入条件の棚卸しをして欲しい。

そこでポイントは「住みやすい」とは「誰が」住みやすいのかをしっかり考えること。 漫然と「住みやすい」といっても答えはでない。関東なら吉祥寺、関西なら西宮北口あたりが「住みやすい街」「住んでみたい街」のTOP常連エリアである。だが、これは人気投票であって「あなた自身」が住むやすいかどうかは全く別問題。あまり気にする必要も無い。

また「あなた」だけでなく奥さん（又はご主人）やお子さんを主語において「○○が住みやすい」条件を考える必要もある。ご主人なら通勤時間に通勤ルート、。奥様なら買物便、銀行や公共施設への近さ、お子さんなら保育園や学校、塾の状況。

これらの要素も、突っ込んで考えて欲しい。通勤ひとつとっても、電車に乗っている時間が短い方がよいのか長くても座れればよいのか。トータル時間が同じならバス便でもよいのか駅近がよいのか。ポイントは多い。買物施設にしても、近くに欲しいのはスーパーか大規模SCか市場か、高級路線がよいのか低価格が売りのスーパーが良いのか？ より具体的な事まで考えておく方が、中古マンションを営業マン等に探してもらう際にも、ブレ無く的確に物件を紹介してもらいやすい。

自分にとって家族にとって住みやすいというのはどういう事か。突き詰めて考えて、必要な要件をリスト化する。そこで出来上がったリストを今一度見て欲しい。生活利便性、機能面にばかり偏ってないだろうか？

マンションを買ってしまうと、室内は変える事ができても、環境は変える事ができない。例えば「徒歩5分以内に神社がある」「◯◯川まで歩いていける」「◯◯駅まで自転車で10分程度」「気持ちよくランニングできるコースが近くにある」といった要件は、後から挽回する事はできない。

リラックスした時間を過ごせるような環境、家に帰りたいと思えるような風景。そのような事が満たされているマンションであれば、たとえ「ちょっと失敗したかな？」と思えるような事があっても、きっと気持ちもまぎれるはずだ。

「ポータルサイト」「会員向情報」「周辺の知人」。新築マンションの情報収集としてあげた3つのルートだ。中古マンション探しもこの3つのルートで可能だが、もっと効率よい手法がある。

仲介会社の営業マンとのリレーションを深める。中古マンション探しは、それに尽きる。

新築マンションの情報を早期に仕入れるには、現地看板で問い合わせる、売主からの情報発信をキャッチアップするといった手段がある。ただ、これらの方法で情報を早期に入手しても販売開始になる迄にはある程度の時間がある。新規物件の情報をキャッチするタイミングの遅速で、物件を買う事が出来なかった、という致命的な失敗を犯すことはそれほど無い（検討時間が短くなる、ということはあるが）。

これが中古マンションとなると事情が異なる。早いタイミングでの情報を入手できなかった為に、そもそも売り情報の存在すら知る事が出来ずに、誰か別の人が購入してしまっているという事もよくある。「水面下で決まる」という事象だ。

「水面下」云々の話しの前に、仲介会社がどのような流れで物件を販売するかを説明しよう。

仲介会社の営業マンが、中古マンションのオーナーに販売を任されたらまず始めに行うのは媒介契約の締結だ（実際には媒介契約を締結しない場合もあるが、そのような特殊な状況は割愛する）。媒介契約には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類がある。一つの不動産に対して、一般媒介は複数の会社が同時に締結する事が出来るが、専任媒介と専属専任媒介は一社の仲介会社しか同時に締結する事が出来ない。専任媒介と専属専任媒介は指定流通機構（通称「レインズ」）への登録を行い（一般媒介は任意）その後、販売活動を行う。

ここで問題が一つある。仲介会社をどうやって選ぶか、だ。

仲介会社は、数多くある。欲しい物件の売り情報をいち早くキャッチする仲介会社がどこになるのかさっぱり見当がつかない。しかしアタリをつける方法はある。以下の３つのカテゴリーから仲介会社を選べばよい。そうすれば物件の売情報を早期にキャッチする確率は高まる。

一つ目は、地域に根差して活動する仲介会社。できれば折込チラシや宅配チラシ等の広告活動を積極的に行っている会社が良い。売却を依頼するする側からすれば、積極的に活動している仲介会社がよいに決まっている。決して老舗である必要はない。土地を探す場合には地主との付き合いが長い仲介会社が有利に働く場合もあるが、中古マンションの場合は、キャリヤの長さよりも、地元での露出度の高さの方が重要である。

二つ目は、いわゆる大手の仲介会社。エリアによってばらつきはあるが、都心部では大手仲介会社の人気は根強い。中古マンションオーナーが売却に出すときに、地元仲介会社と大手仲介会社の両方に頼むパターンは多い。

三つ目は、当該物件の分譲会社の仲介部門または系列仲介会社。分譲時の販売状況を把握していたり、資料がしっかりそろっていたりで安心感があるケースが多い。購入した時の営業マンに相談し、そのまま仲介部門や系列仲介会社で媒介を結ぶパターンも多い。ただし、分譲会社が仲介部門や系列仲介会社を持たない場合もある。

最近、ホームスタイルさんは、若いスタッフが増えましたね。

エリアによって差はあるが、売物件の多くが「水面下の情報」だけで決まるような人気物件は確かに存在する。しかしレインズ登録までの６日間（４日間）のタイムラグで顧客を見つけることができない物件の方が、圧倒的に数は多い。それらの物件は次にどこで露出するのか？多くは新聞折込チラシか検索サイトへの登録である。

では、チラシか検索サイトをまめにチェックしていればよいかというと、そうではない。仲介会社とのリレーションが大事になる。

チラシについては、すべてをチェックすることは難しい。どこのエリアに入るのもわからなければ、どの新聞に折り込まれるのかもわからない。「初めてチラシで見た」と仲介業者に問い合わせたもの、仲介会社としては過去に何度も折込チラシをしていた、などというのはよくあることだ。

検索サイトについても同様。新築マンションでWEBサイトを作成しない物件はほぼないが、中古マンションでWEBサイトに登録しない物件は珍しくない。「インターネット広告お断り」という売主は案外に多いのだ。マンション名＋階高＋間取りがわかるので「誰が売りに出しているか」を全世界に公表しているのと同じようなもの、という感覚があるのであろう。もちろん「折込チラシお断り」という売主もいる。

チラシやインターネット広告お断りという売主も「見込み客に紹介するな」とはいわない。そんな売主はそもそも物件を売りに出さない。やはり確実なのは仲介会社から直接に情報をもらう事だ。

ここまでは、滞納管理費を回収する管理組合の視点で話をしてきたが、例えば、管理費の滞納がある中古マンションを購入した場合のことを考えてみたい。

このような場合、購入者としては滞納していた前所有者に責任を持って払ってもらいたいところであるが、区分所有法によると、滞納金は新しい所有者にも請求できるようになっている。したがって、前所有者に支払い能力がないときなどは、結果的に新所有者が支払わなければならないことにもなるので、中古物件を購入するときには事前に管理費や修繕積立金の滞納がないかを十分に確認しておくことが必要だ。

また、相続によりマンションを取得した場合も、管理費等の滞納があれば、滞納金も承継されることになる。管理費等は、このように他人が滞納したものであっても、自分に支払い義務が回ってくることもあるということを知っておこう。

マンションの場合は所有者一人ひとりが管理組合の一員であり、一住戸でも滞納があると、役員でなくても当事者として関わってくることになるので、今回説明した滞納管理費等の扱いについては、基本的なことをおさえておくとよいだろう。

皆さんはマンション購入の際、管理についてどうお考えだろうか？修繕積立金や管理費を払っているから、「戸建よりマンションは管理が楽」「全部管理会社がやってくれるから…」と思っていないだろうか？近隣の方とのわずらわしいやりとりも最小限で済むし、自分で判断しなくても管理会社にまかせておけば、すべて大丈夫というイメージを持っている人が多いのではないだろうか。

実際は、複数のいわゆる”区分所有者”を有するマンションほど管理が大変なものはないのだという。

マンションが高く売れとるな

東京ではリノベーション物件が頻繁に動いているらしいですよ。立地を重視するのもあるんでしょうね。

で どうなん？
この会社。
近づかない方が良い？

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170716-00000031-asahi-sociこんなのありました

大手に頼んだら価格を下げろといった話ばかりです。専任媒介契約を交わす場合は特に気をつけて